Воронеж. 17.12.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Михаил Гусев основал свою строительную компанию, когда ему было всего 25 лет. Начинал, как говорится, с нуля. Тогда это была всего лишь небольшая группа единомышленников, торгующих стройматериалами. Сегодня в холдинге, занимающемся как жилищным строительством, так и коммерческой недвижимостью и входящем в десятку крупнейших застройщиков Воронежа, работают 150 человек. «Очень известных в профессиональной среде людей, таких как Владимир Гончаров, руководитель ДСК во времена СССР», – подчеркивает собеседник. Корреспондент «Абирега» поинтересовался, когда подорожает квадратный метр, что собой представляет воронежский строительный клан и сколько человеку нужно этажей для полного счастья.
– Виталий Мутко расстался с большим спортом и стал вице-премьером по строительству, а в РФС ему замену уже год найти не могут. А вы, Михаил Николаевич, как думаете, возможно ли совмещать руководство строителями и футбол?
– Мне это обсуждать тяжело, я не понимаю больших целей и задач, которые там ставятся. Не понимаю, как функционал сферы строительства и футбола может пересекаться. Стадионы-то все построили уже. По моему мнению, любая футбольная команда должна быть частной, а государство не должно платить ни копейки. Для меня, например, является загадкой смысл существования такого клуба, как «Зенит». Почему частная компания, – «Газпром», – но она же все-таки частно-государственная, она же «народное достояние», а вкладывает сумасшедшие деньги в профессиональный клуб, который годами скупает лучших игроков страны и убивает конкуренцию в нашем футболе. Я за то, чтобы на эти деньги побольше спортивных залов построить по всей стране.
– В начале интервью позвольте несколько биографических вопросов. Где родились, учились, кто родители?
– Родился в 1982 году в Воронеже, на улице Урицкого. Родители – инженеры. Отец всю жизнь работал в строительной сфере, точнее, не в строительной, а в производстве строительных материалов – все железобетонные заводы ему родные. У мамы единственная запись в трудовой книжке – завод «Электросигнал», где она трудилась инженером-конструктором. Квартиру в Северном районе от завода она получала. Учился в первой гимназии, там же, в Северном. После гимназии учился на Машмете, там существовало самостоятельное коммерческое образовательное учреждение «Воронежский институт экономики и бизнеса», получил среднеспециальное юридическое образование. В 2001 году начал работать в коммерческом отделе завода ЖБИ-1 на улице Торпедо. Проработал около года, в мои функции входила работа с крупными заказчиками, такими как «КИТ», «Электронжилсоцсервис», «Воронеж-Дом», они брали у нас железобетон, а рассчитывались готовыми квартирами, мы эти квартиры реализовывали. Примерно полгода мне хватило, чтобы понять, как устроен этот бизнес. А через год я уже занимался самостоятельно коммерческой деятельностью в этой же сфере поставок стройматериалов. Точно так же продавали полученное за стройматериалы жилье или коммерческую недвижимость. Сначала были совсем небольшие объемы. А потом стали поставлять для строителей цемент с разных заводов и щебень из Ростовской области, и это уже была большая работа, которая сильно увеличила наши обороты.
– А кто был владельцем завода ЖБИ-1, на котором вы начинали?
– На тот момент, около 2002 года, как раз шла смена собственников. Некто Сапелкин, главный акционер, который с советских времен был директором, продал завод известным бизнесменам Дмитрию Вишневскому и Алексею Таранову, и они на базе ЖБИ-1 создали строительно-промышленную ассоциацию «Стройинвест лайн». Главным объектом СПА стал жилой комплекс «Северная корона», а я у них был чем-то вроде младшего партнера и в этом качестве управлял заводом ЖБИ-1 около полутора лет. В тот момент на заводе около 500 человек работали в штате, не считая смежников, и мы выпускали 5-6 тыс. кубометров железобетонных изделий в год. В 2007 году я создал собственное предприятие «Еврострой», в котором я до сих пор являюсь и единственным владельцем, и генеральным директором. Часть команды, которая работала в ЖБИ-1, стала работать со мной в «Еврострое». Среди них легендарный, можно сказать, человек – Владимир Гончаров, руководитель нашего ДСК в советские времена. Ему сейчас 77 лет, и он продолжает трудиться в «Еврострое». Этого человека я с гордостью могу назвать своим учителем.
