Управление недвижимостью — одно из самых нелегких направлений отрасли. Здесь сталкиваются интересы — зачастую взаимоисключающие — разных сторон, и не всегда легко бывает найти решение конфликтных ситуаций. Именно поэтому все эти проблемы требуют детального обсуждения. 14 марта в рамках работы Центра развития малого бизнеса Центрально-Черноземного банка СБ РФ прошел «круглый стол» на тему «Обеспечение ответственности управляющих компаний при обслуживании жилого фонда Воронежа и Воронежской области. Практика. Перспективы». Инициатором проведения «круглого стола» по этой теме стала директор Воронежского филиала ЗАО «Гута-Страхование» Ирина Голованева, а организатором — редакция «Монолита» (модератор — управляющий партнер отраслевой строительной газеты «Монолит» Валерий Мальцев).
Основными темами, обсужденными на заседании «круглого стола», были рекомендации Национального объединения саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью; проблемы и претензии по качеству обслуживания жилого фонда; «страховка для управдома»; тенденции и перспективы развития страхования в сфере управления многоквартирными домами; возможные законодательные инициативы в сфере страхования, и другие вопросы.
В «круглом столе» приняли участие руководители управляющих компаний, ТСЖ, представители городской администрации, областной и городской Думы, Роспотребнадзора, Воронежской коммунальной палаты, СМИ. Сегодня мы публикуем наиболее значимые из прозвучавших выступлений.
Сергей Гребцов, заместитель директора департамента ЖКХ администрации городского округа г. Воронеж:
— В последнее время резко возросла экономическая нагрузка на население по содержанию жилого фонда. В соответствии с этим люди хотели бы видеть улучшение качества оказываемых услуг от управляющих компаний. В связи с чем в правительстве РФ готовиться пакет нормативных актов по усилению требований в части предоставления жилищно-коммунальных услуг управляющими организациями. Прорабатывается вопрос обязательного страхования жилого фонда.
К тому же, мы понимаем, что в условиях перехода на нынешние принципы управления жилищным фондом, с появлением частных управляющих организаций в ряде случаев потеряна связь между поставщиками и потребителями коммунальных услуг в части оперативной ликвидации аварийных ситуаций. Вместо единой мощной аварийной службы управляющими организациями создаются мелкие аварийные бригады. Они, с одной стороны, теряют связь с поставщиками коммунальных услуг, а с другой стороны, не всегда оперативно реагируют на заявки населения, что особенно в зимний отопительный период влечет крайне серьезные последствия с большим материальным ущербом. Мы, естественно, координируем эти процессы, но отдаем себе отчет, что одной координации недостаточно для функционирования коммунальной сферы.
Иногда проблемы возникают и там, где их не должно быть. Например, порой даже проникнуть в подвальное помещение, где находятся все жизненно важные коммуникации, бывает непросто. А ведь бывают ситуации на объектах теплоснабжения, когда возникает необходимость или оперативно слить теплоноситель из системы теплоснабжения, или после ликвидации аварии оперативно запустить системы внутридомового теплоснабжения. И таких примеров можно приводить много. Хотим мы или не хотим, но риск возникновения аварийной ситуации на инженерных сетях как жилищного фонда, так и объектов социального назначения, остается достаточно высоким, особенно, если учитывать высокую степень износа этих сетей. Кроме того, актуален вопрос эксплуатации бесхозных сетей, большой объем которых появился в 90-е годы в процессе акционирования предприятий и передачи жилищного фонда и инженерных сетей в муниципальную собственность. Здесь же следует вспомнить о том, что предприятия-банкроты, коих в то время было множество, в соответствии с законодательством передавали такие объекты без всяких условий, а зачастую их просто бросали.
