Воронеж. 23.09.2009. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Рынок строительства и недвижимости сегодня переживает непростые времена. Однако в настоящий момент в общеэкономическом климате нашей страны, и региона в частности, наблюдается некое «потепление». Строительная индустрия как одна из определяющих отраслей экономики демонстрирует «признаки жизни», пытается выйти на докризисный уровень и вновь завоевать лидерские позиции. О том, как «чувствует» себя строительный рынок Воронежской области, каковы его основные проблемы, тенденции и прогнозы, рассказал Председатель Совета директоров ОАО «ДСК» Сергей Лукин.
- Осень традиционно является ярким сезоном в строительном бизнесе: активизируется деятельность компаний, возрастает количество сделок, наступает череда профессиональных мероприятий. Как, по Вашему мнению, можно охарактеризовать тенденции регионального строительного сезона «осень-2009»?
- Прежде всего, хотелось бы отметить, что строительный комплекс области в текущем году, как и вся российская экономика, был подвергнут серьезному испытанию. Мировой экономический кризис, выразившийся в сокращении потребительского спроса населения, уменьшении объемов ипотечного жилищного кредитования, снижении спроса на объекты коммерческой недвижимости, безусловно, оказал негативное воздействие на застройщиков. По мнению ряда экспертов, экономический кризис должен был оказать наиболее разрушительное воздействие именно на строительный комплекс, так как именно эта отрасль ориентирована на долгосрочные финансовые вложения, которые оказались малодоступными как для застройщиков, так и для физических лиц - потенциальных покупателей квартир. Немаловажный аспект – это потребительские ожидания и поведение населения. Значительный объем негативной информации, который хлынул из СМИ в конце прошлого – начале текущего года, породил у населения неуверенность в будущем, недоверие к застройщикам, у которых, как следствие, возник дефицит оборотных средств для завершения начатых инвестиционных проектов.
К сожалению, не все предприятия-застройщики области выдержали этот экзамен. В области было заморожено строительство более половины строящихся объектов. Наиболее устойчивыми оказались те организации, которые вели грамотную политику внешних заимствований, имели собственные оборотные средства, обладали собственной производственной базой, квалифицированным и стабильным трудовым коллективом, высокой технической оснащенностью. Значительный фактор – это умение и желание работать по федеральным и областным целевым программам. Антикризисный пакет, реализуемый Правительством РФ и Правительством Воронежской области в отношении предприятий строительного комплекса, позволил пережить Домостроительному комбинату эти сложные времена с наименьшими потерями, сохранить многотысячный трудовой коллектив.
Я рад, что этап экономического спада на сегодняшний момент пройден, отмечается определенное оживление на рынке жилья, а значит, люди стали с оптимизмом смотреть в будущее.
- Сергей Николаевич, каким образом изменилась специфика инвестиционных и экономических процессов, происходящих в сегменте строительства и недвижимости региона?
- В текущем году я бы выделил следующие отличительные особенности. Это, прежде всего, переориентация спроса населения на жилье эконом-класса. Как следствие, многие застройщики озвучили свои планы о проектировании и строительстве домов с малогабаритными квартирами. Во-вторых, в структуре подрядных работ возросла доля по строительству инженерных сетей и коммуникаций, что связано, с одной стороны, с уменьшением объемов жилищного и коммерческого строительства, а с другой - с реализацией инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в рамках ФЦП «Жилище». В-третьих, у подрядных организаций возрос интерес к строительству объектов для государственных и муниципальных нужд, что является существенным подспорьем в условиях кризиса.
При общем уменьшении объема инвестиций в строительство изменилась и его структура по источникам финансирования. Относительно уменьшилась доля заемных средств в виде банковских кредитов на реализацию инвестиционных проектов в строительстве. Фактически можно сказать, что банковский сектор практически не кредитует строительный комплекс, так как риски оцениваются достаточно высоко. Эту ситуацию необходимо переломить, в том числе через реализацию мер по государственной поддержке в виде субсидирования процентной ставки и предоставления государственных гарантий по кредитам. Поддержка строительной отрасли, как и сельского хозяйства, имеет мультипликативный эффект, создавая спрос на продукцию промышленности строительных материалов, машиностроения и металлообработки, химической промышленности и т.д.