– «Северная корона» – это огромный жилой комплекс из 12 домов. Он задумывался как очень модный и современный проект, но потом начались проблемы с дольщиками. Чуть ли не самое большое число воронежских обманутых дольщиков было именно в «Северной короне».
– Ну больше всех было все-таки у господина Чурсанова в «Золотом кольце». Мне сложно сказать, почему начались проблемы с дольщиками; когда я работал, предприятие было сильным и стабильным. Я ушел до того, как начались проблемы с достройкой «Северной короны». Её должны были по первоначальному плану сдать в 2008 году, но, насколько мне известно, сдали значительно позже. И все-таки в итоге все люди получили свое жилье, хотя и не без помощи областных структур. Когда мы начинали строить «Северную корону», это был своего рода технологический прорыв для Воронежа – первое применение в городе экспериментальной панельно-кирпичной серии И-1723. Эту серию готовили на замену самой популярной в советское время 90-й панельной серии. До Воронежа она была только в Подмосковье распространена. В Воронеж зашел тогда достаточно крупный инвестор – ныне покойный Александр Марков, группа «Талай», – он и привел сюда эту серию и эту технологию. А мы осваивали ее производство на ЖБИ-1. После «Северной короны» из этой серии был построен жилой комплекс «Вега», здесь же, в Северном районе. Сегодня ее активно использует крупнейший воронежский ЖБИ-2. «Еврострой» тоже строил дома этой серии на своих участках, в частности на Антонова-Овсеенко.
– Вы сравнительно молодой человек, а строительный бизнес консервативный и жесткий. Я хочу понять, как вам удалось в наше время – а я так понимаю, что вы чуть ли не со студенческой скамьи в этом бизнесе, – как получилось влезть в этот рынок?
– Время было динамичное, можно сказать, начало активного инвестирования в жилье и коммерческую недвижимость. Если помните, цены на квартиры тогда росли чуть ли не каждые два месяца. Можно было при покупке квартиры за полгода получить прибыль в 50%. А если говорить о себе, то у меня всегда был интерес идти вперед, развиваться. Наверное, именно это подтолкнуло меня заняться собственным бизнесом.
– Какие качества нужны, чтобы стать успешным строителем?
– Нужно работать 24 часа в сутки. В том числе работать над собой.
– За последние несколько лет очень много заводов ЖБИ как по Воронежу, так и Воронежской области либо продаются (и покупателей не видно), либо стоят в законсервированном виде. В чем причина?
– Точнее будет сказать, что очень много заводов железобетонных изделий в Воронеже прекратили свое существование в принципе. До кризиса в городе было шесть заводов, осталось в лучшем случае два. Остальные либо перепрофилированы в базы, либо раздроблены на малые предприятия, либо стоят и ничего не производят. В основе всех проблем – кризис, который вызвал падение объемов строительства, но еще и имела место не очень грамотная работа менеджеров заводов с проектировщиками. Выживают те заводы, которые аффилированы со строительными компаниями, как ЖБИ-2.
– По какой технологии строит сегодня дома «Еврострой»?
– Последние дома были из монолита, а сейчас будем работать с каркасной серией, которую хотим поставить на смену монолиту. Мы в настоящее время дорабатываем эту серию совместно с «Жилпроектом» Петра Михина и уже заключили договор на производство с ЖБИ-2.
– В чем отличие этой каркасной серии от монолита?
– Идеи те же, что и в монолитном строительстве: основа строительства – монолитный железобетон, но производиться основные узлы будут не на стройплощадке, как при обычном монолите, а на заводе, что сделает выше скорость возведения домов. Мы уже проектируем несколько объектов под эту технологию. Подробнее смогу рассказать, когда презентуем проект.
– Какой самый высокий дом вы построили?
– 18 этажей, но можем по необходимости и до 20 этажей строить.
– Сколько этажей оптимально для жизни?
