Воронеж. 20.04.2015. ABIREG.RU – Аналитика – В Воронеже за последние 45 лет не был принят ни один документ, регламентирующий застройку центральной части города. Поэтому местные власти озаботили проектный институт «Воронежпроект» (ООО «ВПИ») непростым заданием – подготовить проект планировки центральной территории площадью 613 га. Институт свою работу сделал и представил ее общественности. Как и ожидалось, реакция была неоднозначной – от открытого протеста до поддержки основных положений. «Абирег» попытался выяснить, почему документ вызвал споры.
Опорно-спорный документ
Проект застройки центральной части города, ограниченной улицами 20-летия Октября, Кольцовской, Степана Разина, Софьи Перовской, Выборгской и проспектом Революции, разработан на основании постановления администрации Воронежа. Согласно плану, участок (общей площадью 613 га) размечен на 182 квартала. По каждому из них определены параметры застройки и разрешенная высота зданий. Также он рассчитан на появление новых и реконструкцию старых объектов города. Реализация документа назначена на ближайшее время – пять-семь лет. Градостроительный совет одобрил документ в начале марта, а недавно он был вынесен на общественные слушания.
По словам начальника отдела генерального плана «ВПИ» Галины Котенко, заложенные в проекте параметры планировки могут послужить основой для упорядочивания деловой и строительной активности. «Сам факт наличия такого «опорного документа» решит технические вопросы, дающие возможность перейти на корректное конкурсное освоение отдельных участков с пониманием допустимых параметров строительства. В будущем они исключат разночтения в понимании проблем сохранения исторического облика, крайне актуальных с учетом ветхого состояния многих строений», – разъяснила госпожа Котенко.
Безусловно, проектировка центра – тема нелегкая. Его территория в основном занята плотной индивидуальной и малоэтажной жилой застройкой. Все усложняет и ветхое состояние части жилого фонда, и большое количество исторических объектов. Несмотря на это, как отмечает госпожа Котенко, центр является наиболее инвестиционно привлекательной и активно развивающейся территорией. Поэтому важно привести его в надлежащий вид.
«Проект планировки центральной части Воронежа стал компромиссным документом для историков, застройщиков и властей», – считает автор проекта реновации воронежской типографии «Коммуна», бизнесмен Юрий Камзолов. По его мнению, «исторический документ» разрешил спор между людьми, которые считают, что строить в центре Воронежа из-за памятников архитектуры нельзя, и теми, кто понимает, насколько эта деятельность важна в плане привлечения в город инвестиций.
Несмотря на благородные цели проекта, общественность отнеслась к нему неоднозначно. На слушаниях кто-то, отмечая приемлемые пункты плана, заметил нелогичность мыслей проектировщиков, кто-то возмутился узакониванием строительства «спорных» объектов, а кто-то после прений согласился с надобностью поставить застройщиков центра в жесткие рамки. Так, депутат гордумы Андрей Померанцев не увидел в проекте ровным счетом никаких положительных моментов. «Главная цель проекта планировки – узаконить 29 новых высоток. Напомню, сейчас в областной администрации готовится документ по установлению охранных зон культурных объектов. После его принятия возведение высотных сооружений в центре будет невозможно. Но утверждение документа специально оттягивается. Между тем проект планировки должен создать законное основание для строительства новых высотных зданий в центре», – объясняет депутат.
Впрочем, слушания всегда носят рекомендательный характер. Поэтому надеяться на изменения перед официальным утверждением проекта почти нет смысла. Скорее всего, его примут таким, каким он был представлен градостроительному совету.
«Дорожные» правила
Не будет лишним начать знакомство с документом с его главных задач. По идее авторов проекта, у него их три: четкое ограничение красных линий, развитие улично-дорожной сети и определение предельных параметров застройки. Логично рассмотреть каждую задачу по отдельности.
Красные лини, по сути, представляют собой метод отделения общественных территории от участков, застраиваемых частными лицами. Новый проект предусмотрел сохранение большинства улиц в существующих линиях, определенных ценной капитальной и исторической застройкой. К ним прибавились новые линий, определяющие размеры дорог и площадей в соответствии с нужным количеством полос для движения транспорта, коридоров для коммуникаций и так далее. Всего в проекте представлено больше 2,5 тыс. координатных точек красных линий, регламентирующих застройку и развитие улично-дорожной сети.
Вторая задача плана выглядит масштабно. Согласно документу, в ближайшее время намечены реконструкции Петровской набережной и улицы Станкевича: первая превратится в шестиполосную магистраль, через которую перекинутся пять надземных переходов, а на второй выровняют продольный профиль. К тому же в центре появится своеобразный «дублер» 20-летия Октября – новая дорога от Красноармейской до Веры Фигнер. По планам, расширение коснется улиц Чернышевского, Пятницкого, 20-летия ВЛКСМ. Авторы проекта подчеркивают, что реконструкции не ущемят красные линии.
Правда, общественность не воодушевилась масштабом дорожных работ на набережной. Серьезный дорожный траффик не подойдет к лицу той территории, пусть даже это и позволит «разгрузить» центр. «Там не стоит организовывать большой поток машин», – заявляет активист «Архдозора» Ольга Рудева. Она подчеркивает, что в европейских городах давно отказываются от практики расширения дорожного полотна на набережной. С ней согласен и господин Померанцев. Как объяснил депутат, расширение Петровской набережной планируется в первую очередь для обеспечения свободного доступа к будущим многоэтажным зданиям жилого комплекса «Чернавский».
