Как меняется воронежский взгляд на жилье
Сегодня в Воронеже реализуется ряд проектов жилой недвижимости, которые кардинально отличаются от того, что создавалось в городе все предыдущие годы. Их главным качественным отличием является концептуальная застройка выделенных территорий, а также проектирование и создание на них благоустроенной среды проживания, включающей различные объекты социальной инфраструктуры. Появление таких проектов – важнейшая интрига воронежского строительного рынка. Брошен безусловный вызов его динозаврам. И будет интересно посмотреть, что произойдет быстрее – новые девелоперы перехватят инициативу или динозавры эволюционируют.
Новизной поочередно пахнуло в разных районах Воронежа. Сначала – в историческом его центре, на улице Карла Маркса, где московский девелопер Евгений Тростянецкий развернул строительство элитного жилого квартала «Солнечный Олимп». Затем другой столичный девелопер, президент холдинга МГСН Дмитрий Поликарпов объявил о запуске полноценного жилого комплекса с инфраструктурой на Челюскинцев, 101. Став пионерами комплексной застройки в Воронеже, оба бизнесмена автоматически взвалили на себя нелегкую задачу раскачки этого рынка. Ведь среднестатистический воронежский покупатель жилья и представления не имел о том, что такое жилой комплекс, и какие возможности он может дать ему лично. В последние два года состав концептуальных жилых проектов в Воронеже пополняется за счет инициатив местных предпринимателей, и теперь уже можно говорить о некой тенденции. Наиболее на слуху проекты Группы компаний Хамина – ЖК «Пять звезд» рядом с Цирком и ЖК «Олимпийский», строящийся на землях ВГАУ в районе ул. Шишкова. А также – проекты ООО «Инстеп», аффилированного с воронежской «Инвестиционной палаты» бизнесмена Анатолия Шмыгалева: жилой квартал на улице 45й Стрелковой Дивизии и «Новый Квартал» в Отрадном.
Колоссальным отличием новых проектов от привычного «коробкостроения» становится комплексность. Ее общие признаки – огороженная охраняемая территория, единый архитектурный стиль застройки, созданная социальная инфраструктура, включающая в себя прогулочные зоны, спортивные и детские площадки, парковки для автомобилей, рекреационные участки, магазины и даже детские сады. Другой особенностью выступает новое качество строительства, на фоне которого теряются даже некогда славные «киты».
Фишки проектов
Помимо общих особенностей каждый проект отличают какие-то свои фишки. «Солнечный Олимп», в частности, предлагает покупателю исторический контекст, выраженный в архитектуре и локации комплекса на знаменитой центральной улице Воронежа (прежде она называлась Большой Садовой, а сам комплекс располагается на месте усадьбы легендарного промышленника Вильгельма Столля). Проект отличает высокий класс предлагаемого жилья, который подчеркивается дизайнерским оформлением общих зон, удобными опциями для жильцов – от колясочных до хранилищ сезонных вещей, интегрированной в комплекс инфраструктурой, включающей в себя ресторанный ряд, фитнес-клуб с бассейном.
Проект «Пять звезд» бизнесмена Евгения Хамина, расположенный за Цирком в квартале, образованном улицами Ворошилова, Бахметьева и Моисеева, выгодно вписан в городскую инфраструктуру. В шаговой доступности от него расположены несколько школ и детских садов, парк, два торговых центра, православный храм. За счет девелопера будет произведена капитальная реконструкция спорткомплекса «Энергия». Ну, и несомненной фишкой комплекса являются пять 25-этажных высоток.
Интересное решение предлагает и близкое к воронежской «Инвестпалате» ООО «Инстеп», которое ведет строительство жилого квартала на ул. 45й Стрелковой Дивизии. На территории комплекса будет развернут подземный паркинг, установлены импортные детские площадки, в рамках муниципальной программы построен детский сад. Дома будут иметь вентилируемые фасады, а в каждой квартире застройщик установит кондиционеры. И самое главное – все это по цене в среднем 35-37 тыс. рублей за кв. метр.
Характерной чертой комплексных жилых проектов в Воронеже сегодня является то, что почти все они апеллируют к ожиданиям покупателей, предлагая поверить в грандиозные планы застройщика. Исключение составляет лишь проект Дмитрия Поликарпова «Челюскинцев, 101», который на 2/3 реализован. На охраняемой территории построены два из трех жилых домов комплекса, функционирует Торгово-услуговый центр с продуктовым супермаркетом, салоном красоты, магазинами спорттоваров, стройматериалов, с досуговым центром. Жители комплекса пользуются детскими и спортивной площадками, беседками для отдыха. Сделан ландшафтный дизайн в стиле «Русского сада», который по завершению стройки будет поддержан еще небольшим сквером. Сейчас «Челюскинцев, 101» является в Воронеже своего рода выставочным проектом, посетив который, можно понять, что такое благоустроенная среда проживания, и чем она хороша.
