Воронеж. 29.06.2018. ABIREG.RU – Аналитика – За последние годы спрос на жилье значительно упал, застройщикам приходится хорошо изловчиться, чтоб заманить покупателя на свои квадратные метры. В ГК «Развитие» видят перспективу развития жилой городской зоны в реновации ветхих кварталов, а не в расширении строительства на окраинах. При этом общественные протесты, которые априори предполагают «насиженные» кварталы, компанию не пугают. О том, как грамотно «разруливать» спорные ситуации и быть при этом конкурентным в строительном бизнесе, знает владелец ГК «Развитие», депутат Воронежской областной думы Сергей Гончаров.
– С 1 июля участники «долевки» должны иметь собственные средства в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Как воронежские строители готовятся к этому периоду? Скупают ли земли? Как изменится рынок в целом?
– Чтобы применялись действующие строительные нормы на рынке «долевки», земли скупать уже нет смысла, потому что до 1 июля физически никто не успеет получить разрешение на строительство. Ведь для этого необходимо согласовать порядка 50 документов.
Для того чтобы успеть получить разрешение, необходимо было присматривать себе территории за полтора года. Недавно мы наконец оформили разрешения на три участка, которые нигде ранее не анонсировали. Речь идет о проектах на улицах Колесниченко, 65а (комплекс «Гагаринский» на участке в 0,86 га), 121-й Стрелковой Дивизии, 50а (ЖК «Розмарин» на участке в 0,6 га), а также на Московском проспекте, 19 («Ньютон» на участке в 0,5 га). Еще один участок намечался в Шилово. Сделка должна была быть зимой, но мы не пришли к общему знаменателю с продавцами по земле.
– Выходит, проблема не только в новом законе, но и в скорости выдачи разрешительной документации?
– Проблема получения разрешения на строительство всегда была. Например, по ЖК «Галактика» мы получали разрешение около пяти лет. Взяли участок в 2013 году, а документы получили только осенью 2017-го. Все действия законны, но они очень сложные, в процессе завязано большое количество чиновников, все эти переписки решений, публичных слушаний...
– Кардинально ничего не изменилось со сменой руководства строительного блока города и области?
– Изменилась методика работы. Где-то стало более регламентировано, где-то – короче цепочка с участием чиновников. Раньше команда городской администрации, которая занималась выдачей разрешительных документов, не была полностью сформирована. В том плане, что не хватало квалифицированных сотрудников, имеющих за плечами большой опыт работы. Теперь всё наладилось.
– Управление архитектуры и градостроительства Воронежской области в конце февраля этого года выявило ряд значительных нарушений при выдаче разрешения на строительство бизнес-центра «Комсомольский». Чем закончилась эта история?
– Прокуратура просто сделала замечание самой администрации. Если бы были серьезные нарушения, нам не выдали бы разрешение на строительство и землю. Всё остальное – слухи, в которые люди охотно верят. На стройплощадке выявили ряд мелких нарушений, которые были исправлены в течение месяца.
– Претензии насчет того, что «Комсомольский» расположен в зоне сквера – тоже слухи?
– Там просто есть активные граждане, которые не владеют достоверной информацией. Депутаты еще в 2015 году проголосовали, что этот участок – не сквер и входит в зону застройки.
– К вопросу о долевом строительстве: что будет происходить в ближайшее время с темпами ввода жилья?
– По нашей компании темпы увеличатся, поскольку в настоящее время у нас строятся достаточно большие объемы жилья. Но в целом по рынку, скорее всего, будет наблюдаться существенное снижение. Рынок сбалансирован «запасами» наших крупных застройщиков. В среднем ежегодно по городу вводится в эксплуатацию около полумиллиона квадратных метров. Как я уже говорил, одна из проблем – получение разрешения на строительство. С этим, как всегда, сложно.
– Это с учетом реновации ветхого квартала напротив центрального автовокзала в Воронеже?
