Воронеж. 09.01.2018. ABIREG.RU – Эксклюзив – 2017 год принес строительному рынку Воронежа много побед и разочарований. Так, профильные подразделения исполнительной власти покинули влиятельные чиновники, были приняты новые правила и нормы, начаты и закончены масштабные стройки. Разбушевавшийся прошлой зимой «архитектурный бандитизм» к концу года поутих, а шлейф от него окончательно сдули новые наброски современного здания на видовом месте у водохранилища и относящийся с необходимым уважением к старине проект в самом сердце города. Но итоговую черту года под очередной ступенькой развития рынка жилья подвел человек, пожалуй, не знающий всех подводных камней происходящего в Воронеже, – известный блогер Илья Варламов. Он в пух и прах «разбомбил» чрезмерно плотно застроенные кварталы и всеми любимый жилкомплекс. Самая крохотная доля критики и даже похвалы Ильи Варламова достались только одному современному воронежскому ЖК – новому кварталу «Бабяково». Именно с разговора об этом «Абирег» решил начать беседу с главой компании-застройщика этого комплекса Анатолием Шмыгалевым, в которой он подвел свои итоги ушедшего года.
– Анатолий Петрович, до конца ноября минувшего года вы знали блогера Илью Варламова?
– Нет, не знал, честно говоря. Фамилию как-то слышал, но кто это, не знал. Когда мне сказали, что у него 2 млн подписчиков, я удивился.
– Как вы отнеслись к его критике квартала «Бабяково»?
– Всё достаточно адекватно – и отмеченные им плюсы, и минусы. Есть объективные претензии, есть то, с чем я не согласен. Например, он говорит, что пешеходные дорожки должны быть прямо под окнами. Это не так, хотя бы из соображений безопасности – вдруг что-то выпадет из окна квартиры, когда под ним кто-то будет идти. Даже если вопрос безопасности не стоит, то всё равно некомфортно под окнами ходить. Поэтому дорожки, я считаю, у нас правильные. В целом в отношении нашего микрорайона у Варламова я увидел больше хорошего. Общая оценка мне понравилась, я считаю, что ею можно гордиться.
– В своем посте в LiveJournal Илья Варламов дал застройщику «Бабяково» конкретные советы, например, прикрыть открытый грунт щебнем. Какие из них вы готовы взять на вооружение?
– Да, из этих рекомендаций действительно можно что-то взять, например, он написал про молодые саженцы (Илья Варламов отметил отсутствие взрослых растений в квартале – прим. ред.). Конечно, хочется сажать более взрослые деревья, но это значительно повышает стоимость благоустройства. У меня на даче растут 150 кустов, я их сам рассадил, поэтому знаю, как быстро они растут, уже скоро у нас всё будет красиво. К тому же вокруг квартала и так леса и свежего воздуха много, так что здесь тоже много субъективного. В любом случае дополнительные элементы – это дополнительные деньги. А когда начнешь считать, то видишь наглядно, что качество нашего жилья значительно выше его стоимости.
– Кстати, об этом. В нынешних реалиях идея доступного и комфортного жилья такого типа рентабельна?
– Нет, она не рентабельна для нас. Но ничего не изменилось – в любом случае на первом этапе любой проект нерентабельный. Когда он близится к завершению, на третьем, пятом этапах, строитель начинает получать возврат инвестиций. «Бабяково» тоже не исключение. Мы рассчитываем, что через какой-то промежуток времени тоже начнется возврат вложений.
– То есть вы будете продолжать?
– Конечно! Такое жилье востребовано, и оно однозначно будет востребовано в будущем: всегда найдутся люди, которым нужен такой комфорт. Мы же все разные, и у каждого свои требования. Я вот удивляюсь, как люди живут в домах в форме буквы «Ш», окна в окна, где машины невозможно поставить и детей некуда отпустить погулять. Я представляю, как лифты в них заняты бесконечно, мне было бы некомфортно так жить.
– Принципы комфортного жилья будут соблюдаться при строительстве новых проектах «Инстепа» на улице 45-й Стрелковой Дивизии?
