Воронеж. 20.11.2013. ABIREG.RU – Эксклюзив – В условиях спроса на новые квартиры и при наличии у застройщиков свободных денег перед последними сегодня наиболее остро стоит один вопрос – земельный. Ведь хождение по инстанциям (неотъемлемая часть процедуры выделения и оформления строительной площадки) может отнять годы. Причем иногда от этого страдают не только застройщики, но и воронежцы, которым положено участвовать в госпрограмме по переселению из аварийного и ветхого жилья. Однако фактически не участвуют – из-за отсутствия политического решения и нежелания чиновников брать на себя ответственность. Тогда как сами строительные компании готовы вкладываться в переселение и снос ради застройки интересного участка. Об этих и других возникающих «но» рассказывает руководитель ООО «Союзкомплект» Евгений Парсанов.
– Почему вы строите многоквартирные дома только на левом берегу? На правый вас не пускают?
– Мы левобережная организация и тяготеем к строительству именно в этой части города. Во-первых, здесь расположены наши производственная база, бетонный завод, управление, лаборатории, цех металлоконструкций, за счет чего у нас короткое плечо доставки стройматериалов. Во-вторых, потенциал Левобережного района до конца не раскрыт из-за обилия ветхого и аварийного жилья, подлежащего сносу. Мы планируем свое участие в этом и связываем деятельность именно с этим направлением. Конечно, при благосклонности администрации.
– Спрос на квартиры на левом берегу более низкий по сравнению с Центральным и Северным районами?
– Да, он пониже, но спрос все же существует. И при всей сложности обстоятельств мы готовы его удовлетворить. Ведь не все строительные компании готовы сносить многоквартирные дома на проблемных участках. Соответственно, и конкурентная борьба у нас ниже.
Дело в том, что процедура сноса домов сопряжена со сложностями в правовом механизме. Закон предусматривает переселение людей из аварийного жилья, затем продажу площадки с аукциона. Но это процесс, как правило, затягивается на много лет, и результат может оказаться сомнительным. Ведь в каждом жилом квартале есть гаражи, подвалы и другие наземные постройки, собственники которых в 99% случаев владеют ими незаконно. Чего только стоит выявить этих владельцев! Еще одна сложность связана с наличием жилого фонда для переселения туда людей из ветхого жилья. Поэтому, на мой взгляд, единственный способ оживить функционирование программы переселения из аварийных домов – перейти на револьверное строительство. Однако для этого депутатам нужно принять соответствующие законодательные акты. Потому как застройщик, готовый вкладывать свои деньги в снос, должен иметь правовую защиту. Иначе может получиться так, что аварийные дома за свои средства расселяет одна компания, а аукцион на право землепользования освобожденным участком выигрывает другая организация. Поэтому речь должна идти о симбиозе строительных организаций и власти.
– Получается, ваша компания готова потратить энную сумму на расселение воронежцев из аварийного жилья, но власти не идут вам навстречу? Почему?
– Отсутствует политическое решение. Площадка по улице Ленинградской, 70, поставлена на кадастровый учет, но ее никому пока не отдают. Почему, не могу сказать. Но мы готовы уже через год расселить семь-восемь аварийных домов на этом участке. Кроме того, мы можем начать снос домов в районе улицы Героев Стратосферы. По этому участку мы два года оформляем документы и никак не можем выйти на аукцион. Между тем на расселение людей государством выделены средства, и проблему надо решать. Но, видимо, власти уклоняются от принятия сложных решений и не хотят рисковать. Хотя кто-то должен взять на себя смелость и ответственность.
Другой участок, представляющий для нас интерес, расположен недалеко от авиазавода, в районе дома №102 по улице Ленинградской. Совет директоров ВАСО принял решение о строительстве ведомственного жилья для привлеченных специалистов. И корпорация «Сухой» уже выделила десятки миллионов рублей на эти цели. По договоренности с авиазаводом мы совместно поставили вопрос сноса домов в этом районе на повестку дня в мэрии.
Справедливости ради отмечу, что городская власть не отказалась нам помочь, но и не приняла положительного решения. И кто знает, может, через несколько лет для ВАСО это потеряет актуальность, а люди так и останутся жить в авариных квартирах.
– Евгений Анатольевич, как можно отучить чиновников от нерадивости?
– Во всем мире действует система электронного документооборота, ускоряющая многие административные процессы. В нашей же стране на согласование одного документа в каждом кабинете уходит по меньшей мере месяц, а на выход постановления – три месяца. Причем часто бывает, что документы теряются. В общем, если судить о работе власти конкретно в строительной сфере, она напоминает «похоронное бюро». Хотя выход рядом. Российский Союз строителей предлагает за свой счет скорректировать программу по электронному документообороту, которая на сегодня не совершенна. Также общественная организация готова взять на себя вопрос обучения специалистов работе в ней. Однако наши чиновники не готовы к переходу на электронный документооборот: опять же кто-то должен принять решение и взять на себя ответственность за него. У нас в Воронеже с этим проблема.
– На последнем заседании Облдумы депутаты приняли закон о выделении бесплатных участков застройщикам, которые участвуют в решении проблем с обманутыми дольщиками. Ваша компания попадает в эту льготную категорию застройщиков?
