Воронеж. 25.01.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Судя по тематике многих материалов «ВК» в минувшем году, воронежцев испортил не только квартирный, но и земельный вопрос. Проблему цивилизованного отношения к частной и общественной собственности корреспондент «ВК» обсудил с руководителем управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Воронежской области — главным государственным регистратором нашего региона Инной ДЕМИДОВОЙ.
— Инна Семеновна, что с льготной приватизацией жилья, ее опять продлили?
— А ажиотаж при приеме документов на приватизацию сохранится?
- Дело в том, что на сегодняшний момент уже довольно много было подано заявок на приватизацию, которые теперь надо будет просто довести до ума — до заключения договора о Передаче квартиры в собственность. Но хорошо уже то, что людям не придется нервничать, спешить. А будет ли в дальнейшем сохраняться ажиотаж, не знаю. Ведь продление этого закона далеко не первое.
Все, наверное, понимают, что бесконечное пролонгирование этого закона не совсем выгодно. Ведь, насколько я могу судить, у нас сегодня не ведется строительство социального жилья. Это то, что я вижу. У нас в основном городская администрация получает квартиры, которые предоставляются ей в уже построенных домах за счет инфраструктуры. На мой взгляд, это не совсем верно. Квартиры, которые покупаются на первичном рынке, приобретаются людьми, которые, скажем так, могут их содержать. А социальное жилье предусмотрено именно для малоимущих граждан. И пока не будет строительства такого жилья, мы не сможем накапливать социальный фонд для предоставления жилья. Получается бесконечный процесс: строить и сразу передавать в собственность — так никакой фонд не сформируешь. А, например, в развитых европейских странах обязательно сохраняется определенный фонд, предоставляемый гражданам, которые не могут о себе позаботиться и купить жилье. Без такого фонда мы к полноценной заботе о малоимущих никогда не придем. К тому же основная часть наших муниципальных образований не настолько богата, чтобы бесконечно передавать новостройки в собственность. Так что, я думаю, процесс приватизации все-таки должен быть конечен.
— В конце января повышаются госпошлины — за что и насколько?
— Практически по всем направлениям регистрационной деятельности размер госпошлин повышается в среднем в два раза. Это результат изменения Налогового кодекса, которое вступает в действие 29 января. За исключением платы за предоставление информации, которая регламентируется отдельным постановлением правительства и в данном случае не задействована. В целом же у нас очень много госпошлин начиналось от 50 рублей и заканчивалась 500, выше госпошлины для граждан не было. Соответственно теперь максимум для физических лиц — 1000. Для юридических лиц новый максимум — 15 тысяч рублей.
— Как экономический кризис сказался на деятельности вашего управления в прошлом году?
— По общему количеству регистрационных действий мы не увидели уменьшения. Более того, за год мы получили рост обращений граждан. Да, возможно, в какие-то периоды были изменения направлений регистрации -чуть уменьшилось количество ипотечных сделок, договоров по долевому строительству, но они были и есть. Более того, за 2009 год по сравнению со вторым полугодием 2008-го рост состоялся даже по ипотечным сделкам. Каждый год у нас идет рост. Мы его планируем, а по факту получаем еще больше. Поэтому иногда возникают небольшие сложности с исполнением административного регламента в части количества времени, необходимого на регистрационные действия и на обслуживание гражданина в момент приема документа. Нагрузка на одного сотрудника управления иногда в пять-шесть раз превышает нагрузки, предусмотренные регламентом. А во второй половине ноября и декабре увеличение регистрационных действий наблюдается в два, а то и в три раза. Это повторяется из года в год. Почему? Возможно, у части граждан существует необходимость не отражать в декларации за предыдущий год какие-то объекты недвижимости. Или есть ряд сделок, за которые возвращается часть налога. Все это связано с периодичностью и, видимо, провоцирует резкое увеличение регистрационных действий.
— Судя по вашим словам, строительный комплекс области в прошлом году работал активно.
— Конечно, замороженными оказались в основном те стройки, где работы шли на нулевом уровне и близком к нему. А объекты, что были уже более или менее построены, конечно, заканчивали. Сегодня все крупные строительные организации строят. За прошлый год совершено 14155 регистрационных записей об ипотеке. Это не только кредиты, это залог объектов недвижимости в силу закона, когда оплата производится с рассрочкой (социальное жилье, расселение ветхого и т. п.). Договоров долевого участия в строительстве в прошлом году было зарегистрировано почти 5500. Всего же УФРС осуществило 513119 регистрационных действий.
— Солидная цифра, а ведь у вас еще не было реорганизации.
