Мнение члена Совета Федерации от Воронежской области Владимира Кулакова традиционно представляет интерес. Ведь Владимир Григорьевич довольно глубоко погружен в проблемы строительной отрасли. Тем более что, будучи в свое время руководителем региона, именно Кулаков являлся как инициатором, так и участником тех отраслевых изменений и перемен, о которых он рассказал нашему изданию.
— Владимир Григорьевич, как вы считаете: насколько устойчива динамика строительной отрасли региона?
— Нет никаких сомнений: и 5, и 7 лет назад, и сейчас строительная отрасль является одним из локомотивов всей экономики области. Ведь строители возводят не только коммерческие здания, промышленные предприятия, спортивные и культурные объекты. Они строят жилье.
Жилье — товар самый что ни на есть рыночный. Ведь желающих приобрести собственное жилье огромное количество. Для воронежского региона нужно ежегодно строить не менее 2,2 млн. квадратных метров жилой площади (хотя бы по одному квадратному метру на человека), так велика потребность. Регион сейчас вроде бы планирует выйти на уровень 1,2 млн. кв. метров. Это позитивная динамика, хотя эта цифра вызывает у меня много сомнений...
Надо понимать: где строится жилье — там жизнь, там люди остаются и обосновываются надолго. Это главное!
— А насколько оправдано развитие программ жилищного строительства в тех районах, которые отдалены от административного центра области?
— Мое мнение такое: жилье необходимо строить на богатых территориях области, у которых есть перспектива дальнейшего развития. Люди там зарабатывают, и они будут жилье охотно приобретать.
А вот кто будет покупать жилье, например, в Семилуках — я не понимаю. Там же нет никакого серьезного производства, кроме умирающего огнеупорного завода. И решить проблемы этого предприятия сегодня невозможно (я не знаю, во всяком случае, как это сделать). Ведь все огнеупорные заводы России — в беде (прежде всего, из-за засилья китайской продукции, с которой работать сейчас значительно более удобно и выгодно). Тем более, что на государственном уровне, судя по всему, принято долгосрочное решение: с Китаем дружить и не спорить с ним по малозначительным поводам...
...Можно строить жилые дома в Павловске, в Анне, в Лисках (там даже воронежские строители активно работают). Ну, а в Семилуках выгодного строительства сейчас быть не может.
Семилуки вот недавно получили статус моногорода. Благодаря этому, возможно, будут выделены федеральные деньги на перепрофилирование огнеупорного завода. Для сохранения жизни в этом населенном пункте нужно государственное вмешательство. Или частная инициатива предпринимателей. Других вариантов нет.
— Кстати, про частную инициативу предпринимателей. Владимир Григорьевич, вы можете привести позитивные примеры такой инициативы?
— А как же! Вот ОАО «Лискимонтажконструкция» (директор Николай Белоконев — прим. «Монолита») — это же предмет для отдельной аналитической статьи. Предприятие строилось в те годы, когда у всех все рушилось. Но, несмотря на трудности, завод стал крупным производителем (а подчас — и монополистом) в изготовлении сложной нефтяной и газовой арматуры на трубы большого диаметра. Покупатели — крупные компании: ГАЗПРОМ, «Транснефть» и другие.
Завод пытались отнять, были рейдерские наезды. Но руководство выстояло и сберегло предприятие. И теперь там почти что социализм: в распоряжении персонала и спортивные комплексы с бассейнами, и все возможности для комфортного проживания, и полный социальный пакет.
Еще один пример — Россошанский химкомбинат. Ведь в Россоши, наверное, и все спорткомплексы, и храм построены на деньги этого предприятия. Надо отдать должное Николаю Михайловичу Ольшанскому: он эти стройки не только поддерживал сам, но и смог убедить в их целесообразности акционеров-иностранцев.
Вспоминается, что когда сдавался оздоровительный комплекс с плавательным бассейном и игровым залом, то на торжестве были все руководители совета директоров. Как-то само собой в выступлениях возникла тема строительства ледового дворца. Люди с трибун даже начали кричать: «Николай Михайлович, нам нужна ледовая арена!» (переводчик тем временем иностранцам все переводил).
Ольшанский отвечает: «Я не принимаю таких решений. Тут весь совет директоров, давайте его попросим». И здесь же, прямо на трибунах директоратом было решено: деньги на строительство выделить. А руководство и кураторство стройки поручили Николаю Михайловичу. Он — большой политик!
