Воронеж. 30.07.2018. ABIREG.RU – Эксклюзив – В строительной тусовке вице-мэр Воронежа Виктор Владимиров слывет толковым специалистом, который знает кухню изнутри. Застройщики и проектировщики уверены – на этой должности именно такой и нужен, поработавший «на земле». В глазах общественности ситуация выглядит иначе, слишком свежа еще история с «архитектурным бандитизмом», чтобы так просто вернуть ее участникам кредит доверия. Сам новый-старый чиновник старается относиться к этому без эмоций. В эксклюзивном интервью «Абирегу» Виктор Владимиров рассказал о своей оценке «реформированного» строительного блока и главных градостроительных проблемах Воронежа.
– Виктор Борисович, в начале прошлого года на фоне скандала с «архитектурным бандитизмом» вы покинули городскую администрацию. Почему ушли, почему вернулись? Чем занимались весь этот год?
– Давайте с конца. Без работы не сидел. Есть много занятий интересных, важных, нужных. Официально трудоустроен не был. Наверное, не было желания.
Ушел из мэрии я, абсолютно верно, после критики Алексея Васильевича. Посчитал, что его критика относится в принципе ко всему строительному блоку, а не к конкретному объекту на вокзальной площади. Счел для себя правильным услышать эту критику и не держаться за кресло.
– А почему же тогда решили вернуться?
– Поступило предложение. Новое руководство посчитало, что я буду полезен как строитель. Не вижу причин отказываться.
– Новость о вашем возвращении была воспринята неоднозначно...
– К любому чиновнику, который приходит на новое место, относятся неоднозначно. К тому же, если чиновник ушел из мэрии на волне определенного скандала... Я не думаю, что меня все должны любить.
Судя по голосованию, 30 депутатов были за мое утверждение, три – против. Это 10%. Считаю, что это говорит в целом об общей поддержке. Считаю, что если человек работает, он не может нравиться всем. Всегда приходится наступать на чьи-то интересы. Вариантов, чтобы вас любили и обожали, тут не очень много, на этом месте идет постоянный конфликт с интересами серьезных и весьма влиятельных бизнесменов. По сути, приходится ограничивать их пожелания, уменьшая потенциальную прибыль. Кому же это понравится?..
– У вас, получается, результат даже лучше, чем у Вадима Кстенина: против него было пять депутатов, а против вас – всего три.
– Там голоса были не против Кстенина, а за другого кандидата. В моем случае другого кандидата не было. Будь он, может, всё сложилось по-другому. Но я всегда готов к здоровой конкуренции: если появится человек, готовый занять мое место, с более высокой компетенцией, легко его уступлю, передам, так сказать, флаг в надежные руки.
– Почему вас позвали на эту должность? Вроде Артур Кулешов всех устраивал, о нем положительно отзывался врио губернатора.
– Наверное, в свете новых задач потребовался специалист с непосредственным опытом работы на стройке. Никогда не брезговал лазить по котлованам, знаю всё – от фундамента до кровли, умею работать с подрядчиками. В этом году городская инвестиционная программа в три раза превышает те параметры, которые были в прошлом. В общей сложности необходимо освоить порядка 3 млрд рублей, это очень серьезный объем. Никогда такого не было, чтобы мы одновременно строили по несколько школ и садиков, в таких объемах занимались общественными пространствами.
– То есть у господина Кулешова этого опыта недостаточно?
– Как строитель он, наверное, работал в меньшей степени.
– До прихода в мэрию вы принимали участие в бизнесе ГК «Новострой». Теперь это порождает многочисленные инсинуации...
– Действительно, я был учредителем одной из компаний, надо сказать, что ушел не в самое радужное для нее время, это было в 2013-м. Кризис. Какое теперь я имею к ней отношение? Никакого. На месте руководителя управления строительной политики или зама главы по градостроительству, наверное, вряд ли мог появиться человек, который никогда не занимался строительством. Да, я участвовал в работе этой организации. Но точно также я бы мог работать в ДСК, «Выборе» или любой другой компании. Не вижу в этом ничего страшного и неправильного.