– В любом случае это Северный район, плотность там будет выше. Есть несколько крайностей. Одна крайность – это Отрадное: по парковочному месту на квартиру. Вторая крайность – не буду приводить примеры – это кварталы, где на 10 квартир одно парковочное место. И есть среднее. У нас на 45-й Стрелковой Дивизии будет как раз вариант среднего. А в уже реализованном проекте в этом районе у нас было предусмотрено необходимое количество мест для автомобилей – в подземном паркинге, – которые мы продавали с убытком.
– Насколько я знаю, проект двух 17-этажных домов еще не утвержден мэрией. Проект «Стройдома» вы тоже еще планируете. Можете примерно сказать, когда эти объекты будут построены?
– Я бы уже построил, если бы документы были готовы.
– Всё дело в бюрократии?
– В общем, да. Процедурные моменты, которые присутствуют на разных уровнях, не позволяют быстро получить разрешение на строительство. Сейчас еще сложности – об этом говорит Артур Кулешов – из-за наличия аэродромов в Воронеже: не выдают разрешения на строительство никому. Сколько это еще продлится? Мы начали заниматься участком на 45-й Стрелковой Дивизии более 1,5 года назад, и пока нет разрешения на строительство. Очень много процедурных моментов: перевести участок из одной зоны в другую, получить проект планировки, согласовать с главным архитектором, который отсутствовал, и т. д. Если мы в марте 2018 года получим разрешение и начнем продавать жилье, то получится, что на новый проект ушло почти два года.
– Что сможет изменить сложившуюся ситуацию?
– Она уже меняется. Сокращение сроков получения разрешительной документации, происходившее за последние 7-8 лет, позволило нам уложиться в два года вместо трех. На каждом заседании, посвященном строительству, руководство области и города ставит перед чиновниками задачу сократить эти сроки. И это эволюционный процесс. Сильно повысилась технологичность работы государства: сданные в мэрию документы завтра утром уже появляются в управлении главного архитектора. В Москве вообще сроки очень сократились, там одно окно – приходишь и подписываешь всё у всех в один день. Рано или поздно и мы к этому придем – лучший опыт будет распространяться. Но появятся другие проблемы. Сейчас заявили об отмене долевого строительства, соответственно, появятся проблемы с получением кредитов в банках, с оформлением документации. Но будем работать, всё преодолеем.
– Насчет долевого строительства. Когда планируемые изменения в законодательство о дольщиках вступят в силу, «Инстеп» сможет реализовывать задуманные проекты?
– Смочь – сможем, тут никаких вопросов нет. В итоге эти изменения могут привести к удорожанию стоимости жилья, усложнению процедур и ликвидации средних и мелких строителей. Государство здесь идет не по пути совершенствования регулирования для решения проблемы, а по пути ее ликвидации. Как в том анекдоте, когда пожарный приходит на проверку, видит, что пожарный щит висит, но на нем нет ведра, нет огнетушителя, нет багра и так далее, всего пять замечаний. Руководитель проверяемой организации говорит помощнику: «Так, убираем щит, пиши одно замечание – нет щита». Вот из этой серии.
– Многие игроки поддерживают изменения в законодательстве. Особенно в части требований к застройщику иметь на счетах процент от общей стоимости работ. Вы как относитесь к этим изменениям?
– Мы тоже поддерживаем отдельные изменения... Поймите, вот есть реальные мошенники, которые наживаются на людях, и следить за ними – это дело государства и следственных органов. Если действующие законы будут работать нормально, такие мошенники больше не будут появляться. Даже мысли такой в голове ни у кого не возникнет, я вас уверяю. Вот в 1990-е был такой разгул, остались единицы, которые живут теми годами. Они думают, что и сейчас можно что угодно делать без закона. Очень надеюсь, что мошенников начнут сажать, знаю одного такого в Липецке.
