Воронеж. 28.10.2009. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Спустя год после начала кризиса на рынке недвижимости вновь оживление. И его главная причина, по мнению директора воронежского агентства недвижимости «Трансферт» Бориса Колокольникова, отнюдь не сезонная.
- Борис Михайлович, каковы основные потери воронежского рынка недвижимости за год после начала кризиса?
- Потери, на самом деле, колоссальные. По моим наблюдениям, объемы реализации жилья упали на 50%. В сфере коммерческой недвижимости падение составило 80-90%. Это означает, что региональный рынок недвижимости фактически остановился. Особенно сильно от этого пострадали строительные компании, поскольку они лишились не только дешевых кредитных денег, но и средств участников долевого строительства. В результате за текущий год в Воронеже не было освоено ни одной новой строительной площадки. И последствия это мы очень скоро ощутим в виде острого дефицита жилья.
- Какова ситуация в других городах Центрального Черноземья?
- Несмотря на глубокое снижение активности, рынок жилой недвижимости Воронежа по сравнению с другими городами Черноземья продемонстрировал завидную устойчивость. Благодаря масштабам и уровню развития малого и среднего бизнеса мы не увидели обвала цен на жилье. За период с января по август стоимость квадратного метра в Воронеже снизилась на 10% - то есть падение составило 1-2% в месяц. Что не скажешь о городах с моноэкономикой, минимум, наполовину зависящей от работы одного градообразующего предприятия. Так, например, в Лисках, Липецке, Белгороде жилье упало в цене на 30% и больше. В том же Липецке до кризиса средняя цена квадратного метра поднималась до 50 тыс. рублей, теперь она составляет 30 тысяч за метр.
- Чем, на Ваш взгляд, обусловлена столь значительная рецессия? Многие другие сферы рынка перенесли этот период с меньшими потерями.
- С одной стороны, в недвижимости немалую роль всегда играла инвестиционная составляющая. А именно она стала основной мишенью для нынешнего кризиса. С другой стороны – и это, на мой взгляд, более важно – рынок недвижимости «посадили» искусственно. Свою ключевую роль здесь сыграли средства массовой информации, коллективно заявив о том, чего могло бы и не случиться. Еще осенью прошлого года покупателям дали ясный посыл, что цены на недвижимость будут падать. Каждое правительственное выступление интерпретировалось как пожар: взять хотя бы для примера заявление минфина Кудрина, который всего лишь выразил предположение, что такие благоприятные условия для экономики, как в 2000-2004 годах, не будут в ближайшие 5-10, а может и 50 лет. Но в прессе это интерпретировали как: «таких цен на недвижимость в России не будет в ближайшие 50 лет». Естественно, что любой здравомыслящий человек это слушает и покупку откладывает.
Есть такой закон: если идея овладевает массами, то рано или поздно она становится реальностью. Людям в головы вселили убеждение «Покупать нельзя!» Вслед за падением спроса начала падать и цена. Таким образом, была заморожена целая индустрия.
- А разве докризисные цены на недвижимость не были неадекватно завышенными?
- Чудес не бывает; докризисная цена на недвижимость была высока, но она, тем не менее, формировалась рынком. Ее создавали объективные показатели – уровень заработной платы, благосостояние населения, количество предложений на рынке и так далее. Безусловно, падение цен на жилье создало благоприятную конъюнктуру для покупателя. Но в целом это негативно влияет на экономику. Подешевела недвижимость – значит, все сразу стали беднее, поскольку недвижимость – это основной элемент капитализации и гражданина, и компании, и государства.
- Однако премьер Владимир Путин недавно объявил об очередном снижении цен на недвижимость на 20%. Как это заявление повлияет на рынок?