– Назовите конкретные задачи, стоящие перед вами.
– Основная задача – это реализация инвестпрограммы. Здесь множество объектов, которые идут с федеральным и областным софинансированием. Сам город вкладывает относительно небольшие средства, поэтому допустить недоосвоение нельзя ни в коем случае. Вторая задача, которую я для себя вижу, – это систематизация нормативного регулирования застройки, создание наиболее прозрачных и понятных правил для застройщиков, которые позволят создавать комфортную среду для горожан.
– Весь прошлый год власти активно говорили о реформе строительного блока. Как человек, который может сравнить до и после, увидели изменения?
– Говорить, что идет реформирование блока и пожинать фактические плоды этого реформирования – разные вещи. На самом деле у нас как существовала структура – в моем понимании, не совсем совершенная, но оптимальная в нынешних условиях, – так и существует. Серьезных структурных изменений я не заметил. Да, количественно усилился архитектурный блок, появились новые замы, молодые креативные архитекторы. Давайте посмотрим, как они себя проявят, покажут. Пока времени, чтобы зарекомендовать себя, у них было достаточно мало.
У меня есть определенное понимание того, как бы хотелось реформировать градостроительный блок, что добавить, что переделать, при этом не ломая существующего взаимодействия. Здесь надо быть аккуратным и идти по пути эволюции, а не революции.
– Какие места самые слабые?
– Мы испытываем серьезный кадровый голод. Область настолько узкоспециализированная, что таких специалистов, которые действительно знают всё от а до я, очень мало. Их надо держать, дорожить ими, привлекать новых, учить, тренировать и воспитывать. И на это уходит не один месяц и даже не один год. Костяк должен быть стабильным, постоянным – это залог качественной работы.
– А скандальная должность руководителя УГА, на которую пришел такой компромиссный человек, как Людмила Подшивалова...
– Почему скандальная?
– Потому что Антон Шевелев на скамье подсудимых.
– Суд никаких решений еще не принял. Насколько то, в чем его обвиняют, относится к его непосредственной деятельности, – тоже вопрос пока открытый. Давайте дождемся решения суда.
– Господин Шевелев признал вину по другой статье, он просит квалифицировать его действия как незаконное предпринимательство.
– Его право.
– Все-таки о Людмиле Подшиваловой. Это назначение тоже было воспринято очень неоднозначно, до сих пор остро критикуют. Как оцениваете ее как специалиста?
– Если много критики, значит, человек много работает. Следите за теми, кого совершенно не критикуют. Когда начинаешь смотреть, чем же они занимаются, оказывается – ничем. Вот это самое страшное. А чем больше критики, тем больше действий.
Подшивалова активный человек, грамотный, квалифицированный специалист, хороший управленец. Опыт работы в проектной деятельности у нее колоссальный. Критику воспринимает тоже вполне нормально, адекватно. Я думаю, нам удастся выстроить в архитектуре правильную, четкую систему.
– Выделите главные градостроительные проблемы Воронежа.
– Их, наверное, очень много, какие-то влияют на развитие города в большей степени, какие-то – в меньшей. Одна из таких проблем, которую не часто озвучивают, но которую я считаю очень серьезной, – это несогласованность между программами социально-экономического развития города и планами застройщиков на определенные территории. Нам приходится находиться в ситуации, когда мы всё время догоняем. Застройщики начинают возводить какой-то квартал, возникает необходимость в социальной инфраструктуре, и мы вдогонку пытаемся достроить садик, школу, обеспечить какой-то минимальный комфорт проживания в этих новостройках. Несогласованность в этих вопросах достаточно серьезно влияет на то негативное восприятие строительства в целом, которое мы зачастую наблюдаем.
