В 2025 году регионы Черноземья отчитались о рекордном вводе жилья и десятках новых социальных объектов, но для жителей это не превращается в комфортную среду. В новых микрорайонах многоквартирные дома появляются быстрее, чем школы, детсады и поликлиники, а часть средств уходит на ремонты старого фонда и проекты вне региона.
На основе ответов региональных министерств строительства Черноземья на запрос «Абирега» и экспертного анализа председателя Союза строителей Воронежской области Владимира Астанина становится заметно: при рекордном росте объемов ввода жилья в 2025 году социальная инфраструктура в новых районах по-прежнему отстает от темпов застройки.
Регионы демонстрируют впечатляющие цифры по квадратным метрам и десяткам социальных объектов, но за красивой статистикой проявляется старый конфликт приоритетов: многоквартирные дома появляются быстрее, чем школы, детсады и поликлиники, особенно в пригородных массивах. Индивидуальное жилищное строительство проседает под давлением дорогих кредитов, часть ресурсов уходит на переходящие ремонты и внешние инфраструктурные проекты. В результате семьи въезжают в новые кварталы без привычной «опорной» инфраструктуры, а старые школы и поликлиники в центральных районах работают на пределе.
Владимир Астанин подчеркивает, что рынок уже не готов мириться с таким дисбалансом.
«На сегодняшний день вы же слышали о том, что есть определенный у нас, так сказать, избыток нераспроданных квартир. Соответственно, это говорит о том, что у покупателя есть достаточно большой выбор из различных вариантов. Поэтому каждый выбирает локацию, которая соответствует в большей степени его параметрам... Практически во всех строящихся жилых районах появляются социальные объекты. Школы, детские сады, клиники. Мы уже забыли, что совсем не так давно, каких-то там 15–20 лет назад, социальные объекты вообще не строились, строилось только жилье. Сегодня мы уже на другом этапе, но требования растут», – подчеркивает эксперт.
Иначе говоря, покупатель голосует не только за стены, но и за среду. Однако региональные модели пока развиваются неравномерно.
Министр строительства Воронежской области Артур Кулешов рассказал о флагманских показателях: в 2025 году введено более 2,8 млн кв. м зданий, из них 1,87 млн кв. м жилья, включая свыше 1 млн кв. м многоквартирных домов.
«Подводя итоги прошедшего года, можно с уверенностью сказать, что воронежские строители завершили год с положительными результатами», – заявил Кулешов.
Социальный блок выглядит масштабно: новые и расширенные детские сады в районах, крупное дошкольное учреждение и школа в Воронеже, реконструкция действующей школы, расширение сети детских поликлиник и амбулаторий, развитие физкультурных объектов и новый корпус театра оперы и балета, который «станет важной технологической и творческой базой театра» и объединит под одной крышей репетиционные залы, цеха, мастерские и складские помещения. Дополнительно реализованы десятки инфраструктурных объектов — от газораспределительных систем до магистральной дороги в Шилово.
Но при переходе от перечней к пространственной картине становится очевидно: основная масса новых квадратных метров жилья сосредоточена в растущих микрорайонах вроде Шилово и Никольского, где социальная инфраструктура не увеличивается теми же темпами. Там, где девелоперы выводят новые очереди МКД, школы и поликлиники появляются медленнее, а часть нагрузки продолжает «держать» старый городской фонд.
При этом регион активно задействован в восстановлении инфраструктуры за пределами области. В ответе Минстроя отдельно подчеркивается вклад Воронежской области в специальные проекты в ЛНР: ремонт двух многопрофильных больниц, пяти школ, восьми объектов теплоснабжения с установкой 17 котлов наружного размещения, семи объектов водоснабжения и водоотведения, а также почти 38 км дорог.
На вопрос о том, не создает ли это локальный дефицит внимания к собственным новым микрорайонам, Астанин реагирует принципиально.
«Мы живем в одной стране. Если мы сегодня захотим себе оставить побольше денег и не помочь соседям, которые оказались в такой ситуации, надо понимать, что завтра такая ситуация может коснуться и нас. То, что Воронежская область помогает — это нормально... В большинстве населенных пунктов решены вопросы с обеспеченностью социальными объектами», – прокомментировал эксперт.
Он подчеркнул, что регион уже перешел к стадии поддержки существующей сети.
«Мы где-то строим объекты 21 века, а иногда не замечаем, что у нас есть объекты, построенные в начале 20-ых, которые до сих пор функционируют. Поэтому мы поддерживаем свою социальную сферу и помогаем нашим братьям — а как по-другому?» – рассказал эксперт.
Для деловой аудитории это означает, что Воронеж внутри себя балансирует между ростом новых «спален», ремонтом старого фонда и внешними обязательствами — и далеко не всегда в пользу недавно застроенных окраин.
Белгородская область, по данным регионального министерства строительства, предоставленным «Абирегу», в 2025 году сдала 55 социальных объектов — от школ и детсадов до медучреждений и культурных площадок, плюс завершила ремонты конструктивных элементов на 19 зданиях. Флагман проекта — школа на 1500 мест в микрорайоне «Центральный». Одновременно область успешно закрыла федеральные проекты по капремонтам и модернизации инфраструктуры культуры, обеспечила техприсоединение новых ЖК.
