Воронеж. 26.12.2016. ABIREG.RU – Аналитика – Агентства ипотечного государственного кредитования созданы государством во всех регионах России и действуют уже более десяти лет. Есть и федеральное агентство. Структуры юридически независимы, но действуют в тесной взаимосвязи. Воронежское агентство, созданное правительством области, специализируется на выдаче льготных ипотечных займов социально незащищенным слоям населения. Об итогах регионального ипотечного кредитования в 2016 году и его перспективах «Абирег» поговорил с генеральным директором АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» Сергеем Панюковым.
– Сергей Митрофанович, основная функция Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «зашифрована» уже в самом названии – это субсидирование ипотеки. Давайте попробуем подвести «ипотечные» итоги года.
– За 2016 год из областного бюджета, в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Воронежской области», выдано на субсидирование 65,8 млн рублей, оказана помощь 248 семьям самой ущемленной категории граждан – это многодетные семьи, молодые семьи, бюджетники, инвалиды, семьи с детьми-инвалидами. Каждый, кто претендует на помощь, должен соответствовать требованиям программы, а они достаточно жесткие. К примеру, если речь о молодых семьях, то хотя бы один член семьи должен отработать по специальности не менее пяти лет. Это областная программа. На ее реализацию непосредственно из областного бюджета на 2017 год выделен 51 млн руб. Как мы видим относительно уходящего года, сумма снижается, однако очередь из заемщиков, претендующих на получение субсидии, наоборот растет и на конец 2016 года составит 728 семей. В федеральном бюджете есть программа «Госжилище», очередь – более двух тысяч человек. Учет «очередников» ведет муниципалитет.
– Как обычно осуществляется помощь по программам Агентства?
– Семья сначала берет ипотеку в нашем Агентстве или в других банках и только потом может рассчитывать на получение субсидии. Сумма определяется исходя из первоначального взноса и из всех затрат, которые семья, в конечном итоге, понесет по ипотеке. Учитывается также материальное положение семьи. Сумма компенсации может варьироваться от двухсот пятидесяти до трехсот тысяч рублей на семью. Если многодетная семья, там выплата больше. Сама компенсация – это разовая выплата. Срок рассмотрения заявок – несколько месяцев.
– Поясните, что такое переменная ставка по ипотечному кредиту и как ей правильно пользоваться?
– Это сложный расчет. Ставка зависит от нескольких факторов: от инфляции, от индекса потребительских цен на товары и услуги по РФ и др. Если в двух словах, то суть в следующем: если инфляция, как, к примеру, у нас сейчас, падает и есть положительный прогноз на будущее, то выгодно взять переменную ставку, потому что при уменьшении инфляции процентная ставка будет снижаться. Сейчас в АЖИКе, например, переменная ставка составляет 8,55% годовых. На нашем сайте очень подробно изложено, в каких случаях и как грамотно использовать именно переменную ставку.
– Под какой процент, вообще, сейчас банки дают ипотеку?
– Ставка колеблется от 11,25% до 13,5% годовых. Для сравнения у нас в АЖИКе – от 10,5% до 12,5%. 80% ипотечного рынка делят между собой Сбербанк и ВТБ, и именно они задают тренд в формировании процентной ставки по ипотеке. Но скажите, почему, если банки привлекают средства населения в среднем под 6-7% годовых, то ипотеку выдают почти под 13-14% годовых? Какая им еще нужна господдержка? Поэтому и стоит вопрос: используя функционал АЖИК, разрушить монополию в ипотечном кредитовании.
– Можно ли в связи с этим сказать, что региональный АЖИК функционирует как своего рода ипотечный регулятор, призванный устанавливать рамки ипотечного кредитования?
– Мы и есть региональный оператор, и наше Агентство создано как раз для того, чтобы формировать региональную и федеральную ипотечную политику, выступать с социальными ипотечными проектами, и кроме того, выступать в качестве исполнителя областных программ по субсидированию. Выдавая социальную ипотеку, мы ее рефинансируем в федеральное АЖИК, привлекаем федеральные деньги в область. Уставной капитал Агентства – 194 млн. рублей, а мы привлекаем в область до 400 млн рублей в год. Кроме того, мы разрабатываем собственные областные социальные ипотечные программы. В 2015-2016 гг. мы поддерживали потребительский жилищно-строительный кооператив «Учитель», построенный на Московском проспекте. Ни одна из кредитных организаций не давала дольщикам кооператива ипотечные кредиты, учитывая их правовую форму – кооператив. Агентство помогло 56 семьям с получением ипотеки на льготных условиях. В 2016 году господдержка ипотеки заканчивается. Резервы для уменьшения ставки по ипотеке у крупнейших государственных банков есть, да и прибыль позволяет. А потом мы удивляемся, откуда же у них годовая чистая прибыль: у одного – 600 миллиардов, у другого – 40 миллиардов. И, конечно, крупнейшие банки будут выступать за возобновление ипотечного субсидирования – им это очень выгодно.
– Давайте поговорим о взаимодействии АЖИК и строительных организаций? Вот, например, некоторые региональные агентства сами занимаются строительством. У Вас были мысли на эту тему?