Сейчас будем пытаться решить эту проблему в рамках нового Генплана. Хотим ото всех застройщиков четко услышать, какие территории и в какое время они планируют развивать, чтобы синхронизировать с ними наши программы, увязать финансирование. Очень надеюсь, что финансирование строительства будет только возрастать, но случаются разные экономические кризисы, и, к сожалению, не всегда эти планы сбываются. Поэтому свести всё вместе – серьезная задача.
Еще одна проблема – развитие застроенных территорий. Не только в части соответствующей программы, но и тех территорий, которые в нее не вошли, но также требуют развития. Есть как минимум две объективные сложности – экономическая составляющая и взаимодействие с населением, которое там проживает. Возьмем территорию площадью 2 га, где надо расселить, к примеру, жителей 2 тыс. кв. м жилья. Из практики: застройщик вынужден предоставлять под расселение площадь где-то в 1,5 раза больше, чем была у собственников. То есть вместо 2 тыс. кв. м – 3 тыс. кв. м. Если посчитать стоимость этих «квадратов», даже по себестоимости строительства это выйдет порядка 60 млн рублей, при этом рыночная стоимость аналогичной территории без таких ветхих домов меньше. Если есть свободные площадки, строители будут идти на них, а не связываться с расселением.
Серьезным подспорьем для нас было расселение по 185-ФЗ. Как пример можно привести улицу Ленинградская. До того момента, пока не закончилось расселение, эта территория была убыточной для любого застройщика. Он должен был предоставить до 30% жилья в новых домах взамен сносимого. Это было категорически невыгодно. Мы как-то определяли предельную планку, при которой программа может кого-то заинтересовать. Пришли к выводу, что это не более 18-20%. После своеобразной санации этой территории за счет федеральных, региональных и городских денег по 185-ФЗ мы видим, что пороговый барьер в 20% для улицы Ленинградская пройден. Сейчас он составляет 12-13%. На уровне области было принято решение не дробить Ленинградскую на кучу маленьких территорий с множеством мелких застройщиков, а наоборот, объединить всю застройку в один лот и выполнить ее в едином стиле. На такую большую территорию сможет зайти только серьезная, крупная компания, потому что даже само право развития будет стоить приличных денег, которые непосильны мелким организациям. Это будет своеобразной гарантией, что данный проект будет реализован. Мы считаем, это единственное правильное решение для развития левого берега.
В целом хотелось бы, чтобы программа шла быстрее, чтобы ветхие дома сносились интенсивнее, чтобы люди переселялись в новые квартиры, желательно в том же микрорайоне, в котором они всё время жили. Но есть объективные причины, которые пока не позволяют достичь этого в полной мере.
– О каких именно территориях вне программы вы говорите?
– Мы можем включать в программу развития любые территории, где стоят дома, которые считаются ветхими. Это дома до 1970 года постройки, не обязательно признавать их аварийными. С другой стороны, у нас расселение зачастую реализуют без вхождения в саму программу. Например, как «БиК» на улице 9 Января. Застройщик просто скупал квартиры в старых домах, объединял участки и возводил новые дома. Необязательно входить в программу, чтобы заниматься расселением ветхого жилья, эта программа всего лишь дает возможность получить под застройку части неразграниченной земли внутри этих кварталов.
– Расселение обычно упирается в коэффициент плотности застройки. Девелоперы утверждают, что он слишком жесткий и не мешало бы его увеличить. Что вы об этом думаете?
– О возможности сверхплотной застройки? Мы можем говорить что угодно, но есть федеральные нормативы, СП, которые являются техрегламентами, перепрыгнуть через которые мы не можем. Любой проект проверяет экспертиза, и если коэффициент плотности застройки будет выше, чем тот, что указан в федеральных нормативах, никто положительного заключения не выдаст.
– С начала прошлого года в Воронеже действует обязательное требование по согласованию архитектурно-градостроительного облика объекта. Однако компания «Энергоснаб» в Верховном суде фактически добилась признания этого требования незаконным. Как вы оцениваете ситуацию?