Напомню, что до начала процесса акционирования в муниципальной собственности находилось лишь менее 50% от всего объема объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры. Это и теплотрассы, и водопроводы, подкачивающие насосные станции, не говоря уже о ливневой канализации. А самое неприятное для меня то, что львиную долю таких объектов составляют объекты нового строительства, «авторы» которых — наши дорогие и уважаемые руководители строительных организаций, среди которых большой процент народных избранников- депутатов. Тем не менее, жилье сдается халатно. Часто вновь построенные теплотрассы, вводы и другие объекты инженерии не передаются в эксплуатацию ре-сурсоснабжающим организациям, а включаются в стоимость квадратного метра жилья и списываются в момент сдачи жилого дома. А население узнает об этом только, когда на этих сетях возникают аварии и встает вопрос, кто и за какие деньги должен устранять эти аварии. Много времени и средств уходит на признание их бесхозными для дальнейшей передачи в эксплуатирующую организацию, а также на решение вопросов по установлению тарифов на их эксплуатацию.
Все эти моменты не могут не вызвать ряд негативных последствий — вплоть до крупных аварий, которых, к счастью, пока нам удавалось избегать. Хотя мелкие аварии исчисляются на десятки. Вместе с тем вопрос возмещения ущерба населению в полном объеме и должен в определенной степени лечь на плечи страховых компаний. В свою очередь, страховые компании должны в доходчивой форме разъяснить как населению (владельцам жилого фонда), так и управляющим организациям целесообразность заключения договоров страхования и на реальном примере показать всю выгоду от совместных договоров.
Виктор Остробородов, директор ОАО «УК Советского района», заместитель председателя наблюдательного совета НП СРО «Воронежская коммунальная палата»:
— Вот тут прозвучал вопрос о том, как оценивается стоимость работ на аварийных объектах. Коротко на него ответить сложно, тем более что аварии бывают и без последствий, практически без ущерба. Вопрос в другом: у меня уже был опыт страхования. Как директор управляющей компании Советского района, я весь прошлый год страховал 26 домов в компании РОСНО (всего в компании застраховано 383 дома). Стоимость страховки для управляющей компании составила порядка 600 тысяч рублей. За год ни одного страхового случая не было.
С компанией РОСНО мы расторгли договор, считая его нецелесообразным. Более того, насколько я знаю, также ситуация обстоит и в других управляющих компаниях, входящих в состав Воронежской коммунальной палаты. Со своей стороны УК в полном объеме выполнили условия по договорам страхования, но реального эффекта от этого мы не видим.
При этом мне не совсем понятен интерес страховой компании: ущерб от одной только аварии может быть настолько значительным, что если страховая компания будет работать честно и станет полностью покрывать убытки по аварийным объектам, она в скором времени должна обанкротиться.
Все это вовсе не значит, что мы намерены отказаться от страхования как такового. Мы рассматриваем условия, предложения других страховых компаний. Нужно понимать, что мы находимся в особых условиях: входящие в Воронежскую коммунальную палату УК управляют жильем муниципального фонда от 30 лет и старше. Например, на улице Пирогова есть двухэтажное здание постройки 1895 года. Треть жилья — это одно- и двухэтажные дома (из 534 домов их 180), а остальные — трех- и четырехэтажные здания. Ни в одном из них не было капремонта, кровля и инженерные сети пришли в негодность. О каких коммуникациях, о каком состоянии зданий может идти речь?
Теоретически все предложения страховщиков правильны, и УК в них заинтересованы. Но практически... На практике у страховых компаний есть множество «лазеек», чтобы ситуацию перевернуть в выгодную им сторону. Получается, что большое значение имеют личные качества руководителя, его сотрудников, их миссия. Компания может быть нацелена на долгосрочные отношения, а может — на сиюминутную прибыль без обязательств. Впрочем, здесь имеет значение и несовершенство законодательства. В любом случае, нас пока настораживают высокие риски, хотя в теории страхование для управляющих компаний выгодно, когда оно работает так, как здесь об этом рассказано.
Объективности ради отмечу, что во многих случаях, когда управляющая компания чувствует себя «обиженной», страховщики часто не при чем. Период страхования — год. За это время в жилом фонде действительно могло не произойти ни одного страхового случая. У нас, например, их было всего три, и те мелкие. Чтобы вложенные управляющей компанией средства могли окупиться, нужно, я полагаю, страховаться на длительный срок.
Ольга Ледовская, советник председателя комитета Воронежской областной Думы по коммунальному хозяйству и строительству:
— Мне кажется, что тема, поднятая на «круглом столе», достаточно сложная, поскольку сразу возникает главный вопрос: где брать деньги на страхование, не залезая при этом в очередной раз в карманы жителей, которые и так опустошены постоянными увеличениями размера платы зажилищно-комунальные услуги. Это первое.