– Всё, что выше трех этажей, для жизни уже много. Но вопрос оптимальности – это вопрос проектирования и расположения жилого дома, а не высотности здания. Когда мы росли, мы могли свободно играть в футбол во дворе, а улетел мяч за пределы двора – спокойно бежали за ним на улицу, машин ведь столько не было. Три машины на весь дом от силы. А сейчас я заезжаю во двор, где я вырос, а там вместо двора – парковка.
– Думаете, панельное домостроение постепенно уходит в прошлое?
– Почему же, строят и будут строить много панельного жилья. Это хорошая серия, хорошие быстровозводимые дома, адекватные и по качеству, и по цене. За 7-9 месяцев можно собрать дом от котлована до сдачи в эксплуатацию. Панельные технологии тоже ведь не стоят на месте. Да, для бизнес-класса панель не подходит, потому что не предусматривает возможность свободных планировок, но для среднего и экономкласса – это вполне подходящая технология. Хоронить ее рано.
– Корректно ли утверждать, что вы, как крупный застройщик, поднялись на теме обманутых дольщиков?
– Что значит поднялся? К моменту, когда мы стали достраивать проблемные объекты, у нас уже было за спиной три построенных дома. Хотя могу сказать, что я, как руководитель, никогда не гнался за объемами строительства. Кроме того, в тот момент у нас была своя небольшая проектная организация. Мы занимались достройкой двух домов – на проспекте Патриотов и на Лесной поляне – 3 – в общей сложности около 400 квартир. Конкурсов тогда не проводилось, работали на основании областного закона об обманутых дольщиках. Причем оба дома были заброшены, а дом на Лесной поляне до этого простоял заброшенным пять лет. Приходилось даже кладку перекладывать по новой. Там вообще много было проблем, пришлось и котельную модернизировать, и канализационную напорную станцию реконструировать. А там еще и юридических проблем была масса, поскольку сама КНС находится в федеральной собственности. Мы тогда по этой теме вместе с Сергеем Петриным работали – очень интересная работа была. Петрин тогда был замглавы Центрального района по ЖКХ, а сейчас стал вице-мэром. Вообще, достройка чужих объектов – это всегда больше сложностей, чем если делать с нуля. Надо ведь по новой согласовывать технические условия с сетями. Проблемы не столько со строительством, сколько с документами. Параллельно у нас было в работе 30-40 тыс. кв. м собственного строительства. Всё достроили в срок. Задача была – снять социальное напряжение, мы ее выполнили – пришли, построили, сдали, заселили людей. Сегодня люди живут, и все довольны.
– С 1 июля 2018 года вступили новые правила ведения строительства, прекратившие практику долевого строительства жилых домов. Вы, кстати, получали уже разрешения на строительство по новым правилам?
– Нет.
– А будете?
– Да.
– Что вы думаете о правилах? Неизбежно ли это было? Ведь, с одной стороны, в стройке крутились дешевые деньги физлиц, а с другой – многие застройщики вели свой бизнес на грани мошенничества.
– Давайте для начала вспомним, откуда вообще взялось долевое строительство. Это был переходный этап от советских жилищно-строительных кооперативов, который возник в 1990-х. То есть когда государство уже перестало выдавать людям квартиры бесплатно. Но люди зарабатывали деньги и хотели купить себе новое жилье. В какой-то момент механизм просто сломался. Я помню в 1990-е, как люди давали взятки, чтобы купить за свои деньги квартиры в центре города. То есть невозможно было просто купить, «записывались». Теперь мы начинаем говорить, что покупка квартир – это инвестиционная деятельность. Приняли закон – замечательно, как будет работать – посмотрим, но думаю, что всё получится. Кроме того, я до конца не понимаю, что такое в этом случае вы называете мошенничеством – на грани или не на грани. Зато хорошо помню тетрадку в клеточку, лежавшую у меня в 2000 году в кабинете на ЖБИ-1, в которую я записывал все договоры и переуступки договоров долевого участия. Мы их формировали пофамильно, и все они были у меня в этой тетрадке, и к ней были приколоты договоры. Так вот эта тетрадка была правом, основанием для человека потом в БТИ получить право собственности. Вы удивитесь, но на тот момент ни одного обманутого дольщика не было.
