Воронеж. 15.02.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Эксперты утверждают, что рынок жилищного строительства сейчас на пике: строится много, продается быстро и дорого. И если раньше региональные строители предпочитали строить сами, без привлечения кредитов, сейчас под крупные жилищные проекты принято кредитоваться. В Черноземье сложилось так, что практически все имеющиеся крупные строительные проекты реализуют клиенты Сбербанка. Директор Управления финансирования недвижимости Центрально-Черноземного банка (ЦЧБ) Сбербанка России Юрий Ячный рассказал, что и почему происходит сегодня на стройке.
- При том, что цены на жилье стремительно поднялись после кризиса, спрос на квартиры по-прежнему высокий. По-вашему, почему не покупали тогда, когда жилье было дешевое, и покупают сейчас, когда оно стало максимально дорогим?
- Да, цены на жилье выросли очень прилично. Это совсем не те 17%, которые называют в статистике. Рост составил где-то 25% - 30%. Тому причин несколько. Первая – отложенный спрос. В течение длительного времени – с конца 2008-го и практически до середины 2010 года – новые проекты вообще не запускались и очень много строек было заморожено. Компании осторожничали, поскольку не знали, как будет складываться ситуация на рынке. А люди боялись идти в долевку. То есть спрос был, но качественных предложений было мало. Кроме того, все надеялись, что цены на жилье еще упадут. Если помните, в 2009 году в Северном районе Воронежа готовые хорошие квартиры можно было купить по 30 тыс. рублей за кв. м. А сейчас их цена – 50 тыс. рублей. Очень много оказалось инвестиционных квартир, которые люди покупали под реализацию, а в кризис выставили их скопом на продажу. Что тоже оказывало давление на цену.
В 2011 году рынок стал восстанавливаться. Деньги не появились вдруг. Просто люди поняли, что самое страшное позади и накопления надо куда-то вкладывать. Плюс ко всему добавилось опасение инфляции, изменения курса рубля. Наиболее простым и надежным способом уберечь деньги всегда были и есть инвестиции в недвижимость. Существует масса и других механизмов (например, игра на фондовом рынке), но они простому обывателю не понятны. Таким образом, когда спрос на квартиры восстановился, ушло практически все, что было свободно на тот момент времени, однако спрос по-прежнему превышает предложение.
- И если спрос до сих пор превышает предложение, в ближайшее время цены будут и дальше повышаться?
- Я не уверен, что они будут повышаться. Но и падать они в ближайшие полгода точно не будут, несмотря на большое количество вводимых объектов. Хотя сейчас цены, на мой взгляд, уже на максимуме. Дальше мы просто упираемся в платежеспособность потенциальных покупателей.
- Как в этой ситуации чувствуют себя строители?
- Сегодня формируется достаточно большая маржа между себестоимостью строительства и продажной ценой. В данный момент жилищное строительство – высокодоходный бизнес. Здесь высокая рентабельность, особенно если строить быстро.
- Даже с учетом стоимости кредитных ресурсов?
- Кредитные ресурсы в стоимости жилья не играют принципиальной роли. Потому что они очень быстро гасятся. Вот когда вы берете кредит под строительство офисного или торгового центра, вы сначала строите этот объект два-три года, потом в течение еще двух-трех лет выходите на эксплуатационную фазу, когда вам надо наполнить торговые или офисные площади арендаторами. И только потом у вас появляются арендные платежи. И вы все шесть-семь лет платите проценты банку, а потом еще погашаете кредит четыре-пять лет. То есть у банка в течение длительного времени есть доход в виде процентов, начисляемых на кредитные ресурсы.
