Воронеж. 25.02.2015. ABIREG.RU – Аналитика – Нестабильная экономическая ситуация 2008-2009 годов привела к тому, что к началу нового десятилетия в Воронежской области появилось почти 5 тыс. «обманутых дольщиков». В последние годы их количество значительно сократилось: региональным властям и привлеченным ими инвесторам удалось восстановить права большей части граждан. В условиях нынешнего ухудшения экономической ситуации спрос на участие в долевом строительстве у воронежцев вырос. По сравнению с 2013-м в прошедшем году в два раза увеличилось количество заключенных договоров. Возникает логичная тревога: не грозит ли такая ситуация появлением новой волны «обманутых дольщиков»?
Проблемы рынка
Трудную ситуацию на рынке долевого строительства к концу «нулевых» обусловили несколько проблем. Первой стала недостаточность нормативной базы. Несмотря на принятый в 2004 году закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», многие вопросы остались открытыми. Как ни странно, в федеральном и региональном законодательстве не было прописано понятие обмана в долевом строительстве. Из-за этого люди, чьи права де-факто были нарушены застройщиком, де-юре не считались пострадавшими.
Второй трудностью явился недостаточный контроль строительства со стороны органов местного самоуправления. Примечательно, что компании подчас начинали стройку без разрешительной документации. А иногда даже и без проектной. Для решения проблемы в Воронежской области в 2009 году создали рабочую группу по рассмотрению вопросов соблюдения законодательства в строительстве на территории региона. Группе вместе с привлеченными инвесторами вслед за «разморозкой» долгостроев приходилось возвращать все объекты в правовое поле и восстанавливать необходимую документацию. Тогда в регионе выявили 28 «трудных» объектов – общая площадь недостроенного жилья равнялась 461 тыс. кв. м. Без квартир (с учетом семей) осталось почти 15 тыс. человек.
Впрочем, выданные разрешения не всегда являются гарантом окончания стройки в срок. Примером тому служит история с домом по адресу: бульвар Победы, 42. Московская компания «СтройМонтаж-2004», получившая разрешение от департамента градостроительства в 2008 году, так и не смогла достроить его вовремя. ИП «К.И.Т.» оспорила решение департамента: воронежская компания, строившая рядом жилой комплекс, посчитала, что здание будет загораживать свет ее жильцам. В мае 2009 года суд на основании имеющихся данных и экспертного заключения стал на сторону воронежских строителей. «СтройМонтажу» предложили уменьшить этажность дома – с 17 этажей до 15. Компания отказалась. В итоге стройка остановилась из-за судебных разбирательств.
В январе 2013 года к многострадальному проекту привлекли компанию-инвестора ООО «СК ЖилТехСтрой». По результатам торгов, проводившихся конкурсным управляющим «СтройМонтаж», организация приобрела право собственности на строительные материалы. Строительство дома продолжилось. Правда, этажность все же урезали.
Надо отметить, что третьей значительной проблемой является недостаточная осведомленность потенциальных дольщиков в вопросах рынка. Дело в том, что официального реестра недобросовестных застройщиков не существует из-за требований законодательства о защите конкуренции. Поэтому будущим инвесторам, как правило, негде получить более или менее объективную информацию о строительных компаниях, перед тем как вкладывать деньги.
В принципе, работа региональных властей и привлеченных инвесторов позволила улучшить ситуацию на рынке долевого строительства. На фоне вышеупомянутых проблем сейчас в Воронежской области есть достаточные правовые гарантии для граждан, оказавшихся в ситуации нарушения застройщиком договора. Во-первых, обманутые дольщики могут добиться восстановления прав за счет социальной помощи: привлеченная компания-инвестор обеспечит их жильем (читай: достроит проблемный объект). В свою очередь, ее затраты будут компенсированы средствами областного бюджета в порядке, установленным законом «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области». Во-вторых, для нового застройщика устанавливаются льготные ставки арендной платы за использование земельного участка, находящегося в собственности области. В-третьих, в принятом в конце 2013 года областной Думой законе №163-ОЗ вводится понятие «пострадавший участник строительства». Люди, подпадающие под него, вносятся властями в реестр, который позволяет вести объективную статистику по количеству «обманутых дольщиков».
Эти меры привели к тому, что в первом полугодии 2015 года властям и привлеченным инвесторам осталось восстановить права 837 участников строительства, оставшихся без жилья. В ближайшее время должны быть введены в эксплуатацию три «горячие точки» – объекты на бульваре Победы, на улице Березовая Роща, (бывший застройщик ЗАО «Сокол», новый застройщик ООО «Выбор») и жилой массив «Лесная поляна-3».
