Воронеж. 16.05.2019. ABIREG.RU – Аналитика – Ровной поступью федеральные компании обосновываются на воронежской земле в самых разных сферах деятельности – от ретейла до каршеринга. Несмотря на серьезные реформы, исключением для экспансии в регионы не стало и пресловутое жилищно-коммунальное хозяйство. Напомним, что ровно год назад – в мае 2018-го – заметный федеральный игрок в сфере ЖКХ «ПИК-Комфорт» приобрел значительную часть городских управляющих компаний. Тогда эта тема стала одной из самых обсуждаемых в местной повестке.
О том, какой жилищный фонд оказался в распоряжении компании, с какой реакцией пришлось столкнуться «на местах», преимуществах и недостатках мелких и крупных игроков рынка «Абирегу» рассказал технический директор ООО «ПИК-Комфорт» в Воронеже Андрей Гнездилов.
– В мае прошлого года треть жилищного фонда города перешла под контроль крупнейшей УК России – ООО «ПИК-Комфорт». Как это происходило и чем занимались на начальном этапе?
– Я работаю с момента вхождения компании «ПИК-Комфорт» на воронежский рынок. Официальной передачи директорского кресла с торжественным разрезанием красной ленты, разумеется, не было. Всё началось, конечно, с процесса адаптации. Модный сегодня термин – «бизнес-процессы». Изучали, как они описаны в существующих активах, формализованы, как работают и работают ли вообще. Кроме того, жилищное хозяйство имеет свою специфику в связи с сезонностью, временем суток и другими условиями, с которыми сталкиваешься только непосредственно в ходе работы. На сегодняшний день можно сказать, что адаптация подходит к концу.
– Как можете охарактеризовать фонд, с которым вы начали работать, с какими трудностями столкнулись?
– Речь идет об огромном и очень разношерстном жилом фонде – порядка 2,8 тыс. многоквартирных домов, в которых проживают около 400 тыс. человек. Большая часть жилфонда – это небольшие дома от двух до пяти этажей (1,7 тыс. домов). Современных многоэтажек немного – всего 18 штук, а это, замечу, самые прибыльные активы. Фонд сам по себе достаточно возрастной – средний возраст от 40 до 60 лет. Причем есть совсем уж «музейные экспонаты», например, дом на Пирогова 1892 года постройки. Построенных в 2000-х – менее 30 домов.
В общей сложности в собственности – 24 управляющих компании. «ПИК-Комфорт» присутствует во всех районах Воронежа и частично в городском поселении Семилуки.
Если говорить конкретно про трудности, это, прежде всего, устоявшийся ранее формат общения с населением. Очень сложно переломить позицию некоторых сотрудников, которые осуществляют прием заявок и общаются с жителями. Отношения между людьми до сих пор иногда как в старом ЖЭКе: «Вы ничего не делаете». – «А что вам еще надо? Мы уже всё сделали».
Одна из главных наших задач – повысить культуру общения сотрудников управляющих компаний. Во-первых, мы объяснили персоналу следующие вещи: неважно, кто обратился – влиятельный человек или 80-летняя бабушка, – они абсолютно равны в своих правах. Во-вторых, внедрили в работу специальную службу, которая контролирует срок предоставления ответов на обращения и их качество. Мы выступаем за главенство закона, за качественное информирование населения и просто за формирование нормальных человеческих отношений между сторонами.
Есть определенные трудности, связанные с возрастом и состоянием внутридомовых инженерных сетей, с состоянием уличных бесхозяйных сетей, трубопроводов, относящихся к региональным ресурсоснабжающим организациям. Приходится взаимодействовать с муниципальными структурами, поставщиками, в чем-то идти на компромисс. Делать это необходимо, потому что управляющая компания – проводник интересов собственников МКД.
В целом об отрасли жилищно-коммунального хозяйства ходит много легенд. Например, касательно пресловутой «сверхприбыльности» сферы. Для понимания: был период строительства, когда у квадратного метра себестоимость была 14 рублей и рынок позволял продавать по 30-40 рублей, но эти «сытные» времена давно ушли. Дорожают стройматериалы, оплата труда, ресурсы. Собственно, это накладывает отпечаток и на нашу работу. Наверное, я большой коммерческой тайны не открою: только 5% средств от общей выручки управляющие компании могут считать своей прибылью.
– А если конкретизировать общую выручку, о каких цифрах идет речь?
– При среднем тарифе за квадратный метр порядка 12-13 рублей, учитывая общий фонд, это около 110 млн рублей в месяц.
– Сколько заявок в день от населения вы получаете? Есть специализированная система учета?
– В день мы получаем от 200 заявок. Есть база учета обращений, которая позволяет быстро реагировать, если появляются повторные заявки с конкретного адреса. В случае промедления может быть реакция вплоть до кадровых решений. От своих предшественников мы переняли управленческую систему на основе 1С: она назначает ответственного исполнителя для обращений, отображает статус работы, хранит данные по адресам и выводит статистику. Я сам лично стараюсь держать на контроле всю эту работу.
Замечу также, что у нас работает в совокупности порядка 2,2 тыс. человек. Кадровая текучка, кстати, небольшая.
– В чем, по вашему мнению, преимущество при работе с населением такой большой управляющей компании, например, как ваша, а в чем – небольших ТСЖ?
– Постараюсь быть максимально объективным. По ряду параметров ТСЖ безусловно имеют преимущество в силу своей камерности: они способны оперативнее принимать решения и в некоторых случаях быстрее выполняют поставленные задачи. Но в то же время не обладают тем ресурсом, который есть в крупной управляющей организации, неким материальным неприкосновенным запасом, так называемой «аптечкой», которая выручит в сложной ситуации. Если в МКД одной из наших УК сломается насос, то мы исправим проблему быстро и собственными силами. Если он выйдет из строя в ТСЖ, то у товарищества возникнет необходимость сначала организовать сбор средств с собственников дома и только потом купить новое дорогостоящее оборудование. Не трудно догадаться, какие это вызовет эмоции у жильцов.