С жильем все совершенно по-другому. Вы взяли в банке кредит, в течение полугода вышли на тот уровень готовности объекта, когда люди уже готовы покупать. Если ваши объекты в центре города, то вы можете продавать со второго-третьего этажа. При этом разница между ценой продажи на уровне третьего этажа и 10-го уже незначительная – она быстро выходит на максимум. И как только вы начинаете продавать квартиры, вы сразу банку гасите кредит. То есть вы платите проценты в течение короткого срока. Поэтому при жилищном строительстве банковский процент на себестоимость оказывает минимальное влияние. Зато привлекая банковские деньги, вы можете позволить себе продавать квартиры не на уровне котлована, а уже по хорошей цене, когда степень готовности дома составляет около 70%. Ведь разница между начальной ценой (на уровне котлована) и конечной ценой (при высокой готовности дома), если мы говорим о жилье экономкласса, очень значительная.
- А если проект масштабный, например, такой, как «Солнечный Олимп»? Он же не может построиться так быстро, как стандартная панельная коробка. Тут тоже возврат будет быстрым?
- Не так важно, сколько строится. Имеет значение, когда вы начинаете продавать. Объект может и три года строиться, но к концу трех лет, к моменту ввода дома в эксплуатацию, вы 80% жилья уже продадите. Остальное вы можете продавать еще полтора-два года. Но уже отдав все долги. Поэтому я уверен, что в течение трех лет, пока будет строиться этот комплекс, весь кредит будет погашен.
- Получается, при такой конъюнктуре банк ничем не рискует, кредитуя подобные проекты?
- Банк всегда рискует. Кто может гарантировать, что в тот момент, когда мы с клиентом выйдем на 30% строительной готовности по жилому комплексу, не повторится ситуация 2008 года? И люди, которые купили квартиру в вашем доме, будут ждать, что вы достроите в срок, установленный договором. А новые дольщики не пойдут. И продажи встанут, и стройка встанет. Другое дело, что случись теперь кризис, строитель, имея кредитную линию, не остановит стройку.
Мы долго не могли настроить кредитование жилья в серьезных масштабах. Строители к нам не торопились. Но 2008 год многому научил тех, кто умеет делать выводы из кризисных ситуаций.
- То есть у вас сейчас очередь из строителей?
- Ну, очереди нет, но большинство крупных объектов в городе, кроме ДСКовских, кредитуем мы. У ДСК хватает своих ресурсов. У него очень большой объем строительства, большой оборот, компания очень быстро строит.
- А вот вы говорите, между себестоимостью и продажной ценой большая разница. Какова она, по-вашему? Где маржа меньше – в экономклассе или в элитном жилье?
- Я бы не сказал, что в экономсекторе относительная маржа меньше. Потому что экономжилье имеет низкую себестоимость. Новостройки в Северном районе – это ведь совсем не элитное жилье. Но там сегодня продают по 40 – 45 тыс. рублей за кв. м при хорошей строительной готовности
- При себестоимости?..
- Ну, где-то порядка 20 – 25 тыс. рублей за кв. метр. Экономжилье сегодня строить выгодно.
- Выходит, в таких условиях банку бессмысленно снижать проценты как для строителей, так и для физлиц по ипотеке? И под 12% легко берут ведь.
- Знаете, здесь есть щепетильный момент. С населением нужно работать на оборотах. То есть на максимальном количестве размещенных кредитов. Не на марже по индивидуальной сделке – так можно работать на стройке, где имеется большая маржа и можно банковскую ставку поднять. А на ипотеке это сделать трудно. Кроме того, нельзя забывать, что на ипотечном рынке банковская конкуренция очень высокая.
- А если сравнивать Воронеж с другими регионами, там ситуация по жилью похожая?
- Воронеж как город-миллионник имеет свои особенности. Но по жилью рынок растет везде. Просто везде разный потолок роста цен. Например, если в Тамбове жилье считается дорогим по 38 тыс. рублей, то в Воронеже и 60 тыс. рублей считается нормальным при хорошей локации. Чем больше населения, тем больше будут расти цены и больше существует неудовлетворенного спроса. Ситуация в Липецке очень похожа на Воронеж. Там цены и спрос на подъеме. И есть несколько крупных проектов, которые призваны снизить недостаток жилья.