Кризисный интерес
Сейчас воронежцы не боятся стать «обманутыми дольщиками». Напряженная экономическая ситуация вкупе с действиями властей, видимо, подтолкнули граждан к инвестициям в строительство жилья. По данным регионального управления Росреестра, спрос на участие в долевом строительстве вырос больше чем в два раза.
В прошедшем году в регионе было заключено 23,3 тыс. договоров долевого участия в строительстве (самый активный спрос выпал на ноябрь и декабрь). В 2013-м – 11,2 тыс. договоров. Специалисты ожидали, что в начале текущего года количество дольщиков уменьшится. Однако снижения спроса не произошло. Как рассказали в региональном управлении Росреестра, в январе было зарегистрировано 772 договора участия в долевом строительстве, несмотря на то что почти половина месяца – новогодние каникулы.
По словам и.о. руководителя регионального управления Росреестра Юрия Толоконникова, делать прогноз по динамике роста договоров «долевок» по этим числам не стоит. В конце каждого года идет повышение деловой активности на рынке недвижимости. «Начинается массовая сдача в эксплуатацию построенного жилья и коммерческих объектов и, соответственно, более активная реализация помещений в таких объектах, оформление прав на построенное жилье», – объяснил чиновник.
Естественно, высокий спрос обусловили и экономические факторы. Резкое падение курса рубля и повышение процентных ставок по кредитам банков вызвало ажиотаж на рынке недвижимости (особенно по части новостроек). Также эксперты добавляют, что причиной увеличения количества обращений за государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве стала реализация муниципальных программ.
Логично предположить, что ажиотаж на рынке «долевки» уляжется вместе со стабилизацией экономической ситуации. Эксперты сходятся во мнении, что возникновение долгостроев, как правило, является результатом не только сплетения проблем строительного и юридического характера, но и экономических факторов. «Без серьезных экономических шоков рынок долевого строительства вернется к своим обычным параметрам», – объяснил доктор экономических наук Павел Канапухин.
Прогноз по «долевкам»
По мнению опрошенных экспертов, ситуацию с возникновением новых «обманутых дольщиков» трудно предсказать. Никто с уверенностью не скажет, где после исчезновения старых долгостроев возникнут новые. Точно также было трудно предугадать, что стройка «Северной короны» затянется больше чем на семь лет. Строительство завершал первоначальный застройщик, ООО «Стройинвест Лайн», который несколько раз замораживал работу и переносил сроки. Примечательно, что у многих инвесторов в договорах был прописан срок сдачи – конец 2008 года. В итоге объект вели в эксплуатацию только в конце прошлого года. Квартиры получили 445 человек.
Тем не менее близкие к рынку недвижимости специалисты отмечают, что доверие к долевому строительству у населения выросло. Стремление сохранить деньги в кризис продиктовало необходимость изучения рынка. Потенциальные дольщики действительно озадачились проблемами инвестиций в строительство. Кто-то делает это через консультации юристов и риелторов, кто-то – через изучение СМИ и форумов, посвященных строительству.
Ко всему прочему люди все чаще покупают квартиры на заключительной стадии готовности – не так, как это было в случае с «Северной короной». Повторения ситуации конца «нулевых», когда договоры заключались на «котловане», ожидать не стоит. Нынешние дольщики стали аккуратнее.
К тому же стали осторожнее и застройщики. «Для многих строительных организаций предыдущий кризис послужил хорошим уроком, как выживать в сложной ситуации. Многие компании уже пересмотрели свои финансовые возможности и начинают работу, исходя из опыта прошлых лет», – отмечает коммерческий директор компании «Трансферт» Галина Колокольникова. Правда, с уверенностью утверждать, что репутация и опыт застройщика с разрешительной документацией и портфолио сданных объектов являются «страховкой», не стоит.
Впрочем, специалисты рынка недвижимости резонно утверждают, что новой волны «обманутых дольщиков» не будет в том случае, если банки резко не поднимут ставки по уже действующим кредитам. Оптимистичный сценарий стал возможен в связи с недавним понижением ключевой ставки Центробанка. Впрочем, небольшие очаги «обманутых дольщиков» могут появиться лишь с долгостроями маленьких строительных компаний, не рассчитавших свои возможности. Власти, к слову, намерены не допустить такое развитие событий.
Ранее Алексей Гордеев заявил, что ситуация с «обманутыми дольщиками» не должна повториться. Губернатор напомнил, что власти с огромным трудом обеспечили жильем доставшийся области по наследству «пятитысячный отряд» тех, кто вложил деньги в ненадежное строительство. По его словам, власти подключат к контролю рынка долевого строительства правоохранительные структуры вместе с финансовыми и налоговыми органами. С их помощью будут проверены дела всех компаний-застройщиков. «Экономически время сейчас сложное, и, хотя законодательство ужесточено в плане страхования этих сделок, надо все проанализировать, посмотреть, что за банки стоят за этим», – сказал Алексей Гордеев.
