Воронеж. 30.01.2020. ABIREG.RU – Эксклюзив – Если перевести народную мудрость «не держать яйца в одной корзине» на деловой стиль, получится, что столичный девелопер Евгений Тростянецкий занимается диверсификацией, то есть осваивает новые виды производства с целью повышения эффективности бизнес-процесса. В его ЖК «Солнечный Олимп» вечерами еще не во всех окнах горит свет, но это с лихвой компенсирует подсветка, а бизнесмен уже пробует силы в новом, совершенно ином проекте. О тонкостях строительного рынка в Воронеже и Москве, угольном проекте на Алтае и своем амплуа трудоголика корреспонденту «Абирега» рассказал глава АГК «Два капитана» девелопер Евгений Тростянецкий.
– Евгений Яковлевич, в Воронеже новые девелоперские проекты не собираетесь реализовывать?
– Мне пока нечем заниматься в Воронеже. Занимаюсь тем, что довожу до совершенства уже сделанное ранее.
– Как обстоят дела с продажей недвижимости?
– Более 80% квартир в ЖК «Солнечный Олимп» уже продано. Все помещения на территории ЖК подлежат продаже, мы не сдаем эти площади в аренду. Что же касается других объектов, то они функционируют в рамках нашего бизнеса.
– Вы как руководитель холдинга «Два капитана» непосредственно принимаете участие в бизнесе?
– Разумеется. В рабочей текучке я не участвую, но все сложные и стратегические бизнес-вопросы, конечно же, обсуждаются со мной, я всегда в курсе происходящего.
– Расскажите, как удалось получить такой привлекательный участок под застройку «Солнечного Олимпа».
– На самом деле этот участок был в свободной продаже, в то время им никто кроме меня не заинтересовался. Я приобрел его у собственников без проведения торгов.
– Имеют ли право на существование в историческом центре Воронежа объекты современных архитектурных решений?
– Разговоры об этом могут быть бесконечными – сколько людей, столько и мнений. Что касается моего объекта, многие думали, что мы «угробим» центр города. А сейчас, когда все получилось, эти скептики замолчали. Мне кажется, центр города мы наоборот украсили, это не мое субъективное мнение – так говорят и коллеги, и гости. Считаю, что архитектура ЖК «Солнечный Олимп» повлияла на всех застройщиков Воронежа, потому что до возведения ЖК «Солнечный Олимп» все строили в одном ключе. Можно сказать, мы «подтолкнули» рынок. ЖК «Солнечный Олимп» – это сложный архитектурно-технологический проект. Дизайн разрабатывали несколько московских архитектурных бюро, не без моего участия. Для развития городской архитектуры это был шаг вперед. Застройщики стали соревноваться между собой, чтобы построить что-то необычное. Это нормально. Кто-то бы на моем месте построил 16-этажки из силикатного кирпича, быстро бы продал и забыл. Но мне, хоть я и не воронежец, было стыдно в центре города возводить типовой, ничем не привлекательный дом. Строим же практически навсегда. Поэтому я осознавал ответственность. Ну, и плюс собственные здоровые амбиции – куда ж без них.
– А почему вас вообще привлек Воронеж?
– Изначально я пришел сюда совершенно с другими задачами. Первым нашим объектом здесь стал ТЦ «Солнечный Рай» – тогда подобный полноценный ТЦ был только в Юго-западном районе – ТЦ «Армада», строил его ныне покойный Александр Марков. Это был 2005 год, совсем другое состояние рынка коммерческой недвижимости, чем сейчас. Наш ТЦ за это время уже дважды себя окупил, пережил кризисы, востребован у арендаторов и покупателей. При этом надо учитывать, что Воронеж по сравнению с Москвой имеет меньше торговых сетей. Я имею в виду не индивидуальных предпринимателей, а именно крупные торговые сети федерального уровня. Соответственно, меньше выбор арендаторов. Крупные сети в регионы заходят медленно, поскольку нет достаточного стабильного денежного потока. Таким образом, собственник регионального ТЦ ограничен в количестве арендаторов.
– То есть строить торговые объекты в Липецке и Белгороде, которые еще меньше Воронежа, не планируете?
– Нет.
– А почему обратили внимание на Алтай, стали заниматься добычей бурого угля на Мунайском разрезе?
– Сложно сказать, так получилось. Это новое для меня направление. ООО «Мунайский Разрез» – единственное угледобывающее предприятие в Алтайском крае.
– Объемы добычи будете увеличивать?
– Конечно. Иначе работа разреза будет неэффективной. Сейчас объем добычи угля чуть более 100 тыс. тонн в год. Нужно бы утроить эти результаты. В принципе вполне возможно добывать и миллион тонн в год, но сначала нужно выстроить систему управления предприятием. А это правильно подобранный персонал, хорошая спецтехника и отлаженный технологический процесс. Многому приходится учиться самому. Самое сложное – собрать команду единомышленников. Нужны грамотные специалисты, а не просто хорошие люди. Угольная промышленность недостаточно развита в Алтайском крае, в связи с этим есть проблемы с набором персонала. Сейчас на предприятии задействовано более 200 сотрудников, а необходимо более 300.
– Каковы инвестиции в этот проект?
– На данный момент вложено уже более полумиллиарда рублей. Разумеется, это не предел: как говорится, приобрели билет в одну сторону – остановиться нельзя. Сам Алтай – углезависимый край, и здесь много предприятий, которые используют в производстве уголь. Поставлять его в другие регионы сложно и логистически невыгодно, поэтому сбыт в этом плане ограничен.
– Кроме кадровых проблем есть еще сложности?