Однако ключевая особенность года — переходящий характер. Значительная часть работ пришла с 2024 года, а четыре крупных инфраструктурных проекта под новые микрорайоны («Московский», «Северная звезда», «Жемчужина» и «Жемчужина 2.0») растянуты до 2026–2027 годов. Для жителей это означает, что дома и новые жители появляются раньше, чем школы и детские сады.
Астанин, комментируя такую картину, напоминает, что с точки зрения нормативов «дикого» строительства без учета социальной части уже быть не должно.
«Жилищные комплексы, которые имеют проекты планировки территории, строятся в рамках комплексного развития территории. Прежде чем их утверждают, процесс согласования этих проектов связан с обеспечением школами и детскими садами. Сегодня фактически согласовать строительство без наличия в том или ином виде мест в социальных объектах практически невозможно. Прокуратура за этим очень жестко следит», – поделился Астанин.
Но регулирующая рамка дополняется финансовой.
«27 ноября было принято постановление правительства и дано поручение Минстрою, Минфину и Минэку в течение 2026 года разработать и утвердить порядок инфраструктурных платежей застройщиков. То есть теперь застройщики будут выплачивать определенные суммы с квадратного метра на возведение инфраструктуры» «27 ноября было принято постановление правительства и дано поручение Минстрою, Минфину и Минэку в течение 26 года разработать и утвердить порядок инфраструктурных платежей застройщиков., – отмечает эксперт.
В долгосрочной перспективе это должно перераспределить ответственность: не один девелопер «строит школу за всех», а все платят в общий фонд, из которого муниципалитет закрывает дефицит мест в соцобъектах. В краткосрочной — это давление на маржу и потенциальный рост стоимости жилья, если застройщики переложат платежи на покупателя. Для региональной власти это тест на управляемость: инфраструктурные деньги нужно направлять туда, где разрыв между жильем и соцобъектами критичен, а не туда, где легче построить «витринный» объект к отчетной дате.
Липецкая область в официальном ответе министра строительства и архитектуры, главного архитектора региона Николая Дергунова демонстрирует более управляемую конструкцию. План по МКД перевыполнен (280 тыс. кв. м против 274 тыс.), но по ИЖС — просадка, которую регион прямо связывает с дорогими кредитами и снижением активности населения.
Социальный блок включает крупный хирургический корпус областной детской больницы, 19 фельдшерско-акушерских пунктов, четыре отделения общей врачебной практики, масштабный задел по территориям и документации под застройку до 2030 года. Вдобавок реализуется заметный цифровой поворот: система управления проектами без бумаги, ГИС с электронными заявками, оцифрованные планшеты в новых микрорайонах.
«Еще одно важное направление нашей работы – сокращение инвестиционного цикла. В том числе, с помощью более активного перехода на цифровые платформы и электронное взаимодействие. Например, в области уже работает информационная система управления проектами, которая позволяет исключить бумажные носители при взаимодействии заказчика с подрядчиком. Ее используют все муниципалитеты, госзаказчики региона», – пояснил Дергунов.
При этом отмечается, что отрицательная динамика ИЖС на фоне роста многоквартирных домов и ограниченного запаса территорий подчеркивает необходимость баланса для новых жилых массивов. То есть даже при развитой цифровой инфраструктуре и продуманном планировании ключевой вопрос остается прежним — насколько быстро под новые многоэтажные массивы подводятся реальные, а не потенциальные школы, детсады и медпункты.
Тамбовская область в ответах и.о. министра строительства и главного архитектора региона Александра Филатова демонстрирует модель, где рост обеспечивается через концессионные соглашения. За 2025 год через этот механизм запущены две крупные школы и реконструкция дома-интерната, реализовано 16 объектов в рамках нацпроектов по здравоохранению, улучшены жилищные условия десятков семей, включая переселение из аварийного жилья и поддержку молодых.
Однако при переходе от областной статистики к сельским территориям выявляется знакомый паттерн: по первичному звену здравоохранения в глубинке одновременно в работе десять объектов, часть только на стадии строительства, часть — на этапе заключенных контрактов. Это наглядно показывает разрыв в темпах между быстро реализуемыми городскими концессиями и значительно более медленным обновлением сельской инфраструктуры.
Астанин объясняет это структурно.
«Воронежский регион в части строительных подрядных организаций, проектных организаций, промышленно-строительных материалов — у нас есть все, что нужно для строительства. А такие регионы, как Тамбовская область, по потенциалу строительного комплекса намного слабее. Отсутствие сильных подрядных организаций может приводить к проблемам с исполнением сроков. Основная проблема – нехватка серьезных, мощных подрядчиков в ряде регионов», – считает он.
Иными словами, при наличии денег не каждый регион способен реализовать их с той же скоростью, что более развитые строительные центры Черноземья.
В сумме официальные ответы министерств и оценки эксперта выстраиваются в общую линию. Черноземье вошло в фазу, когда просто наращивать ввод жилья недостаточно. Новая ключевая метрика — баланс: между квадратными метрами и количеством мест в школах и детсадах в конкретных микрорайонах, между городом и селом, между ремонтом старого фонда и запуском новых проектов, между внутренней повесткой и внешними инфраструктурными обязательствами.
