Сергей, начнем с того, сколько уже времени вы и компания «РЕТ» находитесь в проекте под кодовым названием ЦУМ?
Решение о вхождении в проект учредителей фирмы «РЕТ» было принято в мае 2011 года. До этого проект почти не развивался, так как у предыдущих собственников не было достаточных свободных ресурсов и возможности получения кредита. Наше вхождение в проект позволило привлечь необходимые текущие средства и запустить его активную фазу.
Что успели сделать за этот срок?
Мы успели завершить реконструкцию старого здания и подготовку его к вхождению в наш многофункциональный комплекс, апофеозом которого выступает отель Marriott. Речь идет об усилении колонн и перекрытий, самого котлована, здания ЦУМа и близлежащих сооружений, которое осуществлялось как по классическим технологиям, так и с помощью передовых эффективных методик. Дополнительно укреплялся фундамент здания, армировалась каждая колонна. Следует признать, реконструкция и процесс укрепления стоили нам немалых денег, но мы не жалели вкладывать в нее средства, так для нас важно полностью сохранить старое здание ЦУМа. Многим, включая руководство Marriott, нравится наш проект, в котором новое современное здание гостиницы будет интегрировано в исторический архитектурный ансамбль.
Следует признать, что такая идея нравится не всем.
Да, мы видим некоторое неприятие наших идей со стороны отдельных представителей архитектурного сообщества. Но все, что мы делаем, мы делаем в строгом соответствии с Правилами землепользования и застройки и Генпланом Воронежа. Земля, на которой мы строим, входит в категорию земель О1 — многофункциональные центры — что полностью соответствует нашему формату. Здание ЦУМа 1956 года постройки, оно не является памятником архитектуры, не входит в реестр объектов культурного наследия. Юридически это означает, что мы имеем все основания для того, чтобы снести старый ЦУМ и построить на его месте новое здание. И знаете, это обошлось бы нам дешевле. Но мы понимаем, что раз мы ввязались в столь глобальный проект, то должны быть более гибкими. Мы оставляем здание ЦУМа целиком и делаем множество шагов навстречу общественности.
Каких, например?
Например, общественность высказывает определенные опасения, что сейчас все застроится, и людям негде будет гулять. Мы в ответ соглашаемся на обременения и готовы сделать на всей прилегающей территории, там где раньше были полуразрушенные сараи, и заросли кустов, благоустроенный сквер. Нам уже передали этот участок в аренду и мы платим за него государству арендную плату. Далее, например, жители близлежащих домов выступили с опасением, что из-за нашей стройки их дома могут рухнуть. И хотя в положениях нашего проекта математически доказано обратное, мы согласились за свой счет провести независимую экспертизу в той организации, которую нам назначат сами жители. Мы уверены в ее положительных результатах. Но здесь важнее убедить людей, что их жилью ничто не угрожает.
Вам всегда понятны те требования, которые выдвигает вам оппоненты?
Требования, может, и понятны. Непонятно, как вести диалог. Например, то что, мы не разрушаем архитектурный облик города, нам удалось доказать. Но сейчас появился другой тезис о том, что наш проект может нарушить перспективу проспекта Революции. Этот тезис, в том числе, поддерживается теми людьми, которые сами же отнесли проспект к зоне без ограничения этажности. Хочется задать вопрос — а как же многоэтажная высотка во дворе Центртелекома, которая располагается прямо через дорогу от ЦУМа? Она гораздо выше того проекта, который реализуем мы. Это первое. Второе: вид от ВГТУ начинается с высотки ЮВЖД, довлеющей надо всем проспектом. А вид от театра Драмы начинается со стеклянного здания кинотеатра «Пролетарий». В свою очередь, наше здание находится между ними и имеет среднюю высоту. У «Пролетария» она менее 30 метров, у ЮВЖД - 97 метров, у нас — 66-68 метров.
А сами бы вы как гражданин хотели бы, чтоб на проспекте появилось новое высотное здание?
Я бы, наверное, хотел. Но я бы, возможно, исходя из собственного вкуса, хотел видеть здание классической архитектуры. Я бы представил себе красивое белое здание с арочными окнами, выполненное в стиле сталинского ампира. Но в нем никогда не будет Marriott. Такое здание будет красиво выглядеть 3-5 лет, не больше; примером служит здание юрфака ВГУ. Любой гостиничный оператор с мировым именем скажет вам, что с точки зрения функциональности, здание гостиницы надо делать из стекла, потому что за ним легко ухаживать и потому что такое здание будет всегда выглядеть свежо. И мы не зря сегодня тратим немалые средства на бесшовное остекление.
Какой следующий этап работы над проектом?
Непосредственно строительство, оно уже идет. Котлован просыпается песком, песок проливается, начинает заливаться монолитная плита. Пока все идет по плану, но достается упорным трудом. Есть стойкое впечатление, что в нашей стране все заточено, чтоб ничего не получилось. Мы, например, в котловане, в пятне застройки обнаружили трубу теплоснабжения, которая по плану находится по оси проспекта Революции. Как вам ошибочка в 80 метров? Мы месяц выясняли, что это за труба и кому она принадлежит, так как по документам ее нигде нет, она не существует. Это говорит о том, что в России всегда можно как-то договориться. И люди на любом уровне живут по этому принципу. А мы же привыкли по-другому, мы — из программистов и считаем, что нельзя написать одну программу и надеяться, что будет как-то иначе.