Для «ДСК» по-прежнему приоритетным направлением деятельности остается квартальная застройка с комплексным вводом объектов инженерной инфраструктуры (индивидуальные котельные, газо- и водопроводы, канализационно-насосные станции, водоподъемные станции), а также объектов социально-бытового назначения (школы, объекты здравоохранения, детские площадки, благоустройство территории).
- Как Вы считаете, что сегодня необходимо региональному рынку строительства для качественного развития?
- Во-первых, необходимо определить перспективу развития городских территорий для строительства. Вслед за принятием Генплана к концу текущего года строители и инвесторы ожидают утверждения городской Думой новых Правил землепользования и застройки. Это один из ключевых нормативно-правовых актов, призванный регламентировать работу предприятий инвестиционно-строительного комплекса и имеющий принципиальное значение для участников строительного рынка.
Правила землепользования и застройки позволят обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создать условия для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Согласно положениям Градостроительного Кодекса, новые Правила должны четко регламентировать вопросы градостроительного зонирования и застройки, определив, в частности, и предельные высотные параметры, и режимы использования территорий.
Во-вторых, необходимы серьезные вложения в развитие социальной и инженерной инфраструктуры города. Мы понимаем, что масштаб проблем настолько велик, что его невозможно решить только за счет бюджетного финансирования. Необходимо расширять практику реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие социальной сферы и коммунальной инфраструктуры, с использованием механизмов частно-государственного партнерства, в том числе концессии. Домостроительный комбинат уже реализует ряд проектов на условиях частно-государственного партнерства, в том числе в пос. Тенистый и по ул. 9 Января. Это выгодно как государству, так и застройщикам.
В-третьих, нужны внятные «правила игры», четкие регламенты рассмотрения документов на формирование земельных участков под жилищное и коммерческое строительство, оформление разрешительной документации, введение государственного регулирования и нормирования платы за технологическое присоединение к инженерным сетям. Это очень важные вопросы.
Основной фактор, снижающий устойчивость строительной отрасли области, - значительное удорожание строительства в связи с высокой стоимостью обременений, включаемых в технические условия на подключение, и размера платы за технологическое присоединение к системам коммунальной инфраструктуры. Главная причина - отсутствие как нормативной базы, определяющей порядок формирования технических условий и размера тарифа на подключение к инженерным сетям, так и уполномоченного органа, контролирующего подготовку, выдачу и исполнение технических условий на строительство объектов. Как следствие, аналогичные по характеристикам объекты строительства обременяются со стороны организаций коммунального комплекса техническими условиями, на порядок отличающимися друг от друга по стоимости их исполнения. Это является причиной значительного удорожания строительства.
Фактически размер инфраструктурных обременений составляет от 12% до 28% от сметной стоимости строительства, а стоимость обременений, не относящихся непосредственно к подключению жилых домов, может достигать до 8 тыс. рублей на 1 кв. м жилья.
Порядок разработки и утверждения тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры регламентируется Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». В целях его реализации администрацией городского округа г. Воронеж принято постановление от 02.03.2009г. №100, предусматривающее соответствующий план мероприятий. Однако срок их исполнения основных мероприятий – конец 2010 года. Необходимо ускорить реализацию утвержденного мэром плана мероприятий и обеспечить принятие соответствующих инвестиционных программ организаций коммунального комплекса для утверждения тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, как это уже сделано в ряде субъектов РФ.
Что касается регламентов работы органов государственной и муниципальной власти при оформлении разрешительной документации, то в данном случае главной задачей является сокращение сроков и количества органов и служб, осуществляющих согласование.
Сегодня оформление разрешительной документации на строительство объекта ввиду несовершенства нормативной базы может занимать в отдельных случаях от 1,5 до 2 лет. Это, как правило, является одной из основных причин так называемого «самовольного строительства», когда застройщик приступает к освоению строительной площадки, не имея в полном объеме всю необходимую разрешительную документацию.
