В регионах ЦФО фиксируют рост объемов нового жилья

Развитием строительного рынка занялись сразу в нескольких регионах ЦФО. Так, в Липецке вскоре примут новый генплан города, в Смоленске внесут изменения в закон о градостроительной деятельности, а в Иваново создали ресурс для проверки надежности застройщиков. Это происходит на фоне роста объемов сдаваемого жилья. Однако, как полагают эксперты, отрасль ждет кризис, связанный с падением спроса на квартиры и другими факторами.

Липецк

В течение последних лет в Липецке практически ушли от так называемой точечной застройки. В областном центре идет комплексное освоение земельных участков под жилищное строительство. Микрорайоны возводят с объектами соцкультбыта, сразу озеленяют, к ним подводят дороги.

В прошлом году в городе было построено 525 тысяч квадратных метров жилья — 1,03 на каждого жителя. Для Липецка это стало рекордом, и потому в проекте нового генплана заложены перспективы его дальнейшего развития. Тем более что спрос на жилье пока сохраняется.

- Сегодня договоры о приобретении жилья с застройщиками заключают чаще всего на стадии котлована, — поясняет замглавы администрации Липецка, председатель департамента градостроительства и архитектуры Владимир Тучков. — Как правило, в домах, которые сдаются, уже куплены порядка 70-80 процентов квартир. Микрорайоны быстрыми темпами застраивают две солидные компании, на рынке появилась конкуренция, а это означает и уменьшение стоимости жилья, и улучшение его качества.

В настоящее время в регионе и областном центре кроме липецких строительных компаний работают воронежские и московские, что тоже создает дополнительные конкурентные условия. И, по данным Росстата, в 2014 году в области наблюдалось устойчивое снижение цен на первичном рынке. За год они упали на 9 процентов — это максимальный показатель в Черноземье. Между тем еще некоторое время назад метр жилья стоил здесь не ниже 40 тысяч рублей.

- Пять-шесть лет назад мы лидировали среди регионов ЦФО по дороговизне квартир. Сейчас же себестоимость и рыночная цена балансируют практически в нормальной пропорции, — утверждает Владимир Тучков.

Однако местные строители опасаются, что ситуация на рынке может измениться не в лучшую сторону в связи с ожидаемой реформой: в России хотят запретить продавать недостроенные квартиры. Предполагается, что обсуждаемые на федеральном уровне изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016-го может быть введен переходный период, когда финансирование работ пойдет через спецсчета в финансовых учреждениях и под банковские гарантии. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены могут взлететь.

- Думаю, это в интересах банков, которым невыгодно, что строители получают от населения фактически беспроцентный кредит. Предполагается, что вместо того, чтобы вложить в стройку, покупатель должен отнести деньги в финансовое учреждение, а уже оно выдаст кредит застройщику, — высказал свое мнение Владимир Тучков.

По словам гендиректора ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» Валерия Клевцова, «правила игры» могут уточняться и детализироваться, но не должны меняться коренным образом, тем более что «существующий закон в максимальной степени защищает дольщиков». Однако, по его словам, есть еще одна проблема, связанная с банками.

- Мы сталкиваемся с ситуацией, когда не можем взять кредит, поскольку «строительство — наиболее рисковая сфера деятельности». Это ответ девяти банков из десяти, — констатировал Валерий Клевцов. — Стройка же всегда имеет огромный мультипликативный эффект. Рубль, вложенный в отрасль, «тащит» за собой 10-18 рублей в других сферах. Сейчас работает программа льготного ипотечного кредитования, но этого недостаточно, поскольку должна быть совокупность мер. Чтобы развивать и поддерживать начатые проекты, необходимо финансирование, а банки либо не дают кредиты, либо заявляют высокие процентные ставки, которые фактически обозначают отказ в кредитовании.

В то же время масштабы жилищного строительства в регионе сокращать не собираются. Только непосредственно в Липецке идет возведение многоквартирных домов в разной степени готовности на 1,5 миллиона квадратных метров. По области эта цифра составляет 3,2 миллиона. При этом практически 50 процентов сдаваемого жилья в областном центре — индивидуальное. Неслучайно новый генплан предусматривает раздвинуть границы областного центра еще на 2,5 тысячи гектаров под 50-тысячный поселок Романово на юго-западе Липецка. Сегодня здесь идет работа по уточнению проектов, улучшению планировки транспортных развязок, прогулочных зон, трасс для велосипедистов и лыжероллеров.

- Новый генплан будет действовать до 2035 года, хотя идет активное развитие субъекта и города, и не факт, что мы не захотим переделать его в ближайшие десять лет. Это нормальная практика, — отметил Владимир Тучков. — Ведь раньше Липецк был моногородом с точки зрения привлечения налоговых поступлений от металлургического комбината. Сегодня же диверсификация за счет особой экономической зоны (хотя она пока дает и не очень большую отдачу) предоставляет региону и жителям новые возможности.

