Воронеж. 18.03.2013. ABIREG.TV – Эксклюзив – До завершения крупнейшего проекта по строительству жилья в центре города – возведения квартала «Солнечный Олимп» Группой компаний Евгения Тростянецкого «Два капитана», по его словам, остается еще «пара лет». Но каким будет комплекс премиум-класса в окончательном варианте, включая все «опции», сегодня не может сказать даже президент. О том, почему это так, а также об особенностях строительного бизнеса в Воронеже и влиянии экономического кризиса на участников рынка речь шла на нашей встрече с Евгением Тростянецким в его первый в этом году визит в наш город.
То, что уже построено, заметно и с улицы Карла Маркса, и с Никитинской, и со Среднемосковской. Некоторые секции подведены под кровлю, работа на стройке останавливается только в обеденный перерыв. Во втором квартале 2015-го, в соответствии с документами, здесь все должно быть в полной готовности к приему жильцов – а это не только квартиры, но и подземный паркинг с моечными боксами, и гостевой наземный паркинг, и элитный Wellness-клуб с бассейнами, SPA-салоном и другие объекты для комфортной жизни, как говорится, не отходя от не менее комфортной квартиры.
- Евгений Яковлевич, в чем для вас очевидная уникальность этого объекта?
- Для города это – самая масштабная застройка в центре. Так сложилось, что нам удалось приобрести площадку в центре города около 3 га, не обремененную проблемами, и сформировать проект, который мы сейчас и реализуем. Город давно сформирован, и найти площадку такого размера и застроить ее целиком квартально – в моем понимании это и есть уникальность этого объекта.
Другие компании ведут в центре города точечную застройку: это маленькие участки с отдельно стоящими домами, которые не позволяют сформировать инфраструктуру. В нашем случае есть такая возможность – сделать максимально в этом смысле, и мы над этим работаем. Основная идея инфраструктуры – работать на город и в том числе на жильцов. Когда ты строишь инфраструктуру внутри и она замкнута для VIP-пользователей - она не эффективна.
- То есть те объекты внутренние, которые будут расположены на территории квартала, будут доступны для пользования другим жителям города?
- Это основная идеология…
- Просто об этом нигде не говорится…
- Ну, время еще не пришло, поскольку мы только начинаем строить один из таких объектов. И он, конечно, обращен «лицом» на улицу. То есть его фасадная часть находится за территорией, а внутренняя часть находится на территории комплекса. И наши жильцы могут при желании зайти в этот объект с внутреннего двора, а остальным людям так же будут доступны все услуги этого объекта.
- Вот как раз об этом: «Солнечный Олимп» называют «городом в городе». Насколько вы с этим согласны? И если да – то какова, на ваш взгляд, перспектива создания таких «городов», если учесть, что квартал уже расположен в центре города?
- Это сложный вопрос. Вопрос – о концепции того, кто строит. Наше жилье сориентировано прежде всего на покупателя выше среднего уровня достатка. Мы заранее определили свою целевую аудиторию и стараемся для клиента, которого мы считаем нашим, создавать условия, которые доступны ему. Потому что проживать здесь, может быть, хотят все, - может быть! - но не у всех есть возможность. А это определяющая часть при создании проекта. Потому что есть много больших проектов, которые делают другие застройщики, - они находятся и в Северном районе, и на левом берегу - и я не говорю о том, плохие они или хорошие, но они, скорее всего, рассчитаны на другого покупателя.
Мы по максимуму дадим все необходимое именно для наших клиентов и будущих жильцов. Плюс в пешей доступности они могут воспользоваться всеми возможностями, как вы сказали, центра города: это театры, кинотеатры, рестораны и т.д. Тот, кто этим уже пользовался, эти преимущества понимает: не надо садиться за руль автомобиля и, минуя пробки, можешь сходить в театр или в кино и чувствовать себя очень комфортно.
- А насколько конкурентоспособен этот объект с точки зрения технологий строительства? Может быть, вы используете какие-то новые технологии?
- Новые технологии, я думаю, трудно изобрести. Все, что есть на сегодня самое современное – с этим и работаем. Ничего сверхъестественного нет. Все состоит из мелочей. Вопрос в том, что если начинаешь экономить на всем, то ничего не получится. В этом одна из проблем строителей. Мы стараемся на стадии строительства использовать технологии и материалы, соответствующие классу заявленного жилья, и это, естественно, вытягивает из нас дополнительные затраты. Дополнительные затраты входят в себестоимость. И проблема в том, что жилье по уровню опережает ценовой сегмент, сформированный на рынке Воронежа. Потому что воронежцы привыкли, что жилье должно стоить каких-то денег, соответствующих уже сложившимся «традициям». А себестоимость нашего жилья, к сожалению, больше. Поэтому это наша проблема: строим наперед.