– Вы про себя говорите, то есть про одну строительную организацию.
– Я говорю про город Воронеж в общем в начале «нулевых». Не было у нас никакого обмана дольщиков. Это потом, когда рынок бешено начал расти, начали появляться какие-то довольно странные компании, которые привлекали деньги по цене ниже рыночной и исчезали. А у профессиональных воронежских строителей могли быть в силу разных, чаще всего объективных причин проблемы со сроками ввода зданий в эксплуатацию, но никто из них не сбежал с деньгами. Могли быть ошибки с выбором финансовой модели, могли быть проблемы из-за административных барьеров. И еще – я застал время, когда ко мне приходили из Сбербанка и говорили, буквально навязывали – мол, возьми кредит для развития стройки. А сейчас строительная отрасль отрезана от кредитов. От больших банков, по крайней мере. Да, есть организации, которые научились работать с большими банками, и они молодцы. Я это только приветствую, но таких организаций единицы – основная часть рынка отрезана от банковского капитала.
– «Еврострой» к какой части себя относит?
– «Еврострой» никогда не брал ни одного кредита в банках.
– Но теперь-то будете?
– Теперь-то будем, потому что по-другому строить нельзя. Но это уже не совсем кредит. Есть понятия эскроу-счетов, мы их уже открыли. И скажу, что по новым правилам вполне адекватно можно работать. То есть либо мы строим на собственные средства, либо на средства дольщиков, но средства дольщиков кладутся на так называемые эскроу-счета в банках. Это спецсчет, и, если я хочу заплатить за бетон, за щебень, за работу субподрядчиков или зарплату своим работникам, я должен принести платежку в банк. А в банке создана служба, которая проверяет, что я действительно покупаю бетон на реально действующем заводе, а не, например, «Мерседес». Если служба подтверждает, что платеж идет на нужды стройки, она его разрешает. Вот и всё.
– Оправданы ли страхи, что из-за новых правил цены на жилье скакнут вверх? Удорожание квадратного метра будет или не будет?
– Будет.
– По-вашему, на сколько процентов?
– Не знаю, надо считать всё. С момента, когда все строители начнут работать с эскроу-счетами, рост цены на метр будет в любом случае. Деньги можно будет использовать только свои, а они тоже чего-то стоят, либо кредитные. Ни одному строителю не будет выгодно продавать квартиры на начальном этапе по заниженным ценам. Зачем? При таких-то темпах строительства.
– Какова, по вашей оценке, была разница стоимости метра на котловане и в готовом жилье?
– До 30-35% доходило. И вот эти 30% разницы государство сейчас заберет у граждан. Не у меня, строителя, мне всё равно, а у граждан. То есть опять же, начав новую площадку строить, я уже не брошусь собирать с людей деньги лишь бы собрать.
– А у граждан есть что забирать-то?
– Тот человек, который захочет купить квартиру, не сможет уже купить ее за 30-32 тыс. или 34 тыс. рублей за метр, как сейчас, на котловане, на начальном этапе строительства. Строителям будет выгодно продавать, когда дом уже готов, когда видна его себестоимость. Когда можно сложить себестоимость, свою прибыль, добавить банковский процент и получить продажную цену.
– Сориентируйте, в той, старой, системе сколько людей покупали на котловане, а сколько – готовое жилье? И сколько народу покупало квартиры в качестве инвестиций, а не для того, чтобы жить или улучшать жилищные условия свои или детей?
– В зависимости от того, какой год брать. Если с 2007 по 2013 год, то, наверное, пополам. Если в наше время, то, конечно, подавляющее большинство людей просто хотят улучшить свои жилищные условия. Но всё равно даже сейчас остается очень много людей, которые покупают жилье на будущее как альтернативу пенсионным накоплениям. Потому что у нас люди не понимают, где можно надежно сохранить деньги, которые у них есть. Ведь жилье может дешеветь, дорожать, его могут облагать налогом, но оно всё равно есть. Туда можно запустить арендаторов, в нем можно самому жить, его можно продать, даже и с дисконтом. Это как бы тот товар, который всегда нужен. А что доллары? Мы помним 1998 год, когда доллар стал стоить 20 рублей, а всем, у кого лежали деньги в банках, меняли по внутреннему курсу банка.
