Воронеж. 27.12.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Строительная отрасль в Воронеже – источник наиболее интересных новостей. Ее жизнь, трансформирующаяся под влиянием нового федерального законодательства и неустойчивой экономической ситуации, отражается на внешнем облике и инфраструктуре города. И в конце 2018 года ее развитие, как никогда, вызывает интерес общественности. В интервью с вице-мэром Воронежа по строительству Виктором Владимировым «Абирег» решил обсудить объемы сдачи жилья по итогам уходящего года, динамику цен на него и меняющиеся условия работы застройщиков с местными властями.
– Виктор Борисович, расскажите, пожалуйста, об основных итогах работы строительного блока мэрии Воронежа.
– Могу разделить ответ на две части: первая – промежуточные итоги работы строительного блока администрации и то, что делается за бюджетные деньги, вторая – итоги работы наших застройщиков. Начну со второго – что есть интересного по вводу жилья. В свете такой достаточно непростой экономической ситуации, при всех трудностях, которые появляются с введением новых правил по 214 ФЗ, ввод жилья у нас остается на уровне прошлого года. Но надо понимать, что строительство – это достаточно инерционная отрасль, и застройщики на сегодняшний момент отрабатывают ранее полученные разрешения на строительство, не сбавляя темп. По моему мнению, а также судя по общению со строителями, каких-то кризисных явлений на текущий момент мы не видим; продажи идут достаточно активно и особых проблем с ними нет. Поэтому на ближайшую перспективу строители смотрят не сказать что с полной уверенностью, но с надеждой и оптимизмом – это точно. В этом году планируется ввод жилья на уровне прошлого года. По городу будет порядка 1,1 млн кв. м, из них порядка 800 тыс. кв. м – это многоквартирные жилые дома. Цифры абсолютно сопоставимы с прошлым годом. Что касается бюджетного строительства, то у нас в этом году идет достаточно серьезное софинансирование из федерального центра. Сейчас мы одновременно строим четыре школы, шесть детских садов, закончили несколько общественных пространств... Работы ведутся активно даже в зимний период времени. Итог будем подводить в следующем году: в большей степени ввод социальных объектов намечен на 1 сентября.
– Сохранить объемы ввода жилья удалось, потому что застройщики с начала года начали больше новых проектов, чтобы не попасть под изменившиеся правила?
– Я как раз и говорю о том, что строительство – очень инерционная вещь. Дома строятся не за один день, даже не за один месяц или год. На большей части объектов строительство началось до введения нового закона. Сейчас мы вводим дома, разрешения на строительство которых были выданы года два-три назад.
– Ваш предшественник Владимир Астанин недавно побывал у нас на интервью и рассказал о резком скачке получений разрешений на строительство в первой половине года, а во втором – о резком спаде выдачи документов.
– Смотрите, какая ситуация: все пытались получить разрешение на строительство до вступления в силу нового закона о долевом строительстве. Но получение разрешения на строительство не означает, что сегодня застройщик пошел и начал рыть котлован. Получить разрешение в данном случае значит застолбить право пользоваться старыми правилами 214 ФЗ, которые уже изучены и понятны. Дальнейший процесс возведения объектов каждая строительная компания ведет по своему усмотрению, например, может скорректировать свои планы в зависимости от спроса и т.п. Да, действительно, строители подтянули все проекты, которые откладывали в дальний ящик: запроектировались, прошли экспертизу, заявились, получили разрешение до 1 июля. После этого настал определенный спад. За второе полугодие мы выдали всего три новых разрешения на строительство многоквартирных домов. Надо сказать, что в штуках разрешения неправильно измерять, потому что у кого-то разрешение на 50 тыс. кв. м, а у кого-то – на 2 тыс. кв. м. Количество разрешений – это не показательная цифра, нельзя говорить, что объемы строительства сократились, например, в три раза. Да, определенный спад в получении новых разрешений действительно есть. Это говорит только о том, что строители набрали запас разрешений и сейчас их реализуют. У нас всегда в работе находится около 2,5 млн кв. м, на которые уже выданы разрешения. Это своеобразный стабилизационный фонд строительных организаций. Сейчас этот объем, наверное, будет немного снижаться.
– Застройщики уже поняли, как им придется работать дальше?
– По новым правилам у нас, насколько я знаю, начали активно работать «ДСК», уже открыли эскроу-счета. Никаких глобальных проблем и трудностей не предвидится. То есть та, если так можно сказать, легкая истерия, связанная в большей степени с не до конца проработанным новым законом, потихоньку сошла на нет. Все нюансы и белые пятна законодатели либо дорабатывают либо уже доработали. Но еще достаточно большая работа предстоит впереди, в процессе, я думаю, вылезет не один десяток проблемных вопросов. На самом деле ужесточение требований к застройщикам актуально, ведь никто больше не хочет повторения ситуации с обманутыми дольщиками. И сейчас, при новом законодательстве, никаких предпосылок к этому нет.