Белгород – очень развитый и благоустроенный город. Но там больший упор делается на социальные проекты. Там вообще другая структура строительства жилья – как в городе, так и в области. Вот если в Воронежской области 70-80% жилья – многоэтажки, а в сельской местности таких 20%, то в Белгороде совершенно иная пирамида. Там примерно 15% многоэтажного жилья, остальное – индивидуальное строительство. Там давно действует губернаторская программа. Областные белгородские власти скупают участки вокруг города, выделяют 15 соток земли, подводят коммуникации и оказывают поддержку при кредитовании на покупку стройматериалов. Вы знаете, что Белгород сдает больше жилья, чем Воронеж? И эта тенденция сохраняется в течение не одного года.
- Но в Воронеже тоже есть коттеджные поселки, пусть и не под эгидой губернатора, но тоже пользуются спросом.
- Нельзя просто понатыкать поселков. Нужно начинать с инфраструктуры. Это должна быть целевая программа.
- В долгосрочной перспективе, года через два-три, если кризиса не будет, как будет складываться ситуация с жильем?
- Я думаю, цены пойдут вниз. Не уверен, что в этом году, но в последующем пойдет процесс. Потому что крупные компании запустят свои проекты и рынок более или менее успокоится. Пока многие еще спасают свои деньги в ожидании очередного кризиса.
- И вы перестанете так активно кредитовать жилищные проекты?
- Почему? Строительство новых объектов продолжится. Просто цены будут снижены. Но спрос на жилье будет всегда. Проблема в другом: в Воронеже плохо с участками под масштабную застройку. Нужны новые идеи и новые направления.
- На конец года каков портфель строительных кредитов? Сильно ли вырос?
- В целом по Воронежу у нас порядка 35 млрд рублей. Вырос не сильно, но переструктурировался. Если раньше у нас преобладала коммерческая составляющая (чуть ли не 85-90%), то сейчас мы офисами и торговыми центрами Воронеж перекормили.
- Хорошо ли отдаются эти кредиты на коммерческие объекты? Проблем нет с заемщиками?
- Проблемы всегда есть. Но неразрешимых проблем нет.
Мы сами создали высокую конкуренцию, построив столько торговых центров. Тем самым мы растаскиваем покупателей. В связи с этим окупаемость проектов будет снижаться. Если на Западе под такие проекты кредиты дают на 20 лет, то мы пока на 20 лет давать не можем. Просто в стране нет таких «длинных» денег. Поэтому нужно искать варианты, как эти проекты кредитовать на более длительный срок.
- Сейчас можно сказать, что Сбербанк прекратил кредитовать коммерческие проекты?
- Да, на ближайшие пару лет мы поставили точку. Жизнь нам подсказывает, что надо жильем более активно заниматься и инфраструктурными проектами.
- Есть еще одно направление, которое сегодня активно развивается, – гостиницы…
- Как-то этот рынок всплыл достаточно неожиданно. Вдруг всем показалось, что гостиниц у нас не хватает. Приезжает больше деловых людей в Воронеж, а комфортабельных, технологичных и не очень дорогих гостиниц в городе мало.
- Здесь тоже складывается так, что Сбербанк кредитует основные проекты?
- Мы кредитуем крупные проекты. А частная гостиница на 20 номеров (а такие сейчас тоже в большом количестве появляются) – это не наш случай.
- Но ваши специалисты наверняка анализировали рынок. Действительно ли Воронеж нуждается в гостиницах?
- Думаю, здесь возникнет та же ситуация, что и с торговыми центрами. Года через три мы уже пресытимся гостиницами. Вообще, этот рынок труднопредсказуем, он напрямую коррелирует с уровнем экономической активности. Когда говорят, что в Москве сегодня строят в каждом переулке, надо учитывать, что мы все-таки не Москва.
