Воронеж. 25.09.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Тенденция приобретения недвижимости за «живые» деньги говорит об увеличении коммерческого спроса на жилье. Между тем ипотека сегодня на рынке - как Алла Пугачева на эстраде: диктует условия и не терпит альтернативы себе. Причем популярности ипотеки не страшны никакие бури и потрясения в условиях актуальной для многих жилищной проблемы и нехватки новых ликвидных квартир. О том, почему будут расти процентные ставки и ужесточаются условия ипотечного кредитования, рассказывает гендиректор АИЖК Воронежской области Сергей Панюков.
– Что происходит сегодня на рынке ипотечного кредитования?
– Относительно показателей прошлого года объемы выдачи ипотеки растут одновременно со стоимостью квадратного метра жилья. В первом полугодии 2012 года отмечается увеличение объемов выдачи на 100%. Стоимость жилья за последние два года, согласно статистике, выросла на 17%. В связи с этим увеличилась и средняя величина ипотечного займа. Если в 2010 году она составляла 700-800 тыс. рублей, то в 2012 году – уже 1,2 млн рублей.
В настоящий момент вновь начинает прослеживаться тенденция высвобождения накопившихся у населения денег за счет приобретения недвижимости, как было до кризиса 2008 года. Тогда рост объемов кредитования отчасти был связан с покупкой жилья как вложения «лишних» средств. Хотя еще в начале текущего года люди приобретали квартиры, чтобы в них непосредственно жить. То есть сегодня есть предпосылки к кризисным явлениям.
– Сергей Митрофанович, что будет происходить с процентной ставкой в ближайшее время и с чем это связано?
– В структуре нашего агентства ужесточаются условия выдачи ипотечного займа. Прогнозируется, что в 2013 году ставки по ипотечным займам будут расти в пределах до 1%. Причина увеличения ставок – создание «подушки безопасности» на случай дефолта. Такую меру провоцирует прежде всего кризисная ситуация в мире, повлекшая за собой снижение ликвидности банковской системы. Денежные ресурсы, которыми пользуются ипотечные операторы, дорожают. Соответственно, получение дешевых и «длинных» денег в настоящее время представляет сложность как на Западе, так и внутри нашей страны. Также положение усугубляет высокая инфляционная составляющая.
– Новые операторы в Воронеже не появляются тоже в связи со снижением ликвидности банковской системы и ужесточением финансовой политики АИЖК?
– Да, именно так. Сейчас не самый удачный момент для появления новых игроков регионального рынка. Самые крупные на сегодня – ЦЧБ Сбербанка России, ВТБ24 и на третьем месте – мы. Доля других коммерческих банков и структур незначительна.
– Как проще всего снизить стоимость ипотеки?
– Пожалуй, за счет наращивания строительных темпов и количества нового жилья, необходимость в котором сегодня огромна. В настоящее время спрос на жилье удовлетворен примерно на 60% от общего количества нуждающихся. Поэтому если цены на квартиры и уровень доходов населения останутся на прежнем уровне по отношению к инфляции, объемы ипотечных займов все равно вырастут. Правда, если два-три года назад каждая третья сделка была «ипотечная», сейчас каждая третья квартира приобретается за «наличку».
– Какие квартиры сегодня пользуются наибольшей популярностью?
– Сейчас хорошо реализуется готовое жилье – как новое, так и вторичное. «Долевки» не особо востребованы. Повышенный спрос провоцирует рост цен. При этом темпы строительства жилья, как и его качество, оставляют желать лучшего.
– Как вы оцениваете нынешние условия ипотечного кредитования?
– Ипотека стала более доступной, процентная ставка АИЖК – от 7,9 до 12,2% годовых – вполне комфортная. Ниже она априори быть не может с учетом нашей инфляции.
Если раньше кредитные организации фондировались с Запада, то в настоящий момент займы выдаются только за счет внутренних ресурсов. И так как долг заемщиков перед государством постоянно растет, происходит «закручивание гаек», если говорить об условиях ипотеки.
– Между тем в некоторых банках, чтобы получить ипотеку, человеку достаточно иметь при себе только паспорт…
– Такой опасный путь масса народа выбирает из-за недостатка информации и экономической грамотности. «Ипотечники» до конца не осознают свои риски в случае дефолта. Ведь тогда это ударит в первую очередь по кредитным организациям, которые тут же станут реализовывать залоговую недвижимость. Впрочем, наиболее вероятный ход развития событий – государство вступит с ними в диалог, пойдет навстречу, и проблему удастся решить. Самое безопасное – брать ипотеку на максимальный срок. Ведь сейчас часто условия позволяют досрочно погашать кредит.
– Сергей Митрофанович, почему ипотечные операторы не снижают уровень первоначального взноса?
– Нам как кредитной организации хотелось бы уменьшить сумму первоначального взноса на ипотеку, ведь 30% для многих заемщиков – непосильная нагрузка. При снижении процентной ставки до уровня ниже рыночной объемы выдачи ипотеки будут расти за счет притока больших объемов заемных средств. Поэтому в нашей федеральной структуре, по стандартам которой мы обязаны работать, сегодня разрабатывается проект снижения первоначального взноса до 20% и 10%. Направление пока считается пилотным, потому как достаточно рискованное. Ведь нам важно сохранить ликвидность ипотеки с точки зрения затратной части, что в последние несколько лет удавалось. По итогам первого полугодия 2012 года воронежский АИЖК заработал прибыли столько же, сколько за весь 2011 год. Нам за минувшие три года удалось практически полностью покрыть убытки «старой» команды.
– Как строится ваша работа на ипотечном рынке?
– Мы выдаем ипотечные займы по стандартам федерального АИЖК за счет областных денежных средств, вложенных в наш уставный капитал. Далее формируем пулы оформленных закладных и рефинансируем их в АИЖК. Отмечу, что на 1 рубль, вложенный в нас правительством Воронежской области, мы привлекаем около пяти рублей федеральных денег.
– Велик ли объем невыплаченных вовремя кредитов?
– Уровень просрочки у нас не превышает 1% от кредитного портфеля (1,2 млрд рублей). Но и здесь речь идет не о безнадежных заемщиках. Чаще всего вовремя рассчитаться по кредиту не могут люди из районов, где уровень доходов отстает от города, заработок еще менее стабильный, а работы можно лишиться в два счета. Поэтому мы осторожно выдаем ипотеку для жителей области, несмотря на то что потребность в жилье на периферии выше. Кстати, по другим регионам уровень просроченных платежей достигает до 10%, взыскивать которые сложно и долго.
– Какие альтернативы существуют у ипотеки?
– На данным момент – никаких. Однако АИЖК как регулятор ипотечного рынка в регионе, учрежденный правительством Воронежской области, первым делом подхватывает начинания властей. Так, мы являемся исполнителями программы целевой адресной поддержки заемщиков в системе жилищного ипотечного кредитования, получающих возмещение части кредита из средств областного бюджета, согласно положению об оказании целевой адресной государственной поддержки граждан в сфере жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2011-2015 годы. Также правительством области разработана программа областной поддержки молодых учителей в возрасте до 35 лет. По ней субсидируется часть первоначального взноса, а ипотеку можно взять под 8% годовых.