– Любой застройщик, что бы он ни говорил и как бы он ни возмущался по поводу незаконности и неправомерности согласования архоблика, в душе понимает, что если мы отдадим архитектуру на откуп каждому конкретному строителю, то получим своеобразное лоскутное оделяло, а не комфортный и удобный для проживания город. У нас согласование архоблика установлено и в правилах землепользования и строительства, и в правилах благоустройства. Даже если мы исключим его из ПЗЗ, как того требует решение суда, в правилах благоустройства согласование всё равно останется.
– То есть позиция властей в том, чтобы всё равно сохранять эту норму и как-то ее легитимировать?
– Абсолютно верно. Как это сделать юридически правильно, мы сейчас решаем. Понимание того, что внешний вид объекта должен согласовываться и контролироваться, есть у всех – как у властей, так и у строителей. При этом сложно зарегламентировать, допустим, цветовое решение для каждого конкретного фасада со ссылкой на федеральное законодательство. Но мы будем работать над этим, чтобы правила были прозрачные и четкие, думаю, в этом случае и отношение к этой процедуре изменится.
На самом деле никого не напрягает сам факт согласования архоблика. Застройщики говорят: «Как же так? Мы пришли на архоблик уже с проектом, а нам меняют внешний вид, конфигурацию и говорят, что такое нам строить никак нельзя. Где вы были и почему не сказали заранее?» Проблема именно в том, чтобы на ранней стадии объяснить всем потенциальным застройщикам, что можно строить в этом месте, чтобы это было прописано от а до я. Вот этим мы и будем заниматься.
– В последние годы активно постулировалось утверждение, что воронежские строители отказались от точечной застройки. Однако теперь ситуация как будто начинает развиваться вспять. Например, ГК «Развитие» реализует вполне себе «точечные» проекты.
– Надо отметить, что ни в одном законе нет определения точечной застройки. Это исключительно понятийная вещь. Нельзя любую стройку, которая ведется даже на свободном участке, но подразумевает строительство всего одного дома, считать точечной застройкой.
Не стоит забывать, что существуют технические регламенты, выполнение которых на обязательной основе обеспечивает соблюдение нормативных характеристик территории. Согласитесь, что строительство нового дома на месте существующей свалки или полуразрушенного строения не всегда приводит к ухудшению условий существования сложившейся застройки. Да, к вопросам уплотнительной застройки надо подходить с особой тщательностью, стараться учитывать мнение жителей близлежащих домов, однако мы живем в правовом поле, и я считаю недопустимым делать застройщиков заложниками зачастую спорного мнения владельцев соседних земельных участков. Не стоит так уж сильно бояться уплотнительной застройки, если она обоснованна. Нужно более грамотно распоряжаться имеющейся территорией и повышать качественный уровень проектировщиков, которые должны предусматривать, например, все необходимые элементы благоустройства и парковки в рамках этого участка, не затрагивая интересов соседей.
– Один областной чиновник как-то рассказывал, что заявленные на сегодняшний день проекты потребуют дополнительно 400 тыс. новых жителей. Откуда их брать и зачем нам столько нового жилья?
– Все ждут, когда же рынок начнет сворачиваться. Вопрос сложный, неоднозначный. Последние несколько лет мы вводим по 1 млн кв. м в год. У нас 1 млн жителей, получается, прирост ежегодно по 1 кв. м на человека. Есть норматив – 30 кв. м на человека, сейчас мы вплотную подошли к нему. Если мы продолжим строить в том же темпе, нам нужны будут новые жители.
Но я думаю, по 1 млн кв. м через год-два мы вряд ли сможем выдавать, да и вряд ли будет такая необходимость. Сейчас рынок начинает ужесточать требования, объем строительства будет потихоньку уменьшаться, строители станут внимательнее оглядываться на спрос. Очень надеюсь, что как раз это даст толчок к развитию территорий, застроенных ветхими домами, как минимум увеличив объем строительства на количество сносимых квадратных метров.