– Конечно, мы готовы претендовать на такое право. Другой вопрос, что у нас недостаточно информации по проблемным объектам. Нет единого централизованного сайта, где можно было бы задать адресный вопрос, узнать количество обманутых дольщиков и «недостроев», расположение и степень готовности объектов. Ведь только при условии детального знания вопроса можно подготовить предложение, как со своей стороны исправить ситуацию. Как вариант, администрация могла бы объявить тендер на лучшее предложение по решению проблемы с обманутыми участниками долевого строительства. У нас же все эти темы обсуждаются кулуарно, нет прозрачности. Пока у нас идет ручная раздача площадок, госпрограммы не заработают. Со своей стороны хочется делать больше для города, но пока невозможно расправить крылья.
– Допустим, вас услышали и объявили тендер на разработку лучшей схемы решения какой-либо проблемы. Смогли бы вы в таком случае конкурировать с крупными застройщиками?
– В строительстве в принципе нет конкуренции. Нам нечего делить.
– Я говорю о борьбе за потребителя. Ведь он купит жилье в том доме, где в первые годы эксплуатации как минимум не прорвет водопровод.
– Вы же понимаете, что трубы прорывает не у тех, кто прокладывает водопровод к новым строительным объектам. Ведь застройщики сами себе не враги. Скорее, ЧП случаются по вине организаций, выигрывающих тендеры на замену водо- или газопровода за счет освоения бюджетных денег. Как правило, такие компании не прокладывают новые трубы, а экономят за счет чистки и изоляции изношенных. Или же меняют одни б/у трубы на другие, демонтированные с другого объекта, при использовании административного ресурса. Таким образом, считаю, городская власть сегодня занимает недостаточно принципиальную позицию при контроле работ по модернизации инфраструктуры коммунального хозяйства.
Что касается качества, оно выражается в ценовом выражении квартиры. Невозможно за три копейки построить надежное жилье. Поэтому качество и цена всегда рядом. Просто одно дело, когда строительной компании предоставляется 5 га земли бесплатно – в счет обеспечения жильем 20 обманутых дольщиков, к примеру. И другое, если такой же участок покупается на аукционе за 100 млн рублей. В равных ли условиях компании изначально?
– Сегодня эксперты рынка недвижимости дают противоречивую информацию о прогнозной стоимости квадратного метра жилья в Воронеже: одни считают, она растет, другие – что повышение цен маловероятно. Что вы скажете?
– На мой взгляд, сегодня наблюдается медленный откат цен назад. Просто это не всегда отражается в прайс-листах: иногда снижение имеет потаенную форму в виде скидок, льготных условий оплаты, рассрочки. Впрочем, цена падает не во всех районах, а там, где ведется массовая застройка – в Северном районе, Березовой Роще, в районе переулка Здоровья. Рост цен сдерживает, в частности, финансовый запас строительных компаний. В свою очередь, затратная часть строительства медленно растет за счет инфляции, уровень которой на сегодняшний момент составляет около 6%. Кроме того, еще одним фактором увеличения себестоимости квадратного метра является дефицит специалистов строительной сферы, что провоцирует рост зарплат.
– Интересно, за счет чего сформировался «запас прочности» у застройщиков?
– За счет своей финансовой подушки безопасности и за счет привлечения заемных банковских средств. Если мы говорим о затратах на строительство, в большинстве случаев речь идет о миллиардах рублей. Наверное, ни у одного воронежского застройщика нет в таком количестве свободных денег.
– По оценкам специалистов, разные воронежские застройщики «накручивают» на продажах квартир от 50% до 100% от их себестоимости. Разве не резонно умерить такие аппетиты ради оживления рыночного спроса?
– Высокая доходность строительных компаний – это иллюзия. Рентабельность строительного объекта не превышает 25%. По данным Минэкономразвития, себестоимость квадратного метра составляет порядка 30 тыс. рублей. Тогда как средняя цена за квадратный метр по городу равна примерно 40 тыс. рублей. В случае привлечения кредитных ресурсов торговая наценка сокращается. Надо также понимать, что у застройщиков не ежемесячный доход, он привязан к периоду строительства (в среднем реально сдавать два объекта в год).
– То есть стоимость жилья на воронежском рынке адекватная?
– Однозначно. Думаю, что торговые компании при наценке в 3-5% от оборота в течение двух лет зарабатывают намного больше, нежели строители. Бизнес в строительной сфере строится за счет объема: чем он больше, тем ниже себестоимость.
– Какую вы прогнозируете стоимость квадратного метра в Воронеже на 2014 год?
– Это будет зависеть от валютного курса евро и стоимости барреля нефти. Многие рыночные факторы ведут себя непредсказуемо и не зависят от нас. Так, 2008 год начался хорошо, но быстро закончился. Несмотря на то что перед этим эксперты прогнозировали рост стоимости жилья и многие компании обросли кредитами, стоимость квадратного метра резко упала. Мог ли хотя бы один человек спрогнозировать такой результат?
– Евгений Анатольевич, некоторые застройщики «лепят» дома один на другом, не создавая при этом необходимой инфраструктуры. Причина тому – менталитет или тоже дефицит места?
– Градостроительный кодекс четко регламентирует порядок сдачи жилых объектов. Просто одни компании эти правила соблюдают, а другие нет. При этом все понимают, что прохождение экспертизы с нарушениями Градостроительного кодекса возможно, но чревато последствиями. Сегодня мало кто хочет наступать на эти грабли, поэтому компаниям приходится создавать подземные паркинги, детские площадки и другие инфраструктурные объекты. Правда, на мой взгляд, это не означает, что строители за свой счет обязаны создавать больницы и перинатальные центры без привлечения бюджетных средств. Тем более городом определены места под плановые социальные объекты.