– История с уголовным делом о взятке главного архитектора города Антона Шевелева наделала много шуму. Вам по работе наверняка доводилось с ним пересекаться. У вас сложилось какое-то мнение по этому поводу?
– Да, я знаю Антона Владимировича, но что там у него получилось с правоохранительными органами, мне неизвестно. Могу лишь сказать, что как специалист он был очень грамотный. Он прошел все ступени карьерного роста управлении главного архитектора, начиная с самых низовых. Проработал много лет. А дальше что там случилось и в каких коррупционных схемах он участвовал, я не знаю. Но если суд решил, значит, он действительно виноват.
– Еще один «криминальный» вопрос: обналичка в стройке.
– Что это такое?
– Это когда основные расчеты как с покупателями, так и с контрагентами ведутся в наличной форме, в том числе выдается черная зарплата. Или тема обналички вообще надуманна?
– Давайте разберем, что такое обналичка, я вот не понимаю. Нам люди деньги налом не приносят – это запрещено законодательно. Все деньги от покупателей должны быть внесены на расчетный счет, а дальше мы платим своим подрядчикам, а дальше – субподрядчикам. Как рассчитывается субподрядчик внутри, я не знаю. Он мне не принадлежит. У меня внутри идут платежи, то есть пришло ООО «Икс-игрек» и сказало: «Я вам буду штукатурить стены, цена такая-то, выработка такая-то». – «Хорошо». Я перечислил деньги, они начали штукатурить стены. Как они внутри платят своим рабочим, я не знаю.
– То есть всё, что возможно, отдаете на аутсорсинг?
– Конечно.
– Справедливо ли мнение, что в современных жилых комплексах (бизнес-класс не беру) однушки продаются лучше всего?
– У меня, наоборот, трешки продаются лучше всего. Знаете, спрос – это как пирамида: одному человеку из 100 нужна квартира в 250 кв. м, спускаемся ниже на шаг – 10 людям нужна квартира в 140 кв. м, спускаемся еще на шаг – там уже 500 человек, но им нужно 100 кв. м, еще ниже спускаемся – там уже не 500, а 800 человек, и им нужна двушка в 70 кв. м и т. д. История с квартирами-студиями метражом 16-20 кв. м развивается в Воронеже примерно с 2008 года. Известный воронежский архитектор Александр Забнин прорабатывал эту систему для расселения ЗГТ, а Сергей Гончаров (строительная компания «Развитие») эту идею подхватил и начал строить в Воронеже студии. Но идея не была доведена до ума. Что касается меня, то я до сих пор в нее до конца не верю: это же строительство коммуналок в больших домах. Да, это нужно и правильно для студенческого жилья или для временного ночлега, когда человек живет за городом и ездит на работу в город.
– А какой метраж сегодня топовый и, соответственно, «комнатность»?
– В зависимости от того, какое место, что за район. Если спальный, то стандарт – 40, 60, 80 кв. м, то есть это однушка, двушка, трешка.
– Нет, что из них будет у вас лучше продаваться?
– Одинаково. Это стандартное жилье, которое для гражданина удобно, это мое мнение. Однокомнатная квартира для одного или двух человек – это удобно, когда 34-40 кв. м. Это неплохая кухня, которая является как бы частью гостиной, потому что однокомнатная квартира подразумевает, что внутри все-таки спальное место. Да, там есть стол для работы, но приходят гости и идут всё равно на кухню. Мы все живем, развиваемся и в какие-то промежутки времени у нас у всех были однокомнатные квартиры. Квартира... она же отражает все этапы нашей жизни. Вы женились, у вас появился ребенок и вам уже нужна двушка с детской – это 60 кв. м. Дальше можно улучшать до трешки с гостиной – это 80 кв. м. Можно говорить, что где-то должна быть больше спальня, где-то кухня, кому-то нужна свободная планировка, но это изыски, если мы говорим о стандарте – то это 40, 60, 80 кв. м. Это мое личное мнение, правда, подкрепленное опытом.
