Воронеж. 03.03.2015. ABIREG.RU – Эксклюзив – Аналитики утверждают, что в нынешнем кризисе на рынке недвижимости меньше всего пострадают крупные застройщики: кредитов на стройку они не берут, дорожающие стройматериалы закупают впрок, а доверие покупателей заслужили десятилетиями упорного труда. Замгендиректора по экономике одного из крупнейших воронежских застройщиков, ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК), Андрей Соболев не отрицает, что сегодняшняя ситуация на рынке вряд ли помешает реализации намеченной стратегии развития предприятия на ближайшие пять лет, но все же признается, что тревога относительно перспектив развития экономики «держит в постоянном напряжении».
- Действительно ли на рынке все так плохо, как утверждают эксперты?
- Ситуация, на самом деле, непростая. Но не все так пессимистично. С одной стороны, в среднем на треть увеличилась стоимость строительных материалов, которые используются у нас в строительстве. В разы сократился объем ипотечного кредитования, поскольку ставка в 17-19%, сложившаяся к концу прошлого года, для большинства заемщиков является непосильной. Кредиты банков оказались недоступны даже для крупных строительных компаний. Эти тенденции отмечают все застройщики.
Но, с другой стороны, я не думаю, что эти факторы серьезно скажутся на общем объеме ввода жилья в 2015 году, потому что застройщики, реализуя квартиры на этапе строительства по договорам долевого участия и входя в те или иные государственные и муниципальные программы, обязаны выполнить взятые на себя обязательства по завершению строительства объектов. В последующие два-три года снижение покупательной способности населения и наличие на вторичном рынке значительно числа «инвестиционных» квартир может привести к снижению объемов ввода жилья.
- Кому из строителей сейчас тяжелее всего?
- Однозначно сложная ситуация у тех застройщиков, в финансовом портфеле которых доминируют проекты с высоким удельным весом кредитных ресурсов. Ставка по кредиту на уровне 20-24% годовых – это неподъемный процент для застройщиков в сложившейся экономической ситуации с учетом роста ставок по ипотеке и снижения спроса. Поэтому вопрос государственной поддержки таких застройщиков требует серьезной проработки и принятия управленческих решений, в том числе на региональном уровне. Те застройщики, которые имеют собственную развитую строительную и промышленную базу и не злоупотребляют банковскими кредитами, думаю, справятся с текущей ситуацией и выйдут из нее без существенных потерь.
- У ДСК тоже есть проблемы в связи с этой экономической ситуацией? Изменились ли в связи с этим приоритеты компании?
- Безусловно, проблемы есть. Снижение спроса на жилье коснулось и нас. В условиях экономического спада основным приоритетом для нас является запуск новой серии жилых домов и выход на проектную мощность промышленных предприятий, входящих в группу компаний ДСК. Кризисом нужно воспользоваться для модернизации. Это позволит снизить темпы роста себестоимости строительства и предложить рынку более качественный продукт – благоустроенные дома с квартирами, которые отвечают всем современным требованиям качества и нормативам энергоэффективности.
- Какие меры господдержки для строителей наиболее интересны в сложившейся ситуации?
- Я бы выделил два ключевых фактора, которые поддержат строительный комплекс в настоящее время, – это субсидирование процентной ставки по ипотеке и реализация проектов на условиях государственно-частного партнерства. Допустим, та же федеральная программа «Жилье для российской семьи». В рамках этой программы предусмотрено выделение средств специализированным обществам проектного финансирования, учредителем которых будет является ОАО «АИЖК», на приобретение объектов инженерной инфраструктуры в рамках проектов комплексной застройки.
Воронеж вообще славится программами, реализующимися в рамках ГЧП – это строительство детских садов, спортивных комплексов и других объектов социального назначения. Я думаю, что масштабы проектов ГЧП должны в текущем и следующем году только увеличиваться. В этом заинтересованы как застройщики, так и органы государственной власти.
- ДСК – активный участник программ по реализации жилья льготным категориям граждан. Все обязательства по ним будут выполнены?
- ДСК традиционно участвует во всех государственных и муниципальных программах по обеспечению жильем льготным категорий граждан: детей-сирот, ветеранов ВОВ, военнослужащих. В конце 2014 года советом директоров общества было принято решение по участию в масштабных проектах по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, и буквально в конце прошлого года был заключен с городом контракт на поставку порядка 600 квартир по этой программе. Соответственно, мы планируем и в текущем 2015 году участвовать в программах по переселению ветхого и аварийного жилого фонда.
В рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» Домостроительный комбинат заявил реализацию 70 тыс. кв. м по цене 30 тыс. за кв. м жилья для отдельных категорий граждан. И в 2016-2017 годах все свои квартиры покупатели получат. Речь идет, в частности, о застройке в Отрадном (107 гектаров). Мы также активно будем развивать застройку в микрорайоне Шилово, и каких-либо причин для отказа от их реализации в настоящее время нет.
- Приходится ли вам оптимизировать затраты на строительство за счет, например, импортозамещения отдельных стройматериалов?
