Именно так в последние годы принято говорить о секторе малоэтажного строительства. Представители всех заинтересованных сторон, включая государство и конечных потребителей, единодушны во мнении: у рынка малоэтажной застройки большой потенциал. Насколько быстро и успешно этот потенциал удастся реализовать - другой вопрос. О факторах, стимулирующих и сдерживающих рост рынка, о региональной специфике и новых технологических решениях шла речь на тематическом круглом столе, организованном редакцией журнала «R36 МЕГАПОЛИС».
Такой разный рынок
За двадцать лет развития в новых экономических условиях сектор малоэтажного и коттеджного строительства в Воронежской области проделал большой путь: от почти хаотичных застроек до полномасштабных концептуальных проектов. Выдержав проверку временем и кризисом, сегодня девелоперы предлагают форматы, ориентированные на различные категории потребителей. При этом игроки говорят об отсутствии прямой конкуренции между проектами, а также о дефиците достоверных данных, позволяющих оценить емкость рынка.
«Если говорить о тенденциях, то можно ориентироваться на опыт Москвы и Санкт-Петербурга, - полагает Илья Твердохлеб, коммерческий директор ИДК «Сота». - С определенными поправками на региональную специфику и уровень доходов, наш рынок будет повторять те же этапы развития. На протяжении нескольких лет каждое полугодие маркетинговый отдел СН «Сота» опрашивает порядка 800 человек, выясняя потребительские предпочтения. Один из выводов: около 50% воронежцев хотят жить в собственном доме. Это как раз та аудитория, на которую ориентированы проекты малоэтажного строительства. Но зачастую наши люди не совсем четко себе представляют, как они хотят реализовать свою потребность. Например, какие преимущества получает семья, если покупает не просто участок в загородном поселении, а дом или таунхаус в поселке с грамотно разработанной концепцией и качественной инфраструктурой».
Если бы в регионе ежегодно сдавалось 15-20 коттеджных поселков, рынок бы формировался быстрее. Сейчас активность в секторе малоэтажного строительства и возможности для покупателей (например, приближение стоимости жилья в таунхаусе к цене квартиры в центре города) больше заметны профессионалам, чем потребителям.
«На самом деле, спрос эволюционирует, -считает Илья Твердохлеб. - Постепенно стирается разница в представлении о жизни в городе и пригороде. Люди чаще акцентируют внимание на условиях проживания, а место расположения дома имеет значение в большей степени с точки зрения времени, которое необходимо, чтобы добраться до работы, школы и т.д. Но культура выбора жилья в поселках с продуманной концепцией у нас пока только формируется».
Надо отметить, что до последнего времени формирование регионального рынка малоэтажного и коттеджного строительства происходило усилиями девелоперов и застройщиков. В перспективе ситуацию может изменить новая федеральная жилищная политика. В прошлом году - с учетом опыта и ошибок прошлых лет - была сформирована государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан России», с которой все желающие могут познакомиться на сайте Минрегиона РФ. Один из постулатов программы: к 2020 году стройкомплекс страны должен ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 140 млн кв. м жилья, или 1 кв. м жилья на человека в год. Предполагается, что на сектор малоэтажного строительства придется не менее 50% объемов. Для Воронежской области этот показатель может быть установлен даже выше.
«Воронежский рынок малоэтажного строительства заметно «просел» в период кризиса, - отмечает Григорий Смирнов, представитель департамента архитектуры и градостроительной политики администрации Воронежской области. - За 2012 год в области возведено 1 млн 117 тыс. кв. м жилья, и только 458,8 тыс. кв. м - малоэтажки. Сейчас наш рынок уступает белгородскому, липецкому и тамбовскому».
Инфраструктурные вопросы
Наличие территорий, пригодных для реализации проектов малоэтажного строительства, - один из главных факторов развития рынка. Как отмечает Андрей Расходчиков, директор компании «АВА», разница в объемах застройки у нас и соседей по региону объясняется, прежде всего, условиями.
«У нас, в основном, реализуются девелоперские проекты коммерческих компаний, а в соседних областях - муниципальные проекты, - говорит Расходчиков. - В Белгородской области, например, предоставляются участки в 5-10 га под индивидуальную застройку. Предоставляются бесплатно, но с двумя требованиями: закончить строительство за пять лет и в течение пяти следующих лет участок с постройкой не продавать. За счет местного бюджета на территорию, предназначенную для индивидуальной жилой застройки, изначально подводятся все коммуникации, а объекты инфраструктуры строятся за счет федеральных средств. Похожие проекты существуют и в Липецкой области. Потому что у соседних областей просто есть подходящие земли. А у нас все земли, которые находятся в городе или в пригороде, уже являются частными. Даже если область захочет реализовать подобную программу, то сможет выделить под нее место только в отдалении от города, что снизит привлекательность такого жилья. Все девелоперские проекты, которые сегодня есть в Воронеже, формируются по другому принципу: они отличаются и по стоимости самого земельного участка, и теми домами, которые строятся на этих землях».