- В Воронеже часто экономят на рабочей силе. У вас на строительстве не работают гастарбайтеры?
- Мы сами не ведем общестроительных работ. У нас здесь своя служба заказчика, генподрядчик, и, как правило, все строительные работы осуществляют наши субподрядчики. Мы в этот процесс не вмешиваемся, и вопрос экономии – это не наш вопрос. У нас со всеми контрактные отношения: мы свои контракты исполняем и заставляем подрядчиков исполнять их обязательства перед нами. Как они ведут свою хозяйственную деятельность – со своими сотрудниками или их субподрядчиками – это не наш вопрос.
- Но вы ими довольны? На этом этапе?
- Пока да. Вообще, это сложный, конечно, вопрос. Мы никогда не бываем особо довольны. Потому что рынок строителей очень сложный в Воронеже.
- В одном из своих интервью вы сказали, что большое внимание уделяете деталям…
- Да.
- А вот те самые «умные лифты», как их называют эксперты, или «интеллектуальные лифты», которые способны соизмерять и оптимизировать нагрузку, особенно в пиковые часы, - это является одной из деталей?
- Теоритически является. Но что в конечном итоге окажется у нас – пока трудно сказать. Пока мы задали определенную планку качества лифтов, так же, как в любом доме есть бюджетные лифты, малобюджетные лифты и т.д. Наш уровень лифтов определен: это одни из лучших лифтов. А вот то, о чем вы сказали, это все опции, которые добавляются или не добавляются: «умный лифт» с логистикой, так же, как внутренняя отделка и т.д… Пока на сегодняшний день мы окончательного решения не приняли, потому что как следствие - это опять увеличение себестоимости и, следовательно, необходимость продавать еще дороже. Поэтому мы продолжаем мониторить рынок клиентов, которые к нам приходят, и смотрим… Конечно, в идеале заманчиво это сделать, и правильно было бы это сделать. Но за все это придется платить. И на сегодня мы этот вопрос отложили, так как сдача объекта в 2015 году, и эти опции мы всегда сможем добавить, в случае если рынок отреагирует положительно, к чему сегодня есть тенденция, и мы это видим. Но что будет завтра? Процесс строительства больших объектов достаточно длительный, поэтому посмотрим.
- А вообще очень интересно, где такие лифты применяются – в наших столицах, может быть, на каких-то известных объектах? Потому что для Воронежа это, конечно, нечто ранее не виданное.
- Ничего в этом сложного нет. Это во всем мире давно пройденный этап: просто в лифте формируются «мозги», он быстрее ходит и т.д. То, что у нас они будут с хорошим ускорением для подъема на высокие этажи, – это нормально. Но в Воронеже их тоже мало где есть. В Воронеже часто событием становится то, что во всем мире уже давно не событие (смеется). Но все это просто стоит денег. Все очень просто, на самом деле.
Поэтому я говорю о том, что, к сожалению, рынок жилья в Воронеже, – того, которое мы заявили, – не очень есть, он не сформирован. И вопрос в голове покупателя: за что он готов заплатить деньги, за что – нет. И нам приходится этот стереотип раскачивать. Вы ж прекрасно понимаете: стройка большая, ответственность большая, денег много вкладывается. И у нас присутствуют коммерческие риски. Поэтому если мы почувствуем, что жильцы готовы, конечно, мы поставим такие лифты. Тут не вопрос, сколько мы хотим заработать, не в этом дело. Просто мы не хотим «попасть».
- Но «сколько заработать» тоже имеет не последнее значение! Вы же девелопер…
- Я девелопер, поэтому говорю то, что я понимаю. Вам это трудно понять. Пока не стоит вопрос, сколько мы заработаем. Еще раз говорю: трудно в Воронеже очень, люди живут по сложившимся стереотипам ценовой категории жилья. Я здесь уже восемь лет. И когда я впервые приехал сюда, жилье продавалось по 30 тыс. рублей за квадратный метр, и это считалось как бы правильной ценой… А я знаю себестоимость строительства. Чтобы продать жилье за 30 тысяч и при этом застройщик еще и заработал, надо либо кому-то не заплатить, либо что-то украсть. То есть нормальная себестоимость строительства здорово поджимает рынок. Поэтому на сегодняшний день мы продаем квартиры в нашем понимании практически по себестоимости.
