В 2017 году в Воронеже запущены два крупнейших торговых центра. Общая площадь ввода торговых площадей составила треть всего регионального ввода по стране. Такой масштаб сразу вывел столицу Черноземья в лидеры по обеспеченности населения качественными торговыми площадями, позволил подняться сразу на пять пунктов в рейтинге городов-миллионников по этому показателю и приблизиться к европейскому образцу. Эксперты полагают, что воронежскому рынку торговых площадей еще есть куда расти и ждут новых проектов в левобережной части города.
Крупнейшая консалтинговая компания Colliers International опубликовала аналитический обзор рынка торговой недвижимости в России в первом полугодии текущего года. По данным компании, Воронеж поднялся с 11-го на 6-е место в рейтинге городов-миллионников по показателю обеспеченности населения качественными торговыми площадями. Первую пятерку составляют Екатеринбург, Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Самара, которая удерживает за собой лидерство в рейтинге последние четыре года.
Такой подъем столице Черноземья обеспечил ввод в эксплуатацию в начале 2017 года качественных торговых площадей, а именно 3-й очереди МФК «Галерея Чижова» (61,7 тыс. кв. м GLA – арендопригодной площади) и реконструированного ЦУМа (16 тыс. кв. м GLA).
«Треть всего регионального ввода пришлась на Воронеж, а крупнейшими открытиями стали 3-я очередь МФК «Галерея Чижова» в Воронеже и ТРЦ «Ривьера» (61 тыс. кв. м GLA) в Липецке», – говорится в обзоре.
Запуск обновленного ЦУМа в Воронеже, а также ЦУМа в Екатеринбурге и «Большого ГУМа» во Владивостоке, вдобавок поддержал тренд на обновление устаревших советских универмагов в условиях усиливающейся конкурентной борьбы за потребителя. Учредители позиционируют его не как торговый центр в прямом смысле этого слова, а как Department Store, сравнивая воронежский ЦУМ по позиционированию с московским, где также представлены, в основном бренды премиального сегмента, ориентированные на покупателей с высоким уровнем потребления.
«Универмаг может представить большую линейку товаров, чем торговый центр, а также позволить себе эксперименты с неизвестными, но потенциально интересными для целевой аудитории брендами. Формат Department Store предлагает максимально комфортные условия совершения покупки, и это ставит ЦУМ вне конкуренции и превращает его в ключевой объект для города», – объясняет управляющий директор ЦУМа в Воронеже Ирина Горбань.
Напомним, последний заметный скачок столица Черноземья сделала в 2010 году, когда были запущены концептуальный молл «Сити-парк «Град» и 2-я очередь «Галереи Чижова» – торгово-развлекательные центры суперрегионального значения, существенно изменившие ситуацию на рынке воронежской торговой недвижимости. Отметим, что «Центр Галереи Чижова» по итогам 2016 года вошел в число лучших ТРЦ страны из числа действующих объектов коммерческой недвижимости в 33 российских городах и представлял Воронежскую область на XIV международной выставке-форуме Retail Real Estate eXhibition в апреле в Москве.
«Концепция многофункционального комплекса спроектирована с максимальным синергетическим эффектом. Здесь учтены интересы покупателей, гостей, работников, поэтому неудивительно, что ТРЦ очень быстро завоевал популярность у горожан», – комментируют в Центре.
По данным Colliers International, за первые шесть месяцев 2017-го общий объем введенных торговых площадей в качественных ТЦ регионов составил 237 тыс. кв. м или девять торговых центров. Это вдвое больше, чем в Москве. К слову, в Санкт-Петербурге за первое полугодие не открыто ни одного ТЦ. Общее предложение торговых площадей в регионах России – 16,3 млн кв. м. Обеспеченность населения России качественными торговыми площадями – 181 кв. м на тысячу человек. Однако в Воронеже теперь этот показатель составляет 434 кв. м торговых площадей на тысячу потребителей – почти как в Европе. Но это по данным Colliers. Аналитики компании IDEM приводят еще более оптимистичные цифры, оценивая обеспеченность торговыми площадями в Воронеже в 527 кв. м на тысячу человек по состоянию на начало текущего года.
«В настоящее время в городе функционируют 18 объектов качественной торговой недвижимости общей площадью 955,9 тыс. кв. м, в том числе арендопригодной – 549 тыс. кв. м. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города. Обеспеченность левобережной части качественными торговыми площадями (305 кв. м/1000 человек) более чем в два раза ниже правобережной (641 кв. м/1000 человек)», – говорится в июньском обзоре воронежского рынка торговой недвижимости компании IDEM.
Между тем концепция развития Левобережного района города предусматривает строительство ряда спортивных объектов, но новой торговой недвижимости там пока не планируется.
«На левом берегу в настоящее время активно строится «ТЦ Европа» на пересечении улиц Брусилова и Ленинского проспекта, его возводит ГК «Промресурс», зарегистрированная в Курской области. Площадь ТЦ составит около 23 тыс. кв. м. Проекты торговых комплексов, которые заявлялись ранее, остаются концептуальными, их реализация отложена до неопределенных времен», – комментируют в региональном градостроительном совете.
Местные власти отмечают, что масштабные торговые объекты изменили лицо города, очистили его от нецивилизованной лоточной торговли и привели Воронеж в соответствие с мировыми стандартами для городов-миллионников. Однако эти проекты были заявлены еще в докризисное время и всего лишь доведены до конца, во многом благодаря возможностям занимавшихся ими крупных девелоперов. Пока проектов такого уровня нет. Но в 2018 году в юго-западной части города на проспекте Патриотов начнут строить ТЦ «Майский» площадью 63,3 тыс. кв. м с инвестициями до 3 млрд рублей. Его введут в эксплуатацию в 2019-м. А, значит, рано говорить о застое рынка.
Аналитики «ФИНАМа» уверены, что особых условий для реализации проектов в сфере торговой недвижимости в Воронеже нет. Но нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов в рамках Стратегии развития российской торговли до 2020 года в целом выполняются.
«До сих пор в большинстве регионов страны единого подхода к строительству торговых площадей и равномерному покрытию ими прилегающих жилых зон не было. Зачастую строятся один-два огромных центра, в то время как малоформатные магазины вообще отсутствуют. При этом формально нормативы обеспеченности вроде бы выполняются. Нормативы обеспеченности населения торговыми площадями различны и по регионам, и по видам реализуемой продукции. В Воронежской области нормативы в целом выполняются, норматив минимальной обеспеченности населения площадью стационарных торговых объектов составляет в целом по области 626 кв. м на тысячу человек, в том числе по продуктовым товарам – 198 кв. м, а по непродуктовым товарам – 428 кв. м. на тысячу человек», – объясняет Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».
И хотя рынок коммерческой недвижимости переживает сегодня примерно такой же застой, как и рынок жилой недвижимости, аналитики «ФИНАМа» уверены, что в последнее время, когда наметилось оживление покупательского спроса со стороны населения, ускорились и темпы ввода новых торговых площадей, стабильно снижавшиеся в предшествующие два года. В целом эксперты сходятся во мнении, что в отличие от традиционных лидеров рейтинга Colliers, а именно, Самары и Екатеринбурга, уже исчерпавших потенциал для дальнейшего экстенсивного роста торговых площадей в сравнении со средними европейскими показателями, у Воронежа еще есть перспективы.