В части привлечения к ремонтам специализированных организаций преимущество также на нашей стороне, потому что мы для них крупный заказчик. Крупный заказчик – это весомые скидки и особые условия.
Помимо этого «ПИК-Комфорт» в Воронеже реализует инвестпрограмму, в рамках которой с прошлого года было закуплено более 30 единиц спецтехники стоимостью 72 млн рублей. Всего вместе с легковым автотранспортом в эксплуатации у нас сейчас больше 80 единиц техники: это тракторы, автовышки, ассенизаторские машины и многое другое. У ТСЖ таких ресурсов, конечно, нет. А арендовать спецтехнику, особенно в пик сезона, например, когда дело доходит до уборки снега после обильных осадков, сложно и финансово затратно.
– С точки зрения бизнеса большой дом в новом районе для вас значительно выгоднее, чем «хрущевка», так как нет необходимости делать капремонт?
– Я сделаю сноску: капремонтом мы не занимаемся, у нас только текущий ремонт, а капитальный – это к ФКР. Но зачастую наш ремонт от капитального мало чем отличается. Что касается нового жилфонда, то его привлекательность напрямую зависит от этажности и степени локализации. Для примера: слесарю не нужно обходить 16 двухэтажек, а достаточно зайти в один 16-этажный дом, где единый узел учета и тепловой пункт. В Воронеже нам достался разный жилфонд, и в этом наша определенная социальная нагрузка. Кроме того, новостройки – достаточно ликвидное поле с доходным фондом, для которого необходимо иметь определенное лобби со стороны компаний-застройщиков. Это объяснимо, ведь управляющим компаниям удобнее взаимодействовать напрямую со строительными организациями: можно привлечь застройщика к гарантийным обязательствам, избегая бюрократической машины.
Мы все прекрасно понимаем, что Коминтерновский район – это не только Северный микрорайон с его относительно высотными зданиями. Это также улица Транспортная, Беговая, Электросигнальная, переулок Советский и т.д.. Там в одно- двухэтажных домах на восемь квартир необходимо обеспечить жизнеспособность всех инженерных коммуникаций: кровли, несущих и ограждающих стен, фасадов. «В среднем по больнице» в таком доме стоимость наших услуг – 12 рублей за метр. В месяц плата собственников по «первой строке» выходит 4,8 тыс. рублей, на которые управляющая компания должна в рамках 170-го постановления предоставить весь спектр услуг, начиная от уборки придомовой территории и заканчивая текущим ремонтом. Для понимания ситуации: замена кровли в таком доме обойдется в 400-700 тыс. рублей. Конечно, текущих отчислений по такому дому на подобные работы не хватит. Однако мы всё равно выполняем ремонты, которые могут хотя бы локально исправить проблему. Есть отдельный регламент для собственников, готовых идти навстречу управляющей компании. В таких ситуациях мы организовываем собрания, проводим целевой сбор.
– В начале года Воронеж перешел на новую схему обращения с отходами, к работе приступил региональный оператор по вывозу и переработке ТБО. Удалось ли наладить взаимодействие с регоператором?
– Отношения с региональным оператором не вызывают вопросов, в какой-то степени стало даже проще: есть единое окно и нет необходимости искать дополнительно 10 перевозчиков. Сказать, что вообще нет трудностей, нельзя: локально они возникают. Зачастую отсутствует доступ спецтехники к мусорным площадкам, что особенно актуально для Центрального района. Это проблема городская, но она «скатывается» к нам, потому что УК является первой инстанцией. Кроме того, наводить порядок было бы проще при наличии реестра места накопления ТКО, который предусмотрен законодательством, но на территории городского округа Воронеж его нет. Если появится реестр, мусора не прибавится и не убавится, но порядка в отношениях станет больше.
– Расскажите о трендах в сфере управления многоквартирными домами. Что из этого «ПИК-Комфорт» намерен внедрять в Воронеже, что является наиболее востребованным у потребителей услуг?
– В Москве «ПИК-Комфорт» реализовал достаточно интересный пилотный проект – доступ к единому информационному порталу по МКД. На сегодняшний день, помимо государственных ресурсов, такой единой агрегатной информационной базы нет. В Московском регионе она появилась – это личный кабинет собственника в коммунальном онлайн-сервисе. Там есть возможность вести общий отчет, вносить показания своих индивидуальных приборов учета, смотреть показания предыдущих периодов и начисления, которые произвели в процессе перерасчета.
В течение 2019 года «ПИК-Комфорт» собирается внедрить тренд на территории других субъектов РФ. И возможно в Воронеже. Но комплекс необходимо насытить информацией, а для этого должна быть колоссальная база данных: адресный перечень, технические характеристики каждого дома, информация о сетях – их текущее состояние, количество приборов, которые измеряют расход ресурсов. Для работы приложения необходимо не только собрать дополнительную информацию, но и технически обеспечить возможность подключения. Это трудоемко, но результат того стоит.
– Единственное представительство «ПИК-Комфорта» в Черноземье располагается в Воронеже. Собираетесь заниматься экспансией?
– Сегодня у компании в распоряжении по всей стране 54 млн кв. м в обслуживании, порядка 20% расположены в Воронеже, это без малого 9 млн кв. м – как вы сами понимаете, это очень значительный объем. Расширяться – да, план есть. Прирост новых активов – это приоритетная задача практически любой крупной управляющей компании. Однако сегодня речь идет скорее о том, чтобы привести уровень обслуживания к тому состоянию, которое позволит эффективно управлять имеющимся фондом.