- Появляются ли в нынешних условиях у строительного бизнеса возможности для развития новых направлений?
- Безусловно, именно сейчас предприятиями строительного комплекса области ведется поиск новых возможностей в плане технического и технологического развития, формирования новых сегментов рынка. Законы экономики объективны, и их нельзя отменить. Кризис заставляет нас отказываться от всего устаревшего и неэффективного, подталкивает к внедрению более передовых инновационных технологий. ДСК не исключение, и вопросы модернизации действующих производств строительных материалов, внедрение новых технологий в строительстве сейчас занимает ключевое место в нашей работе.
По моему мнению, в перспективе наибольшую конкурентоспособность будут иметь те строительные организации, которые сумеют своевременно внедрить энергосберегающие технологии. Это ключевое направление, обозначенное в качестве приоритета Президентом России Дмитрием Медведевым. Энергосберегающие технологии позволят не только удешевить стоимость строительства, но и снизить затраты на последующую эксплуатацию жилых домов, и, соответственно, нагрузку на население по коммунальным платежам. Мы внимательно изучили проект федерального закона «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», в котором строительному комплексу уделено большое внимание. Считаю необходимым на областном уровне приступить к подготовке соответствующей областной целевой программы, которая позволит обеспечить реализацию комплекса мер организационного и финансового плана по переходу на энергосберегающие технологии.
- Сергей Николаевич, расскажите о предварительных итогах эксперимента компании «ДСК» по предоставлению ипотечных займов покупателям (если эксперимент не удался, то почему)?
- Это не эксперимент, это одна из форм стимулирования продаж квартир. В настоящее время одобрено около 20 сделок. В то же время значительное количество граждан получили отказ по причине несоответствия требованиям положения о порядке предоставления ипотечных займов. Следующим этапом перед нами стоит задача аккредитации в Федеральном агентстве ипотечного жилищного кредитования для обеспечения рефинансирования выдаваемых ипотечных займов. Это позволит нам увеличить сроки кредитования в соответствии с федеральными стандартами.
- Помогают ли сегодня региональные власти строительному бизнесу?
- Да, помогают, и эта поддержка носит системный характер, так как основана на реализации плана антикризисных мероприятий в строительном комплексе, утвержденного губернатором области Алексеем Гордеевым. Домостроительный комбинат участвует в реализации ФЦП «Жилище», в рамках которой осуществляется:
- субсидирование процентной ставки по кредитам, привлекаемым на строительство объектов инженерной инфраструктуры;
- прямое финансирование из федерального, областного и местных бюджетов строительства инженерных коммуникаций;
- приобретение жилья для переселения граждан из аварийного жилого фонда;
- приобретение жилья для нужд Министерства обороны РФ и т.д.
Начиная с 2007 года, «ДСК» осуществляет реализацию подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г «ДСК» были привлечены кредитные средства банка для реализации инвестиционных проектов в пос. Тенистый и на ул. 9 Января. В 2008 году предприятие продолжило реализацию инвестиционных проектов и получило субсидии федерального и областного бюджетов на возмещение уплаченных банку процентов по кредиту. Всего за период участия в программе объем субсидий на возмещение процентной ставки составил: 29,5 млн рублей по проекту «Застройка жилого квартала по ул. 9 января», 62,1 млн рублей по проекту «Строительство группы жилых домов с объектами инфраструктуры в пос. Тенистый». В 2009 году в рамках программы на конкурсной основе выделены субсидии из бюджетов всех уровней на развитие инженерной инфраструктуры в объеме 321 млн рублей.
- Известно, что «ДСК» выиграл аукцион на строительство ВПС-4. В какой стадии находятся эти работы? Каков объем инвестиций, объем работ, и что в итоге это даст городу?
- В 2008 году ОАО «ДСК» было признано победителем открытого аукциона и на основании муниципального контракта приступило к строительству водозабора на намывном острове ВПС-4 в городе Воронеже. Общая стоимость контракта составила 929,8 млн рублей.