– Они всегда есть, когда лезешь не в свое дело. А я полез. Я этим никогда не занимался, поэтому мне нужно время, чтобы понять, как там что работает. Понятно, что есть прибыль, если есть сбыт. Уперлись в сложившийся рынок сбыта. Свободные ниши были заполнены предприятиями из других областей. Это неправильно с точки зрения развития региона, потому что должны создаваться рабочие места непосредственно на Алтае. Это дает ему рост. А поскольку этого разреза не было, приезжали поставщики угля из других регионов, сбывали свою продукцию, а налоги в местный бюджет не поступали. На мой взгляд, край должен быть заинтересован в развитии своей инфраструктуры. Налоги же должны поступать в региональный бюджет. Работаешь в крае – формируются рабочие места, увеличиваются налоговые поступления, появляются смежные транспортные предприятия, которые работают на тебя: вот такая бизнес-цепочка.
– Расскажите про ваши московские проекты.
– В Москве у АГК только коммерческая недвижимость. ТЦ функционируют, заполняемость высокая – 95-100%. На освободившиеся площади заходят новые арендаторы, арендопригодные площади не пустуют.
– Это потому что в Москве?
– Нет, просто надо профессионально заниматься своей работой. К сожалению, этому мало где обучают. У меня были преподаватели из Ирландии и Англии, но это было давно. Вообще обычно неплохо учат собственные ошибки. Понятно, что образование дает фундамент для головы, но опыт ты приобретаешь сам, постепенно. Моя команда работает давно, всех конкурентов я знаю, они знают меня. Так что механизм ведения моего бизнеса отлажен.
– В Воронеже есть сообщество девелоперов, площадка для общения бизнесменов. В Москве все примерно так же?
– Нет, там такого нет, никто просто так не собирается. В бизнесе каждый сам за себя. В Москве почти 20 млн населения, там другие законы взаимодействия. Бизнес – это личное дело, никакой обмен мнениями никуда не приведет. Никто не будет помогать конкуренту зарабатывать деньги. Если ты делаешь ошибки, ты делаешь их сам. Все эти «собрания по интересам» в Воронеже больше напоминают общественную нагрузку и зачастую формальны.
– А у вас есть бизнес-партнеры?
– В каких-то проектах есть, в каких-то – нет. Я трудоголик, со мной сложно, потому что не все готовы посвящать делам столько времени. Я работаю столько, сколько требуется для решения конкретной задачи. Иначе не будешь первым. Если делать все посредственно, ничего хорошего не получается, качественного результата не будет. Мне хочется быть лучшим. Считаю, что это абсолютно нормальное желание. Если получаешь удовольствие от работы, ты к ней соответствующе и относишься. У кого другое отношение к работе – тот сразу вылетают из моей команды. Если работа не на первом месте, это не наш человек.
– Как вы выбираете «своих» людей?
– В целом у нас сформированный коллектив. У нового сотрудника должен быть потенциал и желание работать. Далее мы его можем подтянуть до общих требований и правил. Он попадает в сложившуюся среду. Не тянет – значит все, свободен. За него не будут работать другие. Просто получать зарплату и ничего не делать не получится.
– Кто ваши конкуренты в Воронеже?
– А какие у меня могут быть конкуренты? Я уже все построил, объект практически заполнен, ничего нового строить не планирую. По уровню с ЖК «Солнечный Олимп» могут конкурировать лишь малоквартирные дома точечной застройки. Но рядом с ними нет современной полноценной инфраструктуры, детских и спортивных площадок, бассейна, как у нас. А что приобретать – каждый покупатель выбирает сам для себя.
– Столичный строительный рынок сильно отличается от воронежского по уровню конкуренции?
– В Москве совсем другой рынок. Там в топе те, кому «позволяют» строить – приближенные к верхушке люди. Мы занимаем свою нишу и делаем в ней то, что умеем, без претензий. Жилье в Москве не строим – только коммерческую недвижимость. Ведь там свободной земли практически нет. Та, что выставляется на торги, непривлекательна. Там у участников строительного рынка более серьезный ресурс, с которым невозможно конкурировать. Сейчас происходит следующее: под видом защиты прав потребителя убирают с рынка небольшие компании с маленьким уставным капиталом, чтобы было меньше конкурентов. Рынок уже сузился. Идет глобализация, как во всем мире.
– Вы-то выдержите в этой борьбе?
– Думаю, да.
– Что будет происходить с рынком в ближайшее время? Вы верите, что спрос выровняется?
– Не знаю. Дело в том, что наша экономика очень политизирована. В этом основная проблема. Если бы она развивалась сугубо по своим законам, мы бы могли делать прогнозы. А у нас по щелчку все рушится. Причем предугадать это невозможно. Экономика не может жить по команде – это мое убеждение. Понятно, что надо регулировать, но надо и давать развиваться. Все просчитать нельзя даже предпринимателю с большим опытом. Мы вот только сейчас вылезли из финансовых долгов после затянувшегося кризиса. Началось развитие, которого не было года три-четыре. К слову, мы и сейчас закредитованы, но не критично, как раз для дальнейшего развития АГК.
На протяжении последних лет состояние рынка было неустойчивым, соответственно, и ликвидность тоже «плавала». К тому же мы не работаем на бюджет, не участвуем в госпрограммах. Работаем для людей. А когда телевизор культивирует панические настроения, то все боятся, никто не хочет тратить: мало ли, вдруг завтра окажутся безработными. Это негативно влияет на спрос. Экономику бизнеса можно развивать, если ты можешь спрогнозировать ежегодный рост в 3-5%. Поэтому в бизнесе я адаптируюсь под ситуацию, иначе легко оказаться за бортом.
– В другие направления бизнеса не собираетесь инвестировать?
– Нет, буду развивать имеющиеся, мне хватит. Самый главный риск – нестабильность, поэтому кредитоваться сильно тоже опасно. Меня бы вполне устроил ежегодный пятипроцентный рост по всем активам.