Такие разные комплексы
Формат функционально обогащенного жилого комплекса проникает в городскую застройку благодаря, прежде всего, среднему классу, который активнее других ориентирован на создание вокруг себя комфортных условий. Есть и еще одно объяснение, почему жилые комплексы в России чаще всего строятся для такого социального круга.
- Качественно созданная инфраструктура требует такого же качественного поддержания ее в состоянии, пригодном к эксплуатации. Это требует определенных затрат, в том числе и финансовых. А такие возможности есть, прежде всего, у среднего класса», – говорит президент МГСН Дмитрий Поликарпов.
Вместе с тем, воронежский опыт показывает, что подобные принципы вполне пригодны и для строительства эконом-класса.
- Средняя цена реализации в первых двух домах составила 30 000 рублей за кв метр. Сейчас продаем по-разному – в интервале от 35 до 39 тысяч. Это категория доступного жилья, – рассказывает гендиректор «Инстеп» Сергей Каркешкин. Вместе с ним мы шагаем по бетонке «Нового Квартала» в Отрадном. По ходу движения он объясняет, где будет расположен детский сквер с дорожным кольцом и игровыми домиками, где футбольная площадка с искусственным газоном. Гордостью проекта станет центральная пешеходная зона с искусственным водоемом и фонтаном, с главной квартальной площадью, на которой уже посажена пятиметровая елка. В каждом дворе предусмотрены детские площадки для малышей, а для детей постарше уже установлена центральная игровая площадка датского производства стоимостью несколько миллионов рублей – такая же точно есть в «Алых парусах». По периметру комплекса бульдозеры утюжат будущие парковки, емкость которых определена из расчета один автомобиль на квартиру. Каркешкин показывает на новенькую автоматизированную котельную, построенную «Инстепом» и переданную на баланс муниципалитета. Говорит, что если область одобрит инициативу, то готовы построить по концессии детский сад.
Основной контингент, покупающих квартиры в «Новом Квартале», молодые люди до 35 лет. Большинство – жители воронежского левого берега, но есть и покупатели из районов области и даже из других регионов.
- Люди оценивают качество жизни, которое мы предлагаем, – комментирует Сергей Каркешкин. – Здесь чистый воздух, природа, вся необходимая для комфортной жизни городская инфраструктура. Да и транспортная доступность, если разобраться, очень хорошая: на автомобиле – 20 минут до проспекта Революции. Поэтому спрос на наше жилье довольно высок: на момент сдачи домов все квартиры в них, как правило, раскуплены.
Лед тронулся!
Растущий спрос на квартиры в жилых комплексах подтверждают и в риэлторском сообществе. Покупатель все лучше понимает выгоду комплексных проектов с развитой средой обитания. Особенно – наиболее платежная категория 35-45 лет, у который есть семья, дети и связанная с ними потребность в инфраструктуре. Тем более что стоимость новых современных условий сопоставима со стоимостью жилья в обычных кварталах, а нередко даже ниже ее. Так, например, стоимость кВ метра однокомнатной квартиры в строящейся панельке ДСК на Шишкова составляет 47,7 тыс рублей (сдача 1 половина 2014 года). Стоимость же аналогичной позиции в расположенном рядом жилом комплексе «Олимпийском» – 47 тыс рублей. Двухкомнатные квартиры продаются по цене соответственно 45 и 42 тыс рублей за метр.
Словом, покупать квартиры в жилых комплексах выгодно во всех отношениях. Единственный нюанс, который вроде бы никто не скрывает, но, в то же время, и не предпочитает акцентировать на нем внимание, это содержание социальной инфраструктуры, которое потребуется от собственника в будущем. Пока трудно сказать, насколько возрастут его платежи, но то, что они будут выше, чем в обычном многоквартирном доме – это факт. Между тем, девелоперы выражают уверенность в том, что воронежцы готовы к восприятию подобных издержек, поскольку преимущества от новой среды – более сильный фактор. В частности, такого мнения придерживается Дмитрий Поликарпов, который считает, что для современного горожанина получение развитой инфраструктуры в шаговой доступности является основой его жизни.