Кстати, проект генплана в ближайшее время вынесут на общественное обсуждение. Липчане смогут познакомиться с перспективами развития города и внести свои предложения.

Смоленск

Строительные организации Смоленской области возвели в первом полугодии на 56,4 процента жилья больше, чем за тот же период 2014-го, — 3037 новых квартир общей площадью 274,5 тысячи квадратных метров.

Стоит отметить, что рост в отрасли наблюдается уже третий год подряд — после резкого обвала 2012 года, вызванного, если говорить в общем, отсутствием взаимопонимания между чиновниками и строителями. Тогда за год сдали всего 261 тысячу «квадратов» — почти вдвое меньше, чем в прошлом году.

Нынешний рост темпов строительства — следствие определенной инерции и заделов на будущее, созданных в предыдущие годы

Есть еще несколько позитивных факторов, характеризующих текущий момент. Так, регион принимает участие в реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи», и по результатам конкурса одна из строительных организаций взялась возвести под Смоленском до 1 июля 2017 года не менее 10 тысяч квадратных метров жилья экономического класса.

А в рамках проводимой работы по сокращению административных барьеров планируется отменить необходимость разрешений на строительство линейных объектов инженерно-технического обеспечения, которые создаются для технологического присоединения новых зданий к коммуникациям. По мнению разработчиков изменений в областной закон о градостроительной деятельности, это приведет к снижению количества административных процедур и сокращению сроков реализации проектов.

Но несмотря на кажущееся благополучие в отрасли, в администрации Смоленской области ждут ухудшения ситуации. Выступая на заседании совета по вопросам градостроительной деятельности, вице-губернатор Юрий Пучков назвал главной задачей строительного комплекса обеспечение стабильного ввода жилья в эксплуатацию. При этом в качестве желательного итога работы отрасли была названа цифра, заметно уступающая прошлогоднему результату, — 411 тысяч квадратных метров (примерно на уровне 2013-го).

Без особого оптимизма смотрят в будущее и строители. По мнению президента регионального отраслевого Союза Вадима Косыха, в следующем году возможен спад объемов строительства на 30 процентов и значительное падение в смежных отраслях.

- Все зависит от ситуации на рынке жилья, а она складывается неблагоприятно, — соглашается с коллегой президент крупного строительного холдинга Вениамин Потапов. — Спрос упал, поскольку ипотечный кредит для приобретения новых квартир дают под 12 процентов, а на вторичном рынке ставки еще выше, причем условия предоставления кредита существенно ужесточились. Цены на жилье в Смоленске по сравнению с прошлым годом снизились примерно на 10 процентов, а то и больше. Продажи нового жилья резко сократились, у многих коллег — в полтора-два раза. При этом стоимость импортных строительных материалов выросла, отечественных — как минимум не изменилась. В таких условиях ипотечный кредит должен предоставляться под 6 процентов!

Эксперт пояснил, что нынешний рост темпов строительства — следствие определенной инерции и заделов на будущее, созданных в предыдущие годы. Даже если в этом году организации сумеют сохранить прошлогодние объемы, в 2016-м им предстоит испытать на себе все последствия резкого снижения спроса, который наблюдается сегодня.

Иваново

Изменения на отраслевом рынке происходят и в Ивановской области. Здесь власти создали ресурс, где каждый желающий может проверить благонадежность застройщика. Поводом стали последние скандалы с дольщиками, вложившими средства в возведение жилья, но не получившими обещанные квадратные метры.

В середине июля ивановский губернатор Павел Коньков поручил региональному департаменту строительства установить особый контроль за вводом в эксплуатацию жилья по договорам долевого строительства «Ивановской ДСК». Причина — обыски, прошедшие в «материнской» компании «СУ-155», в результате которых выяснилось, что ДСК задолжала значительную сумму по налоговым платежам. После этого участники долевого строительства, в числе которых будущие обитатели трех многоэтажек в микрорайоне «Рождественский», получили уведомления о переносе сроков ввода жилья, что вызвало понятное недовольство с их стороны.

В то же время, по данным региональных властей, в последнее время на строительном рынке наблюдается заметное оживление. Улучшению жилищных условий граждан способствует целый ряд целевых программ. Благодаря их реализации в 2014 году 336 семей региона справили новоселье, и это — не считая переселенцев из ветхого и аварийного жилья.

По официальным данным, за первое полугодие в регионе построили 1074 квартиры общей площадью 85,6 тысячи квадратных метра — 136,5 процента к январю-июню 2014-го. Около трети жилья — так называемое индивидуальное — возведено силами самих граждан.

Однако несмотря на заметный рост этих показателей, снижения стоимости объектов недвижимости в регионе не наблюдается. При средней зарплате в 21 тысячу рублей сейчас, по данным риэлторских агентств, средняя цена за метр составляет 45928 рублей, а стоимость квартиры — 2,3 миллиона.

Дмитрий Раичев, Наталья Сирота, Анна Скудаева
Российская газета, №170, 4 августа 2015 года.