Воронеж. 16.05.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Привычку, полезную для бизнесмена, не класть все яйца в одну корзину, маркетологи назвали красивым латинским словом «диверсификация». Девелоперский интерес к разным видам недвижимости так же переменчив, как курс рубля. А нередко они напрямую связаны друг с другом. О современных трендах развития рынка коммерческой недвижимости в интервью корреспонденту «Абирега» рассказал совладелец воронежского торгового центра «Юго-Запад», девелопер Олег Сухов.
– Олег Романович, в самом начале нынешнего кризиса вы говорили о том, что были готовы пересмотреть принципы ведения бизнеса, направить его в актуальное русло. Как сейчас обстоят дела, вы не поддались всеобщей депрессии спустя время?
– Мы взяли паузу, это иногда очень полезно делать, чтобы разобраться. Притормозили девелоперское направление, поскольку рынок очевидно перенасыщен. Несколько лет назад мне казалось правильным вкладывать средства в строительство автодилерских центров. Однако кризис их просто «сожрал» – повысились курсы валют, покупательская способность значительно снизилась, продажи автомобилей, разумеется, тоже. Сейчас автодилерские центры терпят убытки, многие вынуждены закрывать свои представительства. Вот и нам пришлось заморозить проект строительства автоцентра «Шкода» еще на стадии разработки. Спад настиг и офисную недвижимость. Ситуация складывается таким образом, что востребованным проектом стали крытые рынки. В конце прошлого года мы как раз открыли новый крытый рынок «Юго-Запад» – это 2 тыс. кв. м современных арендных площадей. Это нормальный продуктовый рынок, площадка для цивилизованной торговли с вентиляцией, освещением, нормальными рабочими местами, холодильным оборудованием, собственной лабораторией, проверяющей продукцию на безопасность. Пока арендованы 40 процентов площадей. Недостаточная заполняемость арендных площадей объяснима: низкий уровень дохода населения. К тому же, еще при начале строительства власть обещала, что стихийные рынки прекратят работу, в том числе и Юго-Западный. На мой взгляд, это просто пережиток – торговля ведется зачастую в антисанитарных условиях, без надлежащих документов, соблюдения норм. Но воз и ныне там – все на своих местах, работают, как ни в чем не бывало. Мы-то торговую площадку построили, а они к нам не идут, им удобнее на привычном месте, не платить налоги, поставлять некачественный товар.
Рынки тяжело раскручиваются. Полтора-два года им надо «приходить в себя». Даже федеральные сети подсчитывают убытки и прибыль после года работы. Предпринимателю нами созданы все условия – он приходит со своей продукцией и торгует. Аренда в три раза ниже, чем на Центральном рынке. А наши арендаторы посидели месяц – народа нет и ушли. Глупо ожидать большую посещаемость рынка в первые недели открытия. Пока «сарафанное радио» сработает, люди узнают, «распробуют», надо подождать. Арендаторы мне заявляют: когда к вам народ пойдет, и мы вернемся. А ведь на период открытия рынок был заполнен на 90 процентов!
Плюс присутствует конкуренция между руководителями рынков. Например, администрация Центрального рынка запрещает своим продавцам открывать точки на других рынках, иначе они лишатся торгового места.
– Как думаете возвращать и продавцов, и покупателей в новый рынок?
– Работаем над увеличением проходимости с населением, администрацией. Разумеется, не обходимся без рекламы. Есть успехи – например, мясо хорошо продается – трое предпринимателей перешли к нам с Центрального рынка. К услугам наших покупателей охраняемая парковка, пользоваться ею бесплатно можно целый час, этого достаточно, чтобы совершить покупки.
– Ваш торговый центр «Юго-Запад» пережил волну проверок после кемеровской трагедии?
