Воронеж. 31.07.2009. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – В 2005-2008 годах, когда рост цен на недвижимость в разы опережал увеличение кредитных ставок, все аналитики рынка недвижимости и представители СМИ в один голос твердили: «Берите сегодня – завтра будет дороже». Сегодня в новостном пространстве, как правило, превалирует прямо противоположное мнение – считается, что лучше не торопиться с покупкой недвижимости. Что по этому поводу думают профессиональные риэлторы, и какова общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости – мы выяснили у руководителя направления коммерческой недвижимости агентства «Адвекс» Алексея Калинина.
Какова общая ситуация с арендой и продажей коммерческой недвижимости?
Рынок в начале этого года очень четко отреагировал на кризис снижением арендных ставок где-то на 20-30% и зафиксировался на этом уровне. Арендодателям и арендаторам удалось найти общий язык, и, количество занятых офисов в бизнес-центрах практически не уменьшилось. Все продолжают работать, хотя мы отодвинулись на уровень ставок приблизительно 2004-2005 годов. Например, в бизнес-центре «Мегион» (Пр-т Труда, 65) ставка аренды в 2008 году дотягивала до 800 рублей в месяц за 1 кв. метр. Сейчас – 600 рублей. Главная задача – сохранить прежних арендаторов, потому что новых почти не появляется, а на их поиск уходит большое количество времени. В торговых центрах другая ситуация. Аренда снизилась далеко не везде, есть даже примеры повышения ставок.
В области продаж коммерческой недвижимости снижение цен происходит медленнее за счет ограниченного предложения на рынке. Банки не пошли на распродажу заложенной по кредитам недвижимости, а предпочли перекредитовать предприятий-должников. Поэтому обвала цен на рынке не произошло – это никому не выгодно. Кстати, хорошие коммерческие объекты в центре города и сейчас, как только выставляются, сразу уходят. Конечно, по ценам 2008 года коммерческую недвижимость продать уже почти невозможно. Цена «квадрата» на ул. Плехановской доходила до 200 тыс. рублей. Сейчас – 160-180 тысяч. В менее востребованных местах города цены на офисную и торговую недвижимость понизились на 30-40% в рублях. Просто раньше инвесторы скупали все подряд, и цены на коммерческую недвижимость в последние 2-3 года росли с космической быстротой.
Сохранился ли интерес к воронежскому рынку недвижимости у столичных и иногородних инвесторов?
Интерес сегодня значительно сократился. Если взять такой условный параметр – назовем его «инвестиционной площадью» (произведение количества инвесторов на сумму вложенных денег), то наблюдается сокращение данного параметра в 6-8 раз.
Но, тем не менее, у нас продолжают открываться новые торговые центры, например Castorama. А что будет с другими уже заявленными крупными объектами?
Возвести даже крупный объект «с нуля» можно менее чем за год. Но почему, к примеру, IKEA не торопится с запуском своего торгово-развлекательного центра «Мега» в нашем регионе? Дело в том, что под этот проект должна быть создана мощная инфраструктура в Новоусманском районе. Там планировалось построить город-спутник с жилой и деловой застройками, гостиничным комплексом. Но здесь возникает масса сложностей. И, скорее всего, ТРЦ «Мега» будет запущен не раньше 2012 года. В связи с непростой экономической ситуацией и снижающимся потребительским спросом сроки ввода другого глобального проекта, Сити-парка «Град» тоже, на наш взгляд, могут быть сдвинуты. Возможно, разработчикам «Града» стоит подумать над частичным изменением концепции проекта. Например, руководство «Галереи Чижова» приняло решение исключить из концепции своего многофункционального центра на ул. Кольцовской 22-этажную гостиницу на 220-240 номеров. Они посчитали, что в нынешних экономических условиях строительство гостиничного сегмента слишком рискованно и сильно удорожает реализацию всего проекта. Запуск первой очереди торгового центра общей площадью 80 тысяч и офисного центра на 14 тыс. кв. метров запланирован на вторую половину сентября.
А как ведут себя цены на жилую недвижимость?
