Воронеж. 17.06.2021. ABIREG.RU – Аналитика – В мае этого года мэрия Воронежа приступила к поиску подрядчика для строительства мегашколы за 3,5 млрд рублей, которая расположится на территории яблоневых садов. В стремлении реализовать уникальный не только для города, но и для России проект, казалось бы, застройщики должны вставать в очередь, но это отнюдь не так. Объект до сих пор не был отторгован, притом что ожидаемое время окончания работ по созданию учебного заведения – 2022 год.
Школа на Московском проспекте – пример ужасающей тенденции по снижению темпов строительства соцобъектов. «Абирег» проанализировал ситуацию на местном строительном рынке, выяснил предпосылки этого «тренда» и совместно с экспертами позволил себе составить прогноз на будущее.
В начале этого года Минстрой РФ заявил о том, что более 28 млрд рублей из федерального бюджета будут направлены на стимулирование строительства социально значимых объектов в 2021 году. Основными инструментами поддержки при строительстве социальных объектов станут программа «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда» и льготный кредит для строителей.
«На два инструмента господдержки в текущем году выделят 28,2 млрд рублей. Средства направят на строительство школ, больниц, детских садов и другой значимой социальной и инженерной инфраструктуры. Так, например, в программе «Стимул» в 2021 году примут участие 66 регионов», – заявил в январе этого года заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин.
Напомним, программа «Стимул» входит в федеральный проект «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда». Программа, запущенная в 2011 году на условиях софинансирования из федерального, областного и местного бюджетов, нацелена на повышение доступности социальных и иных инфраструктурных объектов для населения, сокращение финансовых и временных издержек застройщиков, ускорение темпов реализации жилищных проектов.
Перейдем к цифрам: в 2021 году в Центральном федеральном округе в рамках программы «Стимул» планируется строительство 45 объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Всего в ЦФО заложено строительство шести школ, 18 автодорог, 15 объектов водоснабжения и водоотведения, двух поликлиник и одного объекта очистных сооружений. В Воронежской области, в частности, запланированы на 2021 год работы по возведению четырех школ, одного детского сада и одной поликлиники.
Много это или мало?
Эксперты рынка отмечают, что за последние два года процесс утверждения проектной документации заметно затянулся. Так, если ранее среднее время согласования проекта составляло порядка четырех месяцев, то на сегодняшний день оно достигает 12-16 месяцев и более.
Длительное согласование документации влечет за собой ряд проблем, с которыми строительным компаниям (а именно подрядным организациям) зачастую справиться весьма проблематично.
Несмотря на громкие заявления СМИ и отраслевых ведомств о перспективности отрасли, некоторые региональные застройщики утверждают, что ситуация в сфере возведения социальных объектов на территории Воронежской области становится всё более напряженной.
Монета карман не тянет
Причиной тому в большинстве случаев является низкая рентабельность при реализации проектов.
Не секрет, что любой потенциальный подрядчик по муниципальным или государственным контрактам прежде всего считает экономику проекта. Если он не видит возможности получить прибыль, то и за проект он браться не будет.
«На сегодняшний день главная проблема – это низкая рентабельность проектов. Застройщики всё чаще сталкиваются с рентабельностью, порой доходящей до убытков. Зачастую это происходит вследствие снижения сметной стоимости в результате проверки государственной экспертизы и проведения торгов», – считает председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.
То есть изначально хотя бы минимально выгодный контракт к завершению реализации вполне может обернуться неприбыльным.
«Проблема заключается в том, что если 15 лет назад муниципальные контракты были достаточно выгодны, то в дальнейшем их «привлекательность» неумолимо снижалась с каждым годом. Дело в том, что сметные базы, в которых прописаны все нормативные единицы, были утверждены еще в Советском Союзе и с тех пор ни разу не корректировались. Сейчас заниматься муниципальными контрактами – это «получить по голове» и уйти в убыток», – считает генеральный директор воронежской ГК «Проект Инвест» Николай Ступин.