В целом новый закон может привести к тому, что новым игрокам будет достаточно сложно выйти на рынок. А опытные игроки, соответственно, будут понимать, к чему приведет их выход за определенную грань. В целом такое регулирование рынка я считаю слишком жесткими мерами. Если государство попросит банки финансировать строителей под 1-3%, тогда у строителей не будет проблем. Если будут кредиты под те же 10-11% годовых, строителям будет невыгодно строить, потому что им придется работать на банк. Сейчас такая ситуация наблюдается во многих сферах. Государство ведь субсидирует в основном сельское хозяйство и немного инновационные проекты, которые больше работают на стратегию и результаты которых будут видны через десятилетия. Результаты в сфере строительства видны сразу, поэтому хотелось бы, чтобы государство уже сегодня повернулось к строителям лицом. А в новом законе много положений, которые ограничивают строительство даже гособъектов. Например, я строю дом, но не могу с помощью этой же компании строить детский садик. Я где деньги должен взять, кто меня профинансирует? За счет параллельного привлечения банковских средств и средств дольщиков вместе с использованием собственных ресурсов удалось возвести в каждом микрорайоне, который мы строили, детский сад. Но банк не будет отдельно финансировать строительство дошкольного учреждения. Соответственно, каким образом строить инфраструктуру – на это ответа в законе нет. Есть неразумности, которые надо исправлять без резких телодвижений, постепенно, шаг за шагом. Вертикаль же власти строили постепенно, а в строительстве, значит, взять всё и переделать резко...
– А что насчет местных изменений? Недавно приняли новые правила землепользования и застройки. Что вы думаете о них? Они помогут облагородить город или хотя бы ограничить тотальную высотную застройку кварталов с одним деревцем во дворе?
– По ним сейчас мы можем строить микрорайоны с высокой плотностью застройки без школ и детских садов. В целом они подразумевают улучшение инфраструктуры, но при этом позволяют строителям более эффективно строить на определенных площадях. В любом случае хорошо, что есть правила и эти правила одинаковы для всех. Раньше ведь почему плотно строили? Потому что появились обманутые дольщики, и для того, чтобы решить эту проблему, нужно было за счет чего-то компенсировать строителям их обеспечение жильем. В первую очередь поэтому появились более плотные территории застройки. На сегодняшний день работают правила, по которым так плотно застраивать нельзя.
– У «Инстепа» есть планы по строительству жилья в историческом центре Воронежа – в Фабричном переулке. Как продвигается этот проект? Уже есть понимание того, как это – строить в историческом центре?
– Как строить в центре, я пока не знаю, потому что мы не строили в центре. Мы сейчас ищем хорошее решение, еще не до конца сформировано, как проект будет выглядеть, как должны быть реализованы фасады, работать подземные парковки... Ориентировочно, высотность будет до шести этажей, а о сроках строительства пока рано говорить.
– Расскажите, как сейчас себя чувствует покупатель. На рынке говорят, что в этом году в эксплуатацию ввели меньше жилья, меньше жилья продали. Спрос в итоге сильно снизился?
– Нет, я думаю, по сравнению с прошлым годом спрос все-таки вырос – общее количество сделок выросло. Это связано с тем, что количество жилья сократилось, несмотря на объемы сдачи, сопоставимые с 2016 годом. Сейчас мы по количеству сданного жилья третьи в ЦФО, а по количеству сданного жилья на человека – первые. У покупателей появилась привычка к кризису, как к состоянию экономики, в котором мы все сейчас живем. Многие продолжают улучшать свои жилищные условия, поэтому в том числе растет и количество ипотечных кредитов.
Важно, чтобы государство, стимулируя снижение ипотечных ставок, поддерживая и развивая тему улучшения жилищных условий, не начало повышать налоги на частное жилье. В таком случае получится, что одной рукой государство попытается получить больше денег, но другой рукой оно просто станет эти деньги снимать. В результате снова упадет спрос, поэтому будут меньше строить, а значит, будет меньше налогов, зарплат и вообще меньше всего.
– Вы уже долгое время продаете ваш завод на Торпедо. Согласно документам мэрии, его часть пойдет под парковку двух новых домов на 45-й Стрелковой Дивизии. Не было идеи перепрофилировать эту площадку под застройку?
– Нет, эта площадка не для жилья – там вокруг одни производства. А что касается парковок, реальное количество парковочных мест на 45-й Стрелковой Дивизии достаточное. Машины на улице бросают вовсе не из-за того, что нет возможности купить себе парковочное место или гараж, а из-за того, что просто не хотят этого делать. Не хотят покупать гараж или оплачивать аренду парковочного места, потому что дешевле машину просто бросить. А если с ней что-то произойдет, то вернуть деньги по страховке. А так кварталы на 45-й Стрелковой Дивизии окружены гаражными кооперативами, там много мест продается.