Во-вторых, пока не будет продуманных законодательных механизмов регулирования страхования в жилищной сфере, данный процесс сложно будет сдвинуть с «мертвой точки». В настоящее время это можно сделать только на добровольной основе, заинтересовав жителей многоквартирных домов и показав на конкретных примерах преимущества участия в таком страховании.
Вот у меня тут спрашивают — областная Дума будет ждать соответствующего федерального закона, или будет что-то делать сама? Поймите, в этой сфере все должно идти от федерального законодательства. На областном уровне принять какой-то законодательный акт в этой сфере мы не можем. Вот в конце ноября прошлого года был принят в первом чтении проект закона о внесении достаточно серьезных изменений в Жилищный кодекс. Однако о страховании там предельно мало.
(Реплика Ирины Голованевой): В статье 72 в 4-м пункте проекта сказано, что управляющая организация обязана обеспечить страхование гражданской ответственности при осуществлении работ и услуг для того, чтобы стать членом саморегулируемой организации, без участия в которой она просто не сможет осуществлять управление многоквартирным домом.
— Да, но введение обязательного саморегулирования планируется только с 1 января 2013 года. Однако, на мой взгляд, прописанных в законопроекте норм явно недостаточно для функционирования эффективного механизма страхования, которое могло бы обезопасить жителей многоквартирных домов от различных аварийных ситуаций. Необходимо, также, чтобы и к страховым компаниям предъявлялись определенные требования. И следует отметить, что это только законопроект, и в какой редакции закон будет принят окончательно, мы пока не знаем. В общем, безусловно, идея неплохая, но нельзя забывать главных участников обсуждаемого процесса страхования: тех, кто будет за все это платить — жителей многоквартирных домов. Им и так приходится оплачивать постоянно растущие услуги ЖКХ, не всегда предоставляющиеся качественно и в полном объеме, материально участвовать в капитальном ремонте своих домов, нести другие расходы. Поэтому людям проще и спокойней знать, что если что-то случится, то есть город, муниципалитет, который найдет в бюджете
средства и решит возникшие проблемы. И их в этой ситуации можно понять.
Тема страхования безусловно заслуживает пристального внимания и детального обсуждения и когда-нибудь она будет у нас востребована. Для этого, разумеется, придется сделать слишком многое. В настоящее время можно в рабочем порядке изучить документы, предлагающиеся страховой компанией, и рассмотреть опыт страхования в жилищной сфере в других регионах, чтобы понять, какие программы страхования можно использовать в интересах жителей многоквартирных домов.
Игорь Механтьев, заместитель руководителя ТУ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Воронежской области:
— Хотя напрямую вопросами страхования наше управление не занимается, мы, тем не менее, готовы поддержать любую инициативу, в какой-то степени защищающую потребителя. Тем более в той ситуации, которая сложилась на территории Воронежской области вжилшцной сфере. Страхование ответственности на случай аварийных ситуаций необходимо, и если это войдет в правило, то потребитель от этого выиграет.
Да, есть печальные примеры того, что и наличие страхового договора не гарантирует выплаты. Но тут надо учесть несколько моментов. В такой ситуации бывает виновата не только страховая компания, которая не нашла страхового случая, но и сторона, которая подписывала договор, детально не обсудив его, не проверив, все ли важные вопросы учтены.
Страхование ответственности в обязательном порядке — это, наверное, будет не скоро, а вот в добровольном порядке страховать можно и нужно уже сейчас. И подходить к этому со всей ответственностью, чтобы юристы с обеих сторон понимали, о чем идет речь. Тем более что уже есть положительные примеры в этой области. Было бы хорошо, если бы какая-либо управляющая компания заинтересовалась страхованием и тем самым подала пример всем остальным, показала на деле все его преимущества. Дело-то ведь очень хорошее.
Как я уже говорил, мы напрямую вопросами страхования не занимаемся. Но при этом оно входит в сферу наших интересов, поскольку направлено на защиту потребителя. Ведь аварийные ситуации в ЖКХ не только влияют на санитарное благополучие наших горожан, но, зачастую, напрямую угрожают их здоровью и даже жизни.