Эксперты уверены, что без правильного решения проблемы ценообразования и установления обоснованных цен нельзя устранить многие недостатки в планировании производства, осуществить внутрипроизводственный хозрасчет, усилить экономическое стимулирование, обеспечить условия для рентабельной работы строительных организаций и в конечном итоге добиться повышения эффективности капитальных вложений.
«Необходимо заменить сметное нормирование ресурсно-индексным методом. В некоторых регионах он уже работает в качестве пилотного проекта, но в Воронеже его еще не используют. Отмечу, что для внедрения ресурсного метода необходима база рыночных расценок в полном объеме по регионам, которую сложно, но реально собрать. Сметные расценки, которые есть сейчас, категорически не соответствуют рынку. Ни на один вид работ. Расценки рынка и территориальные единичные расценки (ТЕР) не соответствуют друг другу. Ресурсно-индексный метод предполагает определение адекватной цены на работы и механизмы. В связи с этим подрядчикам будет проще реализовывать бюджетные объекты», – делится генеральный директор компании ООО «Воронежстройреконструкция» Юрий Кондратьев.
Цену золота знает ювелир
Вдобавок к низкой рентабельности к проблемам строительной отрасли присовокупляется еще и рост цен на стройматериалы, которому способствовали сразу несколько причин.
Согласно текущей оценке ФАУ «Главгосэкспертиза России» на июнь 2021 года, ориентировочное, укрупненное увеличение стоимости строительно-монтажных работ, вызванное ростом цен на материалы, оборудование, а также увеличением размера оплаты труда рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов, затрат на выполнение проектно-изыскательских и пусконаладочных работ, в среднем за истекший год может составлять порядка 20%.
«Так, наибольший рост цен по металлоизделиям строительного сортамента (арматурная и листовая сталь, металлоконструкции) – порядка 80-120% по всей территории России. Одновременно наблюдался значительный рост по металлозависимым строительным ресурсам. Например, по кабелю силовому – порядка 75%, по пролетным строениям автодорожных мостов – в среднем до 45%, по трубам стальным (для водогазоснабжения и теплоснабжения) – более 100%. Кроме того, имеет место рост цен на отдельные неметаллозависимые строительные материалы: трубы полиэтиленовые напорные и маты минераловатные – в среднем 25%, блоки оконные ПВХ – в среднем 20%, материалы кровельные битумные – в среднем 17%», – заявили в ФАУ «Главгосэкспертиза России».
По остальным ценообразующим материальным ресурсам (портландцемент, смеси бетонные, кирпич, раствор готовый кладочный), по информации управления, значительного роста цен не наблюдалось, в среднем он составил не более 10%.
По словам председателя регионального Союза строителей, рост цен во многом спровоцировали и курсовые изменения рубля.
«Так, например, в прошлом году мы отметили резкий рост цен на арматурную сталь. Это реакция производителей стали на определенное серьезное оживление жилищного строительства. То есть они увидели, что спрос есть, и решили «доработать» цены. Также подорожала рабочая сила в условиях сокращения потока иностранцев», – прокомментировал господин Астанин.
Однако застройщики отмечают и другие причины такой аномалии.
«В декабре 2020 года стоимость на металлические конструкции выросла практически в 2,5 раза, а металл – чаще всего это порядка 10% стоимости контракта, в зависимости от вида возводимого объекта. И на это не только изменения курса рубля повлияли, но и пандемия. Самым тяжелым было то, что в течение месяца ни один из поставщиков не осуществлял поставки материалов, связанные с иностранными вложениями. В конечном итоге цены взлетели на 40%. В августе произошло еще одно «подорожание» проекта, связанное с нехваткой рабочей силы, а затем подорожание металла, о котором я уже говорил. Оно так и не отыгралось, ФАС исправила ситуацию: мы покупали металл по цене в 35 тыс. рублей за тонну, он взлетел до 80 тыс. за тонну. ФАС смогла опустить до 55 тыс. рублей, но в скором времени цены взлетели обратно до 60-70 тыс. рублей», – прокомментировал генеральный директор воронежской ГК «Проект Инвест» Николай Ступин.