– Да. Мы расселили уже один дом и приступили к следующему. Всего, наверное, ушло на это порядка 100 млн рублей. Чтобы завершить процесс, требуется еще около 300-400 млн рублей. Чтобы здесь построить новые дома, нужно расселить старые, предоставить квартиры, а это порядка 20% от общей застройки. Грубо говоря, 500 квартир построим и 100 из них раздадим.
По проекту у нас планируется построить в этом районе парковку. Это то социальное обременение, которое, пожалуй, практически не окупается. Также здесь будут построены два детских сада, которые мы передадим городу или инвестору для последующей эксплуатации.
– Как получается, что вы в основном занимаетесь проблемными объектами, это намеренно? Взять, к примеру, объект на улице Марата, 2а. Вы купили незавершенную стройку у «Ресты», которая не могла достроить из-за конфликта с жителями...
– Первый момент – мы не покупали, а просто забрали объект, который прошел определенный строительный цикл. «Реста» в качестве компенсации должна была получить около 30% квартир. Но в результате мы отказались от этого проекта, поскольку «Реста» не смогла наладить диалог с местными жителями.
Главная их ошибка заключалась в том, что нельзя было останавливать стройку. Пока есть разрешение, ты обязан строить. И недовольство нескольких человек не должно быть препятствием для продолжения строительства. Как только всё приостановилось, пальмовая ветвь победителя перешла к общественникам.
Нет настолько хорошего дела, которое нельзя было бы испортить. Вроде бы проект всех устраивает... Но и тут обязательно найдутся активисты, которые будут против.
Мы боремся за места достаточно ликвидные, насыщенные населением. Когда «Ракетный» строился, тоже скандалы были. Даже то, что мы людям давали квартиры, не помогало. Конечно, если строить на окраине, этого легко избежать.
Когда мы взялись за «Ракетный», все подумали, что мы не реализуем проект. Мы брали этот недостроенный, погрязший в судах комплекс в 2013 году. Всё разложили для себя по полочкам, подключили юристов, проработали карту проблемных моментов и буквально за несколько месяцев вышли на разрешение. Всё оказалось решаемо. Я лично встречался с людьми этого дома, договаривался об условиях. Некоторые сначала отказывались, потом по одному приходили и получали предложенные им квартиры.
– То есть ваша специфика в том, что вы достраиваете объекты со шлейфом скандалов с прежними собственниками? Ваш имидж от этого сильно страдает или наоборот?
– Мы показываем положительную динамику строительства сложных объектов. У нас достаточно шумные объекты, но мы в них всех уверены.
– Маститые воронежские застройщики не понимают, как складывается экономика ГК «Развитие», о которой еще пять-семь лет назад никто не слышал. Может, вы расскажете?
– Не так давно застройщики вкладывали в строительство 1 кв. м жилья примерно 20 тыс. рублей, а продавали за 40 тыс. рублей. Причем речь идет не о собственных средствах, а о деньгах дольщиков. Такая экономика существовала примерно до 2012 года, когда наблюдался определенный дефицит жилья. Затем произошло насыщение рынка и пришлось бороться за клиентов. Всё просто: сейчас себестоимость 1 кв. м из-за подорожания материалов доходит до 30 тыс. рублей. Однако мы продаем по 37 тыс. рублей, то есть с «накруткой» не в 100%, а в 20%. Для компании заработать за счет средств дольщиков 7 тыс. рублей с 1 кв. м – вполне справедливо.
– Стагнация на рынке продаж жилья продолжается или покупательная активность стала повышаться?
– Многие застройщики старшего поколения считают, что это кризис. По моему мнению, просто рынок встал на место. Когда в 1990-е привезли первые холодильники, за ними очереди стояли. А сейчас они стоят в магазинах по несколько лет, так как спрос меньше предложения. Происходит реструктуризация рынка. Рынок отвернулся от застройщика. Им теперь управляет покупатель.
