Воронеж. 24.05.2013. ABIREG.RU – Эксклюзив – Международный и федеральный ритейл, только исчерпав возможности крупных городов, начинает осваивать целинные для себя более мелкие рынки. Такой момент пару лет назад настал и для Белгорода. Ранее одним из самых сильных тормозов для прихода иностранных брендов в город было отсутствие качественных торговых площадей. Что сегодня изменилось и как развивается ритейл в самобытном сельскохозяйственном Белгороде, рассказывает гендиректор ТРЦ «Сити Молл «Белгородский» Леонид Померанцев.
– За последние пять лет количество торговых площадей в Белгороде заметно увеличилось с вводом нескольких торговых центров – «РИО», «Сити Молл», «МегаГриНН». С чем это связано?
– До 2007 года – начала строительства «Сити Молла» – в Белгороде было крайне мало цивилизованных торговых площадей. Связано это было с тем, что федеральный ритейл, не говоря уже о международном, не торопился занимать место под солнцем в городе – хватало работы в миллионниках, Москве и Петербурге. Сегодня рынки в этих городах насыщены и количество торговых площадей застоялось на одном уровне, поэтому ритейлеры двинули в регионы.
Пять-шесть лет назад в Белгороде было три торговых центра – старинно-архитектурный «Маяк», осовремененный универмаг «Белгород» и самый новый ТРЦ «Гранд». Пока конкуренция была не слишком большой, последний чувствовал себя хорошо, а сейчас приходит в упадок. Сначала торгово-развлекательный центр специализировался на горках для роллеров, но, видимо, такой бизнес много денег не приносил, и торговые площади под ним были проданы сети гипермаркетов «Вестер». Как известно, ритейлер не смог добиться адекватного уровня продаж, нарастив долги, как мне думается, из-за отдаленности от спального района, и вынужден был покинуть региональный рынок.
С учетом того, что существовал спрос на цивилизованные торговые точки, новую жизнь получили реконструированные рынки – «Центральный» и «Спутник». Внешне они великолепны, оснащены парковочными местами, впрочем, относятся к проектам начала 90-х годов. Тогда как федеральные и международные ритейлеры всегда выбирают себе лучшее.
И эти «киты» выразили желание зайти в Белгород, в связи с чем на окраине города возник ТРЦ «РИО». Почти одновременно с ним был построен наш «Сити Молл». Но, я считаю, по расположению он сильно проигрывает нам, город изящно слил «РИО» плохое место.
– Почему? Ведь оба торговых центра на окраине города, только с разных сторон?
– Чтобы это понимать, необходимо знать историю развития Белгорода. Во время войны он был почти полностью стерт с лица земли. Восстановление города началось с создания в северной части города промзоны протяженностью семь километров, начиная от аэропорта и заканчивая заводом «Энергомаш». Ведь людям необходимо было дать работу. Далее шел футбольный стадион и административный центр. На противоположной от промзоны стороне строились общежития для производственных рабочих. Они представляли собой в основном четырехэтажные здания без лифтов, то есть по современным меркам не лучший вариант для жилья.
За аэропортом сегодня находится птицефабрика и вблизи зоны отчуждения, на площади 45 тыс. кв. м, – ТРЦ «РИО». Впрочем, центр отвечает потребностям Белгорода по качеству торговых площадей. Мы же располагаемся близко к «спальнику», на высоком берегу (Харьковская гора), где живет две трети населения города.
– С каким из российских городов наиболее сравним Белгород по объему представленных качественных торговых площадей на душу населения?
– Насколько я знаю, внутри Садового кольца в Москве общая торговая площадь на одну тысячу жителей составляет 1,1 тыс. кв. м, тогда как в Белгороде – около 990 кв. м. Небольшая разница, если учесть, что белгородская агломерация составляет 610 тысяч человек, а московская – более 20 млн. Причем никакого ажиотажа в белгородских торговых центрах нет, ежедневная проходимость у нас – около 18-19 тыс., и вряд ли приток посетителей увеличится.
Мне кажется, для Белгорода это предел. Другое дело, важно увеличивать покупательскую способность за счет роста уровня доходов населения. Белгородская область в этом плане довольно успешный регион, где минимальная зарплата бюджетников составляет 22 тыс. рублей.
Белгородский ритейл более или менее похож на развитие в свое время воронежского. Там на месте старого убогого ТЦ «Россия» отстроили «Галерею Чижова», что, безусловно, правильно. Мы сами многое позаимствовали у «Галереи». Хотя нас все-таки больше сравнивают с «Градом»: мы тоже большие и расположены на выезде из города.
В Воронеже ТРЦ «Сити-парк «Град» – это то, к чему мы должны стремиться. Если раньше в концептуальном плане это был торговый центр выходного дня, то сейчас он стал более многолюдным и в будни дни. Там есть хорошая парковка, которая занята только на треть. Единственный минус – чтобы прорваться к «Граду», нужно преодолеть достаточно узкую «горловину» на памятнике Славы.
