Что ждет рынок недвижимости в 2025 году после неспокойного 2024-го? Этим вопросом сейчас задаются многие. По состоянию на начало года темпы строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья сократились в среднем на 30% по стране. После повышения ставки по ипотечным программам от приобретения жилья отказалась большая часть населения, а повышение ключевой ставки Банка России до 21% сделало ипотеку еще менее доступной. Кроме того, все ждут заседания Центробанка в середине февраля, после чего ставка может вырасти вплоть до 25%.
Однако в сегменте дорогой недвижимости все еще фиксируется достаточно высокая покупательская активность, а ряд экспертов придерживается мнения, что инвестировать в дорогое жилье именно сейчас чрезвычайно выгодно. «Абирег» пообщался с представителями отрасли и разобрался, так ли это на самом деле.
«Спрос на такое жилье был и будет всегда»
Несмотря на все неприятные для рынка обстоятельства, повода для паники и обрушения цен нет. Эксперты «Домклик» и Центра финансовой аналитики выявили признаки, способные повлиять на снижение цен на жилье в 2025 году. Но что будет на самом деле, на какое жильё и на сколько может снизиться цена, точно спрогнозировать не сможет никто.
В Воронежской области темпы роста стоимости новостроек на протяжении последних месяцев ниже средних по стране. Но даже это не влияет на мнение экспертов, большинство из которых считает, что в ближайшее время падения цен на недвижимость ждать не стоит.
«Застройщики не будут опускать цены на новостройки, им проще притормозить объем строительства. Их задача – сохранить свои вложения в долларовом эквиваленте, и это повлияет на стоимость квадратного метра жилья в размере, эквивалентном инфляции», – рассказал «Абирегу» эксперт по инвестициям в курортную недвижимость Антон Панасенков.
А вот президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова убеждена, что цены обязательно будут расти: незначительно на вторичном рынке, более заметно на рынке новостроек. Это связано с инфляцией, ростом стоимости строительных материалов, ростом зарплат в отрасли и т.д.
Как бы там ни было, специалисты сходятся во мнении, что вкладываться именно в дорогую недвижимость в настоящее время надежнее всего.
«Основным преимуществом такого жилья является не только возможность сохранить свои средства в непростые экономические времена, но и заработать. Спрос на дорогую недвижимость был и будет всегда. Это как коллекционная монета среди тысяч обычных. Она всегда будет желанна, главное знать, что именно покупать. При выборе инвестиционного проекта подобное жилье несомненно выигрывает перед эконом-классом. В первую очередь это недвижимость, отвечающая высоким требованиям качества, комфорта и статуса. Она располагается в хороших районах с отличной транспортной доступностью, имеет круглосуточную охрану и множество других преимуществ, которые влияют на постоянный спрос и ликвидность», – рассказал господин Панасенков.
Предложений в сегменте «бизнес» в Воронеже крайне мало, а «премиума» практически нет. Средняя стоимость подобного жилья – от 200 тыс. рублей за квадратный метр. И часто главное его преимущество заключается в том, что дом расположен в историческом центре города. Но одного этого явно недостаточно для комфортной жизни современного горожанина. Целый ряд критериев формирует ту самую комфортную среду обитания, которая и создает необходимую добавочную стоимость вашим вложениям в недвижимость.
Именно такая недвижимость со временем растет в цене. Не быстро, но неуклонно. Важный вопрос - как правильно выбрать дорогое жилье? И с какой целью вы его покупаете? Перепродать при первом подходящем случае, сдавать его или вложиться в ремонт и оставить себе или детям.
«С учетом нынешней ситуации в стране, проектов с краткосрочным инвестиционным потенциалом можно пересчитать по пальцам, поэтому надо тщательно подходить к выбору и просчитывать экономическую модель. При долгосрочной стратегии возврат капитала стоит ожидать не раньше, чем через семь лет», – рассказал Антон Панасенков.