Инвестиционный проект «Водозабор на намывном острове ВПС-4» разработан в целях повышения качества оказываемых потребителям услуг водоснабжения, увеличения мощности системы коммунального водоснабжения, улучшения обеспечения населения питьевой водой нормативного качества и в достаточном количестве. Строительство ВПС-4 позволит сократить дефицит питьевой воды на 50 тыс. куб. м в сутки, период подачи воды увеличится на 3 часа, что обеспечит бесперебойное водоснабжение жителей г. Воронежа питьевой водой в дневное время суток. Работы по контракту выполняются поэтапно в соответствии с определенными лимитами финансирования на каждый финансовый год.
- Сергей Николаевич, как, на Ваш взгляд, создание саморегулируемых строительных организаций в Воронежской области отразится на деятельности строительных компаний и простых граждан, будущих покупателей жилья?
- Членство в саморегулируемой строительной организации подразумевает разработку и утверждение собственных требований, касающихся выдачи свидетельств о допуске к строительным работам, правилам контроля в области саморегулирования, системы мер дисциплинарного воздействия на членов, а также коллективную материальную ответственность членов СРО за причиненный вред третьим лицам. Для строительных компаний саморегулирование является возможностью в рамках нового измененного законодательства получить допуск к работам, оставаться востребованным на рынке и вести деятельность, реализуя, в первую очередь, интересы собственной компании. Членство в СРО ведет к повышению качества осуществляемых проектных работ, к взаимной поддержке, оказании помощи в повышении квалификации сотрудников, осуществлении информационной поддержки, организации общих собраний членов СРО, посвященных актуальным темам саморегулирования, а также проблемам в сфере регулирования и функционирования строительной деятельности.
Объединение профессиональных участников строительной отрасли позволяет существенно повысить качество выполняемых работ и предотвращать возможный ущерб от непрофессиональной деятельности строительных компаний. СРО осуществляет серьезную законодательную, информационную и материальную поддержку строительным организациям.
Появление системы саморегулирования позволит повысить эффективность в вопросах обеспечения прав потребителей и безопасности строительства. При государственном регулировании практически отсутствовал механизм привлечения к ответственности исполнителей работ за ненадлежащее качество строительства после сдачи объектов строительства в эксплуатацию, а также механизм материальной ответственности компаний перед третьими лицами в случае причинения им вреда. СРО не только сможет, но и обязано будет контролировать качество строительных работ и добросовестность компаний-членов, что до сего момента вообще никто не осуществлял.
- Каков Ваш предварительный прогноз в развитии строительного рынка региона в ближайшее время?
- Я думаю, что в ближайшей перспективе нам следует ожидать роста спроса на рынке жилья, что связано с общим улучшением экономической ситуации и прогнозируемым оживлением экономики. При этом предложение будет уменьшаться по причине сокращения объема ввода жилья, прежде всего, в 2010 году. С 2011 года динамика ввода жилых объектов вновь станет положительной, но докризисного уровня, естественно, достигнуто не будет. Крупные строительные организации усилят свои конкурентные преимущества, в свою очередь, мелкие девелоперы либо уйдут с рынка, либо заморозят свои проекты.
В 2010 году существенное влияние на самочувствие строительной отрасли по-прежнему будут оказывать программы государственного финансирования строительства, включая господдержку коммерческих строительных проектов. Но, в конечном итоге, в значительной степени реальное развитие событий будет зависеть от эффективности реализации антикризисных мер, включая увеличение госзаказа, возобновление кредитования строительных компаний банками, реализацию мер по уменьшению затрат застройщиков по платежам монополистам за подключение к объектам инфраструктуры, а также решение вопроса с понижением ставок по ипотеке.
Домостроительный комбинат специализируется на массовой жилищной застройке. В 2008 году выручка компании составила 4,55 млрд, а чистая прибыль – 150 млн рублей. По результатам прошлого года компания ввела в эксплуатацию 303,2 тыс. кв. м (из них 275,9 тыс. – жилья). Прогноз на 2009-й год– 184,6 тыс. кв. м.
