Что происходит на рынке жилой недвижимости? Закончилась ли «кризисная спячка», наступило ли весеннее оживление? Каковы тренды? Что выгодно и что невыгодно делать в сегодняшней ситуации? На эти и другие вопросы журнала «Парадный квартал» отвечает Алексей Гунькин, директор Агентства недвижимости «Адвекс».
– Как себя чувствует сегодня рынок жилой недвижимости в Воронеже? Можно ли сказать, что он восстановился после кризиса?
– На сегодняшний день, после очередного кризиса, рынок жилой недвижимости в Воронеже начинает восстанавливаться. Очевидно, что рынок недвижимости, в отличие от многих других сфер бизнеса, обладает определенной инертностью. Даже в условиях кризиса 1998 года не произошло резкого обвала цен за один день в валютном эквиваленте (или резкого взлета в рублевом). После кризиса 2008 года состояние рынка недвижимости менялось в течение полугода и восстанавливается в течение полутора-двух лет. Что касается сегодняшней ситуации, то оживающий рынок недвижимости претерпевает некоторые изменения:
– с рынка практически ушли инвесторы, зарабатывающие на росте цен на недвижимость, а их оказалось более 30%, особенно в сфере долевого строительства;
– покупатель стал более разборчив в выборе застройщика при покупке объектов долевого строительства, что повлекло за собой снижение или отсутствие продаж объектов на начальных этапах строительства;
– ушли с рынка компании, имеющие недостаточный запас прочности (прежде всего, собственных средств);
– ужесточились условия кредитования как для физических, так и для юридических лиц.
– Можно ли говорить о фаворите рынка – есть ли формат, который пользуется сейчас наибольшим спросом?
– Наибольшим спросом на рынке жилой недвижимости сейчас пользуются однокомнатные квартиры на вторичном рынке и новые квартиры с ценовыми характеристиками 1 300 000-1 600 000 рублей (молодая семья, доступность кредитования, постоянно растущие тарифы ЖКХ и т.д.).
– Агентство недвижимости «Адвекс», как известно, всегда занималось «междугородными» сделками. Актуально ли это сегодня или люди перестали переезжать?
– Спрос на эту услугу растет вследствие усиленной миграции из более дорогих для проживания регионов (таких, как Москва, С.-Петербург, Крайний Север, Дальний Восток), особенно для малообеспеченных групп населения (пенсионеров и т.п.).
– Что, на Ваш взгляд, ждет нас в ближайшей и среднесрочной перспективе? Каковы основные тенденции на рынке жилой недвижимости?
– Огромный отложенный спрос на приобретение квартиры, накопившийся за два кризисных года, начинает давать о себе знать увеличением числа продаж. Многие покупатели ожидали самого удобного момента (дна рынка). Многочисленные прогнозы по снижению стоимости 1 кв.м жилья в 1,5 и более раз не оправдались. В среднем цены снизились на 15-30% и составили 30-35 тысяч рублей за 1 кв.м. Сегодня рост цен за первый квартал 2011 года по сравнению с концом 2010 года составляет примерно 3-5%, и эта тенденция, скорее всего, сохранится в текущем году, и увеличение цен может достичь 15-20%.
Учитывая возрастающую долю ипотечных сделок, увеличение количества банков и других кредитных организаций, цены на жилье могут возрасти более чем на 20%. Востребованными будут квартиры стоимостью до 3 000 000 рублей.
– А что происходит на рынке аренды жилья?
– Наблюдается устойчиво высокий спрос на квартиры, сдаваемые в аренду. Этому способствует сразу несколько факторов.
Во-первых, минимальная удаленность от Москвы и московского региона. В связи с этим в Воронеже располагается большое количество кредитных, финансовых, страховых и торговых организаций, имеющих филиалы здесь, а головные офисы в Москве. Соответственно, многие топ-менеджеры и управленцы среднего звена приезжают в Воронеж, арендуют жилье на время, т.к. купить и обустроить жилье на небольшой срок до 5 лет руководство головных компаний считает нецелесообразным.