Александр Лепендин, заместитель директора ООО УК «Бульвар Победы»:
— Я проработал в этой сфере тридцать лет. Наверное, поэтому мы и не совершили пока опрометчивого шага в сторону страхования. Но, тем не менее... Мы заключили договоры с горгазом на обслуживание, и сразу много появилось тех формальностей, которые мы раньше пропускали. В любой ситуации, которая у нас случается, всегда можно найти вину управляющей компании. Даже если там нет ее прямой вины. Страховая компания всегда будет отстаивать свои права. К тому же, требуются дополнительные вложения со стороны жильцов. А повышение тарифов — очень сложный процесс. Хотя мы знаем, какова ситуация, и что в дальнейшем без аварийных ситуаций обслуживать жилой фонд вряд ли получится.
В сегодняшней ситуации, если кто и сможет получить возмещение от страховой компании, то это собственники жилья, и это произойдет за счет УК.
Ирина Голованева, директор филиала ЗАО «Гута-Страхование» в Воронеже:
— Сначала я хотела бы дать некоторую общую информацию. В рамках комплексной страховой защиты для управляющих организаций многоквартирных домов ЗАО «Гута-Страхование» предлагает три основных программы. Это страхование гражданской ответственности управляющих компаний при обслуживании жилого фонда; страхование объектов общей собственности в многоквартирных домах; страхование жилых помещений собственниками и нанимателями жилья.
По программе страхования гражданской ответственности управляющих компаний наше ЗАО несет ответственность в случае возникновения у УК обязанности возместить вред жизни, здоровью, имуществу третьих лиц, причиненный при осуществлении комплекса работ по обеспечению нормального функционирования жилых домов, а именно: плановому текущему ремонту, плановому техническому обслуживанию инженерных систем и внутренних коммуникаций здания, его конструкций и оборудования, их наладке, регулированию и контролю за их техническим состоянием. Эта ответственность наступает при таких событиях, как пожар, взрыв бытового газа, воздействие воды и иных жидкостей при аварии водо-, отопительных, канализационных, вентиляционных систем и систем пожаротушения, а также при внезапном и непредвиденном термическом влиянии или воздействии газов, паров, лучей, жидкостей, влаги (в том числе и протекание крыши).
При этом стоимость страхования является вполне посильной для управляющих компаний, которые обеспечат при этом себя надежной системой защиты от непредвиденных убытков, что особенно актуально в связи с формированием института СРО в сфере ЖКХ.
Программа страхования объектов общей собственности усиливает защищенность собственников МКД от непредвиденных убытков. А предусмотренная нами комплексность подхода (ответственность УК + имущественное страхование) сводит на нет все озвученные сегодня «страхи» в отношении урегулирования убытков СК.
При страховании жилых помещений собственниками или нанимателями жилья «Гута-Страхование» предоставляет страховую защиту в случае повреждения помещений от пожара, повреждения водой, взрыва газа, механических повреждений, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц. Это помогает обеспечить сохранность жилого фонда и снизить нагрузку на бюджет управляющей организации при восстановлении объектов жилой недвижимости.
Таким образом, триединство программы страхования в сфере ЖКХ позволяет обеспечить нормальный режим функционирования МКД, и придает уверенность гражданам в том, что существующие проблемы в этой отрасли могут быть решены, причем решены нормальным рыночным механизмом.
Касательно подходов к страхованию в сфере ЖКХ, применяемых ЗАО «ГУТА-Страхование». Еще раз повторюсь — при страховании ГО УК наша компания принимает ответственность по всем рискам. При этом мы осознаем, что наши действия несут в себе определенный социальный аспект. Но, коллеги, давайте не будем забывать, что страховщик — это не благотворительный фонд, за счет которого устраняется непрофессионализм и откровенная безответственность. Конечно, данные моменты отражены в нашей программе в виде использования безусловной франшизы и установления лимитов. И самое главное, заключив договор страхования с ЗАО «ГУТА-Страхование», любая УК приобретает профессионального защитника имущественных интересов. При этом, согласно ГК РФ, мы (страховщики) несем ответственность еще на протяжении двух лет после завершения договора страхования, в рамках которого произошли события, имеющие признаки страхового случая, то есть реально УК находится под страховой защитой на протяжении трех лет.