Также господин Ступин заметил, что если растут цены на один материал, то и у производителей иных составляющих они начинают ползти вверх. Остается открытым вопрос: как, например, стоимость утеплителя связана со стоимостью арматуры? Но с апреля этого года он подорожал на 40%.
«В силу № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных нужд» от 2013 года, цена не подлежит изменениям ни при каких условиях. Представьте, что происходит у застройщиков, которые выиграли конкурс, а спустя время он оказался убыточным? Лично я столкнулся с такой ситуацией. Мы заключили контракт на строительство школы в Борисоглебске в марте прошлого года и «словили» все тенденции, а цена контракта при этом не изменилась», – заявил руководитель ГК «Проект Инвест».
И если застройщикам, которые держатся не только на муниципальных контрактах, имеет смысл реализовывать соцпроекты, так как компенсировать затраты, а то и получить прибыль можно при строительстве коммерческой недвижимости. То остальным не остается ничего помимо деятельности, не приносящей прибыли.
В связи с этим, некоторые строительные компании вынуждены «хватать» муниципальные контракты фактически один за одним, чтобы перекрывать убытки.
«Рост цен на стройматериалы ощутимо влияет на себестоимость строительных работ. Помимо арматуры и металла дорожают оборудование, электрические и сантехнические материалы. За какой материал ни возьмись, всё идет в сторону увеличения. Везде цена меняется, мы не можем это регулировать. № 44-ФЗ не позволяет менять стоимость материалов в процессе производства работ. Этот момент, насколько мне известно, сейчас обсуждается в Минстрое. Законопроект предполагает индексацию, даже если цены на стройматериалы вырастут на 5%. Но пока всё это в стадии рассмотрения», – комментирует Юрий Кондратьев.
Чеканная свобода
Изменение курса валют, рост цен на материалы, удорожание рабочей силы... Казалось бы, куда еще больше?
Но это не все причины, которые вынуждают строителей «ставить крест» на муниципальных проектах. Немаловажную роль играет налогообложение – 11,7% от оборотных средств. То есть, предположим, если застройщик берет муниципальный контракт стоимостью 1 млрд рублей, то порядка 117 млн рублей уйдет на налоги. Серьезные потери при заведомо убыточном проекте.
«Когда заходит федеральный проект, государство уже изначально планирует, сколько генподрядчик должен заплатить налогов. Если не можешь заплатить – тебя ждут проблемы. При этом никому не важно, что это за проект, каков доход, как изменились его стоимость и цены на стройматериалы в период реализации, какое подорожание было. Проект реализован – плати. Никакие доводы о реальном производстве и подсчете затрат никого не интересуют. Все мы пониманием, что свою роль играет инфляция. Нам всё время говорят о 2-3%, но в прошлом году она составила 40-50%. Учитывая, что бюджет проекта закладывается на 2-3 года, соответственно, спустя время получается огромная погрешность. Нам обещали индексацию, ее не сделали», – говорит господин Ступин.
В зоне риска
По мнению экспертов, одним из проблемных с точки зрения недостатка социальных объектов является Северный микрорайон. В частности, специалисты отмечают, что район Гормолзавода за последние годы весьма сильно разросся. Учитывая, что микрорайон представлен не точечной застройкой, а рядом жилых комплексов, предполагается, что он должен быть оснащен необходимой инфраструктурой. Однако как по мнению региональных застройщиков, так и по мнению местных жителей, в ближайшие годы район ожидает социальная катастрофа. Уже сейчас записаться в детский сад или школу очень проблематично. А что говорить о будущем, когда большая часть квартир будет заселена?