В это непросто поверить, учитывая консерватизм и иные ментальные особенности воронежцев. Но, видимо, ментальность дала трещину. Сергей Каркешкин рассказывает, что с каждым покупателем квартиры в «Новом Квартале» в Отрадном они подписывают добровольные правила совместного проживания в комплексе. Правила регламентируют, что ремонтные работы дрелью следует осуществлять в такое-то время, что курить в подъезде запрещается, что пищевые отходы и строительный мусор следует сбрасывать в разные контейнеры и так далее. Из всех покупателей пока ни один не отказался подписать соглашение. Более того, становясь жителями, они сами участвуют в контроле над их исполнением.
Такой же опыт практикуют и в «Солнечном Олимпе» – там каждый покупатель квартиры подписывает договор комьюнити, цель которого – сделать проживание в комплексе комфортным для всех. То есть общественный интерес провозглашен как минимум объектом уважения, как максимум – признан высшей коллективной ценностью.
Большая перемена
Возникает резонный вопрос – если рынок готов для такого продукта, если у самого продукта масса неоспоримых плюсов, то что мешало создавать подобные проекты воронежским строительным патриархам 3-5-10 лет назад? Неужели для обеспечения социальной инфраструктуры нужны столь колоссальные затраты?
Колоссальных расходов (опираясь на категории оценки рентабельности строительства), как выясняется, для этого не нужно. Генеральный директор ООО «Инстеп» отмечает, что, исходя из их опыта, инфраструктура удорожает себестоимость квадратного метра на несколько тысяч рублей, в процентном соотношении – на 7-10%. Но ответ на поставленный вопрос, скорее, лежит в другой плоскости.
Совершенно не случайно, что среди девелоперов новой волны почти все – относительно новые люди на воронежском рынке жилья. Они либо пришли в отрасль из других сфер (как Евгений Хамин или верхушка «Инвестиционной палаты»), либо имеют столичное происхождение (как Тростянецкий или Поликарпов). Новые люди – это всегда новый взгляд, новые принципы. Однако это не самое главное.
- Сфера жилого строительства в условиях падения производств и кризисных явлений в других сегментах рынка, остается сегодня едва ли не единственной отраслью, дающей стабильные прибыли, – рассуждает коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. – Не удивительно поэтому, что в ней постоянно появляются новые игроки. Привлекательность отрасли создает высокий потребительский спрос, подогретый ипотекой и вернувшимся доверием к долевому строительству среди населения после кризиса 2008 года. Но чтобы войти на этот рынок новым игрокам, нужно либо снижать цены, либо повышать привлекательность своего проекта – предложить покупателю что-то новое, заманчивое, что он еще не пробовал. То, что в Воронеже сегодня реализуются комплексные проекты с развитой социальной инфраструктурой, говорит о том, что в городе идет конкурентная борьба за покупателя между теми девелоперами, кто давно обосновался в отрасли, и теми, кто хочет получить свою долю рынка. По сути это есть процесс самообновления, в результате которого выиграют, прежде всего, город и его жители. Потому что в итоге либо победит новый прогрессивный класс девелоперов, либо старожилы начнут вкладывать деньги в качество.
Что произойдет быстрее, не берется сказать ни один эксперт. Доля рынка, принадлежащая старожилам, неприлично велика, равно как и административные возможности. А, значит, эволюция может затянуться. Единственным фактором, толкающим этот процесс, выступает население, которое голосует рублем за качество и все сильнее возмущается рудиментным явлениям в застройке. О том, что именно населению надлежит сыграть роль определяющего звена в развитии рынка, косвенно свидетельствуют слова Евгения Тростянецкого о том, что «на сегодняшний день тенденция к созданию комфортной среды на территории жилых комплексов уже существует, и дальнейшее распространение ее зависит, главным образом, от отношения клиента».
По мнению некоторых участников рынка, переломный момент, когда комплексные решения в строительстве жилья с созданием комфортной среды обитания начнут перевешивать над обычными новостройками, наступит в Воронеже в 2015 году.
- Это произойдет, когда заселятся несколько первых проектов с улучшенной средой обитания, к их жителям несколько раз приедут друзья в гости, и по городу пойдёт “сарафанное радио”, – полагает Сергей Каркешкин.
Пока же будем с интересом и надеждой наблюдать, как меняется в Воронеже городской ландшафт.
Евгений Крамченко
ИН, №66, июнь-июль, 2013.