Далее, воронежский «МП», мне кажется, по значимости можно ассоциировать с «РИО» в Белгороде. «Армада» и прочие торговые центры в Воронеже сродни нашему универмагу «Белгород». За исключением ТРЦ «Арена». Но у него тоже непростая судьба, хотя полностью не уверен – давно там не был.
– Вы говорите о невысокой проходимости в белгородских торговых центрах, тем не менее сегодня сдается в аренду часть свободных площадей в ТРЦ «МегаГриНН», через год планируется запуск второй очереди вашего торгового центра. То есть спрос пока удовлетворен не до конца, раз вы рискуете инвестировать именно в торговые площади?
– Действительно, я планирую завершить вторую и третью очереди «Сити Молла», которые строятся с западной и восточной сторон. Мы исходим из того, что стоимость одного квадратного метра торговой площади колеблется от 1,2 до 1,8 тыс. долларов. Запуск второй и третьей очереди запланирован на первый и четвертый кварталы 2014 года соответственно. Причем еще не построенные торговые площади у меня уже распределены среди арендаторов, с которыми есть предварительные договоренности.
– Леонид Львович, какие рыночные инструменты вы собираетесь использовать в конкурентной борьбе с «МегаГриНН»?
– Не думаю, что это наши конкуренты. «МегаГриНН» занимает общую площадь 150 тыс. кв. м, из которой торговая – только 50 тыс. кв. м. И то на данный момент задействовано не больше 10 тыс. кв. м. Девятиуровневый паркинг рассчитан на полторы тысячи машино-мест – по-моему, для Белгорода это перебор.
Кроме того, у нас доля развлекательного направления невелика (около 15%). В «ГриННе» планируется создать, в частности, даже ночной клуб и гостиницу, что не вписывается в концепцию моего проекта.
Что касается представителей ритейла торгово-развлекательного центра «ГриНН», то выбраны, на мой взгляд, не самые удачные бренды, например, MediaMarkt. Логика моих размышлений такова: не думаю, что люди каждый год покупают себе телевизоры, а за телефоном вряд ли поедут в тот же MediaMarkt. Для этого они, как правило, обращаются в специализированные компании.
У меня был опыт, когда после открытия «Меги» в Московской области мой торговый центр, находящийся в пяти километрах от него, за несколько месяцев потерял 15% торгового оборота. Но потом увеличил выручку на 10%. Получается, жители большого микрорайона, где расположен ТЦ «Мега», не пошли в него. Поэтому я не верю, что «ГриНН», построенный в промзоне с населением 50-70 тысяч, ждет успех. Я не чувствую возможностей этого проекта: и местоположение не слишком удачное, есть натяжки относительно внутренней архитектуры.
– Какими брендами пополнится белгородский рынок ритейла в связи со сдачей новых торговых площадей? Будет ли возможность для продвижения местных торговых марок?
– Сегодня мы уделяем особое внимание ритейлу, доля которого 60% от общего количества сданных в аренду площадей, и, в частности, выбору брендов. В этом плане «Сити Молл» не сравнится ни с «РИО», ни с «МегаГриННом». У меня 220 арендаторов, из них всего 20 федеральных, пять – иностранных, остальные – региональные, работающие по франшизе. Я стараюсь работать только с «якорями» рынка. И в то же время сознательно отказываюсь от Mango, Promod, так как они уже не те, что были десять лет назад.
– Чего вам больше всего не хватает для более динамичного развития ритейла в регионе?
–Я считаю, в Белгороде недостаточно промышленных предприятий, работники которых могли бы повысить покупательскую способность и культуру совершения покупок. У нас, к сожалению, покупательская среда ограничена контингентом, который работает в сельском хозяйстве и на ГОКах.
– Считаете, ваш торговый центр слишком хорош для обычных крестьян?
– Я просто хочу сказать, что мы много лет соблюдаем все международные стандарты качества, в частности по обслуживанию торгового центра. Я никогда, например, не возьму на работу охранника с большим животом и не разрешу ему расстегнуть лишнюю пуговицу на рубашке. Но, с другой стороны, для меня важно, чтобы и посетители не приходили в торговый центр в плавательных трусах и сланцах.
– После сдачи всех торговых площадей центра чем думаете заняться?
– Хочу научить своих работников тем управленческим навыкам, которыми владею сам, и переключиться на строительство индивидуального жилья. Точнее, небольших элитных коттеджей с прилегающей благоустроенной зоной: фонтанами, каналами и озеленением. Под это дело у меня уже есть участок земли площадью 30 га. Предположительно, одна вилла для семьи будет стоить около 12 млн рублей, то есть совсем недорого.
Также существует задумка построить аквапарк, что может стоить в пределах 20 млн долларов. Загвоздка в том, что раньше я никогда не управлял аквапарками и мне сложно оценить целесообразность такого строительства. Опасаюсь, как бы потом он не превратился для меня в социальный проект.