— Непростой вопрос. А почему воронежские строители так стремятся к политическим вершинам? И почему большая их часть — в депутатском корпусе?
— Объяснение есть. Воронежский строительный комплекс — это люди, которые имеют финансовый ресурс (причем — не такой большой, на мой взгляд) и хватку.
Не одно поколение строителей было приучено несколькими поколениями городской власти к одному простому методу работы. Строители ищут в городской власти или других структурах покровителей, которые им оказывают услугу по выделению бесплатных земельных участков. И с этих участков строители и извлекают собственную прибыль. На моей памяти не было случая, чтобы кто-то из строителей платил государству деньги за выделение земли.
В лучшем случае была устная договоренность — в уплату за земельный участок построить школу, поликлинику или что-то в это роде. Затем эти договоренности забывались...
Правда, вот недавно успешно прошел тендер на право застройки 12 га вдоль Московского проспекта. Других тендеров не припомню. Но вы же понимаете, что бесплатное выделение земель сильно удешевляет стоимость строительства...
Сами же строители бесплатно ничего строить не будут. И если в одном месте они отработают бесплатно, то в другом месте возьмут вдвое больше. Это касается и самых крупных операторов отрасли, и организаций поменьше.
Вот при работе на деньгах дольщиков строители уже получают от 30 до 50% прибыли. А когда оставшимися квартирами начинают торговать на открытом рынке, то это дополнительно приносит уже более 100% «навара».
И задача власти — не столько помогать строителям (они сами справятся со своими проблемами), сколько понудить их снижать цены на жилье.
Но строители — это мощь и сила, с ними необходимо считаться. Сейчас они раздроблены (кого-то прикормили, кого-то не очень), но это временно. По сути же они очень монолитны, очень спаяны.
Внешне строители окружены мишурой и шумихой. Но в решении главных вопросов о получении прибыли они едины. Вопросы ценообразования сплачивают строителей.
Зачем строители идут в политику? Спросите об этом у налоговиков, например. В строительной отрасли ежегодно рождаются и умирают несколько сотен различных фирм, фирмешек, фирмочек. Компании в огромном количестве появляются, уничтожаются, прогорают.
Когда строит одна компания, то определить себестоимость жилья несложно. Но когда в строительстве участвует подчас сто и более организаций и предприятий, то определить реальные затраты невозможно. Более того, строители вообще могут в любую минуту показать, что они работают себе в убыток. Строительная отрасль в этом смысле крайне непрозрачна.
Одно дело просто строитель, другое — строитель-депутат. С депутатами даже представители разрешительных служб предпочитают не ссориться, чтобы конфликт не вернулся бы болезненным бумерангом.
Бытует мнение, что строители стремятся к депутатским мандатам, чтобы бороться друг с другом. Но лично мне кажется, что у них напряжение конкуренции доходит только до каких-то определенных границ. А когда возникают по-настоящему серьезные проблемы, то строители всегда находят способ договариваться между собой.
— Недавно обнародована интересная цифра: оказывается, в Воронежской области полный цикл строительства (от самого начала до полного завершения) в лучшем случае занимает аж 1189 дней. Из-за чего так происходит? Ведь у строителей же в руках есть все рычаги влияния для значительного сокращения сроков строительства...
— Эти цифры — от лукавого. Дома часто строятся медленно, потому что предложение жилья начинает превышать спрос. Строители этого боятся. И в этом страхе они тоже едины. Тогда они просто останавливают строительство — и все!
Если же у строителя есть средства и силы — он все делает быстро. Скажите ему: вот тебе площадка, а вот прямо сейчас деньги (по 40 тысяч рублей за метр). И уверяю вас — любой дом будет построен хоть за 9 месяцев!
В целом же строителям выгоднее всего строить планомерно. Вот я часто в Москву и из Москвы езжу на поезде и вижу: не торопясь, но уверенно возводится высотный дом по улице Ленина (застройщик — компания «СтройФинанс» — прим. «Монолита»). Это хороший пример надежного ведения строительного бизнеса.
— Раз уж мы перешли к конкретным примерам. А что произошло с комплексом «Три богатыря»?
— В этот проект были вложены неворонежские средства. Может быть, что-то в головной конторе случилось? Москва — сложный город. И мы еще многого не знаем про Юрия Михайловича и его дела.
