Воронеж. 15.01.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Спустя год после начала кризиса в минувшем декабре в Воронеже вновь зафиксирован рост цен на жилье. Похожая ситуация наблюдается и в ряде других регионах страны, что наводит на мысль о завершении затяжной рецессии на рынке жилой недвижимости.
Прошлый, 2009 год для рынка недвижимости Воронежа был годом падения. Не настолько колоссального, как, например, в Тольятти, Волгограде, Омске, Перми, Сочи, где жилье подешевело минимум на 30%. Но, тем не менее, существенного: квартиры в столице Черноземья за год упали в цене на 10-15%, а объемы реализации жилья сократились вдвое.
Интересно, что рецессия на этом рынке происходила несколько отвлеченно от рыночных законов. Этапы наиболее глубокого падения спроса, а вслед за ним и удешевления цены квадратного метра в 2009 году совпадают практически во всех регионах России. При всей локальности рынка недвижимости, это сравнимо с тем, если бы во всех столицах мира одновременно выпал снег. Причина такой удивительной синхронности находится далеко за пределами экономики – ближе к политике. Покупатели и продавцы квартир в 2009 году действовали в строгом соответствии с сигналами сверху. Подавал их то Кудрин, то Набиуллина, то сам Владимир Владимирович Путин. Средства массовой информации, в свою очередь, эти сигналы транслировали, педалировали, трансформировали, а где-то и вовсе искажали. Интернет был переполнен заголовками типа «Крах строительного рынка» или «Кудрин обещает падение цен на недвижимость». Естественно, что в условиях столь мощного информационного прессинга российский гражданин делает то, что и должен делать в такой ситуации любой сознательный человек – наблюдает, приостанавливая любые сделки с недвижимостью.
Однако рынок берет свое. Со временем и покупатель, и продавец жилья понимает, что ждать-то, собственно, нечего. И к началу осени отрицательный тренд на российском рынке недвижимости стал сходить на нет. В Воронеже падение цен на квартиры прекратилось в конце сентября, а число сделок с недвижимостью заметно возросло. Например, агентство «Трансферт» в августе совершило на 20% больше сделок, чем в июле. В сентябре – на 30% больше, чем в августе. Положительную динамику не пошатнули даже заявления премьера Путина о том, что жилье в ближайший год подешевеет еще на 20%. В ноябре-декабре средневзвешенная кривая цен на жилье и вовсе поползла вверх (подробнее в разделе аналитика на сайте www.transfert-vrn.ru).
Схожая картина наблюдается и в ряде других городов. Согласно графику известного аналитического агентства irn.ru, средняя цена за квадратный метр в Москве с конца октября к середине декабря поднялась с отметки 115 тыс. рублей до 122 тыс. рублей. По данным уфимского агентства «Эксперт» в ноябре в Новосибирске прирост составил +3,5%, в Перми - +3,6%. В Центральном Черноземье кроме Воронежа положительная динамика зафиксирована в Белгороде.
Относительно дальнейшего развития тренда по оживлению рынка недвижимости мнения экспертов разделяются. Так, например, воронежская база данных недвижимости «Инфолайн» до сих пор рисует графики падения цен на жилье в Воронеже вопреки реальной конъюнктуре рынка. Создается ощущение, что в расчет просто заложены неактуальные данные по рынку. С точки зрения директора «Инфолайн» Евгения Лавриненко, опубликованной на их сайте, индексы цен в 2010 году будут снижаться в среднем на 0,75% в месяц, а общий коэффициент стоимости жилья по итогам года составит минус 15%. Причем, объясняется это растущими темпами инфляции – процессом, ведущим – напротив - к удорожанию недвижимости.
Другого мнения придерживаются, например, эксперты irn.ru. Руководитель компании Олег Репченко отмечает, что многократное докризисное подорожание недвижимости вызвали переизбыток свободных денег и дефицит предложения; с началом кризиса исчезла первая группа факторов, но, чтобы падение цен продолжилось, необходимо исчезновение и второго фактора — дефицита предложения.
Схожую позицию в газете «СПб-Ведомости» еще в сентябре высказали специалисты агентства «МИАН»: «Падение цен на жилье в регионах России подошло к концу и в ближайшее время стоимость жилья начнет снова подниматься… По итогам следующего года общий рост цен на готовое жилье в субъектах РФ составит не менее 10%».
В пользу удорожания жилья говорят сразу несколько факторов. Главный из них – сокращение темпов строительства и грядущий дефицит предложения. Так, например, в Воронеже в 2009 году введено в эксплуатацию жилья на 37% меньше, чем в 2008-м. В последующие годы этот показатель будет только снижаться, поскольку в Воронеже, как и во многих других городах, попросту нет новых строек. Вместе с тем, растет себестоимость строительства, которая за минувший год по Москве увеличилась на 20%.
Среди других факторов – снижение процентных ставок и увеличение финансирования деятельности федерального Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК), вслед за которым неизбежно активизируются ипотечные программы коммерческих банков. В начале января Министерство регионального развития РФ объявило о готовности повысить норматив стоимости квадратного метра жилья в целом по России почти на 6% - c 26,5 тыс. рублей в 2009 году до 28 тыс. рублей в первом полугодии 2010 года - и это еще один серьезный аргумент для завершающейся рецессии.
Очевидно, что подорожание жилья затронет все регионы – это следует из общенационального характера названных причин. Однако процесс будет корректироваться местными факторами. Уже сейчас видно, что максимальный прирост цен на недвижимость в декабре состоялся в тех городах, где падение рынка было особенно ощутимым. В Воронеже свой локальный фактор – новый губернатор. Сейчас наблюдается повышенный интерес к региону, в том числе, инвесторов. Вслед за интересом растет деловая привлекательность Воронежа, которая неизбежно подстегнет увеличение стоимости недвижимости.
Если этот рост выразить в цифрах, то, предположительно, он составит порядка 10% в год. Январь традиционно станет месяцем «раскачки», а с февраля график вновь потянется вверх.
Борис Колокольников