— Да, мы сейчас еще только на пороге реорганизационных мероприятий (уже третьих с 2005 года). С 1 марта к УФРС присоединяется территориальное управление Роснедвижимости. Мы уже давно говорим о необходимости работы по принципу «одного окна». Но к этому никогда, наверное, не подошли бы, если бы законодатели не определили, что это можно сделать только путем создания единой структуры. Посадить службы в одном месте — в многофункциональном центре — это очень хорошо и правильно. Может, это еще не совсем отработано и регламентировано, но мы стоим на пути становления. Но все равно самый правильный подход — соединить структуры, которые параллельно ведут два фактически идентичных реестра: один — земельный кадастр, второй — реестр прав на объекты недвижимости. Ведь в соответствии с действующим законодательством земельный кадастр включает в себя не только реестр земельных участков, но и всех объектов строительства, которые на этих земельных участках расположены. Соответственно, ведение его без реестра прав на эти объекты недвижимости не совсем правильно. И наш реестр во главу угла ставит регистрацию прав на объекты недвижимости, тем не менее сведения об объектах недвижимости в нем тоже есть. То же самое у кадастра - главное, инвентаризация объекта, но в то же время они обязательно указывают данные о зарегистрированных правах на этот объект. Вот и подучаются две структуры, которые ведут две огромные информационные базы правового характера.
Конечно, у нас есть функции непересекающиеся, но существуют и дублирующиеся. Поэтому я считаю, что объединение было очень правильным ходом. Центральный аппарат уже объединен, территориальные органы объединяются в три этапа. 1 сентября завершается реорганизация службы и в регионах.
— На противодействии нецивилизованному строительству эта реорганизация как-то отразится?
— Определенную роль она будет играть однозначно. Мы задействованы в контрольных мероприятиях областного правительства, которое создало рабочую группу для обсуждения всех выявляемых объектов. И при постановке на кадастровый учет, естественно, все подобные вопросы будут отслеживаться, учитываться при регистрации права на объекты. Без нашего органа ведение борьбы с самовольным строительством менее эффективно. Ведь цель любого строителя при подобной деятельности — введение спорного объекта в гражданский оборот. А без регистрации права ввести объект невозможно. Но основная роль здесь, конечно, принадлежит органам Архстройнадзора и муниципалитету.
— Как продвигается «дачная амнистия», много ли желающих регистрировать свои усадьбы?
— В этом году у нас очень активно осуществлялась регистрация объектов недвижимости в соответствии с ФЗ-93. Количество регистрации по сравнению с 2008-м увеличилось в несколько раз. Редкие отказы в регистрации связаны с непредоставлением различных документов, чаще всего - кадастрового паспорта на земельные участки. Массово этот вопрос в законодательном порядке разрешен хорошо... Но нас настораживает, что стали выявляться случаи негативных последствий «амнистии». Так как этим законом несколько упрощен порядок регистрации ряда объектов (например, для регистрации прав собственности на жилой дом достаточно кадастрового паспорта соответствующей формы), мы не требуем ни разрешения на строительство здания, ни акта ввода его в эксплуатацию. Поэтому часть объектов явно отвечает признакам самовольного строительства. Некоторые дома просто возведены с нарушением градостроительных норм и правил. Аналогичные вопросы могут возникать при регистрации права на земельные участки, когда право не оговорено в акте. Такие случаи пока единичны, хотя, к сожалению, первые ласточки уже есть. Вообще, я считаю, что «дачная амнистия» — это правильный ход законодателя, так как она не только создает налогооблагаемую базу, но и позволяет гражданину оформлять права в упрощенном порядке. С другой стороны, иногда, как мы видим, бывают случаи злоупотребления правами.
— В последнее время от городских властей мы все чаще слышим разговоры об оформлении зеленых зон Воронежа. Вам эта работа видна?
— Действительно, у нас стали появляться на регистрации документы по паркам. На сегодняшний момент, например, поданы документы по парку «Динамо». Но вы же понимаете, что это работа не на месяц и не на два. Поставить парки на кадастровый учет и привести их в соответствие с законом бывает довольно проблематично. К примеру, на территории парка «Динамо» у нас находится ряд объектов, права на которые в нашем реестре не зарегистрированы. И пока этот вопрос по каждому объекту не будет изучен и не определится их принадлежность, решить вопрос о праве собственности на весь земельный участок парка будет проблематично. Такие технические моменты, естественно, будут замедлять весь процесс. Так как чиновники не всегда знают, кто, где и какой собственностью распоряжается.
— В чьей собственности сегодня знаменитые земли СХИ?
