Воронеж. 26.06.2023. ABIREG.RU – Аналитика – «Квартирный вопрос испортил москвичей», – говорил Воланд, а мы наблюдаем, как жителей Белгородской области эта проблема ставит в тупик. Кому-то нужно на время опасной обстановки снять квартиру в другом районе, кто-то давно задумывал взять ипотеку, а у кого-то в планах переезд в другой город и квартира тут как чемодан без ручки: в Белгороде она не нужна, а бросать не хочется – продать бы.
Высокий спрос на аренду и колебания в ее стоимости – всё же явления временные, а купля/продажа – это сделки, которые совершаются с долгосрочным расчетом. И тут кажутся вполне очевидными две мысли:
1) цены на недвижимость должны упасть (ведь она тут никому не нужна);
2) продать жилье здесь невозможно (см. п.1).
Но так ли это? Или то, что кажется безусловным, не соответствует реальному положению на рынке недвижимости?
«Куплю/продам», или «Спасибо, не надо»
Наиболее полное представление о совершаемых с недвижимостью сделках имеют риелторы. Какого-либо застоя или существенного снижения количества сделок на рынке эксперты не отмечают. Как рассказал «Абирегу» исполнительный директор риелторского агентства «Этажи» в Белгороде Денис Домрачев, сделки по покупке и продаже совершаются. И довольно активно. Рынок приобрел за последнее время иммунитет. При этом срок экспозиции объектов составляет от 3 до 6 месяцев. Если продавцу нужно продать быстрее, то, соответственно, приходится снижать стоимость. Однако массового удешевления жилья не произошло. «Имеет место снижение цен на вторичном рынке (по сравнению с 2021 годом), новостройки в целом незначительно снизились», – сообщил Денис Домрачев. Говоря о купле/продаже недвижимости, наш эксперт отметил следующую тенденцию: в структуре продаж большую долю занимает вторичная недвижимость.
Кто, как и для кого строит?
Спрос на вторичное жилье понятен: не нужно ждать сдачи объекта, делать ремонт, инфраструктура уже есть, соседи понятны. Но на что рассчитывают застройщики? Кажется, вкладывать деньги в дом, на месте которого только «коробка», или дожидаться ввода в эксплуатацию будет тот покупатель, который собирается здесь жить. А между тем, согласно данным Белгородстата, численность населения Белгородской области в 2022 году сократилась почти на 22 тыс. человек, в областном центре стало меньше на 6,6 тыс. жителей. Та ли эта тенденция, которая побуждает к строительству новых площадей? Застройщики, судя по всему, времени на рефлексию не тратят и не собираются впадать в депрессию от статистики, которая, как известно, лживее большой лжи.
Да и когда им? Надо новые жилые комплексы проектировать. Показательно: среди финалистов федеральной премии Urban Awards 2023 два ЖК из Белгорода от застройщиков «Веголос» и «Трансюжстрой». Значит, строят не просто так, а с вдохновением.
Как рассказал руководитель отдела продаж компании «Веголос» Андрей Козлов, сейчас не достаточно просто строить дома и продавать квадратные метры. Покупатели стали гораздо более требовательными к качеству жилья и среде, которую они получают. «Чтобы быть успешным сегодня, необходимо создавать по-настоящему комфортное окружение, продумывать каждый сценарий жизни будущих жильцов для их удобства и безопасности», – говорит он.
Спецоперация спецоперацией, а рост цен по расписанию
Говоря о внешних факторах, которые неизбежно влияют на бизнес, застройщики отмечают, что квартиры как покупали, так и покупают. Спрос хоть и меняется, но темп продаж остается высоким. Как в еще строящихся домах, так и в уже введенных в эксплуатацию. Собеседники «Абирега» видят в этом желание людей выгодно вложить средства. «Когда ситуация в приграничных регионах нормализуется, цены, безусловно, взлетят вверх», – прогнозирует Андрей Козлов.
Инвестиции в недвижимость – плохой вариант
Выбор недвижимости как ликвидного актива не поддерживает финансовый советник Александр Крамарь. Эксперт видит в этом низкую финансовую грамотность. Если за рубежом в недвижимость, как правило, инвестируют богатые люди (долларовые миллионеры), то делают это для диверсификации распределения капитала – раскладывают «яйца в разные корзины». У них есть советники для отбора наиболее перспективных объектов недвижимости. Они могут позволить себе создать отдельную структуру для эффективного управления квадратными метрами. «У нас же в РФ часто в недвижимость вкладывает средний класс (квартирка для сдачи в аренду), причем может брать для этой цели ипотеку под довольно приличную ставку».
И в подтверждение этих слов недавняя статистика от Банка России. В первом квартале 2023 года белгородцы оформили ипотек на 9,9 млрд рублей – на 552 млн рублей больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. К слову: это второй результат по количественному приросту среди всех областей Черноземья.
Оценивая такую веру в прибыльность недвижимости, наш финансовый эксперт развенчивает этот миф и отмечает невысокую доходность таких инвестиций. «Исторически долгосрочно цена на недвижимость растет на уровне инфляции, а доход свыше инфляции получается от сдачи в аренду. Но доход от аренды, как правило, ниже ставки депозита в банке. А при покупке в ипотеку вложение становится крайне неэффективным в сравнении с альтернативными возможностями инвестиций», – говорит финансист.
Привлекательностью для проживания прифронтовой регион похвастаться не может. Кроме того, жилье может быть уничтожено во время обстрела. Если жилье пострадает, то восстановление за счет государства может не отвечать вашим дизайнерским пожеланиям, как следствие – вам придется тратиться самим. «Всё это может способствовать длительному отсутствию роста в цене купленной в качестве инвестиции недвижимости, дополнительным тратам или даже полной потере вложенных денег. В текущих условиях в Белгородской области вложение в недвижимость сродни игре в рулетку», – подытожил Александр Крамарь.
Если обобщить всё вышесказанное, то выходит, что белгородцы не только продают жилье (что кажется понятным), но и покупают (а вот это уже противоречит логике). Застройщики же, зная, что во все времена человеку важно иметь «собственную крышу над головой», строят и строят новые ЖК, конкурируя между собой в экстерьере и амбициозности проектов.
И тут снова процитируем Воланда: «Как причудливо тасуется колода!»