– Как вы смотрите на отмену «долевки»? Строители уже льют слезы, что они не смогут работать на банковском финансировании, что считанные компании останутся на плаву...
– Те, кто не сможет работать в новых условиях, будут вынуждены заниматься чем-то другим. Это как эволюция: выживают сильнейшие. Государство пытается защитить права дольщиков – это абсолютно правильно. Наверное, рынок как-то отреагирует на эти нововведения, возможно, повысится стоимость квадратного метра, уменьшится количество этих квадратных метров, мелкие конторы, наверное, будут работать на субподряде у более крупных.
– Разработка нового Генплана уже началась?
– Начнется в ближайшее время. Мне кажется, не стоит ждать каких-то откровений от этого документа. В моем понимании это будет скорее корректировка, а не разработка нового. Город же не может по велению архитектора изменить направление своего развития. Считаю наиболее важным в этом генплане проработку улично-дорожной сети, права на ошибку здесь нет.
– Метро будет предусмотрено?
– Возможность строительства метро в обязательном порядке будет отрабатываться в Генплане, такую возможность надо заложить. Это, конечно, достаточно туманная перспектива, вопрос спорный, обсуждаемый, нет и не может быть единого мнения насчет того, насколько метро сумеет решить транспортную проблему. Честно говоря, даже для себя я еще не сформировал какого-то конкретного мнения по этому поводу.
Будем слушать мнения специалистов и, уже исходя из услышанного, делать выводы.
– Как-то движется застарелый вопрос с территорией экскаваторного завода?
– В изменениях, которые были внесены в Градкодекс в 2017 году, есть интересная тема – комплексное устойчивое развитие территорий. Этот механизм может быть запущен как по инициативе собственников, так и по инициативе муниципалитета. Во втором случае необходимо установить границы этой территории и объекты, которые удовлетворяют определенным требованиям – аварийные и нежилые. Порядок признания нежилых зданий аварийными вышел буквально месяца два назад. Наверное, будем рассматривать территорию завода в том числе с точки зрения возможности применения этого нового механизма.
В рамках разработки Генплана попробуем определить перспективы развития этой площадки, все-таки она находится в хорошем месте, отвечает всем требованиям, определенным при транспортно-ориентированном проектировании, когда развитие территории идет именно вокруг таких пересадочных узлов, коим может стать территория экскаваторного завода.
– Территория яблоневых садов, которую прокуратура вернула государству, всё равно будет отдана под застройку?
– Как и люди, деревья имеют свой срок жизни. Я, к сожалению, не биолог, не специалист в этих вопросах, но по ощущениям сады уже отработали свой срок. Все видят, в каком они состоянии.
Сейчас с Росимуществом прорабатываем вопрос, чтобы часть садов – от Ломоносова до «учительских» домов – передать муниципалитету. Главное условие – чтобы там не было жилищного строительства. Планируется размещение ряда социальных объектов – школы, садика, может, поликлиники, объектов спорта. Если это произойдет, надеюсь, в ближайшее время, проблема с «социалкой» для района улицы Ломоносова будет решена на годы вперед и людям не придется возить детей в школу на другой конец города. Кроме этого, обязательно весь этот социальный кластер будет увязан единым общественным пространством.
– А другой участок, где планировался квартал «Выбора»?
– Еще идут судебные разбирательства, мы не можем строить планы на него. Это будет из разряда, угадаем или не угадаем. Первая инстанция приняла решение оставить участок «Выбору», апелляция – вернуть государству. Давайте дождемся кассацию, окончательного решения.
– Виктор Борисович, ваше рабочее место оформлял еще вице-мэр Владимир Астанин. На стене до сих пор висит панно, которое он составил из собственных фотографий. Планируете менять обстановку?
– Ни в коем случае. Ценю и уважаю Владимира Ивановича, это очень увлеченный человек, у него талант к фотографии. Всё, что здесь сделано, сделано с душой, мне очень нравится. Менять ничего не буду, ведь не место красит человека...