Вот московское представительство Воронежской области находится на 2-й Тверской-Ямской улице. Рядом расположен жилой дом. В первой очереди этого дома цена продаж квадратного метра была 5000 долларов за квадратный метр (при себестоимости в 1200 долларов), а во второй очереди цена резко выросла (до 15000 долларов), в третьей же очереди стоимость будет значительно дороже, как мне сказали.
А все потому, что Лужков для тех, кто строит в пределах Бульварного кольца, своим постановлением ввел норму: 50% жилья отдавать городу...
— Сколько-сколько?!
— 50%. Он-то знает реальную стоимость квадратного метра жилья. И все это экономическое самодурство ложилось и ложится грузом на конечных потребителей...
— А как, на ваш взгляд, в среднесрочной перспективе будет развиваться строительная отрасль в нашем регионе?
— Анализ ситуации в строительной отрасли дает основание полагать, что ближайшие 7—10 лет наши строители без работы не останутся.
Во-первых, выход России из кризиса улучшает обстановку на рынке ипотечного жилья, что приведет к повышению спроса. Во-вторых, для реализации анонсированных властями области инвестиционных проектов в промышленном и аграрном секторах необходимо организационное, техническое и технологическое развитие строительных предприятий, работающих в этом сегменте отрасли. В-третьих, остаются в силе решения федеральных и региональных властей о существенном увеличении бюджетных расходов на капитальное строительство и ремонт объектов социальной сферы (прежде всего, образования, культуры и спорта)...
— Но вы же не станете отрицать: кризис еще идет, только приобрел новые формы, может быть?
— Если брать строительную отрасль, то кризис ее, на мой взгляд, и не затронул всерьез. А вот финансовые институты он напугал. Из-за этого поднялись ипотечные ставки. Это нанесло вред, и строительство жилья заморозилось.
Сейчас ситуация выправляется. Сбербанк практически вышел на докризисный уровень по ипотечному кредитованию. Да и вообще строительство оживляется. Посмотрите, как «Град» строится: тут есть и комплексный подход, и перспективы.
— А что со строительством гостиниц? Вот проект высотного отеля за Никитинской библиотекой уже с самого начала переживает сложности...
— Насколько я знаю, есть проблемы и с участком, и со спорами на различных уровнях и в различных аудиториях. Вот когда «Арт-отель» строился, я считал, что под эту гостиницу было маловато место. А здесь вообще «пятно» маленькое...
Но новая гостиница нужна и городу, и области. Поэтому и место под строительство власти должны подобрать соответствующее. А инициаторы проекта ведь не просят ничего. Вот бы и строили и на свое, и на общее благо. Хотя на будущее им место для приложения сил надо выбирать повнимательнее. Но эти ребята и раньше выкручивались как-то, и сейчас выкрутятся...
— Сейчас много говорят о малоэтажном строительстве в регионе. Насколько состоятельны эти планы?
— В многоэтажных домах владельцы квартир в эмоциональном плане не являются их полноценными собственниками. В индивидуальных же домах людям приятно быть хозяевами. И если этот путь строительства избран, то по нему надо идти смело. Ведь владение собственным домом — это еще один из инструментов воспитания истинных хозяев России.
Мне жаль, что погибла идея строительства проекта «Градослав». Его осуществление помогло бы развитию индустриальной зоны «Масловская» и дальнейшему развитию Нововоронежа.
И в Александровке мы пошли неверным путем, к сожалению. Конечно, надо было волевым путем выбрать один-два наиболее эффективных проекта домов (пусть и не самых дешевых). В таких проектах «самостроя» допускать нельзя. Мы ошиблись, и на наших ошибках должны учиться другие.
— Владимир Григорьевич, вы многолетний житель Воронежа. А что бы вы посоветовали сделать к 425-летию города?
— Вряд ли я могу тут считаться экспертом. Но высказать свое мнение, безусловно, могу.
Я бы не стал направлять «юбилейные» деньги на обычное благоустройство. Вот посудите сами: Колиуху никто никаких особенных средств не выделяет, а Воронеж тем не менее с каждым месяцем становится лучше и лучше. Я уверен: город может благоустраиваться за собственные средства (и на средства городских предпринимателей, в том числе).
Огромные федеральные деньги надо использовать правильно и эффективно. Я уже говорил: и области, и городу крайне необходим онкодиспансер.
Новая дорога по набережной, конечно, нужна. Но диспансер — важнее, по моему мнению. •
Валерий Мальцев
Монолит, март, 2011.
