Воронеж. 21.12.2016. ABIREG.RU – Аналитика – Строительная отрасль Воронежской области в уходящем году «поддалась» воздействию актуальных трендов и обрела новое лицо. Спад спроса привел как к «антикризисным проектам» в виде общежитий, так и к попытке ухода от «позорного» точечного жилья к комплексной застройке. Бизнес, власть и покупатели в условиях санкций и кризиса создали схему взаимодействия, в которой отрасль смогла развиваться в самых разных, порой причудливых, направлениях.
Больше, выше, быстрее
Темпы строительства в области – уже второй год в федеральном топе. По итогам прошлого года Воронежская область занимала третье место по объемам вводимого жилья среди субъектов ЦФО после Москвы и Подмосковья. Всего было введено более 1,632 млн кв. м жилья с темпами строительства в 104%. Таких объемов в Воронеже не было даже в советские годы. По оценке регионального правительства, сегодня в Воронеже и пригороде реализуется 11 проектов комплексного развития территорий жилищного строительства общей площадью 1,4 тыс. га с общей площадью жилья порядка 9 млн кв. м.
Никакого кризиса в строительной отрасли Воронежа нет, уверены городские власти. Вице-мэр Владимир Астанин рассказал «Абирегу», что в начале года были пессимистические ожидания по выдаче разрешений на строительство. К середине года их количество действительно отставало от прошлогодних на 40%. К концу года показатель сравнялся с 2015 годом. То же самое – по объему введенного в Воронеже жилья: в середине года власти ожидали спада объема на 10%, но к концу года он почти сравнялся с прошлогодним показателем в 1,24 млн кв. м. Сегодня в стадии строительства в Воронеже находятся 3 млн кв. м жилья.
То, что у строителей в Воронеже все хорошо с объемами работ, подтверждает и недавний опрос «Абирега». По мнению большинства, наибольшего успеха среди воронежских бизнесменов в 2016 году добился глава собственной группы компаний, девелопер Евгений Хамин.
Что касается основных тенденций, то эксперты отмечают укрупнение строек, увеличение этажности и приоритет квартальной застройки. Закономерность такова, что количество введенных объектов уменьшается, а количество метров растет. Как признак будущего отрасли власти видят увеличение доли крупных застройщиков – в мэрии «Абирегу» сообщили, что 70% застройки в этом году было у семи крупных застройщиков.
По структуре в этом году объем вводимого объемно-блочного жилья (тип домов ООО «Выбор») вырос и сравнялся с крупно-панельным. Теперь они составляют по 20% вводимого жилья. Таких успехов «панелькам» Александра Цыбаня (контролирует ООО «Выбор») удалось достичь, в том числе и за счет запуска в мае 2015 года собственного завода объемно-блочного домостроения (ОБД). В амбициозных планах компании – выход за пределы Черноземья и запуск второй очереди завода ОБД в 2017 году.
«Строительная сфера Воронежской области сегодня находится в поиске – и власть и бизнес понимают, что по-старому работать уже невозможно, нельзя, – считает Евгений Хамин. – Люди больше не покупают «позорное» жилье с «позорными» территориями от старых, «махровых» застройщиков, которые видят только себя и свое – во всех отношениях». Поэтому характер застройки Воронежа меняется в сторону комплексного освоения территорий. Это отмечают и сами застройщики, и в администрации города.
Многие проекты точечной застройки в этом году потерпели фиаско из-за нарушений – прокуратура остановила стройки ООО «Реста» по ул. Марата, 2а и «Воронежбетона» на ул. Платонова, 15.
Основная тенденция уходящего года: строить меньше не стали – стали меньше покупать. Снижаются цены за квадрат, рентабельность, маржинальность в отрасли. Сегодня рентабельность составляет 5-7% с квадратного метра – до 10%, если брать среднюю стоимость за «квадрат» в 40 тыс. рублей.
В условиях падения спроса увеличивается значимость индивидуальных проектов с развитой инфраструктурой. Кварталы с высокой этажностью и отсутствием детских садов, школ, нормальных дорог, как следствие, и плохо продаются.
При этом сами строители неохотно идут на строительство инфраструктуры. «Выбор», к примеру, оставил без школы своих жителей ЖК «Грин парк», сославшись в проектной документации на то, что ее построит застройщик соседнего жилищного комплекса. Они обуславливают это невыгодностью.
На заседании комитета Совета Федерации по федеративному устройству глава областного департамента строительной политики Олег Гречишников заявил, что «у большинства регионов нет возможности строить инфраструктуру за счет собственных средств или средств муниципальных бюджетов». Он попросил рассмотреть возможность выделения прямых федеральных субсидий регионам на эти цели.
Диктат покупателя
По оценке экспертов, объем продаж в области упал два года назад. Последний пик продаж на новостройки пришелся на декабрь 2014 года. С началом валютного шока те, кто имел отложенные сбережения, бросились инвестировать в недвижимость. В начале 2015 года продажи в Воронеже упали в среднем на 40%, и сейчас остаются примерно на том же уровне.