«Если в 90-х в Воронежской области было введено порядка 950 тыс. кв. м жилья, то в 2000 году было введено практически в два раза меньше. На миллион мы вернулись в 2010 году, когда регион начал активно участвовать в федеральных программах, а максимума – 1,878 млн кв. м жилья – достигли к 2019 году. 10 лет назад, казалось, появилась реальная возможность строить социальные объекты синхронно со строительством жилья», – отметил Владимир Астанин.
То есть в «нулевые» Воронеж застраивался, по сути, без социальных объектов. Поэтому спальные районы высокоплотной застройки, такие как Северный микрорайон, особенно страдают ввиду отсутствия полноценной «социалки».
«При этом, хочу отметить, что сегодня практически вся комплексная застройка имеет социальные объекты. Хотя, безусловно, эта проблема не решена до конца. Теперь абсолютно правильный тренд на подтягивание строительства поликлиник в обязательном порядке. Конечно, по социальным объектам вопросов еще довольно много. Например, если в городе нужны спортивные объекты, бассейны и ледовые дворцы, то в сельской местности – фельдшерско-акушерские пункты и многое другое. На мой взгляд, если подвести итог, социальных объектов всегда будет недостаточно. Потому что по мере роста наших потребностей будут нужны всё новые и новые объекты», – уверен председатель Союза строителей Воронежской области.
Еще одна проблема Северного микрорайона заключается в отсутствии муниципальной земли. По информации из источников, практически вся земля там частная. Поэтому и возведение соцобъектов – тема сложная. К тому же в микрорайоне наблюдается нехватка мощностей.
Считается, что стимулировать социальное строительство могут только здоровая инициатива строительных компаний и привлекательные условия региональной власти. То есть, выдавая разрешение на застройку какого-либо участка, муниципалитет должен вовлечь инвесторов, владельцев земли, подрядные структуры, банки. Это возможно с помощью предоставления льгот. Но, по словам представителей строительных компаний, должна быть строгая договоренность – построить то количество социальных объектов, которое удовлетворит потребность будущих собственников в инфраструктуре.
Кнут коню не помощник
Пообщавшись с рядом экспертов, в числе которых как представители властных структур, так и руководители крупных строительных компаний, мы получили однозначный ответ на вопрос о быстрой реакции государства на изменения рынка – ее нет.
«На сегодняшний день застройщики не получают адекватной и быстрой реакции государства на изменения строительного рынка при реализации соцобъектов. Только лишь проект индексации на рассмотрении. Но как будет выглядеть отрасль и Черноземье в целом до того, как его начнут применять на практике, остается только представлять», – подытожил Юрий Кондратьев.
«Сегодня стоит вопрос на законодательном уровне разрешить менять стоимость объекта, если цены на стройматериалы выросли не по вине подрядчика. Нужны механизмы, а их до последнего времени просто не было. Соответственно, есть «твердая» цена контракта, есть отторгованный объект и никаких оснований для изменений нет», – подчеркнул Владимир Астанин.
«Докатимся»
Не нужно быть провидцем, чтобы представить, в каких условиях придется существовать, если темпы социального строительства не наберут прежних оборотов. Сейчас мы становимся свидетелями того, как жесточайшие условия буквально разваливают строительное сообщество. На сегодняшний день, по словам экспертов, 16 социальных проектов не были «отыграны» по причине нерентабельности и непривлекательности для застройщиков. Поддерживая тенденцию к игнорированию проблем при исполнении строительными компаниями муниципальных контрактов, мы можем повторить печальный опыт крупнейшего нереализованного в Липецкой области проекта – многофункционального спортивного комплекса «Катящиеся камни». Стройка, которая должна быть завершена еще в 2016 году, представляет собой не что иное, как многомиллиардный недострой. И перспективы достройки весьма туманны.
Таким образом, интерес девелоперов к созданию социальной инфраструктуры в рамках жилищных проектов неизбежно снижается. Поэтому сегодня особое значение приобретает конструктивное взаимодействие между застройщиками, банками и государством в выработке совместных жизнеспособных решений.