– Нет, строительством не занимались, хотя это интересная тема. Зависит от многих факторов, в том числе от состояния строительного рынка в регионе. Конечно, с такими гигантами, как «ДСК» или «Выбор», мы не смогли бы конкурировать, но достичь максимально низкой цены за квадратный метр, я думаю, АЖИК смог бы. И такая практика существует в других регионах. В Тамбове региональный АЖИК занимается строительством социального жилья и обеспечивает самую низкую цену квадратного метра в области. И довольно много построили. Сейчас, в кризис, стоимость квадратного метра не растет, а тенденция к его снижению есть и дальше. Процесс ценообразования будет зависеть от спроса на жилье. К примеру, в той же Новой Усмани строители готовы отдавать квадратный метр по 23-25 тыс. рублей. В общем, это приемлемые цены для уровня жилья эконом-класса. Так что актуальность Вашего вопроса отпала.
– Какая же сейчас себестоимость строительства в Воронеже?
– Это очень сложный вопрос. Она зависит и от цены земельного участка, и от цены присоединения к сетевым компаниям (электроэнергия, газ), и от множества других факторов. Когда идет комплексная застройка территории, можно значительно снизить затраты на строительство. При падении спроса на рынке жилья, строители будут вынуждены снижать себестоимость.
– Как меняется ситуация на рынке ипотечного кредитования последние два года? Следите за тенденциями?
– Объемы на кризисе опустились, потом поднялись. По России – был триллион рублей ипотечных кредитов, к триллиону сейчас опять и подбирается. По ипотеке падение есть, но, смотря с какого года считать. Корректнее брать динамику, начиная с 2008 года, когда зарождалась система ипотечного кредитования. Надо увязывать кризисные явления не только с объемом выдачи кредитов, но и с условиями выдачи, и с условиями по процентной ставке, и с требованиями к заемщику. Сейчас условия улучшаются, а в начале кризиса (конец 2014 года) требования к заемщику были очень жесткие. Сейчас они попроще, но это новые риски для банков, главный из которых – доходы заемщика. Доходы населения не растут, цена квадратного метра жилья опустилась, в среднем, на 10-15%. Для анализа рынка ипотечного кредитования в целом нужно брать 3-4 года стабильной экономики, а когда это у нас было? То кризис, то санкции, то снова мировой кризис – выходит кривая. При стабильной экономике объемы по ипотеке, какие были в конце 2013 года, планируется достичь в 2018 году. Что мы наблюдаем в конце года – отсутствие ажиотажного спроса на ипотеку.
– Как вы взаимодействуете со строительными организациями?
– Сейчас мы выдаем ипотеку в том числе под новостройку, а в связи с тем, что господдержка была направлена на поддержание строящихся жилых объектов, сдвиг получился в сторону долевого строительства. «Вторичка» осталась за пределами субсидирования, поэтому и спрос сместился в сторону «первички». Особое внимание уделяется кредитованию заемщиков, приобретающих квартиры в новостройках, и здесь мы взаимодействуем с ведущими строительными организациями. Они должны пройти аккредитацию, как во всех кредитных организациях, соответствовать закону. Сделки по купле-продаже объектов долевого строительства должны регистрироваться в ФРС.
– Сколько аккредитованных строительных организаций при АЖИК?
– Пятнадцать точно есть. Как крупные, так и мелкие строительные компании. Охвачен весь спектр строительства: от многоэтажек до таунхаусов в коттеджных поселках.
– Хотел бы Вас расспросить про изменения в законодательстве в сфере строительства – и как это коснется АЖИК. По сообщениям СМИ, вы должны с 1 января 2017 года стать оператором компенсационного фонда, который придет на смену страхованию, и в который все строительные компании должны будут перечислять один процент средств от долевого строительства.
– По компенсационному фонду пока не знаем. Федеральное АИЖК может и станет, а передадут ли нам часть функций как региональному оператору или будут единолично распоряжаться, еще неизвестно. Мы лишь косвенно связаны со строительством – опосредованно участвуем в нем, помогаем финансировать с точки зрения ипотеки.
– Можете подробнее остановиться на том, как вы взаимодействуете с федеральным АЖИК. Вы говорили, что через вас в область заводятся федеральные деньги. Поясните, как это происходит?
– Агентство выдает ипотечные займы за счет собственных средств, а затем оформленные надлежащим образом закладные рефинансируем в федеральное АЖИК. Таким образом, мы фактически формируем ипотечный портфель АЖИК. В любом случае, приоритет работы АЖИК – что федерального, что местных – это социальное кредитование, обеспечение доступности жилья.
– Чего вы ждете в наступающем году в сфере ипотечного кредитования?
– Агентство по ипотечному жилищному кредитованию обсуждает с Минфином и ЦБ новые инструменты поддержки рынка после завершения госпрограммы субсидирования ставок. Прежде всего, речь идет о направлении нового вида ипотечных облигаций. Эта фабрика позволит банкам выпускать программы ипотечных облигаций с гарантией АЖИК. Их выкупят инвесторы, а банки получат дешевое фондирование и увеличат выдачу кредитов по более низким ставкам. Из чего следует, что ключевые характеристики этих бумаг будут близки к ОФЗ.
Если банки рефинансируют с помощью фабрики ИЦБ до 45% выдаваемых ипотечных кредитов, это обеспечит снижение средних ставок на 0,8-1,2 п. п., что эквивалентно эффекту госпрограммы субсидирования ставок.
– А много ли просрочек по ипотеке было в уходящем 2016 году?
– Сейчас задолженность по ипотеке составляет 3%, имеется в виду просрочка платежей по ипотеке, которая больше трех месяцев. В свое время банки ужесточили требования к заемщикам, поэтому и просрочек стало значительно меньше. Мы, кстати, выдаем кредиты как по справке 2-НДФЛ, так и по справке от работодателя в свободной форме, которая тщательным образом проверяется.
