Коммерческую недвижимость в Воронеже спасут от кризиса нетривиальные решения

Как заполнить торговые и офисные центры на фоне экономических неурядиц, в какую недвижимость выгоднее инвестировать и почему хаос на первых этажах новостроек пока непобедим? Ответы на эти вопросы искали на форуме «Строительство. Современный опыт» воронежские риелторы и владельцы нежилых объектов.

Кочевые времена

Пустые «ячейки» в торговых комплексах (ТЦ) и голые витрины с надписями «Аренда» в центре Воронежа стали бросаться в глаза еще в середине зимы. Проблемные места в городе были и раньше, иные помещения простаивают более года. Но по мере развития кризиса компании начали переезжать в массовом порядке.

- Все как в 2008-м. Сначала резко вырос спрос на стрит-ритейл — помещения на первых этажах вдоль главных улиц. Сказался рост ставок в ТЦ, которые сохранили льготы лишь для якорных арендаторов. Затем там в индивидуальном порядке снизили плату и для региональных арендаторов, начали анализировать их бизнес, чтобы никого не потерять. И вот стрит-ритейл оказался уже не столь популярен, — отметила коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова.

В офисных зданиях класса «В» многие арендаторы, очутившись на грани банкротства, добились уменьшения платы за метры. Некоторые и после таких уступок предупредили, что останутся только до лета. В итоге между бизнес-центрами (БЦ) развернулась нешуточная конкуренция. В классе «А» явных трудностей пока нет, пояснил на примере своего комплекса «Вита» Андрей Дмитрук: клиенты здесь экономят на допуслугах вроде клининга и отказываются от части площадей.

Способы удержать арендаторов известны: опустить ставки, при прежних расценках вложиться в ремонт либо придумать уникальное предложение. В управляющей компании «Априори» пошли по третьему пути и считают, что не прогадали.

- Год назад, думая о переформатировании, мы поняли, что в регионе с опозданием на 10 лет пойдет процесс кластеризации, как в столице. Без концепции площадку уже не продашь. Мы «намечтали» бизнес-парк «Текстильщики»: паркинг, спортзал, коворкинг, магазины, столовая и кафе, офисы в стиле лофт, — рассказала замгендиректора УК Марина Шахова. — Да, это потребовало денег, и мы продолжаем их вкладывать. Но уже через полгода после начала проекта образовалась очередь на лофты — хотя аренда там дороже, клиенты и сегодня хотят переехать туда из стандартных офисов. Пустуют только площади, где идет ремонт. В кризис мы сохранили пул арендаторов и приличные ставки (600-800 рублей за метр при средних ценах по Воронежу от 400 до 1100. — «РГ»). Вводим скидки на доставку воды и канцтоваров.

Обычный БЦ в бизнес-парке заняли конторы сегмента B2B, лофты пришлись по нраву проектировщикам и прочим интеллектуалам. Им важна творческая атмосфера и тишина. Оживленный Московский проспект неблизко, но утром и вечером ходит бесплатная маршрутка для резидентов.

Пристроить миллионы

Хотя в целом рынок коммерческой недвижимости замер, воронежцы готовы в нее инвестировать.

- Для тех, кто имеет в запасе 5-20 миллионов рублей, это оптимальный вариант их сохранить. В хорошие времена недвижимость приносит высокий доход, в плохие — падает в цене плавно. В прошлый раз докризисный уровень цен на нежилые помещения восстановился за пару лет, — напомнил руководитель службы недвижимости «Сота» Илья Мариничев.

Вкладывать в жилье, уверены эксперты, бессмысленно: по сути, оно не дорожает, да и окупятся квартиры лет за 15-20. Покупать их стоит лишь для себя и в ближайшие полгода, пользуясь госпрограммой льготной ипотеки и податливостью застройщиков. Коммерческий объект даст отдачу вдвое быстрее, «лишние» три-пять миллионов лучше вложить в него.

По мнению Ильи Мариничева, в краткосрочной перспективе выгодны площади в готовых торговых коридорах, склады в черте города и производственные площадки, желательно с арендаторами. Галина Колокольникова уточнила, что в стрит-ритейле в Воронеже востребованы метры под бэк-офисы финансовых учреждений, колл-центры и магазинчики, а сделки с торговыми и офисными объектами на сумму до 20 миллионов единичны.

- За рубежом в кризис все покупают крупные БЦ и ТЦ — они резко падают в цене. В России это было в 2008-м, а сейчас — нет притока денег из-за санкций. В Воронеже торговые центры вообще не выставлены на продажу, — заметила Галина Колокольникова. — Зато на рынок вышли земельные участки (владельцам не хватает денег их освоить) и апартаменты, как в Москве, — нежилая недвижимость, куда можно вложить 10-20 миллионов (с ремонтом), чтобы сдать под жилье или офисы. Заметьте, в кризис можно сбить цену на что угодно!

Чтобы приобрести нежилой объект, бизнесмены согласны даже кредитоваться, подтвердила замруководителя «Юниаструм банка» Ольга Самодурова:

- Рентабельность некоторых бизнесов позволяет брать займы под 20 процентов годовых. Все наши клиенты, кроме одного, платят без просрочек. Компании, которым кредит на покупку недвижимости по силам, размещают средства на депозитах и ждут, когда финансовая ситуация «устаканится».

С коллегой согласились в «Россельхозбанке», где в 2015 году планируют нарастить объемы кредитования бизнеса и предлагают компаниям выкупать объекты из аренды на условиях «коммерческой ипотеки».

- В Воронежской и Тамбовской областях выгодно иметь складские площади. Системообразующие банки интересуются такими проектами, — заявил исполнительный директор филиала «Газпромбанка» Михаил Омигов. — А вот инвестиции в ТРЦ пойдут нескоро.

Удобства на этаже

Ключевая тема для небольших фирм, которая будет актуальна и после кризиса, — освоение жилых зданий. Подвалы, бывшие квартиры, первые этажи в новостройках — как угадать, что будет успешно?

- Когда по соседству возникли крупные торговые комплексы, от нас ушли многие владельцы магазинчиков — в таких условиях выживают только сети. Пришлось сделать арендные ставки в три, а то и десять раз ниже, чем в ТЦ. Вдали от «цивилизации», напротив, есть спрос на маленькие помещения, — констатировала начальник отдела недвижимости строительной компании «Воронеж-Дом» Ирина Палачева.

Риелторы предположили, что аренда и продажа нежилых метров на первых этажах пойдет легче, если объекты будут иметь четкую концепцию. Нормативными актами это не регламентировано, и в проектах застройщиков такая недвижимость обычно не имеет целевого назначения. Вместо разнообразия «удобств» получается ряд продуктовых магазинов.

- Жилые комплексы сдают как «комплексы комфорта», но на деле новоселы не представляют себе их инфраструктуру, а бизнесмены — свою целевую аудиторию, — заметила начальник отдела агентства недвижимости «Четыре комнаты» Екатерина Деревенских. — Просто жилые и коммерческие метры выгоднее реализовывать комплексно.

Татьяна Ткачева
Российская газета, №6670 (99), 12 мая 2015 года.