- На мой взгляд, это очередной удар по строителям в и без того нелегкое для них время. Повторяется ситуация прошлой осени, опасность которой в том, что население может снова впасть в ступор и перестать покупать недвижимость. У меня создается ощущение, что в России не любят строителей. Либо кто-то очень хочет взять эту сферу под тотальный контроль. Сейчас, кстати, для этого самое «благоприятное» время. Главное – сдерживать спрос, а провести реструктуризацию долга строительной компании, не справившейся с погашением кредитов – дело техники. Очень показательна в этом плане история компании «Дон-Строй», которая была вынуждена по займам ВТБ расплачиваться частью своего бизнеса по строительству жилых домов.
- Как отреагировал на кризис риэлторский бизнес? Зафиксированы ли в Воронеже случаи закрытия агентств?
- Не могу говорить за весь бизнес. По крайней мере, случаев закрытия агентств недвижимости в Воронеже я не знаю. Но это и не афишируется.
«Трансферт» продолжал работать в прежнем режиме. Мы сократили расходы на имиджевую рекламу, зато активно развивали свою интернет-базу недвижимости – сегодня это, наверное, самая крупная онлайн-база недвижимости в регионе.
- Какова сейчас активность на рынке жилой недвижимости Воронежа?
- Движение на рынке постепенно восстанавливается. Участники рынка недвижимости первыми ощутили на себе воздействие кризиса, они же первыми будут из него выходить. С июля спрос на жилье начал заметно активизироваться. В августе агентство «Трансферт» совершило на 20% больше сделок, чем в июле. В сентябре – на 30% больше, чем в августе.
- Другие категории недвижимости – земля, офисы, магазины – так же начинают пользоваться спросом? И каков характер спроса вообще – это традиционная сезонная тенденция или все же начало выхода из комы?
- В основном сейчас люди покупают жилье. Продажи земельных участков и коммерческой недвижимости по-прежнему стоят. То есть, покупателя этой осенью интересует только потребительская ценность недвижимости. Это и понятно: жизнь с кризисом не останавливается, а жить где-то надо. Люди проснулись и стали решать жилищные вопросы, и фактор сезонности здесь почти не ощутим. Налицо начало восстановления, точнее, его первый этап, который впоследствии потянет за собой инвестиционные покупки.
- Как, на Ваш взгляд, будет развиваться этот рынок в Воронеже в ближайшее время?
- Если не последует очередных громких заявлений в СМИ, то можно рассчитывать на небольшой, но стабильный рост стоимости квадратного метра – в пределах 1-2% в месяц. Кроме тенденции, связанной с возвращением на рынок покупателя, в пользу этого говорят постоянное удорожание энергоносителей и непрекращающаяся инфляция. С 1 января грядет увеличение пенсий на 30%, что означает поступление новых средств в экономику. Есть основание полагать, что, так или иначе, часть этих денег вскоре проявится на рынке недвижимости.
Спрос оживится и за счет ипотеки. Недавнее снижение ставки рефинансирования Центробанком, а вслед за ним и ставок ипотечного кредитования коммерческими банками уже выразилось на практике ростом числа таких сделок. Категория потенциальных заемщиков вновь расширилась, что привлекло на рынок новую волну покупателей. Особая роль ипотечных денег в сфере продаж недвижимости заключается в том, что они генерируют целую цепочку сделок, прежде чем уходят на другие рынки.
При всем этом в Воронеже доход населения за год упал не столь катастрофично, как ожидалось. Средний уровень заработных плат сократился, но незначительно.
Как видите, объективных факторов, способных стимулировать спрос на недвижимость, достаточно много. Но готов ли рынок предложения ответить тем же? Еще несколько месяцев назад покупатель не спешил – просматривал по 20 квартир, прежде чем определиться с конкретным вариантом. Сегодня потребитель ведет себя уже по-другому – он стал гораздо сговорчивее. И понятно: хорошие предложения быстро «вымываются» с рынка, их число сейчас почти не увеличивается - как я уже отмечал, в основном по причине замораживания новых строительных площадок. Думаю, что скоро наступит дефицит хороших предложений. Такими темпами цена за квадратный метр жилья в Воронеже может быстро вернуться на докризисный уровень.
