Глава агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников: «Продается все, вопрос – за какие деньги»

Воронеж. 16.09.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Сегодня рынок недвижимости начинает потихоньку оживать после застоя в продажах, начавшегося с начала года. Был ли это просто сезонный спад, отдаленное «эхо» кризиса или, возможно, один из индикаторов приближения новых потрясений? Руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников считает, что прогнозировать ситуацию бессмысленно. Однако всегда можно грамотно лавировать в сложившихся условиях, совершая сделки «правильно». Особенно если знать психологию ценового поведения участников рынка, его тенденции и использовать старые прописные истины.

– С начала года объемы продаж квартир в Воронеже снизились на 40%. С чем это связано?

– Откуда такая информация? Подобный спад наблюдался с декабря прошлого года и до начала лета в связи с внутриэкономической ситуацией в нашей стране. На нее повлияло сразу несколько факторов, включая эмоциональный. Когда в СМИ тиражируется информация о том, что мы не вышли из кризиса, это негативно действует на людей. И в такой ситуации принимать решение о покупке недвижимости, брать ипотечные кредиты немыслимо. Оживление началось только тогда, когда курс доллара резко повысился. Ведь с 90-х годов известно – если курс доллара растет, цена квадратного метра в валюте резко падает. Определенным образом это стимулировало людей реализовывать свои накопления, совершая крупные покупки. Причем, такое решение было массовым, на уровне условного рефлекса. Скорее всего, в будущем укрепление нашей валюты не произойдет: обычно через несколько месяцев после падения рубля все товары начинают дорожать за счет инфляционной волны.

– То есть скоро стоимость квадратного метра вырастет?

– Мы не строим прогнозы по поводу того, на что сами повлиять не можем. Поэтому могу сказать только по факту. Индекс стоимости вторичной недвижимости в Воронеже с начала года по май вырос с 46,9 тыс. рублей/кв. м до 48 тыс. рублей/кв. м, а сегодня составляет около 47 тыс. рублей/кв. м. Налицо определенная инерционность процессов.

– На данный момент объемы продаж относительно прошлого года изменились?

– Думаю, остались примерно на том же уровне. После стопора в продажах в течение первого полугодия, сегодня на рынке начались движения. Жизнь не останавливается, людям хочется счастья. Один из параметров счастья – благоустроенное жилье. В период спада продаж предложение превышало спрос и, как я уже сказал, мы наблюдали с временной задержкой небольшое снижение цен. Сегодня соотношение спроса и предложения уравновешено.

– Борис Михайлович, сегодня по-прежнему ощущается дефицит нового жилья эконом-класса, как и несколько лет назад?

– Жилье эконом-класса всегда являлось наиболее востребованным за счет самого массового сегмента, на который такие квартиры рассчитаны. Между тем, конкретно рынок нового жилья близится к насыщению. И избыток квартир в новостройках будет ощущаться, думаю, уже в следующем году. Масштабное строительство в Воронеже началось после кризиса, когда на рынок вышло много новых компаний. И люди массово бросились покупать квартиры. Тогда как в следующем году у нас в городе планируется сдать порядка одного миллиона квадратных метров жилья. Интенсивность такой застройки помогают оценить аналогичные цифры по Москве, где в год сдается два миллиона квадратных метров. Вчера я прочитал, что Россия занимает второе место в Европе (после Франции) по количеству строящихся метров на человека. При этом среди российских городов Воронеж занимает одно из лидирующих мест по вводу жилья на душу населения.

– Почему в таком случае оно не дешевеет, а дорожает?

– Если жилье начнет дешеветь, наступит крах регионального строительного рынка, и от этого пострадают все. Во-первых, воронежцы, продающие свою недвижимость. Как минимум они сильно потеряют в цене и как максимум – вообще не смогут реализовать квартиру. Причем, психологически люди всегда менее готовы к снижению стоимости, чем к повышению. Мы уже переживали это в 2008 году: так как вверх цены растут быстро, вниз – очень медленно, одни снимали с продажи свои объекты, другие упрямо не снижали цену.

Во-вторых, при снижении стоимости квадратного метра страдают застройщики, которые часто осуществляют деятельность по принципу финансовой пирамиды: одной стройкой финансово закрывают другую с привлечением новых кредитных средств. Поэтому если стоимость нового жилья сильно упадет, строительные компании обанкротятся. Так, в кризис снижение цен на недвижимость было отмечено на уровне 15-16%. В результате такого небольшого падения многие строительные компании «просели» и вылетели с рынка. Конечно так же повлияло и снижение объема продаж.

Кроме того, представьте, как будут себя чувствовать участники ипотечной программы при падении цен? Получается, они должны погашать стоимость кредитной однокомнатной квартиры, купленной за 2 млн рублей, тогда как она стала дешевле, к примеру, на 500 тыс. рублей.

– В отдельных жилых комплексах квартиры уходят очень тяжело. Какие, на Ваш взгляд, сегодня грубые ошибки допускают застройщики?

– Продается все, вопрос – за какие деньги. Конечно, есть трудные объекты, и связано это со многими факторами. Иногда бизнесмены допускают промахи, неправильно выбирая целевую аудиторию. Например, элитный дом строится в районе массовой застройки, где доминирует спрос на социальное жилье. Кроме того, элитный дом не должен быть огромным и подразумевает некую уединенность. Что делать? – Искать выход. На улице Ленина, напротив пединститута, изначально строился торговый-центр, а сегодня с учетом сделанной перепланировки из него получается жилой дом эконом класса.

