Up

WorldClass

Вы читаете новости региона:
Абирег Воронеж

Аврора Белгород

USD EURO

ЖК Кристальный

Александр Фридман

Вопрос недели
Составит ли созданная орловская экономзона конкуренцию черноземным?
Нет, липецкая высоко задрала планку
Возможно, так как воронежская еще не конкурентоспособна
Да, орловская площадка уже интересует крупных инвесторов
Нет разницы, экономзоны неэффективны
 7076 
Защита: Введите код c картинки
Результаты
Комментарии к публикациям
не совсем понятна позиция мэрии, которая требует от застройщиков согласования с аэродромами в то время когда ст.46 Воздушного кодекса уже давно утрати...
maximpn, 14.10.2019, 17:54:27
Наглость и безнаказанность порождает такое действие.
Прохожий, 14.10.2019, 15:41:04
Блин, мужику на дороге ни за что голову разбил, который с отцом его дорогу не поделил. Не стали закрывать, типа своего прикрыли. Так хватает теперь и ...
ганс, 14.10.2019, 13:04:58
Любым способом увести деньги у инвестора, вот и весь проект
Татьяна, 13.10.2019, 10:29:57
Таких людей близко подпускать нельзя к воронежским достопримечательностям - что театры, что кинотеатры... Посмотрите что со Спартаком сделал (кстати и...
Дж. Уокер, 12.10.2019, 13:09:29
Глава Совета Губкина, купивший, полагаю, дипломы профессора и доктора экономических наук, не догадываясь, что перед "докторской" надо "защитить канди...
Егор, 11.10.2019, 19:47:02
Совсем не беспокоится о репутации. Предохраняться нужно.
Яков Самуилович, 11.10.2019, 18:39:34

Богдаша

Главная Аналитика Основатель воронежской ГК «Портал» Алексей Пинигин: «Производственно-складская недвижимость теперь тоже нуждается в брендинге»

18.09.2019, 11:17

Основатель воронежской ГК «Портал» Алексей Пинигин: «Производственно-складская недвижимость теперь тоже нуждается в брендинге»

Основатель воронежской ГК «Портал» Алексей Пинигин: «Производственно-складская недвижимость теперь тоже нуждается в брендинге»

Воронеж. 18.09.2019. ABIREG.RU – Аналитика – На рынке производственно-складских помещений Воронежа после долгого застоя похоже ожидаются перемены. ГК «Портал» анонсировала в начале года свой проект Smart Blocks, который будет воплощен в новом для России, но уже зарекомендовавшем себя на Западе формате Light Industrial. О перспективах этого формата в Воронеже и его влиянии на развитие местного бизнеса рассказал основатель и инвестор ГК «Портал» Алексей Пинигин.  

– Алексей Юрьевич, что подтолкнуло вас к замыслу этого, весьма оригинального для Воронежа проекта?

– Здесь удачно совпали сразу несколько условий. По оценкам экспертов, производственно-складское направление является наименее развитым, среди направлений коммерческой недвижимости Воронежа. Учитывая логистические преимущества города и потенциал местного бизнеса, работа в этом направлении представляется мне весьма перспективной. Успеху проекта, на мой взгляд, должна способствовать удачная локация – участок на Газовой находится в черте города, причем еще в старых его границах. При этом окружная дорога с выходом на М4 и на Курскую трассу располагается всего в нескольких сотнях метров. А что касается самой концепции, то она принадлежит не нам. Формат Light Industrial хорошо известен в Европе и Северной Америке. В России существуют несколько таких проектов, и большинство из них находятся в стадии строительства. А вот в Воронеже ГК «Портал» первой реализует эту концепцию. Есть успешно работающие площадки этого формата в России, например Pererva или Industrial City. Мы следим за ними и вносим в свой проект определенные коррективы. Например, пересмотрели архитектурную концепцию и уменьшили минимальную площадь модуля, который смогут арендовать или приобрести наши резиденты. Мы поняли, что в проекте не хватало помещений для определенного сегмента малого бизнеса. Такие корректировки – абсолютно нормальное явление. Мы будем проводить их, пока не добьемся максимального соответствия запросам наших будущих клиентов.

Наверное, наступил момент, когда и производственно-складские помещения, как и другие форматы коммерческой недвижимости, стали нуждаться в брендинге, в индивидуальном формате. Насыщение рынка ведет к конкуренции позиционирования. Потребители хотят покупать не просто квадратные метры, а продуманный до мелочей продукт. Мы презентовали свой проект Smart Blocks в Москве на нескольких профильных мероприятиях и получили позитивные отклики бизнеса и экспертов. Некрупные столичные компании готовы входить на региональные площадки, но не делают этого, поскольку на сегодняшний день просто нет достойных предложений.

– Объясните популярно, в чем основные отличия формата Light Industrial, и что представляет собой сегодня рынок производственно-складских помещений Воронежа?

– Наиболее близким синонимом этому понятию я бы назвал «городской технопарк». Идея Light Industrial заключается в создании комфортной среды для работы малого и среднего бизнеса. Если говорить конкретно про Smart Blocks, то он ориентирован главным образом на малый бизнес, хотя мы не исключаем возможности размещения и филиала крупной сетевой компании. Свою задачу мы видим также в содействии административно-хозяйственной деятельности предпринимателей. Ведь рассредоточенность бизнеса по разным локациям крайне негативна для малой компании, а формат Light Industrial предусматривает возможность одновременного размещения производственных, складских, офисных и торговых помещений. При этом, будучи нашим резидентом, совершенно необязательно работать в формате «четыре в одном». Например, одними из наиболее желательных арендаторов для нас являются интернет-магазины. Для них в свою очередь формат Light Industrial является оптимальным решением, так как позволяет разместить в одной точке склад и пункт выдачи товара.

