Up

WorldClass

23 июня 2021, 04:44
Экономические деловые новости регионов Черноземья
16+

HeadHunter

Всероссийский практический семинар

Главная / Без купюр / Газета «Известия» // Квадратное равнение

13.05.2021, 16:31

Газета «Известия» // Квадратное равнение

Девелопер Андрей Колочинский специально для «Известий» – о том, можно ли избежать роста стоимости жилья в области при запуске программы реновации.

Губернатор Московской области Андрей Воробьев в рамках ежегодного обращения к гражданам анонсировал запуск программы реновации жилья в регионе. Реализовать программу позволит принятый закон о комплексном освоении территорий (КРТ), который дает право субъектам изымать земельные участки у собственников и переселять их в новые дома при условии согласия большинства жильцов.

По предварительным оценкам властей, сейчас в Подмосковье начитывается 63 млн кв. м жилья с высокой степенью износа и в аварийном состоянии. Учитывая, что совокупный жилой фонд области составляет 257 млн кв. м, реновация затронет четверть фонда. Для сравнения – в Москве программа включает только 16,5 млн кв. м жилья, или 10% от общего числа домов в столице и касается преимущественно пятиэтажек.

В области же помимо морально устаревших хрущевок в программу планируется включить послевоенные малоэтажки и деревянные двухэтажные бараки, жить в которых в XXI веке, по словам губернатора, непозволительно.

Тот факт, что Подмосковье действительно нуждается в комплексном обновлении жилого фонда и создании качественно новой среды проживания с полным набором элементов инфраструктуры, не подвергается сомнению. Но вопрос вызывает экономическая составляющая программы реновации и источники ее финансирования.

Очевидно, что реновация в Подмосковье потребует гораздо больше финансовых ресурсов, чем в Москве, – из-за больших масштабов перестройки. Затраты на новое строительство вряд ли окупятся за счет продажи части построенного жилья. Помимо привлечения инвесторов и застройщиков, скорее всего, правительству области понадобятся дотации федерального центра.

Кроме того, обратной стороной медали реновации станет рост средней стоимости жилья в Московской области: квартиры в новых домах дороже, чем в старом фонде. Это касается первичного жилья, а также частично вторничного, поскольку улучшится городская среда.

Наибольшая динамика ожидается в ближнем поясе Подмосковья (10–20 км от МКАД). Там спрос на «квадраты» формируется в том числе за счет москвичей и приезжих из регионов, а предложение новостроек заметно сократилось за последний год. За время пандемии средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в ближнем поясе Подмосковья уже выросла на 20% и составила 143 тыс. рублей. По мере реализации программы реновации рост цен продолжится – насколько и в какие сроки, будет зависеть от темпов программы и от общей экономической ситуации. К примеру, при быстром темпе реализации будет динамично сокращаться дефицит предложения, поэтому цены вырастут в меньшей степени.

В городах дальнего Подмосковья, где доходы жителей существенно ниже и есть отток населения в столицу, рост цен будет заметно менее существенным.

Чтобы его сдержать, правительству стоит заранее предусмотреть инструменты, позволяющие снизить себестоимость строительства. Например, субсидировать ставки по проектному финансированию, облегчить налоговое бремя для девелоперов, уменьшить стоимость подключения к инженерным сетям и т.д. В конечном итоге именно от эффективности по привлечению застройщиков и мер их поддержки будет зависеть, насколько успешной окажется реновация в Подмосковье. А желание застройщиков участвовать в реализации проектов будет зависеть от степени их удаленности от центра.

В целом Подмосковье является перспективным регионом, кроме того, на фоне рекордных цен на новостройки в Москве часть платежеспособного спроса сместилась из столицы в область. Поэтому интерес к новостройкам и экономика проектов в ближнем радиусе Подмосковья, в пределах 10–20 км от МКАД (Мытищи, Королев, Люберцы, Одинцово, Химки, Красногорск, Реутов, Дзержинский), не вызывают вопросов.

Но чем дальше от столицы, тем ниже маржинальность проектов и более узкий спрос, который формируется преимущественно за счет местного населения. Целесообразность продолжать строить многоэтажное жилье в таких городах как, например, Звенигород, Щелково, с учетом того что большое количество земли в Подмосковье находится в неразвитом состоянии, вызывает сомнения.

Исключение – экономически развитые города-спутники, такие как Дмитров, Клин, Сергиев Посад, Серпухов. Повысить интерес застройщиков к программе в спорных с точки зрения экономики локациях может лишь предоставление субсидий и различных преференций. Причем масштабы этой помощи стоит оценивать в ручном режиме.

Но в любом случае реновация означает комплексную модернизацию городов и улучшение качества жизни. Комплексный подход позволит избежать необдуманной точечной застройки в будущем, построить не только современный жилой фонд, но и новые дороги, общественные пространства, объекты инфраструктуры, рабочие места и, наконец, создать условия для лиц с ограниченными возможностями. Реновация подмосковных городов может повысить их привлекательность в сравнении с новой Москвой и перетянуть часть потенциальных клиентов, изначально планирующих покупку недвижимости на этих территориях.

Автор – управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора.

Андрей Колочинский
Газета «Известия», 08:00, 13.05.2021

Комментарии 0
СМИ2
TOP100

ПрессИндекс

Самое читаемое

Наше Радио Тамбов