Дома, меняющие статус территории
Учитывая то, что хороших предложений по адекватным ценам в Воронеже не так много, и наш местный «бизнес» – не совсем то, что принято в цивилизованном мире, рассмотрим предложения из сегмента «комфорт» и «комфорт+». Эти дома отличаются не только по внешним признакам - своими современными архитектурными формами, красивым фасадом, дворами без машин и ухоженным газоном с автополивом. Их главное достоинство – в сочетании ультрасовременных строительных технологий и высочайших стандартов организации всех жизненных процессов в доме. Всё остальное: подземная парковка, круглосуточная охрана, детские площадки, общественные пространства и кофейни с аптеками на первых этажах - база, имеющаяся по умолчанию.
При этом в последнее время фактор локации отодвигается на второй план.
«Незыблемый принцип «Локейшен, локейшен и еще раз локейшен», сегодня уже не так актуален, – считает коммерческий директор ООО СК «Новый код» Эльвира Савенко. – Смена поколений и активное развитие онлайн-сервисов, включая сервисы доставки отодвинули вопрос локации с первого места. Теперь гораздо важнее – наполнение продукта, его качества. В тренде тишина и покой спального района – вот что набирает силу и популярность».
В качестве показательного примера можно представить два ярких объекта недвижимости, расположенных на Левом берегу рядом с Северным мостом. Один из них - ЖК «Атлантис» – девелопер ГК «Новострой» – сдан в эксплуатацию в конце 2021 года. Второй – ЖК «Z-town» – девелопер ООО СК «Новый код». Первая секция сдана в прошлом году, вторая сдаётся в 3-м квартале 2025 года.
Ещё три года назад, до реконструкции, о парке «Дельфин» знали только местные старожилы, которые помнят утренники в ДК «Электроника», а сейчас это одно из любимых мест отдыха жителей всего города.
ЖК «Атлантис» практически примыкает к парку, создавая с ним единое пространство. Такое соседство, разумеется, на руку девелоперу, поскольку делает его предложение гораздо привлекательнее. Вы покупаете не только квартиру, но и место семейного отдыха и прогулок с собакой, вы покупаете вид на закат и водные глади «воронежского моря».
Постепенно этот район из не очень благополучного, почти депрессивного, превращается в динамично развивающееся модное место.
Есть, конечно, риск перегрузить эту территорию. Парк небольшой, отдыхающих много, иногда даже слишком. Что, конечно, не очень нравится тем, кто живет в соседних домах. Но район развивается, есть планы по продлению парка по всей береговой линии до дамбы Чернавского моста. Что несомненно увеличит популярность и пропускную способность «Дельфина» в будущем, а значит сделает покупку недвижимости в домах типа «Атлантис» ещё привлекательней.
ЖК «Z-town» расположен на набережной Чуева, рядом с частным сектором на улице Добролюбова, ближе к ТРЦ «Максимир». Этот дом относится к сегменту «комфорт» с элементами «бизнеса». Все преимущества дома на набережной имеются и здесь. Виды, береговая линия, место для прогулок и отдыха у воды. Девелоперы планируют облагородить территорию, проложить дорожки, поставить арт-объекты, сделать берег водохранилища в этом районе одним из самых красивых мест для прогулок. Но без лишнего ажиотажа, как в «Дельфине». Это должен быть тихий спальный район с самой необходимой инфраструктурой и достойным сервисным обслуживанием управляющей компании.
Девелоперы позиционируют ЖК «Z-town» как первый умный дом в городе с уровнем цифровизации класса «С». Это значит, что в нём автоматизированы все процессы управления и контроля за инженерными системами, а взаимодействие жителей с управляющей организацией происходит благодаря мобильному приложению. Быстро, чётко и без сбоев.
Душевые для собак, фитнес-зал, коворкинг-центр, круглосуточная охрана, консьерж-сервис, скоростной лифт, подземный паркинг с зарядной станцией для электрокаров и прочие радости «комфорта» само собой прилагаются.