- Но у воронежских застройщиков, вероятно, не было выхода: ведь они ориентируются на доходы населения…
- Но это ж бизнес! Есть выход – нету выхода… Если ты честно ведешь бизнес, ты должен со всеми рассчитаться. Поэтому, когда цифры не сходятся… Люди ведут себя по-разному. Поэтому еще раз говорю: Воронеж – особое место, к сожалению. Сейчас меняется ситуация, входит в нормальную плоскость. Я не знаю, с чем это связано. Может быть, с приходом Гордеева, может быть, время пришло…
- То есть за восемь лет вы это почувствовали?
- Конечно. Если б я этого не чувствовал, я бы в жизни не пошел на этот объект! Он стоит больше трех миллиардов. И, как вы понимаете, у меня денег этих в тумбочке нет. Мне эти деньги дают, и я за них несу ответственность. Если я не исполню свои обязательства, я потеряю все, что у меня есть.
- То есть на этом объекте эффективно работает традиционная финансовая схема крупных девелоперских проектов: ваши деньги, инвестиции, банковские кредиты…
- Конечно, конечно. Нас, помните, финансирует Сберегательный Банк РФ, поэтому никаких проблем нет…
- Ну и средства собственников…
- Ну, естественно. Без средств собственников никакого банковского кредита ты не получишь. А дальше дольщики появляются, и мы работаем по 214-му Федеральному Закону. Закон 214 -ФЗ – очень жесткий закон для застройщика, к сожалению. И как бы нам ни хотелось, выпрыгнуть из него мы не сможем. Я бы в жизни на него не пошел, но поскольку есть необходимые условия для того, чтобы получить финансирование, которое мы получили, мы пошли по этому закону. Этот закон для нас – рельсы. Обязательства наши перед дольщиками – 2-й квартал 2015 года. Если мы не сдадим объект к сроку, у нас могут быть большие проблемы с жильцами и их юристами. Немножко мы, естественно, по срокам постарались заложиться, потому что это долгий путь, есть форс-мажоры. Все расчеты с нашими подрядными организациями мы осуществляем только с одобрения Сбербанка - то есть прозрачно все от и до. Но тем не менее ответственность вся лежит на нас: если что-то случится, возвращать деньги нам.
- Вы говорите о категории жилья, о людях, которые будут покупать квартиры именно в этом комплексе. Но сейчас существует тенденция к покупке загородного жилья. Вы не боитесь такой конкуренции?
- Это разные сегменты. Это разное жилье. Трудно сказать, что вы подразумеваете под словом «коттедж». Коттедж коттеджу рознь. Может быть, сарай в поле – это тоже коттедж.
- Ну нет. Люди с деньгами сейчас все чаще уезжают за город: покупают коттеджи в коттеджных поселках в 30-50 километрах от большого города…
- Но это не значит, что человеку не надо иметь еще и квартиру в центре города. Это разные вещи. Одно не исключает другого. Потому что везде есть плюсы и минусы. Люди, переехавшие за город, узнают все сложности жилья. Я тоже имею возможность жить везде и скажу, что там начинаются трудности с обслуживающим персоналом, с детьми, которых надо регулярно куда-то возить, потому что там нет ни школ, ни поликлиник, ни кино.
- Обычно в коттеджных поселках теперь есть все…
- Поверьте мне. Я знаю, что есть в коттеджных поселках (смеется), даже в московских масштабах. Ни один коттеджный поселок среднего размера не может себе позволить содержать инфраструктуру. Ничего там нет, кроме мини-магазина и еще чего-то… Для того, чтобы ребенок просто пошел в школу, надо взять водителя – одного, двух или трех, у меня их трое – и возить детей в школу. Потому что то, что окажется в соседнем поселке, будет, может быть, какая-то условно-элитная школа, в которую, наверное, не все захотят отдать детей. Поэтому есть проблемы с миграцией туда-сюда. Да, есть плюсы: ты живешь на природе, видишь в окно замечательный пейзаж, но когда ты понимаешь, что тебе надо ехать на работу, тебе надо всех привезти и увезти, то возникают другие проблемы. Поэтому я не говорю, что это плохо или хорошо, просто то, что мы строим, и то, с чем вы сравниваете, – это разные абсолютно вещи…
- То есть вы четко видите свою категорию покупателей…
- Да, это абсолютно своя ниша. Да. Вопрос, сколько таких людей.
