Воронежцам объясняли, как правильно выбрать застройщика
В 2009 году в Воронежской области насчитывалось примерно 4,5 тысячи семей, которых можно было отнести к категории обманутых дольщиков. Сегодня это число сократилось примерно в два раза, что все равно не так уж и мало.
Как воронежцу не попасться на уловки недобросовестных застройщиков и не пополнить ряды обманутых дольщиков? Об этом, в частности, шла речь в ходе дискуссионной площадки «Доступное жилье: Как выбрать надежного застройщика? Как выбрать верное банковское предложение?», состоявшейся на прошлой неделе в рамках 37-й межрегиональной специализированной выставки «Строительство».
Прописные истины
Впрочем, по мнению модератора площадки – заместителя гендиректора крупной строительной организации Андрея Соболева, понятие «обманутые дольщики» сегодня достаточно условно и часто означает систему поведения покупателей, а не строителей.
– Я знаю, например, фамилии пяти или шести человек, которых обманывали совершенно различные строительные организации, – говорит он. – И как можно объяснить этот феномен – даже не представляю.
На самом деле, уверен Андрей Иванович, не пополнить ряды обманутых дольщиков очень просто. Для этого при заключении договора на долевое участие в строительстве нужно знать несколько вещей, относящихся к разряду прописных истин.
Так, потенциальному инвестору стоит убедиться в наличии у застройщика самого земельного участка, на котором возводится или планируется к возведению объект, разрешения на строительство, заключения Главгосэкспертизы. Кроме того, продавец обязан разместить на сайте проектную декларацию объекта, естественно, что должен быть в наличии и сам сайт, информация о предоставлении в Архстройнадзор сведений о привлечении средств дольщиков. Плюс – договор долевого участия должен быть составлен грамотно.
Но как рядовой покупатель, не связанный со строительством, сможет определить, грамотно ли составлен договор? Для этого можно прибегнуть к услугам риелторских компаний. По словам Андрея Соболева, сегодня крупные застройщики Воронежа реализуют до 50% своих квартир через посредство подобных организаций, которые не только помогают клиенту определиться с тем, какое именно жилье он хочет приобрести, но и отслеживают историю строительных предприятий, зная, от кого из них можно ждать проблем.
Проверка на «чистоту»
По словам же начальника отдела регистрации ипотеки, договоров долевого участия в строительстве управления Росреестра по Воронежской области Татьяны Кувшиновой, есть и иные способы проверки застройщика на благонадежность. В частности, на портале правительства Воронежской области регулярно публикуется соответствующая информация – например, в блоке, касающемся заседаний рабочей группы по урегулированию вопросов соблюдения законодательства в строительстве. Могут оказать определенную помощь в получении информации об объекте недвижимости и специалисты управления.
– Через портал госуслуг возможно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении любого жилья на территории региона, – поясняет Татьяна Ивановна. – Если гражданин соберется покупать квартиру, таким образом можно проверить ее «чистоту»: отсутствие ареста, залога, притязаний со стороны третьих лиц и т. д.
Кроме того, говорит Татьяна Кувшинова, выписку реально заказать и непосредственно в ведомстве, а также, используя ключ доступа, на специальном ресурсе Росреестра. Последний вариант хорош, в частности, тем, что позволяет получить этот документ по любому объекту недвижимости, находящемуся на территории Российской Федерации, не обязательно в Воронежской области.
По словам же начальника отдела кадастрового учета объектов капстроительства филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области Александра Чернышева, в скором времени у потенциальных покупателей жилья появится и новая возможность – проверка квартиры на предмет перехода прав. Эта опция позволит отследить все сделки, совершавшиеся с недвижимостью, последовательность которых может продемонстрировать те или иные «серые» схемы, если они когда-либо применялись при переходе прав. Соответственно, покупатель будет уже сам решать, рисковать ему или нет.