– Цены повышаться будут?
– Повышение цен связано как с объективными, так и с субъективными факторами. Вы понимаете, что у нас конец года, это всегда всплеск продаж. Любой застройщик хочет получить максимальную прибыль, поэтому к концу года всегда есть какое-то повышение. Это повторяется из года в год. Когда после Нового года идет резкий спад, застройщики начинают понижать цены. Это только один момент. Строители живут в реальной ситуации: они закупают материалы, цены на которые, как мы все видим, растут. Щебень, бетон достаточно сильно подорожали, и это не может не влиять на цены на жилье; дорожает себестоимость – дорожает и квадратный метр для потребителя.
– Как сейчас идет работа над новым генеральным планом Воронежа?
– Разработка генплана – это очень серьезная, местами даже научная работа. По сути, создается документ, по которому город будет жить ближайшие 20 лет. Конечно, у нас есть основа – это действующий сегодня генплан, который в достаточной степени актуален и, если можно так сказать, «отшлифован». Однако мы видим, что постоянно появляются и высвобождаются все новые территории, например, из-под производств. Застройщики приобретают новые площади. Основная цель разработчиков генплана – максимально собрать и систематизировать имеющуюся информацию, увязать все это с программами развития города, в том числе и по срокам, а также учесть все это при планировании улично-дорожной сети и организации дорожного движения. Нельзя допустить возникновения новых жилых районов, не обеспеченных социальной инфраструктурой и нормальными дорогами. Именно поэтому мы призываем застройщиков уточнить свои планы и поделиться этими планами с нами.
– Застройщики готовы предоставлять планы на 20 лет вперед?
– Планирование – вещь достаточно сложная. Вы помните, чуть более чем 20 лет назад у нас в стране еще коммунизм был. Поэтому, действительно, достаточно точные планы можно предоставить на ближайшие пять-шесть лет, это более-менее увязано со временем проектирования строительства. Чем дальше прогноз, тем он менее достоверный. К тому же планы имеют свойство меняться, поэтому будем максимально учитывать планы на пять-семь лет.
– Уже несколько раз чиновники призывали не ждать откровений от нового генплана. Что это значит? Если взять предыдущий генплан от 2008 года, то в нем были заложены серьезные изменения. Взять, например, стройку на Шишкова – по тогдашним планам поля отводились под высотную застройку, их территории были перекрашены в красный цвет.
– За последние 10-15 лет строительная отрасль сделала серьезный рывок. У нас практически не осталось новых полей, которые можем, как вы говорите, «перекрасить» в красный цвет. Территория города Воронежа ограничена, поэтому в ближайшей перспективе работать с застройщиками мы будем в других направлениях. Они сами уже пришли к той мысли, что надо развивать наши, достаточно депрессивные территории, которых довольно много, сносить ветхое жилье и на его месте начинать строить новое. Крупные застройщики поняли и осознали это. Поэтому все и говорят, что планы более-менее реальны и новых откровений не будет. Когда говорят про отсутствие откровений, имеют ввиду, что новый генплан в большей степени должен стать продолжением или, я бы сказал, развитием, эволюцией действующего. Без сомнения, в новом генплане будут определяться и новые точки роста, будет учитываться дальнейшее развитие социальной и коммунальной инфраструктуры. Одна из наиболее амбициозных задач города – это строительство нового вида транспорта, будь то метро в классическом его понимании или же легкорельсовый транспорт. Именно при разработке генплана и должен быть дан ответ на вопрос, в каком именно виде городу требуется такой вид транспорта и насколько он сможет решить существующие транспортные проблемы.
– В городе расположено много недействующих и уже просто заброшенных промышленных территорий. Есть планы, что делать с ними?
– Такие площадки, наверное, на 99% находятся в частной собственности. Поэтому кроме сбора планов застройки от крупных девелоперов, мы, конечно же, уточняем планы собственников земельных участков бывших заводов. Не секрет, что многие предприятия порезаны на мелкие кусочки, распроданы и на сегодняшний день принадлежат мелким организациям. У нас на территории города много таких площадок. Например, бывший экскаваторный завод на Московском проспекте. Это очень важная и интересная площадка с точки зрения развития города. Вопрос, как она должна быть освоена – либо для строительства жилья, либо для развития деловой среды. Для решения подобных вопросов мы привлекли достаточно серьезный институт, НИИ Генплана, который и будет определять, что нужно для данной конкретной площадки. У нас есть определенные рычаги воздействия, мы можем под региональные объекты или объекты местного значения даже изымать земли, но это уже крайний случай, так как эти мероприятия достаточно дорогостоящие. Естественно, каждый собственник хочет получить какую-то выгоду, и мы будем смотреть, что выгодно ему и что будет правильным с точки зрения развития. И могу вас заверить, что строительство жилья на таких территориях не всегда оказывается самым выгодным и правильным решением.