– Каково соотношение сделок с использованием ипотечных ресурсов и «живых» денег?

– Большинство всех сделок (более 50%) совершается за счет ипотечных средств. Ведь в одной цепи операций с недвижимостью обязательно участвует сторона, не имеющая крупных накоплений.

– Какие районы города сегодня пользуются наибольшим спросом?

– Каждый сам для себя решает, где жить. Лет пять назад люди активно покупали квартиры в Северном районе. Но сегодня, на мой взгляд, он несколько перегружен, и жить там стало не очень удобно. Покупатели все разные: некоторым все равно, кто является застройщиком, и при выборе квартиры они ориентируются только на планировку или район. Другим, наоборот, важен бренд строительной компании. Кто-то готов смотреть на железную дорогу из окна, кто-то нет.

Лично я родился в Сомово. Раньше это был чудесный уголок природы, где можно отдохнуть от городской суеты. Сегодня же город с многоэтажным строительством начал подступать вплотную. Многоэтажное строительство ведется уже в Боровом. А когда-то это был район массового загородного отдыха горожан. Хочется, чтобы у нас на периферии города развивалось малоэтажное строительство, где можно будет насладиться ощущением провинциальной жизни. В принципе, для этого есть участки. Правда есть «но» – земля сегодня дорого стоит.

– Изменился ли сегодня менталитет воронежцев в том плане, чтобы пользоваться услугами риэлторов вместо самостоятельной продажи?

– Менталитет жителей очень зависит от экономической ситуации. Так, например, в 90-е годы, когда общий уровень жизни был невысок, только 40% населения обращались к профессионалам рынка за помощью. В предкризисное время, в середине 2008 года это было приблизительно 70-80%. Конечно такие показатели связаны не только с благосостоянием воронежцев, но и с большим количеством ипотечных сделок в сфере недвижимости. Также сделки, как правило, требуют участия профессионалов. Во время кризиса обращения к риэлторам резко сократились, так как с одной стороны люди стали экономить каждую копейку и старались все сделать сами, а с другой стороны, обращения населения в банки за ипотечными кредитами резко сократились. В настоящее время люди опять активно обращаются к риэлторам за помощью.

– Как и для большинства воронежских работодателей, для Вас, наверное, тоже актуальна кадровая проблема?

– Да, она с нами ровно столько, сколько мы существуем. С самого начала нами был взят курс на активное развитие, а основной производственной силой риелторского бизнеса являются сотрудники. При этом риэлторы должны иметь специфический набор качеств и навыков, –уметь эффективно вести переговоры, быть легкими на подъем, предприимчивыми, отзывчивыми, коммуникабельными, юридически образованными да и, в целом, образованными. Часть этих качеств можно приобрести в процессе обучения и практической работы, но многое люди получают, как говорится, с молоком матери. Из всего выше сказанного понятно, что кадровый голод мы испытываем все эти 18 лет. Восемь лет назад в нашей компании было создано специальное подразделение «Учебный центр компании Трансферт», которое проводит подготовку отобранных кандидатов. Но фактически способности риелторов распознаются только после нескольких лет активной работы.

– Какие агентства недвижимости выжили после кризиса?

– Перечислить какие выжили, а какие нет я, конечно, не могу. Но, по крайней мере, все организации члены Гильдии риэлторов Черноземья чувствуют себя хорошо. Регулярно встречаюсь с их руководством на общих собраниях. Вообще,риелторская деятельность сейчас в нашей стране является очень специфической. С одной стороны, Государственная дума уже много лет не может принять закон о риелторской деятельности, при этом лицензирование отменили еще в 2002 году. С другой стороны финансовый порог для выхода на риелторский рынок сегодня очень низкий. Для того, чтобы заняться этой деятельностью достаточно назваться риелтором, снять в аренду комнатку и принести туда компьютер. В итоге дорогие, по сути, услуги оказывают низкоквалифицированные кадры, которые не должны называться риелторами. Массы таких людей придают негатив всей профессии.

– Какие требования в риелторской работе предполагало лицензирование?

– Чтобы получить лицензию, во-первых, необходимо было получить специализированное образование. Во-вторых, имелись требования к параметрам помещения, где будет осуществляться деятельность. В-третьих, за лицензию надо было заплатить и, в-четвертых, предполагались определенные требования к организации, которая ведет эту деятельность. То есть человек не мог сиюминутно стать риелтором, сидя дома за столом. Сейчас определить, квалифицированный специалист или нет, можно лишь после совершения сделки (шутка).

– Многие считают, что покупка недвижимости – один из самых надежных способов вложения денег. Это так?

– Как профессиональный участник рынка, могу сказать – да. За последние 20 лет цены на недвижимость глобально не снижались, наоборот, относительно сегодняшнего дня выросли, наверное, раз в семь.

– Насколько вы планируете увеличить объемы продаж до конца года?

– Мы ничего не планируем, мы живем настоящим. Объемы продаж невозможно планировать. По крайней мере, надеемся, что объемы увеличатся.