Воронеж. 29.04.2020. ABIREG.RU – Индекс недвижимости – Жилая недвижимость медленно, но верно теряет свою инвестиционную привлекательность. Стоимость квартир в готовом доме уже мало чем отличается от стоимости той же квартиры на стадии «котлована», арендные ставки стагнируют из-за высокого предложения. Пора переключать внимание на коммерческую недвижимость. Вложения в эту отрасль могут стать неплохим подспорьем и для основного бизнеса, и для инвестиций. Чтобы инвесторы не прогадали, «Абирег» решил сосредоточиться на коммерческом сегменте. На основе собственных расчетов в проекте «Индекс недвижимости» мы расскажем, как ежеквартально меняется средняя стоимость квадратного метра в Воронеже, и вместе с экспертами объясним, из-за чего растет цена и чего ждать от рынка в обозримом будущем.
Для расчета стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в Воронеже «Абирег» использует данные базы объявлений Avito. Поскольку для расчета индекса необходим базовый период, первый выпуск проекта не отражает динамику, но со второго она обязательно появится.
По данным Avito, в первом квартале 2020 года в Воронеже на продажу были выставлены более 1,3 тыс. объектов коммерческой недвижимости. Как отмечает профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед» Руслан Сухий, в количественном отношении рынок коммерческой недвижимости Воронежа укомплектован. Существует лишь дефицит офисных помещений высокого класса. Но он наблюдается на фоне большого количества предложений недорогих офисных пространств. При этом, несмотря на качество предложений, в первом квартале 2020 года стоимость «квадрата» этих объектов достигала 155,7 тыс. рублей.
Большая же часть предложений в Воронеже приходится на помещения свободного назначения, которые представляют собой жилой фонд, переведенный в нежилой. Как правило, это маленькие площади в спальных районах города, из-за чего их инвестиционная привлекательность ограничена потребностями населения, чаще всего они подходят только под небольшие магазины формата «у дома», пивные, салоны красоты и детские развивающие центры. Средняя стоимость квадратного метра таких объектов составляет порядка 30,35 тыс. рублей.
В помещениях общественного питания стоимость «квадрата» в разы выше: продавцы просят порядка 70,66 тыс. за квадратный метр. Среди предложений о продаже широко представлены пивные бары в спальных районах, которые либо не выдерживают конкуренции, либо опасаются закрытия из-за законодательных изменений, а также киоски или кафе фастфуда. Самый дорогой объект, выставленный на продажу, – ресторан Sous стоимостью 70 млн рублей, прогоревший из-за недоработанной концепции и обманчиво привлекательной локации с невысоким трафиком и приличными конкурентами по соседству.
В торговой недвижимости «квадрат» в первом квартале обходился в среднем в 62,4 тыс. рублей за квадратный метр. Эта категория представлена магазинами у дома, есть несколько предложений об арендном бизнесе – продажа помещений, находящихся в аренде у федеральных игроков. Однако дефицита в сегменте нет, и вполне можно подобрать подходящее помещение, так как на центральных улицах есть качественные предложения с достаточно низкой стоимостью и без ажиотажного спроса. Несколько интересных помещений были высвобождены в результате финансовых проблем региональных сетей, которые не выдержали или с трудом выдерживают конкуренцию с федеральными игроками. В частности, речь идет о закрытии проектов «Гурмэ» и «Мир вкуса», продаже помещений сети «Винегрет». Но в случае, если выбор падет на один из этих объектов, следует обратить внимание на локацию: у части из них есть либо конкуренты под боком, либо низкий пешеходный трафик.
По мнению эксперта, у Воронежа достаточно высокий потенциал для развития индустриально-складской и гостиничной недвижимости. Город находится в 530 км от Москвы. Такая близость, хорошая транспортная доступность и большое количество производственных площадей на окраине города с низкой арендной ставкой делает Воронеж привлекательным для размещения производственных и складских мощностей компаниями, которые нацелены на сбыт продукции на столичном рынке.
Самые низкие цены за квадратный метр у производственных помещений – в первом квартале 2020 года стоимость составляла всего 9,99 тыс. за «квадрат». В основной своей массе этот тип коммерческой недвижимости представлен оставшимися после банкротства предприятий цехами низкого качества на периферии Воронежа, однако при хорошей локации и возможности инвестировать в модернизацию такие предложения становятся более привлекательными. Та часть, которая находится ближе к центру, скорее интересна не для развития производства, а для жилой и деловой застройки.
Что касается складских помещений, здесь средняя стоимость квадратного метра за первые три месяца 2020 года достигает 15,47 тыс. рублей. Среди предложений есть как готовые логистические комплексы высокого класса, так и склады, расположенные в промзонах, которые были бы интересны развивающемуся среднему бизнесу.
В первом квартале этого года квадратный метр гостиницы в среднем обошелся бы покупателю в 27,03 тыс. рублей. Как отмечает господин Сухий, гостиничный бизнес в ближайшее время также может получить импульс к развитию: «Воронеж расположен по дороге в Краснодарский край и Крым, отдыхающие москвичи традиционно останавливаются в городе для ночевки. А в ближайшее время следует ожидать прироста внутреннего потока туристов за счет снижения внешнего: пандемия и удорожание зарубежных поездок на фоне ослабления рубля дадут о себе знать».
В целом сделки купли-продажи коммерческой недвижимости сейчас пошли на спад. «Они не проходят по двум причинам – из-за желания покупателей дождаться окончания пандемии, чтобы приобрести помещение с хорошим дисконтом, и отсутствия хороших объектов на продажу. Многие объекты сняты с продажи, так как собственники помещений в условиях внешней нестабильности не готовы уступать свои активы со скидками и пока не знают, как распорядиться полученными от продажи средствами», – подчеркивает Руслан Сухий.
Если говорить о перспективах рынка коммерческой недвижимости Воронежа, то в офисном сегменте после пандемии стоит ожидать существенного снижения арендных ставок и цен на площади среднего качества. А вот качественные офисы в центре останутся востребованными и в цене не потеряют.
В сегменте торговой недвижимости арендные ставки в обычных локациях снизятся на 25-30%, в неудачных дисконт будет доходить до 50%, а в топовых локациях существенных скидок на качественные помещения стрит-ретейла ожидать не стоит. «Из-за карантина идет активный переговорный процесс между арендаторами и арендодателями торговых помещений. Сетевые операторы, точки которых закрыты по распоряжению государственных органов, просят собственников предоставить им арендные каникулы на время закрытия, а несетевые – скидку в 50%. Многие арендодатели идут на компромиссы, но не все, – поясняет Руслан Сухий. – Небольшие скидки, не более 30%, могут себе позволить владельцы помещений на центральных улицах с отличной локацией, так как они уверены, что быстро найдут замену съехавшему арендатору».
Падение цен на торговую недвижимость будет менее ощутимым, поскольку продажная цена не снижается пропорционально арендным ставкам. Скорее всего, немного вырастет срок окупаемости инвестиций. Если до пандемии считалось очень хорошо купить помещение стоимостью 20 млн рублей с арендным доходом в 200 тыс. рублей, то через некоторое время мы увидим это помещение за 18 млн рублей с арендным доходом в 150 тыс. рублей.