– Еще на начальном этапе строительства к вопросу пожарной безопасности мы подошли очень серьезно. Мы сотрудничаем с организацией, у которой есть лицензия на обслуживание противопожарной сигнализации. Конечно, после трагедии в Кемерово мы провели ряд профилактических работ, проверили работу всех систем в режиме эвакуации. Выдержали и прокурорскую проверку: были выявлены небольшие недочеты, которые мы в течение месяца обязуемся устранить. К слову, еще до этого трагического случая мы провели расчет рисков с учетом количества средней посещаемости ТЦ. Мы готовы к любым проверкам.
– Наверное, все наши крупные торговые центры «не без греха» – какие-то нарушения все равно надзорные органы выявили и рекомендовали устранить…
– Да, я знаю. Пожалуй, наше преимущество в том, что у нас нет развлекательной составляющей. Все развлечения, кинотеатры и аттракционы, как правило, располагаются наверху. У нас же чисто торговый центр. Пришел, купил и ушел. Конечно, развлечения – это дополнительная возможность привлечения покупателей, но мы пока решили остаться в своем сегменте. К слову, все площади заполнены арендаторами. ТЦ рентабельный, хорошее месторасположение, можно сказать, историческое место торговли.
– Снизилась посещаемость ТЦ?
– В начале года наблюдалось резкое снижение, март был провальный, сейчас за последние два месяца ситуация выровнялась, плюс 5-7 процентов к уровню прошлого года. Ежесуточная проходимость – порядка 6-7 тыс. человек, в выходные и праздники – 9-11.
– Новый рынок открыли. Над чем сейчас работаете?
– Есть мысли по запуску розничной сети магазинов крупного формата, открываем магазин товаров для дома «Комфорт».
– Не боитесь конкурентов, например сеть магазинов «Порядок»?
– Ну, пожалуй, он один и остался. А что, товары для дома – очень востребованный проработанный формат. Все давно придумано – помните магазин «Тысяча мелочей»? Чтоб человек мог купить и изоленту, и выключатель, и тазик. Население до сих пор стихийно на улице продает какое-то старье, иногда просто хлам. Тем не менее, покупатели находятся. После закрытия сети магазинов «Техносила» у нас высвободились торговые площади. Были даже предложения от крупных федеральных операторов, например, «Фамилии». Но у нас есть свой магазин доступной одежды и обуви – «Модис», поэтому будем на этих площадях продвигать свой новый формат.
– Вы вышли из состава гражданского собрания «Лидер», объединяющего ведущих бизнесменов региона. Вам не интересно?
– ГС «Лидер» создавался как некая социально-благотворительная организация для помощи талантливым людям, молодежи, больным детям, старикам. Я на протяжении долгих лет помогаю интернату в Юго-Западном районе, оказываю необходимую финансовую помощь. Можно сказать, что в вопросах финансовой поддержки нуждающимся я единоличник, мне для этого не нужно участвовать в собраниях. Я 27 лет в бизнесе, уже привык.
– В свое время вы собирались строить жилье...
– Да, было дело. Был проект, но решили использовать имеющийся земельный участок под коммерческий объект – построили рынок. Общая площадь участка – 3,5 гектар в Юго-Западном районе, застроен пока гектар. Сейчас наша команда просчитывает прибыльные и актуальные варианты. Поверьте, развиваться есть куда – главное, иметь землю.
– Как относитесь к будущим платным парковкам в центре?
– Очень хорошо! Правильное решение. Центр заполонен. Подъехать к магазину невозможно. Смотрите: из Северного района в центр доехать туда и обратно стоит 34 рубля, а парковка в день обойдется в 700 рублей. Думаю, большинству будет просто невыгодно ездить при такой оплате на работу. Проблема действительно глобальная. Воронежская область в лидерах по количеству автомобилей на душу населения. Нужен современный общественный транспорт. Нет ни трамваев, ни троллейбусов, одних маршруток недостаточно. Миллионный город так не сможет существовать. Думаю, идею легкорельсового метро нужно реализовывать как можно скорее.