– Если, как вы говорите, предложение превышает спрос, как быть с программами, направленными на увеличение темпов ввода жилья? На кого они рассчитаны?
– Тут стоит учитывать несколько факторов, в том числе улучшение покупательной способности за счет кредитования. Как только банки уменьшат процентную ставку на ипотеку, то, соответственно, народ потянется в финансовые организации и будет активнее приобретать жилье.
– Говорят, воронежские застройщики обеспечены земельными участками минимум на пять лет вперед, это так?
– Некоторые застройщики приобрели целые поля по 20-25 га за городом. Но я в такие проекты не верю. Будущее – не в расширении строительной зоны, а в реновации ветхих кварталов.
Городские участки, конечно, дороже. Но, учитывая, что вокруг хорошего места с развитой инфраструктурой нет качественного жилья, такие проекты оказываются прибыльными. Конечно, мы берем на себя определенные социальные обременения, о которых я упоминал.
– Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Воронеже равна примерно 40 ты. рублей. Ваши прогнозы, как она будет меняться в этом году?
– Если и будет расти, то только из-за подорожания стройматериалов. В последние годы стоимость снизилась, как я уже говорил.
– Как в ближайшие годы будет развиваться строительный рынок?
– Думаю, останется в такой же поре и в таком же объеме. Побеждать будут те, у кого хорошее место, репутация, кто сможет убедить в качестве. Люди сейчас хотят красивые дома. За покупателей пошла борьба, они выбирают, где комфортнее, а застройщики подстраиваются под тренд.
– Многие города развивают строительство малоэтажек, таунхаусов...
– Даже не представляю, какой нужно создавать имидж вокруг объекта, чтобы умудриться затащить туда людей, у которых есть 10 млн рублей на пентхаус. При этом и парковка должна быть, и подъездные пути, и канализация, и электричество.
– В какой стадии готовности находятся ваши объекты?
– В ЖК «Аквамарин» построено несколько этажей первой очереди. Из-за того что были проблемы с подключением электричества, приступили к строительству нынешней зимой. Сдача первой секции планируется в следующем году.
Деловой центр «Развитие» сдан. Больше половины здания принадлежит нам, будем сдавать офисные помещения в аренду. На 10-м этаже расположен конференц-зал, в подвале планируется разместить бассейн и фитнес-зал.
ЖК «Чайка», бизнес-центр «Комсомольский» будут сданы в ближайшие месяцы.
– Поговорим о СРО. Я слышала от членов вашей СРО, что по новым требованиям вашему фонду не хватает 200 млн рублей взносов. И якобы этим требованиям соответствует только СРО ВГАСУ. Не боитесь, что застройщики перейдут к конкурентам?
– Застройщики естественным образом «перетекают» из одной СРО в другую. Речь идет, судя по всему, о минимальном сборе. Средства СРО лежат на спецсчете и контролируются Ростехнадзором. Отчисления осуществляются только по решению суда, установившего какие-либо нарушения строительных норм. Тогда члены СРО собираются и привлекаются к коллективной ответственности.
Наша СРО работает в штатном режиме, и претензий со стороны надзорных органов нет. Статус СРО мы получили в 2009 году. Сейчас у нас порядка 700 организаций, или половина рынка застройщиков. За всю историю работы у нас было несколько страховых случаев. Например, в Липецке мы выплатили до 300 тыс. рублей пострадавшим, когда металлоконструкция рекламного щита упала на автомобиль.
– То есть с применением системы СРО государство сняло с себя ответственность за происходящие форс-мажоры?
– По сути, верно. Раньше лицензию выдавало государство и несло ответственность за объект. После ряда громких случаев, например когда рухнул аквапарк в Москве, проблему решили переложить на плечи застройщиков. Акцентирую внимание, что фонды СРО никак не могут повлиять на строительные сроки сдачи объектов.