Рынок Воронежа в 2016 году был ориентирован на спрос – а это недорогое жилье. Активно продавался эконом-класс. Строилось при этом «разноклассовое» жилье. Как отмечают в компании «Эльтаро», бизнес-жилье переоценивалось, все крупные застройщики вели дисконтные продажи и снижали цены.
Популярность завоевали квартиры-студии малого метража до 1 млн рублей. Экспериментальный антикризисный проект общежитий запустила в этом году ГК «Развитие». В «Интуристе» на Машмете в двух 17-этажных зданиях предусмотрены даже малогабаритки в 12 кв. м. Риелторы скептически относятся к спросу на такое жилье и считают его сиюминутной «злобой дня». С точки зрения застройщика это – «переждать лихолетье». Когда доходы населения стабилизируются, кому будут нужны эти студии по 15 кв. м, вопрошают эксперты. Люди будут спрашивать стандартное жилье в 40 «квадратов», считают риелторы, настроенные на рост цен в будущем.
В «Эльтаро» «Абирегу» рассказали, что тенденция последних двух лет, которая особенно ярко выражена в 2016 году, – это «ценник покупателя» на недвижимость. Покупатель сегодня диктует цену – и он сможет настоять, чтобы квартиру ему продали на его условиях.
Востребованная с 2015 года среди покупателей жилья программа ипотеки с господдержкой обусловила другую тенденцию на рынке недвижимости – спрос на новостройки. С 2017 года федералы грозятся отменить программу. Как отметил в разговоре с «Абирегом» руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников, «ставки по ипотеке сегодня и так приличные, без господдержки. И со следующего года они, скорее всего, будут снижаются до 10% годовых. Ипотека с господдержкой предоставляет примерно те же условия – 10,9%». Кроме того, в этом году уровень инфляции – 5,8%, в следующем году он прогнозируется в районе 4%. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что спрос на новостройки сохранится на том же уровне, что и в 2016 году.
Несмотря на вроде бы невысокие доходы покупателей, одной из тенденций эксперты называют спрос на элитное загородное жилье в коттеджных поселках. Риелторы отмечают, что престижное жилье пользуется популярностью у покупателей возраста «45 плюс». Это дорогие покупки и бума в 2016 году на них не случилось, но тенденция наметилась. А вот проекты загородной многоэтажной недвижимости, как рассказали в компании «Эльтаро», пользовались популярностью – к примеру, 5-9-этажный проект «New Александровка» в Новоусманском районе, «Звездный квартал» с детским садом в Шилово. Цены на них заметно меньше, чем в Воронеже.
«Чем можем – поможем»: правительство пытается поддерживать отрасль
В этом году создан общественный совет при управлении архитектуры и градостроительства областного правительства. На конкурсной основе в его состав вошли и крупные воронежские строители – девелопер Евгений Хамин и председатель совета директоров ООО «Инстеп» Анатолий Шмыгалев. «К нам повернулись лицом», – считают застройщики Воронежа. Понятно, что формально общественный орган не имеет сильного веса в принятии решений по застройке, но показывает, что власть настроена на открытый диалог – опять же с крупными компаниями, бизнес которых направлен на комплексное освоение территорий.
В качестве вариантов для стабильной работы власти предлагают строителям проекты в рамках программы расселения ветхого жилья, софинансирование соцобъектов, работы для Фонда капремонта. Вице-мэр Сергей Курило рассказал, что в 2017 году на реализацию городской адресной инвестпрограммы планируется направить 422,8 млн рублей, на аналогичную областную – 870 млн рублей по 25 объектам. Кроме того, строители осваивали и бюджет Фонда капремонта многоквартирных домов Воронежской области. Стоимость выполненных для него работ оценивается в 461 млн рублей за два года. Перспективы здесь для строителей отличные – на ремонт многоэтажек в 2017-2018 гг. запланировано 2,3 млрд рублей. Наращивать темпы работ по капремонту позволяет хорошая собираемость взносов – за 11 месяцев 2016 года взносы уплатили 87,4% собственников, что на 6,4% больше, чем в среднем по России. Поэтому осваивать «живые деньги» должно быть выгодно для застройщиков.
Чтобы участникам строительного рынка не потерять объемы, власти предлагают реализовывать проекты на условиях частно-государственного партнерства. Сами строители называют эту схему «псевдосотрудничеством». За последнее время строительные компании возвели с десяток детских садов в Воронеже. Однако власти выкупают их по фиксированной цене, что не окупает всех затрат.
Воронежские власти также пытаются пролоббировать продление господдержки ипотечного кредитования для молодых семей. 15 декабря сенатор от Воронежской области Сергей Лукин снова настаивал на этом в Совете Федерации.
Нельзя не отметить, что в основном бизнес помогает себе сам. В этом году компания «Выбор» заявила о снижении на 5-8% себестоимости строек благодаря вводу в эксплуатацию первой очереди завода объемно-блочного домостроения «Выбор-ОБД». В силу такой экономии компания запланировала и экспансию за пределы Черноземья. Это серьезное заявление в кризис. Или грядет другой кризис – перепроизводства?