Григорий Смирнов, ссылаясь на данные последнего инвестиционно-строительного форума, прошедшего под эгидой Минрегионразвития, говорит о работе правительства по содействию застройщикам: «На федеральном уровне разрабатываются карты инвесторов, которые призваны дать четкое представление о состоянии земельного рынка, о состоянии инфраструктуры и планах ее развития. Кроме того, ожидается существенное сокращение сроков подготовки разрешительной документации. Это должно сказаться на стоимости строительства. По экспертным оценкам, снижение нынешней стоимости квадратного метра на 10-15% должно привести к 50% увеличению объема продаж».
По мнению участников рынка, когда речь идет о среднем ценовом сегменте или эконом-классе, проекты могут быть удачно реализованы в рамках государственно-частного партнерства или при субсидировании строительства коммуникаций из государственного бюджета. «Если девелопер разрабатывает проект на территории, попадающей в категорию земель поселения, то у него появляются хорошие возможности, - поясняет Илья Твердохлеб. - Скажем, есть село с небольшим количеством домов. В рамках федеральной программы по развитию села государство может провести туда газ и электричество, отремонтировать дороги. Но надо, чтобы в поселении было не менее
51 домовладения, желающего подключить газ. Своим проектом девелопер может «добавить» недостающее количество домов для осуществления федеральной программы. Выигрывают в этой ситуации все».
Игроки рынка солидарны во мнении: в регионе должны присутствовать проекты, ориентированные на разные группы потребителей и на разные потребности. «Программы, по которым бюджет субсидирует затраты частных инвесторов на строительство коммуникаций, существуют с 2004-2005 гг. - отмечает Андрей Расходчиков. -И мне известны случаи, когда девелоперы такие субсидии получали. Но если у области есть намерение значительно увеличить объемы малоэтажного строительства, необходимы новые инструменты и расширение практики по подготовке земель для строительства».
Удачный опыт
«Фамильные усадьбы», «Снегири», «Березка», «Ямное», - перечисляет проекты малоэтажного и коттеджного строительства в Рамонском районе глава района Виктор Логвинов. Его рассказ убеждает, что территория становится эффективной для застройки, если район видит в этом целесообразность. «Моя цель - вводить в строительный оборот земли, так как при покупке земельного участка или дома отчисляется налог в бюджет поселения. Эти средства можно использовать на содержание дорог, освещение, водоснабжение. Сейчас по всей территории района проведены коммуникации, с помощью МРСК центра осуществляется реконструкция электрических сетей. В настоящее время решается вопрос по поводу разгрузки единственной транспортной артерии, которая ведет в село Ямное: мы планируем сделать второй выезд в районе аэропорта». Виктор Логвинов отмечает, что район использует те возможности, которые предоставляет ему близость к городу и природное разнообразие места. Вместе с тем, на рамонской земле реализуются не только коммерческие проекты. «Губернатор Воронежской области, в соответствии с указом Президента, поставил перед нами цель - выделить большие площади для многодетных семей. Сейчас мы формируем 4 земельных участка по 3-5 гектаров, - поясняет Логвинов. - Кроме того, в ближайшее время я планирую встретиться с руководителем терновского завода быстровозводимых конструкций Верой Кузнецовой, которая предлагает технологию поэтапного строительства домов. Для нас это может быть интересно с точки зрения обеспечения жильем жителей района и квалифицированных специалистов, которых мы планируем привлечь к нам на работу». По словам Логвинова, любой новый строительный проект рассматривается на градостроительном совете, где присутствуют представители всех разрешительных организаций. Такой подход позволяет предельно сократить сроки согласования проекта. «Мы стремимся содействовать развитию территории, - заключает глава Рамонского района. - Сегодня у нас 34 инвестиционных проекта, стоимость которых составляет 41,5 млрд рублей. За 4 года в пределах района уже реализовано 17 инвестиционных проектов и освоено около 30 млрд рублей».
Не менее интересным опытом развития территории делится представитель Бобровского района Александр Фокин: «В нашем районе практикуется аренда земельных участков на период строительства, как в Белгородской и Липецкой областях. Северную часть г. Боброва мы отвели под индивидуально-жилищное строительство: там уже половина участков предоставлена частным лицам, а для оставшейся площади готовится проект. Основная задача на данном этапе - обеспечить все участки необходимой инфраструктурой. К ним уже подведен газ, там есть электричество, разработана проектно-сметная документация на подключение этих площадок к городским сетям и очистным сооружениям». Как отмечает спикер, в 2012 году по программе обеспечения жильем молодым семьям в Бобровском районе было предоставлено 96 субсидий и 11 семей получили субсидии на частное строительство по программе развития села. «Как и коллеги из Рамонского района мы стремимся сотрудничать со всеми инвесторами, - рассказывает Александр Фокин. - В рамках районной администрации создается комиссия, которая будет отвечать за эту работу. Уже сейчас земельные участки мы предоставляем по наименьшей стоимости, стремясь снизить стоимость квадратного метра готового жилья. В рамках реализации строительных проектов район берет на себя обязанности по созданию коммуникаций: взамен инвестор предоставляет 1-2 квартиры, которыми город обеспечивает квалифицированных специалистов - учителей, врачей и т.д.».