– А земля под бывший проект «Стройдома» на ул. 45-й Стрелковой Дивизии не близко расположена к заправке?
– Там всё по нормативам, есть вся необходимая согласованная с Роспотребнадзором документация.
– Есть ли у «Инстепа» какие-то новые проекты и планы на будущий год? За пределы Воронежской области не собираетесь уходить?
– Мы достаточно много строим в других регионах, в частности в Курске. Но я бы с удовольствием строил только в Воронеже, просто земли нет. Впрочем, сейчас мы планируем здесь купить землю и выходим на переговоры – увидите в ближайшее время. Есть планы и по развитию других направлений, там тоже сейчас ведутся переговоры.
– Какие итоги года вы можете подвести по своему образовательному проекту «Открытое пространство»?
– Это просветительский проект, я в целом доволен им: посещений много, откликов много, эффект большой, но сейчас хочется уже вывести его на новый уровень. Мы сейчас работаем над его продолжением – хочется следующую ступень развития, такая задача стоит. Я не люблю замораживаться. То, что он стал востребованным, – это прекрасно, вопросов нет, но я хочу увидеть, что дальше.
– Конкретные планы есть?
– Пока ищем, в какое направление уйти. У нас сейчас два основных направления. Первое – просто приглашение интересных спикеров, ведущих ученых для чтения лекций. Второе – «Спутник учителя» – направлено на сохранение материала, культуры преподавания, опыта и традиций тех педагогов, которые сейчас уходят. Сейчас в основном упор на историю и культурологию. Думаю, как привлечь преподавателей из разных регионов. Вот, например, есть Александр Филюшкин – выпускник ВГУ, доктор исторических наук, сейчас в Санкт-Петербурге преподает. Чтобы мы его лекцию «вывесили» на сайт, ему в Санкт-Петербурге должны выдать на это разрешение. Мы думаем, как это направление усилить, чтобы оно работало эффективно на всю страну.
– Напоследок расскажите, пожалуйста, о том, чего вы ждете от будущего года.
– Жду интернет-прорывов. Мы идем к полной автоматизации везде и во всем: работа с большими и маленькими базами данных. Будем работать в этом направлении: создание программ, которые позволят управлять процессами в области аренды помещений, общественного питания, в области управления производством, учета товаров на производстве, отгрузки, отслеживания качества, сокращения издержек. И самое главное – анализ этой работы. Что касается, допустим, организаций общественного питания, сейчас нет нормального учета расходования склада совместно с анализом ежесекундных продаж, который должен учитывать множество параметров, начиная от количества посетителей в определенный промежуток времени до погоды, которая была в это время. Таких программ сейчас просто не существует, но я думаю, мы придем к этому. Должен быть анализ всего этого на производствах – мы должны не попадать пальцем в небо, а наоборот, четко прогнозировать наличие нужного товара в нужное время в нужном объеме с нужной ценой и с нужной маржой – это нужно не только мелким производствам, но и крупным.
– И строителям?
– Да, в строительстве мы тоже сейчас занимаемся учетом и анализом информации. Мы должны знать, когда и в какой момент на стройку с завода прибыли детали, сколько они отлежали, когда они были залиты, с проблемами или без. То есть нами должна отслеживаться вся производственная цепочка, для того чтобы знать, какое количество изделий и когда должно быть сделано и во что вкладывать деньги в итоге. Сейчас это делается у всех приблизительно. Анализ всего этого должна делать машина, а не человек.
– Иными словами – в базах данных сила?
– В их обработке. Конечно, на маленьких производствах это достаточно сложно делать, но уже возможно и доступно. Так, мы собираемся разрабатывать программы для KFC, чтобы знать, какое количество курицы нужно разморозить на завтрашний день, в какой момент, в какой час необходимо готовить больше. Там же достаточно жесткие сроки хранения – полчаса, дольше она не может храниться, и ее выбрасывают. Всё четко, если ты не влез в сроки, ты терпишь убытки. Если к тебе приходит потребитель, а товара нет, ты теряешь его. Поэтому повсеместно и необходимы такие программы для обработки информации и прогнозов. Может, это, конечно, идеалистическая картина, но, я думаю, скоро она будет достаточно реальной.