– Какие текущие цены за «квадрат» в «Еврострое»?
– Это не мне вопрос, есть коммерческая служба. Продажи – это живой механизм, который живет сам по себе, и практически каждую неделю там что-то меняется. У компании есть бюджет, он формируется на квартал, и мы в рамках этого бюджета должны выполнять определенные объемы производства работ, а для этого у нас должны быть определенные поступления денежных средств. В определенных сегментах нужно выполнить заданный планом объем продаж. Это регулируется за счет скидок и других маркетинговых программ.
– В Белгороде уже много лет очень активно развивается пригородное малоэтажное строительство. Причем за счет местного бюджета оплачивается инфраструктура. Создаются типовые проекты домов, что значительно удешевляет цену метра. Липецк тоже развивает это направление, может быть, только денег бюджетных меньше вкладывает. Может ли Воронеж пойти по такому пути?
– Я считаю, что, к сожалению, у нас люди еще не готовы в своей массе сами для себя создавать блага и платить за это. Как вы тогда хотите массово построить такое жилье и содержать инфраструктуру для него, за чей счет? Я знаю, что в Репном, когда люди скидывались на асфальтирование дороги, остались неотремонтированные участки дороги, где люди отказались платить. У меня есть другой пример. Мы построили жилой дом, огородили территорию, поставили шлагбаум, установили видеонаблюдение, посадили в будку охранника, в подъезд – консьержку, провели кнопку вызова полиции. Всё это стоит денег, но половина жильцов не хочет платить за их содержание. Цена вопроса – 100 рублей в месяц. За три года не было ни одной кражи в квартирах, детские игрушки лежат в песочнице, ни один антисоциальный элемент не зашел на детскую площадку, порядок во дворе, но люди не готовы за это платить. А вы говорите о коттедже. Хорошо, давайте дадим возможность каждому купить по коттеджу. А кто снег будет убирать?
– Существует ли в Воронеже строительный клан?
– Нет, это миф.
– Самая острая тема – платные парковки. Не могу не поинтересоваться вашим мнением.
– Знаете, то, что я скажу, наверное, будет достаточно неоднозначно принято. Вот у меня есть помощница, она ездит на работу на машине. Она приходит на работу к 8:00 и уходит в 17:00. За это время она выходит из офиса только пообедать. Скажите мне, зачем она приезжает на машине?
– Потому что у нас такой общественный транспорт, что пользоваться им без потери здоровья невозможно.
– Вот это другая история. Сегодня активно обсуждается модернизация всей системы общественного транспорта в Воронеже. Надо же с чего-то начинать. Маршруточники говорят: «Мы не можем вкладывать деньги в инфраструктуру, в обновление парка своих автобусов, потому что не хватает пассажиропотока». Таксисты не могут обновлять свой транспорт, потому что не так много людей ездит на такси. А горожане говорят, мол, мы ездим на своих машинах, потому что ни нормальных маршруток нет, ни такси нет. Надо как-то весь этот узел развязывать. Надо совместно думать и работать над удобством транспортной инфраструктуры, когда человеку в принципе будет не нужна машина в городе. Если мы не начнем в этом вопросе двигаться, мы никуда не придем. Но есть и другая сторона – трудовая миграция. Большие города притягивают население даже не пригородов, а всей области как магнитом – высасывают его из малых городов и сел. Вот за что надо бороться: создавать рабочие места не в Воронеже, хотя и здесь тоже нужно делать, но в пригородах, чтобы человек из Семилук или из Латного не хотел ехать в Воронеж. У нас в области много прекрасных городов, которым надо помогать создавать конкуренцию Воронежу как центру притяжения рабочей силы. Лиски, Россошь, Бобров. То, что глава района Анатолий Балбеков сделал в Боброве, – вообще маленькое чудо. Но нужно, чтобы в этих городах создавалось еще больше современных рабочих мест и увеличивалась покупательная способность населения. А Воронеж пусть не на работу, а в театры и музеи ездят. Тогда и вопрос платных парковок не будет стоять так остро.