У ЖК «Z-town» есть одна проблема, которая не даёт цене за квадратный метр взлететь до уровня, достойного предложения. Рядом расположен приют для собак «Дора». Девелоперам удалось найти другую площадку для приюта в Новоусманском районе, но переезд собак затягивается. По прогнозам заняться рекультивацией территории, на которой размещался приют, можно будет не раньше лета, когда закончатся основные строительные работы на новой площадке.
И этот факт, как ни странно, на руку покупателям. Как только приют переедет, цены на жильё в этом комплексе наверняка резко поднимутся.
Сейчас в «Атлантисе» стоимость одного кв. метра однокомнатной квартиры оценивается в районе 200 000 р., в «Z-town» в первом корпусе, уже сданном в эксплуатацию, метр в однушке стоит около 190 000 р., а во втором, сдача которого намечена на 3-й квартал 2025 года - 180 000 р.
Хочешь сохранить деньги, инвестируй
Топ-1 риелтор агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Атапина рассказала «Абирегу», что на сегодняшний день объем элитной недвижимости занимает примерно 5% от всех предложения рынка первичной недвижимости в Воронеже. По-настоящему качественные элитные объекты в дефиците. На фоне ограниченного предложения в этом сегменте фиксируется высокая ликвидность. Жилья класса «комфорт+» – больше, выбор здесь разнообразнее, но уровень ликвидности также остается высоким.
«Важно понимать, что инвестирование в недвижимость с целью заработать и инвестирование с целью сохранить деньги – это две разные стратегии. В моей практике есть кейсы, когда люди покупали однокомнатную квартиру, а потом зарабатывали миллионы, продав ее через полтора-два года. Были такие хорошие времена. Но сейчас ситуация иная. Получить бешеный заработок, приобретя недвижимость в 2024-2025 годах, уже не получится. Речь, скорее, о сохранении денежных средств», – рассказала Татьяна Атапина, отметив, что инвестировать в дорогое жилье сегодня все же весьма целесообразно – и своим примером подтвердила этот тезис.
Риелтор приобрела квартиру-студию к ЖК «Z-town». Для этого ей пришлось продать однокомнатную квартиру в Отрадном и добавить собственные средства.
«Я знаю весь рынок недвижимости Воронежа и решила, что это место, где хочется жить мне самой и где будет комфортно жить моим детям. Понравилось то, что там есть вещи, которых нет в других жилых комплексах. Порадовали чистота и порядок, а это огромная редкость для нашего города. Придомовая территория, сам подъезд, входная группа и так далее – все это содержится в образцовой чистоте. Впечатлили места общего пользования – та же коворкинг-зона на 21 этаже. Покупали мы квартиру за 4,5 млн рублей. И это вполне адекватная цена. Ещё одним важным фактором стало понимание того, что соседи в таком ЖК – точно люди достойные», – пояснила Татьяна Атапина.
Квартиру приобретали для детей, но пока они несовершеннолетние – студия будет сдаваться за 30 тыс. рублей в месяц. В целом стоимость аренды жилья в ЖК комфорт-класса предсказуемо выше. Так, например, в интернете можно найти объявления о сдаче однокомнатных квартир в том же ЖК «Атлантис» вплоть до 90 тыс. рублей, в то время как снять «однушку» в жилом комплексе экономкласса обойдется в среднем в 20-25 тыс. рублей. С точки зрения инвестирования выгода очевидна. Сдача жилой недвижимости в аренду - верный способ обезопасить свои вложения. Тем более, что многие сейчас, осознавая неподъемность ипотеки, вынуждены снимать жильё по ценам, которые предлагает рынок.
Важно помнить, что покупка дорогой недвижимости — это еще и способ диверсификации капитала. Оптимальная сумма для инвестиций в подобное жилье зависит от индивидуальных целей инвестирования, временного горизонта и профиля рисков. Максимальная общая сумма, которую обычно рекомендуется вкладывать в недвижимость, составляет от 25% до 40% от общей стоимости активов. Эти показатели называют оптимальными, чтобы воспользоваться преимуществами владения недвижимостью и сохранить достаточную гибкость для других видов инвестиций и накопления капитала. Однако процент может варьироваться в зависимости от возраста, склонности к риску и других факторов.