– Как идет работа над усовершенствованием процедуры согласования архитектурного градостроительного облика, которую ранее через суд отменила воронежская компания?
– Я надеюсь, что вы не сторонник того, что нужно отменить согласования архоблика и положиться на вкус и цвет каждого застройщика?
– Нет, конечно.
– Вот видите, мы все, конечно же, понимаем, что кому-то нравится белое, а кому-то черное. Если согласование архоблика опустить, то наш город превратится в лоскутное одеяло. Да, вопрос достаточно сложный, потому что эта процедура согласования архоблика не до конца урегулирована на федеральном уровне: нет уточнения, в какой нормативный документ эти требования у нас должны попасть. Именно об этом говорят многочисленные суды, которые были в Воронеже, Питере, Орле и Брянске. Но суды кого-то поправляют, а кого-то не поправляют. На сегодня однозначного понимания в этом вопросе нет. Все знают, что подобное согласование должно быть, но где оно должно быть отражено – вот в чем вопрос. Либо оно будет в правилах благоустройства, либо мы сумеем обосновать свою позицию и доказать, что установим четкие требования к внешнему виду, которые опишем в четких числовых показателях и оставим их в ПЗЗ как предельные параметры в градрегламентах. Так что пока работаем. Требования к архитектуре с каждым годом повышаются, мы отходим от типовых вещей. Все понимают, что будущее – за красивой архитектурой, и покупатель голосует за нее рублем. Поэтому как таковой серьезной проблемы в прохождении этой процедуры нет. Как до конца нормативно урегулировать этот вопрос, мы сейчас активно обсуждаем с юристами Думы и с нашим правовым управлением. Какое-то решение в итоге будет принято, я надеюсь, что решение этого вопроса не заставит себя ждать.
– Понятно, сколько на это потребуется времени?
– Я думаю, жизнь заставит принять какое-то решение за будущие полтора-два месяца. Мое мнение: требование к архоблику должно уйти в правила благоустройства, при этом оно будет обязательно для исполнения и при выдаче разрешения на строительство. Мы будем проверять его наличие. Поэтому суть обязательного согласования не поменяется, все равно оно будет требоваться. Наверное, нет ни одного здравого человека, который предложит вообще отменить подобное согласование.
– Застройщики рассказывают, что носили на согласование внешний облик своих проектов и до конца 2016 года, но после введения новой процедуры столкнулись с определенными проблемами.
– Действительно, все застройщики, в той или иной степени, раньше приходили и все равно показывали проекты, советовались и в итоге прислушивались к мнению власти по поводу внешнего вида. Новая процедура начала носить более регламентированный, обязательный характер, появилось требование о проверке архитектурного облика на соответствие требованиям градостроительного законодательства по отдельным параметрам. В какой-то момент возникла напряженность. Но как раз это напряжение больше связано с не до конца расписанными требованиями. То есть строителя напрягает ситуация, когда он обратился к архитектору, ему нарисовали эскизный проект, и кажется, что это красиво, а в итоге, когда он приходит на согласование, ему говорят, что это не устраивает, так как, во-первых, рядом дома совсем другого вида, во-вторых, проект не проходит по каким-то нормативам. В итоге он возвращается к архитектору, а тот не знает, куда смотреть, не видит никаких нормативов и рисует так, как хочет заказчик.
– В этом году строительный блок мэрии окончательно «устаканился» после перетряски в прошлом. Застройщики уже поняли новые правила игры? Какие планы у строительного блока на ближайшее время?
– Правила игры не совсем новые. Жизнь меняется, меняются и правила, и обычно в сторону ужесточения. Хотя с федерального уровня мы слышим о том, что нужно максимально разбюрократизировать систему. Поэтому идет такая борьба: одни хотят усилить контроль, другие – его ослабить. Я вижу планы строителей: планы достаточно серьезные, никто из крупнейших компаний свои заводы не останавливает. Мелкие игроки потихоньку с рынка уходят, им сложно конкурировать. Но их доля, в общем, не критичная. Опять же, по моим оценкам, они занимают не более 10% от общего объема строительства, поэтому их уход на застройке города сильно не скажется. Что касается планов администрации, мы планируем и дальше продолжать системную работу по совершенствованию нормативного регулирования строительной сферы, уходить от точечной застройки. Точечной в плохом смысле этого слова: когда внутри сложившегося квартала, который не планируется к реконструкции, каким-то образом возникает участок, а на нем застройщик начинает строить что-то, явно не вписывающееся в окружающую среду. Будем продолжать активно развивать социальную инфраструктуру, строить новые сады, школы, развивать общественные пространства для того, чтобы могли гордиться своим городом и радоваться комфортному проживанию на его территории.