Вот сейчас прозвучал вопрос Виктора Васильевича Остробородова: «Кровля дома — это страховой случай?» Отвечаю. Если на кровле производились работы, и она была повреждена, то да. А если по истечению времени они пришла в негодность из-за недостаточного ремонта, то это нет. А если, например, при производстве сварочных работ от искры истлело утепление, то это страховой случай. И таких примеров может быть миллион. Процедура урегулирования убытков — это сложный процесс, который, используя независимую оценку размера убытка, определяет истинную причину случившегося.
Еще один вопрос, который только что задала Ольга Викторовна Ледовская: «Как выбрать страховую компанию, которой можно доверять?» Это частый вопрос, что вполне понятно. Хочу сказать, что рейтинги — вещь условная. На них ориентироваться не всегда верно. Можно смотреть рейтинг подготовленный «Эксперт. Ра», или сайт Сберегательного банка, на котором есть перечень аккредитованных компаний. Почему я привожу эти примеры? Потому что обе указанные организации ежеквартально по не одному десятку параметров проводят мониторинг страховых компаний. это постоянно обновляемая и достоверная информация. Вторым основным условием, по которому должен проводиться выбор, являются правила и договор страхования.
Леонид Смольянов, помощник руководителя рабочей группы городской Думы проекта «Управдом» партии «Единая Россия»:
— По всей видимости, законодательство в данном плане не до конца проработано. А теоретически это выгодно как для УК, так и, разумеется, для страховых компаний. Конечно, если это будет работать так, как об этом было рассказано. Сама по себе эта система логична и жизнеспособна, тем более, что по такой схеме страхования работает весь цивилизованный мир. Некоторые сомнения возникают из-за того, что вся инициатива такого рода страхования принадлежит именно страховым компаниям. Понимая логику бизнеса, можно предположить, что получив, например, сто рублей, страховщики заинтересованы в том, чтобы выплатить, скажем, двадцать или вообще ничего. А по опыту мы знаем, что в правовом поле юристы страховых компаний, как правило, переигрывают своих коллег - юристов коммунальных предприятий.
Если все переводить в практическую плоскость, мне кажется, было бы целесообразно создать рабочую группу из представителей заинтересованных сторон: коммунальных предприятий, страховщиков и т.д. Такая рабочая группа могла бы подготовить вариант документа с предложениями по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство, с тем, чтобы страховое покрытие распространялось на 70-75% жилого фонда, и только жилые дома, признанные ветхими и аварийными, а также имеющие степень износа свыше 80%, не попадали бы под программу страхования. Это документ впоследствии мог бы стать основой законопроекта.
Александр Сафронов, представитель ТСЖ «Сосна»:
- Хочется сказать, немного перефразируя Станиславского: «Неубедительное предложение!» Я не вижу пользы для себя как участника данной программы страхования. Нужно рассмотреть все конкретные проблемы и более точно разработать все предложения. Чтобы всем сторонам было понятно: сколько нужно вкладывать и сколько можно получать взамен. Может быть, разработать какой-то оптимизированный договор, чтобы мы этот договор посмотрели и изучили. Давайте встречаться еще!
Ирина Авдеева, директор УК «СТЭЛ»:
— Несомненно, управляющие компании и ТСЖ должны страховать свои риски. Мы ежегодно, на каждом доме, который находится у нас на обслуживании, страхуем свою ответственность за эксплуатацию лифтов, поскольку они относятся к опасным объектам.
Если вдруг случается авария — отвечать, безусловно, должен управляющий. Конечно, можно попытаться переложить ответственность на кого-то еще, предъявлять иски монтажникам, застройщикам, подрядчикам и так далее, но я считаю, что проще, дешевле и, главное, надежнее — застраховаться.
К договору со страховой компанией необходимо подходить со всей ответственностью, прописать в нем все возможные риски, которые могут возникнуть, включая и те, которые предлагает страховщик. Относиться к этому вопросу нужно очень серьезно, ведь случаи бывают разными. Да и тарифы у страховых компаний немалые, поэтому хочется иметь уверенность в том, что случай будет действительно страховым.
