Воронеж. 20.10.2016. ABIREG.RU – Аналитика – Вопрос частной собственности в России можно назвать дискуссионным. Вроде бы если государство тебе разрешило купить актив, сделка оформлена должным образом, то больше и волноваться не о чем. Все-таки частные права – вещь святая в демократическом мире. Однако у России, как известно, свой путь. Резонансный снос торговых павильонов в Москве дал новый виток риторическим рассуждениям, кто прав и что делать. С одной стороны, бизнесмены с документами, с другой – власти со своими бумагами. Кто сильнее, наверное, напоминать не стоит. В Воронежской области есть свой, локальный пример того, как люди могут попасть в непростую историю, при этом тщательно пытаясь соблюсти все нормы закона. Иногда этого оказывается слишком мало.
Трудности перевода земель
Рамонский район Воронежской области – особое место в регионе. Как-то так вышло, что это муниципальное образование является одним из главных ньюсмейкеров среди других районов. Главным образом это, конечно, связано с большим количеством разных инвестпроектов, которые там реализуются. Но еще рамонские земли известны своими необычайно красивыми и живописными местами. Добавьте сюда очень удобное соседство с Воронежем и вы поймете: желающих построить уютный домик в тихих местах предостаточно.
История вопроса статуса земель, конечно, непростая, но при этом довольно типичная для нашей страны. Как известно, в СССР ничего частного не было, все было общим. Общие земли, на которых работали аграрии, назывались совхозами и колхозами, такие были, естественно, и в Рамонском районе. С наступлением демократических перемен встал резонный вопрос: что же делать дальше с земельными активами, как их распределять? Решение было найдено очевидное: не отрывать людей от земли, к которой они привыкли. Таким образом, в период с 1991 по 2009 годы Российская Федерация выделяла работникам совхозов участки земли для личного подсобного и крестьянского хозяйства. Собственно, дальше речь пойдет о земельных участках, которые находятся возле Рамони и изначально использовались именно как колхозные земли. Если быть совсем уж точными, обратим внимание на кусок земли от Рамонского моста до турбазы «Восход».
Граждане, получившие от государства эти земли и оформившие их в собственность, решили продать их другим физлицам под дачи. Закон это разрешает, администрация и Росреестр указывают, что строить там можно, обременений никаких нет.
В связи с этим было создано дачное некоммерческое партнерство «Рамонские дачи» для людей, которые хотели построить домики для отдыха с детьми недалеко от Воронежа. За короткое время в начале 2010-х более 30 воронежских семей купили около 50 участков в этих местах. Платили они при этом немало: на тот момент порядка 70-80 тыс. рублей за сотку.
Собственники объясняют: несмотря на то что покупались уже оформленные земельные участки у бывших сотрудников совхозов, была проведена юридическая экспертиза документов, а также были направлены обращения в администрацию Рамонского поселения. Владельцев заверили, что документы в порядке и что местная администрация заинтересована в развитии брошенных территорий. То есть платите деньги и стройте, все в порядке.
После всех заверений в чистоте документов семьи приобрели в собственность участки с видом разрешенного использования «для дачного строительства». Все сделки официально регистрировались органами Росреестра, никаких обременений в «зеленках» не указывалось. Также был получен кадастровый план территории, где также отсутствовали какие-либо ограничения.
Все землевладельцы получили свидетельства о праве собственности, и Российская Федерация тем самым фактически подтвердила законность приобретения и право использования участков в соответствии с видом разрешенного использования, то есть для дачного строительства.
Потом еще были публичные слушания в местной администрации, власти согласовывали проектную документацию, Росприроднадзор дал свою положительную оценку проекту. Все это продолжалось несколько лет. Эти годы 30 семей ждали соблюдения всех формальностей и начала строительства, которое было запланировано на май 2015 года. Для этого осенью 2014 года были произведены земельные работы по выравниванию территории поселка и уборке огромного количества мусора. Однако строительство так и не началось до сих пор.
Новые границы
Воронежская прокуратура весной прошлого года неожиданно высказала претензии к оформлению документов. Причем одним из поводов было отсутствие предусмотренной в таких случаях публикации результатов публичных слушаний по данному строительству в СМИ. Представители «Рамонских дач» тогда называли нарушения, выявленные прокуратурой, формальными.
Впоследствии вспылили еще более удивительные вещи. ФГБУ «Воронежский заповедник» заявило, что коттеджный поселок «Рамонские дачи» якобы вдруг оказался на территории одноименного природного заказника. Для собственников земель это стало настоящим сюрпризом. То есть, получается, несколько лет, пока шло согласование проекта, ни в администрации, ни в других органах власти об этом не знали и спокойно выдавали разрешения, а потом в лесах внезапно нашлись новые границы. Тут еще важно пояснить, что, согласно федеральному законодательству, строить дома на землях заказника нельзя.
Речь идет о следующем участке заказника – от станции Рамонь по железной дороге до станции Графская (северная граница), от станции Графская по железной дороге до станции Тресвятская (восточная), от станции Тресвятская по железной дороге до поселка Сомово (южная), от поселка Сомово по левому берегу реки Усманки до ее устья, а оттуда – по реке Воронеж до станции Рамонь (западная).
Как же так могло произойти, что при выдаче «зеленок» и разрешений на строительство органы власти об этом не знали? Оказалось, что в соответствии с внутренним приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ еще в 2011 году были определены географические координаты заказника. А местные власти и другие ни сном, ни духом.
Тут стоить уточнить, что, по словам представителей собственников, они не только с юридической стороны не могли знать об этом, но даже и визуально на месте не могли этого определить. По их словам, не было видно ни табличек с соответствующей информацией, ни каких-либо иных предупреждений.
Отметим, что не все чиновники в этой ситуации сделали вид, что ничего не произошло. Руководитель Управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова в интервью одному из телеканалов Воронежа также высказала озадаченность этой ситуацией.
«Что касается прав граждан, то они зарегистрированы и оформлены в соответствии с законом», – сказала она. Кроме того, госпожа Перегудова заметила, что сейчас на территории заказника находятся несколько населенных пунктов, среди которых – поселок Воля, станции Шуберское, Графское и другие, на которые формально тоже должен распространяться соответствующий запрещающий режим.
В это же время замдиректора Воронежского заповедника Игорь Воробьев заявил: «Мы не собственники земли, территория находится у нас в оперативном управлении».
Многозначительное молчание
Область отношений собственников земли и заповедника плавно перетекла в суды. Представители заповедника пытались доказать в арбитраже, что «Рамонские дачи», подготавливая инфраструктуру для будущего строительства, нанесли ущерб заказнику. Природоохранное ведомство требовало разработать проект рекультивации и реализовать его позднее. Разбирательство шло долго и нудно. Заседания бесчисленное количество раз переносились, делались экспертизы. В итоге буквально на днях арбитраж вынес окончательное решение: в иске воронежскому заповеднику отказать.
Одним из главных доводов владельцев участков было отсутствие государственного заказника федерального значения «Воронежский» на кадастровом учете. В кадастровых паспортах на земельные участки зафиксировано, что отсутствует категория «Земли особо охраняемых природный территорий». Следовательно, эти земли относятся к участкам сельскохозяйственного назначения (а там строить можно).
Известно, что свои требования в суде к «Рамонским дачам» предъявляло и Росимущество. Но и эти разбирательства окончились ничем.
Собственно, итог… Прошло почти 1,5 года и каков он? Ни уголовных дел, ни судебных решений в пользу заповедника. А дома так пока и не строятся. Парадокс. Возможно, в будущем будут новые судебные разбирательства, которые поставят наконец точку в этом шумном процессе.
