Липецк. 26.02.2024. ABIREG.RU – В интервью РИА «Новости» председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина спрогнозировала «существенное торможение» роста цен на жилье в этом году. Показатель меняется в зависимости от региона, но в целом тенденция характерна для всей страны и конкретно для Черноземья с его благоприятными природно-климатическими условиями и современной инфраструктурой. В регионах с развитой экономикой и производством, таких как Липецкая область, легче найти работу, что повышает интерес к локальному рынку недвижимости.
Госпожа Набиуллина отметила, что в последние несколько лет жилье очень быстро росло в цене. Это связано в том числе с активной реализацией льготных программ.
«Если на рынке жилья бум, то с большой вероятностью он может привести к кризису. Нам очень важно этого избегать, поэтому мы выступаем за сбалансированное развитие ипотечного кредитования. Даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объем кредита – так как в результате массовых льготных программ выросли цены, – то это не означает повышение доступности жилья», – пояснила глава ЦБ РФ.
У населения ожидаемо возникают вопросы, почему, несмотря на множество льгот, квартира в новостройке по-прежнему обходится очень дорого. Очевидно, доступность жилья во многом определяется опережающим ростом доходов граждан. Другие важные факторы – повышение эффективности строительства, использование современных технологий и, как следствие, снижение издержек производства, а также дополнительные полезные характеристики.
«Сейчас в цене квартиры с продуманными планировками. Их основное преимущество – отсутствие нефункциональных квадратных метров за счет оптимального зонирования пространства. Есть понимание, что оформление внутренних помещений должно перекликаться, иметь общее настроение. Привлекательность жилья повышают вход на одном уровне с землей, просторные входные группы вместо классических подъездов, отдельная детская игровая комната, как в нашем ЖК «На Депутатской». Мы задаем новый тренд формирования комфортной жизни и добрососедских отношений», – прокомментировал директор по развитию и связям с общественностью ООО «Глобус Групп» Алексей Хвалин.
Также к оживлению рынка однажды уже привело снижение ставок по ипотечному кредитованию. Для повторения опыта необходимо обеспечить умеренные процентные ставки даже без льготных программ. Ипотека по ним сравнительно недорогая, но на доступность жилья это не влияет, хотя бы потому что общая долговая нагрузка на заемщика продолжает расти. Если в 2020 году, по словам госпожи Набиуллиной, средний срок кредита составлял 18 лет, то сейчас он увеличился до 25 лет. Более того, все массовые льготы фактически финансируются налогоплательщиками, часть которых никогда не пользовались и не планируют пользоваться такими программами.
Доцент кафедры экономики и финансов Липецкого филиала Финуниверситета Максим Евсин считает льготные программы эффективным, но не единственным инструментом стимулирования спроса.
«С одной стороны, в условиях неопределенности недвижимость выступает фактором сбережений. Инвестиционный спрос в Липецкой области подстегивается умеренной стоимостью по сравнению с другими регионами Черноземья. Также это промышленно развитая область, где всегда можно найти работу, а конкуренция за рабочую силу приводит к росту доходов граждан. Третий фактор – спрос на жилье со стороны переселенцев», – поясняет эксперт.
По мнению специалистов, итоговая стоимость жилья определяется множеством факторов, и это ставит под сомнение перспективу общего снижения цен.
«При выдаче ипотечного кредита банки предусматривают обязанность заключения договора страхования, взамен делая условия более привлекательными – например, посредством снижения процентной ставки. Не хочешь тратиться на страховку – будь добр, заплати за «безответственность». Для банка важно, чтобы обязательства по кредитному договору были исполнены, и отчасти гарантом этого выступает страховая компания. Объем покрытия у большинства организаций один и тот же, а вот стоимость может отличаться на сотни и тысячи рублей», – прокомментировал директор Воронежского филиала ООО «Зетта Страхование» Станислав Полубоярин.
Таким образом, дополнительные услуги, которые выглядят как уступка клиенту, на деле не уменьшают цену недвижимости, зато повышают надежность капиталовложений, снижают риски, особенно для заемщиков старшего возраста.
Максим Евсин отмечает, что страхование – это только один из факторов, определяющих итоговую стоимость жилья. Так, выгодное местоположение может увеличить стоимость недвижимости вдвое.
«Если раньше жилье в центре обходилось дороже всего, то сейчас вокруг новостроек на окраине создается вся необходимая инфраструктура, и они растут в цене. Покупатели обращают внимание на транспортную доступность недвижимости и наличие рядом детского сада, школы, поликлиники, магазинов, а также на вид из окна», – комментирует господин Евсин. Эксперт считает, что в 2024 году стоимость квартир существенно не изменится. Возможна корректировка вниз в пределах 2-3%, но это нормальная ситуация после быстрого роста.
«Локация и транспортная доступность – важные факторы выбора новой квартиры. Если дом расположен в шаговой доступности от основных городских магистралей и точек притяжения, это повышает интерес к нему. Не менее значимы инженерные системы дома. Своя газовая котельная, как в ЖК «На Депутатской», – это удобно, безопасно и менее обременительно для кошелька. Благодаря котельной жителям не приходится оставаться без горячей воды во время плановых отключений», – говорит господин Хвалин.
Данные портала Realtymag свидетельствуют: стоимость квадратного метра в Черноземье с осени 2023 года существенно не растет, а в отдельных регионах даже падает на доли процента. Можно считать это естественным ответом рынка на увеличение стоимости квадратного метра за год на 25%. Что будет дальше – покажет время.