Экология пространства и новые технологии
Руководители обоих выше названных районов дают положительные отзывы о сотрудничестве с компанией «Вудвилль», производящей деревянные дома из натуральной древесины по уникальной немецкой технологии. Именно в плоскости использования инновационных технологий и экологичности участники круглого стола видят большой потенциал для дальнейшего развития рынка малоэтажного строительства. Надо отметить, что мнение экспертов в данном случае совпадает с предпочтениями потребителей. Согласно результатам социологического опроса, проведенного компанией «Ваше мнение» специально для круглого стола, воронежцы ставят экологичность и благоприятные условия территории проживания на самые значимые позиции (см. таблицу).
«Качественное, экологичное и экономичное жилье - это, чаще всего, три разные позиции, три разных сегмента рынка, - полагает Андрей Расходчиков. - Качественно, добротно можно сделать дом и из газосиликатных блоков, но при этом о натуральности надо забыть. Кроме того, если мы говорим об экологии места, то существенное внимание следует обращать на коммуникации. Дом в хорошем месте перестанет радовать покупателя буквально через 2-3 года, если окажется, что девелопер не позаботился о водоснабжении или очистных сооружениях».
Директор компании «Немецкий дом» Роман Новиков обращает внимание на то, что рынок строительных материалов постоянно обновляется, поэтому есть вероятность найти подходящий вариант по цене и качеству. «В настоящее время появляются материалы, которые могут быть относительно экономичными, но при этом безопасными в экологическом плане, - говорит Новиков. - Наша компания работает на рынке строительства и строительных материалов уже 12 лет, мы постоянно отслеживаем новые позиции и используем их в своей работе. По практике применения в Московской области могу назвать некоторые из них: это крупноформатный теплый блок (он экологичен и позволяет экономить тепло), натуральная черепица - для кровли, керамический кирпич - для облицовки».
По мнению большинства участников круглого стола, значительную динамику в ближайшие годы должен продемонстрировать сектор деревянного домостроения. «В Москве и Московской области на деревянное домостроение приходится порядка 17% малоэтажных построек, в Воронежской области - не больше 3-4%, - отмечает директор компании «Проф-Альянс» Александр Шпилькин. -Судя по потребительским настроениям, эту разницу можно будет преодолеть в ближайшие 3-4 года. Если ориентироваться на пример соседей по региону, наша сегодняшняя ситуация связана не столько с платежеспособным спросом, сколько с дефицитом информации о преимуществах и возможностях проживания в деревянном доме, который может быть построен и в формате дачи и для постоянного проживания». f.
Директор компании «Вудвилль» Александр Хайлис солидарен с коллегами: сектор деревянного домостроения в Воронежской области будет расти быстрее, чем сам рынок малоэтажного строительства. При этом эксперт обращает внимание на ряд существенных моментов. «У нашей компании складывается эффективное взаимодействие с властями, у нас нет проблем в получении земли: нам комфортно работается на территориях, где мы присутствуем, - говорит Александр Хайлис. - Проблема в том, что у нас нет должного понимания потребности в качественных продуктах. Практика продаж и общения с партнерами говорит о том, что пока уровень материалов и самого строения не являются основными критериями при приобретении жилья в регионе. Кроме того, на рынке сегодня много лукавства: под видом экологичных материалов, новых технологий людям продают продукцию и услуги, явно не соответствующие этим требованиям. Часто доходит до абсурда: многие производители продвигают «экологичные» кирпич и цемент! И люди ведутся! И это печально. Жилье - продукт длительного пользования, который напрямую связан с качеством жизни. Чтобы изменить представление людей, нужно популяризировать направление экологичного строительства, объяснять аудитории цены и ценности, которые за этим стоят».
Участники круглого стола:
Григории Смирнов, департамент архитектуры и строительной политики администрации Воронежской области
Виктор Логвинов, глава Рамонского района
Александр Фокин, представитель главы Бобровского района
Илья Твердохлеб, ИАК «Coтa» (коттеджный поселок бизнес-класса «Лесково», клубный поселок «Березка» и др.)
Андрей Расходчиков, компания «АВА» (коттеджный поселок «Фамильные усадьбы»)
Роман Новиков, компания «Немецкий дом»
Александр Хайлис, компания «Вудвилль»
Александр Шпилькин, компания «Проф-Альянс»