— В собственности РФ. Под застройку их никому пока не передавали. Те распоряжения, которые были изданы предыдущей администрацией области, сейчас отменены губернатором А. Гордеевым. В судебном порядке эти распоряжения признаны недействительными. Поэтому пока мы имеем зарегистрированное право собственности РФ на 13 земельных участков. И никаких ограничений или обременении на эти участки не зарегистрировано. Предполагаю, что все-таки те земли, которые еще не застроены и не используются в педагогическом процессе, скорее всего, будут переданы фонду развития жилищного строительства. С моей точки зрения, большая роскошь — на территории миллионного города иметь огромные земельные участки, предназначенные под учебные процессы. Можно найти такие территории и организовать учебный процесс за чертой города. Ведь мы прекрасно понимаем, что у нас нет практически ни одного земельного участка в тех местах, о которых идет речь, где бы проводились занятия. В большей степени там уже идет строительство, что всем тоже известно. Когда-то, рассматривая эти вопросы, нам говорили: мол, тамошние новостройки надо зарегистрировать, там же люди живут. Это так, но зарегистрировать мы их не могли, поскольку это явно самовольное строительство. Люди в таком случае вынуждены идти путем признания права, собственности на квартиры в этих домах в судебном порядке. Но, представьте, 200 квартир в доме — и все они регистрируются через суд. Это же ненормально. А если дом не один?..
— Вы присутствуете на планерках у губернатора. Полезные совещания?
— Конечно. Думаю, что тесное взаимодействие федеральных, региональных и муниципальных органов идет только во благо решения проблем жителей области.
— Перехожу к вопросам от наших читателей. Скажите, балкон входит в общую площадь квартиры?
— Не входит. В Жилищном кодексе сказано, что в общую площадь жилого помещения входят вспомогательные помещения, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд. Тем не менее, на мой взгляд, это не означает, что балконы не являются принадлежностью жилого помещения. Законодательно это никак не отрегулировано. Но ведь в законе не говорится и обратного: мол, балкон не является частью жилого помещения. Просто его площадь в большинстве случаев не учитывается.
Я понимаю, откуда взялся такой вопрос. Первоначально при инвентаризации жилых объектов площадь балкона не считалась. Потом ее стали включать в акт, но с определенными коэффициентами, разными для балконов и лоджий (лоджия — это встроенное помещение, а балкон пристроен. — А. Ц.). Были случаи, когда органы БТИ при инвентаризации включали в общую площадь метры балкона и лоджий с определенными коэффициентами, в связи с чем изменялась общая площадь квартиры. Люди приходили к нам за внесением изменения в реестр общей площади. А так как внесение изменения в реестр оплачивается госпошлиной, то возникали «кандалы. Госпошлина маленькая — 100 рублей, но это дело принципа. Но могу вам точно сказать, что отдельно балкон никто не регистрирует. А бремя содержания и ответственности за техническое состояние объекта лежит на плечах его собственника.
— Надо ли регистрировать участок под многоквартирным домом, чтобы его использовать на благо жильцов?
— Сегодня важно правильно сформировать участок под многоэтажным домом. А для регистрации такого имущества в УФРС жильцам необходимо кроме границ земельного участка оформить кадастровый паспорт на общее имущество. Это довольно затратная процедура. Поэтому, поскольку законодатель счел, что уже с момента формирования земельного участка на него возникает право собственности (а не с момента госрегистрации общего имущества), в принципе, зачем жильцам участок регистрировать? Пока мы, я так думаю, не дошли до готовности всех собственников давать согласие на осуществление каких-то действий по распоряжению общим имуществом дома. Например, на передачу в аренду каких-то объектов общедолевого имущества. Вот видим мы билборды на фасадах домов, знаем, что они находятся на стенах, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, а распоряжается ими чуть ли не мэрия. Она дает разрешение на установку рекламы, но какое она имеет к этому отношение?.. Нам еще надо идти к правовому пониманию этого вопроса. Чтобы жильцы без споров и драк договаривались: давайте сдадим подвал дома в аренду под магазин, а на вырученные средства наймем консьержа или охранника.
Но знаете, у нас же все доходит до крайностей. Допустим, в Воронеже еще мало сформированных участков под домами, а в Москве это сплошь и рядом. Так там и проехать по дворам невозможно — каждый дом обязательно по периметру огорожен. Люди бросаются из крайности в крайность: чтобы не дай бог кто-то из соседнего дома на их территорию не заехал. А потом возникают проблемы с пожарными, «скорыми» и так далее. Цивилизации нам не хватает. Но мы к ней идем, и это дело принципа.
Андрей ЦВЕТКОВ (Воронежский курьер)