Еще на «освобождение» дорог центра будет брошено «защитно-распределительное кольцо». Для отвода потока автотранспорта, не обслуживающего центральную территорию, здесь создадут обходную полукольцевую трассу. Она пройдет по проспекту Труда, улицам Урицкого, Машиностроителей, Космонавтов, Колесниченко и Чапаева.
Также схема предусматривает появление на подъездах к центру порядка 9,3 тыс. парковочных мест, часть из которых разместится в многоуровневых стоянках. Между тем к развитию улично-дорожной сети проектировщики относят появление новых пешеходных связей: так, помимо увеличения количества пешеходных переходов, могут появиться эскалаторы на коротких участках для преодоления «крутых спусков-подъемов», в частности, на улице Володарского. Кстати, именно последний пункт в сравнении с пышными планами по упрощению ситуации на дорогах, по словам госпожи Рудевой, рассмешил воронежцев на общественных слушаниях проекта.
Добавим, что все «дорожные» проекты рассчитывались с учетом возможного появления метро. Однако ожидать скорого появления метрополитена в Воронеже не стоит из-за сложившейся экономической ситуации.
Правила для строителей
Пожалуй, особого внимания требует вопросы ограничения застройки. Именно они больше всего интересовали общественность на слушаниях. Появятся ли в центре города новые высотки? – главный вопрос к документу.
Дело в том, что авторы решили обозначить параметры высотности зданий каждого из 182 кварталов. Так, например, для территории между Выборгской и Петровской набережной и 20-летия Октября и Красноармейской (между Бондарским и Снайперским переулками) обозначена высотная застройка – выше девяти этажей. В то время на участках вдоль Большой Стрелецкой и Софьи Перовской останутся дома малоэтажной и среднеэтажной высотности. Общественность сетовала на то, что средний коэффициент застройки мал тогда, когда среди низких домов появляется высотка. Камнем преткновения традиционно стала утвержденная этажность отеля Marriott и возможная реализация проекта Юрия Камзолова (многофункциональный центр на проспекте Революции на месте бывшей типографии «Коммуны»). Кроме того, проект учитывает возможное возведение еще 29 объектов, влияющих на «объемно пространственную структуру» центра, с высотой более девяти этажей.
Также возмущение вызвали планы проектировщиков по реконструкции центрального корпуса ВГУ (здание могут увеличить до 30 этажей). Галина Котенко считает, эта идея стала единственной вольностью, которую позволили проектировщики. Она отметила, что на данный момент рост этажности не является проектным решением – увеличение здания пока остается только в перспективе. Впрочем, при знакомстве с документом можно разглядеть и другие «вольности»: перспективную надстройку высотной части здания администрации области (25 этажей) и административно-деловой центр «Воронеж-Сити» (20 этажей).
Авторы проекта оправдывают «вольности» градостроительными акцентами. Отныне они будут сосредоточены вдоль главной оси центра – проспекта Революции и улицы Кирова. Вместе с главным акцентом (ВГУ) они представят первый план панорамного восприятия правобережной части центра. Таким образом будет упорядочено хаотичное возникновение других зданий центра, которые отныне станут «соподчиняться» вышеупомянутым зданиям.
Опять же, по мнению Андрея Померанцева, подобного рода ограничения являются «показательными выступлениями» для успокоения населения. «На самом деле появление новых высоток и так почти невозможно на этой территории: здесь для них просто нет места. Это лишний раз доказывает, что проектировщики в первую очередь хотели законно обосновать строящиеся объекты».
Между тем сейчас на 613 га центральной части города расположилось почти 2 млн кв. м жилья. Авторы проекта застройки полагают, что через пять-семь лет площадь жилых домов здесь увеличится на 280 тыс. кв. м. В таком случае население центра прирастет на 1,2 тыс. человек. Проблема усложняется тем, что строить новые дома почти негде. Местами среднеэтажная жилая застройка может появиться за счет реконструкции индивидуальной. Не стоит забывать, что на обозначенной территории находятся еще 189 объектов культурного наследия, которые окружены охранными зонами (кстати, зоны официально еще не утверждены, но проектировщики на них ссылаются). Общественность «напомнила» об уже узаконенных и строящихся зданиях, расположенных буквально «в метре» от исторических объектов. Авторы проекта отметили, что план не позволит вторжения в охранные зоны.
«Появление стольких квадратных метров жилья вполне возможно на этой территории. Такое уплотнение чисто математически – почти статистическая погрешность. К тому же если новые объекты будут обеспечены нормальной инфраструктурой с соблюдением всех норм, то никаких вопросов к ним не возникнет. Ведь неразвивающийся город – это мертвый город», – объяснил председатель совета директоров ГК «БиК» Дмитрий Большаков.
Возвращаясь к вопросу о новых высотках в центре, надо отметить, что градостроительные объекты, не учтенные в плане, все же могут украсить город. Правда, чтобы получить разрешение на возведение нового дома, застройщик должен познакомить экспертную комиссию с планом реконструкции целого квартала. В случае утверждения в первой инстанции он вынесет свои идеи на общественные слушания. Проект получит «зеленый свет» только после получения одобрения горожан. Безусловно, такие меры могут усложнить прохождение новых проектов.
Несмотря на своеобразные ограничения для застройщиков, участники строительного рынка сходятся во мнении, что представить развивающийся город-миллионник без подобного документа невозможно. «Отсутствие проекта планировки центра в Воронеже выглядело нелогичным. Его нужно было принимать, потому что он не только регламентирует строительство, но и учитывает развитие дорог и других инфраструктурных объектов. Просто всех больше интересовал вопрос утверждения спорных объектов», – разъяснил господин Большаков.