Банк как гарантия
Впрочем, эти моменты более касаются недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке. Говоря же о жилье в новостройках, участники дискуссионной площадки обращали внимание на возможности по оказанию помощи в определении благонадежности застройщиков со стороны банков.
Каким же образом могут помочь в этом финансово-кредитные организации? Прежде всего, аккредитуя у себя строительные компании. Сегодня, например, в Воронеже у того же Сбербанка аккредитовано порядка 90% всех застройщиков, работающих на городском рынке жилья. Еще 10% организаций только проходят эту процедуру.
Что представляет собой процедура аккредитации? Если кратко, то это – проверка службами банка благонадежности строительной компании: наличия разрешительной документации, собственных средств, репутации на рынке и т. д. И если предприятие имеет аккредитацию со стороны нескольких банков, то сложностей с исполнением своих обязательств перед дольщиками в ближайшее время у него появиться не должно.
Еще больше уверенности в том, что объект будет завершен и сдан в эксплуатацию, имеют те дольщики, которые вкладываются в жилье, строящееся за счет средств банка. Это гарантирует застройщику открытие кредитной линии для доведения объекта до ума, а в случае, если он перестанет погашать платежи, банк может достроить дом с привлечением нового подрядчика.
Финансово-кредитные организации сегодня как никто другой заинтересованы в развитии строительного рынка, потому что значительная часть квартир в новостройках (более 50%) в настоящее время реализуется по ипотечным программам. А до 70% всех кредитов, по словам представителей банка, выдаются, вообще, на строящееся жилье.
Впрочем, квартиры воронежцы приобретают в основном недорогие. Как говорит представитель крупной риелторской фирмы Галина Циряниди, средняя сумма сделки сегодня составляет примерно 2 млн руб. За эти деньги можно приобрести либо однокомнатную квартиру улучшенной планировки, либо недорогую двухкомнатную.
По словам Андрея Соболева, если еще недавно рынок демонстрировал тенденцию к приобретению молодыми семьями собственного жилья, то сегодня на первый план выходит желание людей именно улучшить жилищные условия. Они переезжают из однокомнатных квартир в двухкомнатные, из двухкомнатных – в трехкомнатные. Учитывая же, что свободных средств у населения по-прежнему немного, заселение в новое жилье обычно происходит одновременно с высвобождением старого под новых собственников.
Хотите обмануться? Вас обманут!
Однако представители банка смотрят на ситуацию не столь оптимистично. По их словам, лидерами по привлечению клиентов, использующих для покупки жилья заемные средства, по-прежнему являются те компании, которые готовы предлагать квартиры меньшей площади, но и за меньшие деньги. И здесь, отмечалось в ходе мероприятия, на первый план выходят молодые организации, которые, стремясь занять свое место на рынке, предлагают новые решения по планировкам и ценовой политике. Эти организации, в частности, готовы продавать жилье на этапе котлована по стоимости на 30-50% ниже, чем в готовом доме, что часто выглядит довольно привлекательно для тех, кто хочет приобрести новую квартиру, но ограничен в финансовых возможностях. У того же ОАО «ДСК» цена на этапе котлована и в готовом доме практически одинакова.
Хотя, как отмечалось в ходе работы дискуссионной площадки, как раз приобретение квартир на уровне котлована представляет для покупателя наибольший риск оказаться в числе обманутых дольщиков. Ведь у застройщика могут появиться финансовые проблемы и после заключения договора долевого участия с инвестором. Поэтому покупать жилье участники мероприятия предложили не раньше, чем при доведении уровня готовности объекта хотя бы до 70%.
Но сами строители убеждены: в современных условиях никаких проблем с тем, чтобы выбрать достойный вариант жилья и не пополнить ряды обманутых дольщиков, не существует.
– Реальных трудностей с тем, чтобы выбрать нормального застройщика или банк, сегодня нет, – резюмирует Андрей Соболев. – Но если вы сами хотите, чтобы вас обманули, вас обязательно обманут.
Юрий Бабаян
Берег, №110, 8 октября 2013 года.