Кто придумал сделать из объекта многофункциональный центр?
Все изначально считали, что объект должен стать многофунциональным центром. Синергетический эффект никто не отменял. В ОАЭ есть известный отель «Ле Меридиан», который объединяет отель, апартаменты, офисную часть и торговые галереи. Есть в российской столице новое здание гостиницы «Москва» в Охотном ряду. Везде в Европе существуют такие проекты. Первые 6 этажей нашего центра по западным примерам будут состоять из офисных и торговых площадей.
Мариотт знает, что будет не один?
Марриотт знает все. Более того, это с их помощью создана и концепция комплекса, и рабочая документация. Гостиница зарабатывает на номерах около 50%, еще 50% — на услугах. Любой отельер крайне заинтересован в том, чтобы рядом были другие потребители этих услуг — допустим, офисы и апартаменты. В нашем проекте им будет отведена значительная доля площади. Мы считаем, что продажа апартаментов имеет хорошую перспективу в Воронеже. Наши апартаменты будут с полной чистовой отделкой «под ключ». То есть для заселения в такую «квартиру» надо будет только завезти мягкую мебель. Не надо делать ремонт и выслушивать ремонт соседей. Кроме того апартаменты — это удобно, так как за порядком в квартире следит гостиничная служба.
По мнению экспертов, у «Петровского пассажа» такой ход не очень получился. Почему вы считаете, что у вас будет по-другому?
«Петровский пассаж» - это жилой дом, отель и торговый центр. Как жилой дом, по уверению многих собственников квартир в нем, он неудобен. Он построен по старым технологиям, которые далеки от современных стандартов жилого строительства. Торговая часть очень маленькая, чтобы вызвать заинтересованность покупателей. Кроме того, не бывает хорошей торговли на минусовых этажах. Это маркетинг, психология. В минусовых этажах может быть только дискаунтер или продуктовый супермаркет. Что касается их отеля, то в «Петровском пассаже» чуть больше двух десятков номеров, и это нерентабельная цифра. Условно-постоянные затраты давно определены для разных сфер бизнеса, и надо понимать что для такого номерного фонда эти затраты будут неподъемными. Словом, есть такой системный закон, согласно которому прочность цепи определяется наиболее слабым из ее звеньев. В «Пассаже» все компоненты работали вопреки логике рынка.
А как вы планируете организовывать торговлю?
Площадь торговых площадей у нас около 16 тыс кв. метров. Это немного, в разы ниже, чем у Галерея Чижова со своими 130 тысячами или у сити-парка «Град». Но многие из тех операторов, которые размещаются там, нам не подходят. У них они генерируют трафик, а у нас трафик генерирует проспект Революции. Кроме того, мы многое планируем изменить в организации торгового пространства. Наши торговые этажи будут работать по принципу универмага: много открытых секций внутри и несколько универсальных касс на выходе. Это — современный западный формат, в котором работают все торговые центры на Западе. Это удобно для покупателя, так как у него все на виду. Выгодно арендаторам, поскольку они получают возможность максимальной выкладки и тратятся только на специализированный персонал, а многие операционные затраты распределены между всеми. Это хорошо для нас, так как мы используем свои площади максимально эффективно.
Сколько звезд будет у воронежского Marriott?
Мы будем проходить честную международную сертификацию, и, я уверен, что мы сможем получить 5 звезд. Мы строим по всем требованиям пяти звезд, и хотя 4 звезды, на мой взгляд, тоже неплохо, я думаю, у нас будет 5.
Можете популярно объяснить, зачем Воронежу гостиницы международных брендов, в частности пятизвездочный Marriott?
При той гостиничной инфраструктуре, которая сейчас есть в Воронеже, иностранный топ-менеджер никогда не поселится в Воронеже. Любая секретарша ему доложит, что в Воронеже гостиниц нет, хотя мы с вами знаем, что у нас есть замечательный «АртОтель». Потому что она не найдет здесь знакомого имени. Поэтому появление в городе отелей международных брендов сегодня очень важно. Другое дело, что и международные бренды бывают разные. Есть гостиницы для качественного ночлега, есть — для комфортного проживания. Иностранец уровня начальника отдела крупной корпорации не будет селиться в трех звездах. Он просто не останется в Воронеже на ночь. С русскими проще - мы более эмоциональны. Наших можно на охоту свозить, цыган с медведями нанять. Но ведь когда закончится праздник, он поселится где-то у черта на куличках. Какое у него остается впечатление? Люди хорошие, но селяне. У нас был случай, когда в Воронеж приезжал вице-президент Marriott. После долгого и утомительного дня он приехал в один воронежский отель, а у него электронный ключ не работает. Он по-русски вообще не понимает, а персонал отеля не смог объяснить, в чем проблема. Чудом там оказался мой знакомый, который мне позвонил, и я приехал. Этот случай сыграл нам на пользу: уверенность Marriott, что в Воронеже нужно строить отель, окрепла в разы. Но если бы м »той ситуации оказался любой другой человек, он бы уехал и никогда после этого не верил в Воронеж
Евгений Крамченко
ИН, №64, апрель, 2013.