Уже сейчас отдельные строительные компании продают готовые или близкие к завершению жилые объекты по цене 23-26 тыс. рублей за кв. метр – это близко к себестоимости. Предприятия отчаянно нуждаются в живых деньгах для завершения строек. Сейчас самое время покупать недвижимость, но у тех, кто это понимает, часто нет денег. А вот вторичный рынок жилья по-прежнему «стоит на своем», то есть, владельцы так называемых инвестиционных квартир не желают падать в цене и ожидают лучших времен для продажи.
По нашим сведениям, в ближайшее время в Воронеже возможно появление нового крупного игрока на строительном рынке, который будет готов продавать жилье по цене порядка 22 тыс. рублей за квадрат. В связи с этим, возможно ли общее кардинальное снижение уровня цен на жилье?
Кризис всегда был прекрасным временем для освоения новых рынков и поглощения одних компаний другими. Это же классика! Сейчас подходящий момент для входа на этот рынок. Большинство строительных компаний чувствует себя не лучшим образом, 60-70% строек заморожено. Если вход будет сделан грамотно, и начнется массовое строительство новых жилых объектов, причем, по новым ценам, то это грозит серьезным переделом всего рынка. Однако рынок недвижимости достаточно инерционный, и поэтому здесь вряд ли возможен резкий ценовой перепад. То есть, даже если и произойдет снижение, то оно будет постепенным и плавным. Хотя существует большая вероятность, что через определенное время в условиях высокой инфляции и резкого сокращения предложения недвижимости цены перестанут падать и опять пойдут вверх.
Обвал цен может произойти только в случае, когда на продажу будет выставлено одномоментно очень большое количество квартир по демпинговым ценам. Но продавать себе в убыток никто не торопится. В нынешних условиях вкладывать вырученные от продажи недвижимости деньги по сути некуда – везде большие риски, будь то банковские вклады, валюта, золото или акции.
Есть еще одна проблема для любого нового игрока рынка. Свободных строительных площадок в городе не так уж много. А если покупать площадки с начатым строительством, то там уже не может быть рентабельности, позволяющей существенно снизить цены на квартиры. Уменьшить издержки до нужного уровня и выйти на цену в 22 тысячи вряд ли получится.
А что с элитной недвижимостью?
Рынок дорогой недвижимости чувствует себя очень даже неплохо. Сейчас в продаже появились объекты, которые раньше просто не выставлялись. И к ним проявляется интерес. То есть, у богатых людей по-прежнему есть деньги, просто они стали тщательнее продумывать, куда их потратить. К сожалению, средний класс «сдулся» и теперь попал в нишу бюджетных покупателей. Спросом сейчас пользуются либо относительно дешевые объекты эконом-класса ниже 1,5 млн рублей, либо элитные от 5 млн рублей.
Сейчас у подавляющего большинства людей нет иного варианта для покупки нового жилья, кроме кредита. Как обстоят дела с ипотекой?
По оценкам экспертов, объем ипотечного кредитования в целом по стране уменьшился приблизительно в пять раз, однако в последнее время наблюдается некоторое улучшение ситуации. Во взаимоотношения банков и клиентов вмешалось государство, которое разработало ряд федеральных программ. Несколько банков в Воронеже возобновили ипотечное кредитование. И хотя требования к клиентам предельно жесткие, но количество рассматриваемых заявок постепенно растет. Сейчас банки совместно с агентствами недвижимости помогают клиентам правильно сформировать досье, решают спорные вопросы и ситуации. То есть стараются идти навстречу, чтобы привлечь новых заемщиков. Минимальная ипотечная ставка на сегодняшний день составляет 16-18%.
Как чувствует себя риэлторский бизнес во время кризиса?
В последние годы в городе открылось очень много агентств недвижимости, так как порог вхождения в этот бизнес относительно низкий. Почему-то многие считали, что здесь можно довольно легко и быстро заработать хорошие деньги, тем более что рынок недвижимости постоянно рос, причем, огромными темпами. Сейчас некоторые агентства просто закрылись, многие находятся на грани выживания. Сработал своего рода фильтр, произошел естественный отбор. Однако серьезные компании с именем и безупречной репутацией продолжают успешно работать и в новых экономических условиях.
Компания «Адвекс» (Воронеж) основана в 1994 году. Основные направления деятельности: купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости, оценка недвижимости, приватизация жилья, оформление документов и их юридическая проверка, анализ привлекательности инвестиционных проектов и др.