Во-вторых, Воронеж – один из немногих городов России, имеющих большое количество высших государственных образовательных учреждений, в том числе военных, а также коммерческих вузов, занимающих не последние позиции по уровню подготовки специалистов в РФ. Как следствие этого – существует большой приток молодежи, при отсутствии достаточного количества мест в общежитиях ВУЗов города.
В-третьих, активное строительство торгово-развлекательных центров и объектов промышленного и социального назначения в нашем городе производится с привлечением специалистов разной квалификации, не только из соседних регионов, но и из-за рубежа РФ.
Невозможность размещения вышеперечисленных граждан в недостаточно развитой сети гостиничных комплексов в Воронеже, несоответствие качественного, количественного и ценового диапазона предложений спросу на гостиничные услуги порождает повышенный интерес к жилью, сдаваемому в аренду.
Исследования специалистов компании «Адвекс» отмечают недостаток недорогих гостиниц, уровня 3 звезд, минимальная стоимость проживания в которых порядка 1700 руб. в сутки в стандартном одноместном номере гостиниц эконом-класса. Стоимость же одноместного номера в гостинице высокого класса, уровень 5 звезд, обойдется от 5200 руб. в сутки. Стоимость аналогичных жилых помещений, сдаваемых в наем, составляет соответственно от 800 руб./сут. до 2800 руб./сут. Выигрыш по стоимости проживания в помещениях, сдаваемых в аренду, не всегда является основным критерием для арендатора в пользу последних. Например, наличие оборудованной всем необходимым кухни часто дает возможность арендатору не только сэкономить на стоимости продуктов, но и осуществить приготовление и прием пищи в любое удобное для него время из любых доступных ему продуктов. Хотя наличие кафе или ресторана, возможность бесплатных завтраков для некоторых клиентов является безусловным преимуществом гостиничного комплекса перед съемной квартирой. Другим относительно спорным преимуществом является отсутствие режима, который ограничивает время посещения гостями снимаемой квартиры в любое время суток. Неоспоримым преимуществом арендуемого жилья является его расположение: близость к месту работы или к остановке транспорта. Одним из недостатков при аренде квартиры является субъективное мнение арендодателя, т.е. вам могут отказать в аренде из-за возраста, пола, семейного положения, национальности, что невозможно в гостинице.
– Выгодно ли сдавать квартиры в Воронеже?
– Немаловажным фактором является то, что в последние годы Воронеж по темпам строительства и сдачи нового жилья является одним из самых прогрессивных регионов. Развитие жилищного кредитования способствовало повышенному спросу на квартиры. Многие граждане покупали квартиры с целью долговременных инвестиций (для детей и внуков). Т.к. стоимость аренды жилья сопоставима с суммами ежемесячных выплат по банковским кредитам, граждане, сдавая в аренду жилье, выплачивают кредит и сохраняют ликвидную недвижимость на будущее.
Перейдя к цифрам можно отметить, что в Воронеже относительно невысокая стоимость 1 кв.м нового жилья по сравнению со многими другими регионами РФ. Средняя стоимость 1 кв.м жилья на сегодня составляет 35-40 тыс. руб., что позволяет собственникам выгодно сдавать квартиры в аренду. Окупаемость, при сдаче в аренду квартиры в городе Воронеже, по разным оценкам, составляет от 8 до 11 лет. Для сравнения: в Москве – 17 лет, в Санкт-Петербурге – 16 лет, в некоторых городах – 20 и более лет.
Средняя стоимость аренды жилых помещений в Воронеже зависит от качества жилого помещения, его площади, месторасположения, сроков сдачи и колеблется в среднем в следующих границах:
от 7 до 15 тыс. руб. за 1-комнатную квартиру в месяц;
от 10 до 30 тыс. руб. за 2-комнатную квартиру в месяц;
от 15 до 60 тыс. руб. за 3-комнатную квартиру в месяц.
– Каково, на Ваш взгляд, будущее воронежского рынка аренды жилья?
– Подводя итоги вышесказанному можно отметить, что в перспективе Воронеж займет в стране одну из лидирующих позиций, связанную со спросом на арендуемые жилые помещения.
Таким образом, в ближайшее время спрос на аренду квартир в Воронеже не уменьшится.