- Домостроительный комбинат производит значительную часть строительных материалов непосредственно на собственных промышленных предприятиях. То состояние экономики, которое в настоящее время наблюдается, стимулирует застройщиков к мобилизации внутренних резервов. Мы рассматриваем в настоящее время различные варианты модернизации промышленных производств для импортозамещения. Более того, мы даже задумались о внедрении нанотехнологий, которые позволят снизить себестоимость квадратного метра жилья. Здесь мы очень тесно работаем с ВГАСУ.
- Наблюдался ли в ДСК ажиотажный спрос на квартиры в конце прошлого года, о чем говорят практически все застройщики? Ощущается ли в целом снижение спроса на жилье с начала года? Насколько?
- Не ажиотажный, а, скорее, повышенный спрос, безусловно, наблюдался. Но достаточно непродолжительное время, буквально какие-то две-три недели, пока наблюдалась определенная паника и нестабильность на валютных рынках. Некоторые думают, что доходы этого периода позволят безбедно существовать застройщикам длительное время в текущем году. На самом деле, это не так. В «ажиотажном» спросе как для застройщиков, так и для покупателей квартир больше отрицательных моментов, чем положительных, хотя бы потому что как для первых, так и для вторых поведение рынка недвижимости в перспективе становиться более непредсказуемым. Сегодня снижение спроса реально ощутимо, и по сравнению с прошлым годом снижение существенное.
- Большинство квартир приобреталось до последнего времени в ипотеку. Серьезно уменьшился поток покупателей, желающих приобрести жилье в кредит?
- Это главная причина снижения спроса. Если брать Домостроительный комбинат, то в 2014 году более 40% квартир было реализовано с помощью ипотечных кредитов. Январь текущего года показал насколько важен данный вид продукта для развития строительного комплекса. Мы ищем выход из ситуации. Например, в данный момент мы реализуем совместную акцию со Сбербанком – предоставляем дополнительные скидки покупателям по ипотечным продуктам. Большую надежду мы связываем с программой поддержки ипотечного кредитования на федеральном уровне. Я думаю, что это должно положительно сказаться на стабилизации общего тренда, тем не менее вернуть прежние объемы ипотечного кредитования будет сложно.
- У аналитиков нет однозначного ответа, ожидается ли рост цен на жилье уже в этом году. Ваш прогноз?
- Думаю, что цены 2015 года останутся на уровне прошлого.
- По-вашему, когда рынок придет в себя?
- Мы возлагаем большие надежды на оживление рынка в 2016 году. В 2014 году рынок был перенасыщен, и в связи с этим потенциальные покупатели сегодня ждут определенного снижения цен. Но вряд ли это произойдет в 2015-м. Что касается 2016 года, то однозначно будет рост стоимости квадратного метра жилья, даже исходя из динамики стоимости строительных материалов. Тот же металл по сравнению с декабрем 2014-го уже подорожал на 30%. И это при том, что мы отказываемся сегодня от каких-то импортных комплектующих для своей стройки. Происходит удорожание повсеместно, и оно скажется на стоимости квадратного метра.
- Предположим, у меня есть свободная сумма, которую хотелось бы удачно инвестировать. Посоветуете ли вы использовать эти деньги для первоначального взноса на покупку жилья? И вообще, стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость для сохранения денег?
- Однозначно да, если вы располагаете суммой первоначального взноса не менее 50% или если у вас есть возможность расширить жилплощадь, продав собственное жилье и доплатив за разницу в квадратных метрах. Если у вас первоначальный взнос менее 30%, стоит серьезно оценить свои возможности.
- Что бы вы посоветовали в данной экономической ситуации небольшим застройщикам, которые не имеют возможности работать на своих финансовых ресурсах и строят не экономжилье?
- В сегменте «не экономжилья», то есть жилья дорогого, я думаю, существенных изменений не произойдет. Цена на такое жилье гораздо выше среднего уровня, на него спрос упадет в меньшей степени, потому что категории людей, которые имеют возможность приобрести дорогое жилье, смогут его покупать и в будущем. Основная проблема будет у застройщиков типовых квартир. Если проекты у них на начальной стадии, я думаю, что привлечь кредитные ресурсы на их реализацию вряд ли удастся, а рассчитывать на привлечение денежные средства дольщиков чревато.
- Каким, по-вашему, станет рынок жилья через год?
- Если меры господдержки, которые запланированы на федеральном и региональном уровнях, реально будут реализованы – в части государственной поддержки ипотечного кредитования, программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, поддержки социальных категорий граждан и т.д., – крупные региональные застройщики в полном объеме смогут реализовать свои проекты, сохранят свой производственный потенциал и трудовые коллективы. Мелкие застройщики, в случае если возникнут проблемы с привлечением заемных средств, могут уйти с рынка или временно заморозить объекты. В настоящее время достаточно сложно прогнозировать, как сложится окончание года, но мы надеемся на определенную стабильность. Факторы уже указывают на стабилизацию экономической ситуации, и я думаю, что это однозначно благоприятно скажется на рынке недвижимости.