- Это вопрос! Для Воронежа это вопрос.
- Конечно, вопрос. Поэтому и из того, что мы заявили, мы ничего не ухудшили, все мы плавно делаем. Просто какие-то еще более интересные вещи, которые мы хотели бы сделать, мы немножко отсрочиваем. Возьмем в качестве мини-примера ту же логику в лифтах: если ее не окажется, условно говоря, человек этого не почувствует, так как количество лифтов, скорость их перемещения и т.д. – все рассчитано, чтобы и без того все было очень комфортно. А уж еще лучше сделать – это вопрос реакции рынка на то, что мы сделаем. Поэтому есть много нюансов, которые мы держим в запасе. И мы смотрим, как происходит, условно говоря, процесс продажи и состояние головы клиента – на что он психологически готов потратить деньги, а на что – нет. Вот и все. Поэтому у нас еще есть пара лет, и мы немножко корректируем то, что происходит.
- На сегодня сколько квартир уже продано?
- У нас есть план, раскрывать, наверное, эту информацию не стоит. План на прошлый год мы исполнили. Есть план продаж и на этот год, но он только начался, и пока трудно говорить. Но планы у нас не оптимистичные. Мы работаем в пессимистичном сегменте, чтобы меньше расстраиваться. Но пока все так, как мы планировали. А как дальше рынок сложится… Если б это была сделка одного дня – это было бы веселее, но поскольку это размазано на три года, а рынок очень сложный – посмотрим. Но пока все хорошо.
- Как известно, вы слишком давно находитесь в бизнесе и, видимо, поэтому так спокойно рассуждаете обо всех процессах и об этом объекте…
- Конечно, опыт сказывается.
…учитывая тот самый пресловутый экономический кризис, который продолжается и может углубиться, - как вы думаете, глядя на вас, другие воронежские строители будут чувствовать себя более оптимистично?
- Не знаю. Каждый работает за себя. Все, кто работает на воронежском рынке – я их, в общем, всех знаю, – они все достаточно взрослые люди, и это не первый кризис (который я, во всяком случае, пережил, - уже, наверное, третий виток). И те, кто выжил, наверное, понимают, что происходит. Поэтому никаких проблем, я думаю, ни у кого нет. Это вопрос ведения бизнеса. Кризисы были и будут, никто не знает, когда следующий виток, но кризис оздоравливает экономику, как бы там ни было…
- …и уменьшает денежную массу, покупательские возможности, к сожалению, часто…
- На самом деле у меня другая позиция. Есть вещи правильные, а есть неправильные в нашем строительном бизнесе – я не хочу говорить за другие. Если ты производишь качественный продукт – он всегда востребован. Вопрос кризиса в том, что люди в этот момент психологически замирают и… это не значит, что у них нет денег. Они просто психологически не готовы с ними расставаться, поскольку они не знают, что будет завтра. И это нормальная защитная реакция.
Другое дело, что в эти моменты происходит переоценка ценностей, и люди начинают понимать, что произошло, - и в Воронеже, я думаю, и в Москве (просто в Воронеже с запозданием это идет). И начинают более внимательно контролировать свои расходы и оценивать то, что они приобретают. Поскольку дефицита уже нет (наверное), появляется возможность более детально изучить то, что ты хочешь купить.
Ну, и клиент в Воронеже, повторюсь, не очень готов еще… Есть новые продукты, которые ложатся на старый фундамент. Когда люди не видели то, что они не видели, - очень трудно понять: правильно это или не правильно, работают стереотипы. Москва и другие, более развитые города, уже это проехали, уже знают, что такое элитное жилье и другое жилье. И когда набирается опыт – ты понимаешь, наконец, что такое элитное жилье, не потому что его так назвали, а по своей сути, ты уже попробовал его, оценил – «оно тебе надо» или нет, это для тебя продукт или нет, готов ли ты там жить или стоит о чем-то другом задуматься. Поэтому возникает конкурентная среда. В Воронеже этого нет, и это большая проблема.
Кризис немножко охлаждает всех: и застройщиков, и покупателей. И создает, наверное, более жесткую конкурентную среду для всех: и для клиентов, и для производителей. Это нормально. Другое дело, от того, как ты ведешь бизнес, учитываешь возможность наступления кризиса или нет, зависит твой успех. Не надо жить шире, чем ты можешь, - и все будет нормально. Это касается и клиентов тоже.