Кризис перепроизводства
Эксперты свидетельствуют о большом объеме нераспроданного жилья в Воронеже. При этом о «заморозке» строек речи не идет: крупные застройщики заявляют в кризис даже о новых амбициозных проектах.
Эксперты на рынке недвижимости отмечают, что строительство – это не одномоментный процесс. Земля, к примеру, приобретена, коммуникации и документы для разрешения оформляются – это невозможно остановить. Строительная индустрия крупных игроков требует постоянной работы – нужно задействовать мощности, не оставлять без работы коллектив. Как прокомментировала для «Абирега» банковский аналитик Елена Чуфринова, чтобы не допустить «разрыва кассы» строителей, помощь в реализации новых амбициозных проектов могут оказывать кредитующие банки. «Если компания должна банку крупную сумму, то это автоматически становится проблемой банка. Для банка выгодней ее поддержать в сложный период», – пояснила эксперт.
Для покупателей объем нераспроданного жилья у крупного застройщика не несет в себе рисков, считают в компании «Эльтаро». «Все объекты проходят регистрацию в Росреестре обязательного страхования ответственности застройщика. Кроме того, есть предпроектное финансирование – в банке открывают кредитную линию. – пояснил «Абирегу» эксперт. – Это не связано с количеством дольщиков. В любом случае, объект все равно строится, внесли деньги дольщики или нет. Инвестиционно стройка обслуживается банками, а не дольщиками».
Сегодня банки во многом стали «верховодить» стройками. В первую очередь рынок в этом году потерял большую долю спроса тех, кто раньше инвестировал в квартиры еще на уровне проекта, чтобы затем перепродать с «наваром». В этом году бизнес-схема лопнула. Квартиры, которые не успели распродать в кризис, стали дешеветь. От того, что население перестало вкладывать деньги в стройку, пострадали не только продажи. Как отметил Борис Колокольников, «инвесторы вкладывали деньги на уровне котлована и раньше – как раз, когда строителям нужны деньги. А теперь им приходится брать в банке».
Глава собственной ГК Евгений Хамин отметил другую проблему: «Кредиты банки охотно выдают, но их охотно не берут: ставки высокие, нагружают проект серьезно, большинство застройщиков от кредитов ушли». Однако откуда при этом берут резерв строители, девелопер не уточнил.
Прощайте, мелкие «игроки»
Летом в Воронежской области, как и в большинстве регионов, резко сократилось число выдаваемых разрешений на строительство, а продажи готового жилья упали на 40% из-за новой строительной реформы. В июле в Градостроительный кодекс и ФЗ № 214, регулирующий отношения в долевом строительстве, были внесены изменения. Они призваны установить более жесткий контроль за строительной сферой.
Все компании теперь должны регистрироваться только в своем регионе. Более того, в правительстве Воронежской области идет обсуждение единственной СРО в регионе. Новые условия для членов СРО призваны отсеять мелких игроков на рынке недвижимости. Как пояснил глава «Трансферта» Борис Колокольников, «мелкие застройщики с небольшим объемом собственных средств уйдут, останутся только крупные компании». Это то, к чему стремится власть, потому что это какая-никакая гарантия отсутствия обманутых дольщиков и сдачи объектов в срок.
С другой стороны, как заявили «Абирегу» в воронежской СРО Ассоциация «Международное строительное объединение», есть опасение по поводу профессионализма строительных компаний из новых реестров СРО. «Допуск к проведению работ отменяется, будет выписка из реестра членов партнерства, где виды работ прописаны не будут. То есть – занимайся, чем хочешь», – уточнили в организации.
При этом все эксперты спокойно относятся к новым правилам. Изменения будут происходить постепенно. «По аналогии с изменениями ФЗ № 214 о долевом строительстве, которые были приняты в 2004 году, а обороты набрали с 2008-2010 года», – считают эксперты «Эльтаро». Быстро уйдут только совсем непрозрачные и непрофильные компании, которые нанимали подрядчиков для строительства на собственном участке земли.
Тренды будущего
Сегодня в Воронеже в стадии строительства находится 3,7 млн кв. м жилья – или 180 многоквартирных домов. Поэтому эксперты не верят в спад объемов вводимого жилья.
В агентстве «Эльтаро» считают, что не случится и особенных скачков. С одной стороны, не будет обвала, рынок не просядет. Так как, если брать по областям, то жилье в Воронеже – одно из самых недорогих в Черноземье, по сравнению с Белгородом, Липецком. С другой стороны, эксперты прогнозируют плавный рост цен со второго квартала 2017 года. Многое будет зависеть от политики по ипотеке.
«Цикличность на рынке со спадами и подъемами – это нормальное явление», – отмечает глава «Трансферта» Борис Колокольников. «Цены падали два года. Теперь процесс обратного роста неизбежен. Цены зависят от санкций, от нефти, словом, много факторов. Чем дольше падали цены, тем быстрее и интенсивней будет их рост», – пояснил эксперт. Поэтому можно сделать много выводов о развитии отрасли в Воронежской области в 2016 году, но о чем говорить точно не стоит – так это о кризисе и о «просевшем» рынке недвижимости.