А рынок производственно-складских помещений Воронежа, если говорить о сегменте, удобном для МСП, представляет собой в основном приспособленные, зачастую ветхие помещения советской постройки. Это и цеха старых заводов, и ангары, и гаражи, и овощехранилища, все что угодно. Конечно, на окраинах города есть и логистические центры и индустриальные парки, но они чаще всего рассчитаны на довольно крупные компании и не предназначены для работы в формате «четыре в одном».

– Какие задачи нужно сейчас решить вам, как девелоперской компании, чтобы обеспечить успех этого нового для города проекта?

– Главная наша задача сейчас – найти технические решения, которые позволили бы обеспечить надежность и эстетичность объекта, при этом минимизировав издержки. Наша цель – снизить финансовую нагрузку для конечного потребителя, и при этом выдержать все заявленные показатели качества.  Только так мы сможем предложить бизнесу приемлемую стоимость аренды. Малый бизнес Воронежа, наконец, дошел до понимания, что работать нужно в комфортных, цивилизованных условиях, но часто не готов много платить за такую возможность. Именно сочетание комфорта и доступности мы и собираемся ему предложить. Потребителям, как в b2b, так и в b2c, уже не хочется ехать в какое-то захолустье, приобретать товар на каких-то полузаброшенных складах. Все хотят определенный уровень сервиса. Я думаю, тем же мебельным цехам будет все труднее выпускать продукцию где-то в гаражах, и там же демонстрировать ее потребителю. Момент понимания этих вещей уже наступил. Когда экономика находится на подъеме, переход к конкретным действиям происходит гораздо быстрее, но и без этого развитие будет идти.

Приоритетом для нас является сдача в аренду, а потом уже продажа.  Но в любом случае весь проект будет под единой системой квалифицированного управления. Мы понимаем, что должны быть не просто статичными сборщиками арендной платы, а полноценной управляющей, проектной и консалтинговой компанией для своих резидентов.

– А можно уже сейчас назвать какие-то конкретные параметры проекта, описать его предполагаемые свойства и внешний вид? На какой стадии находятся работы по его реализации?

– Сейчас уже расчищена площадка, идет заливка фундамента. Проект Smart Blocks будет представлять собой два абсолютно одинаковых производственно-складских блока, модульной конструкции, которые будут строиться поэтапно. В зависимости от потребностей клиента, модули могут быть объединены или наоборот поделены. В результате арендаторам и покупателям будут доступны помещения площадью 70, 160, 300 и 600 квадратных метров. Каждый модуль мы оборудуем индивидуальными системами учета потребляемых энергоресурсов. Общее управление инженерной инфраструктурой и территорией в целом будет осуществляться единой УК.

Что же касается внешнего вида объекта, то мы хотим, чтобы он соответствовал актуальным трендам в дизайне и архитектуре коммерческой недвижимости. Я считаю, что комплекс Smart Blocks должен контрастировать с окружающей индустриальной застройкой советских лет и определять дальнейшее развитие прилегающей территории и всего района улицы Газовой. Фасад здания спроектирован из сэндвич-панелей серого и черного цвета в сочетании с красным облицовочным кирпичом. Будут и декоративные элементы, контрастные сочетания цветов, что-то от стиля «лофт», что-то от «экологичного» дизайна популярного в Европе. Естественно, при разработке проекта особое внимание уделялось вопросам пожарной безопасности и энергоэффективности. Комплекс Smart Blocks будет иметь самый безопасный класс конструктивной пожарной опасности – С0. На территории около 25 тыс. квадратных метров помимо двух двухэтажных производственно-складских блоков разместится котельная, КПП, парковка на 35 машиномест, площадка для сбора мусора. Управляющая компания проведет озеленение, обеспечит охрану территории и чистоту.

– Учитывая все, что вы описали выше, проект может получиться весьма дорогостоящим. Наверное, его эксплуатация обходится дороже, чем обычного складского, торгового или офисного помещения?

– Совсем не обязательно. Если сравнивать с торговым или офисным центром, то наоборот – дешевле. Офисные и особенно торговые помещения имеют существенную долю МОПов – мест общего пользования, эксплуатация которых ложится непосредственно на девелопера. Для их нормального функционирования нужно создавать мощную инженерную инфраструктуру. В нашем же формате МОПов практически нет. Практически 100% площади комплекса Smart Blocks будут составлять МОДы – места операторской деятельности. Сложность в нашем случае заключается в другом. Резиденту необходимо предоставить именно то инженерное обеспечение и энергетические мощности, которые ему требуются. И если у арендаторов офисного или торгового центра потребности в отоплении, освещении, вентиляции и т.п. примерно одинаковые, то в данном формате, они могут существенно различаться. Сейчас мы прорабатываем центральные инженерные системы, а нюансы будем дорабатывать уже под конкретного потребителя. В нашем комплексе предусмотрена возможность разместить рядом совершенно разные объекты. Здесь может быть небольшой производственный цех, а рядом мастерская, которая разместит тут же и офис, и торговую точку, дальше пункт выдачи интернет-магазина со своим складом и т.п.  

– Почему вы так рассчитываете на интернет-торговлю, чем так интересен этот сегмент?

– Интернет-торговле остро требуются «площадки последней мили», имеющее короткое плечо доставки до конечного потребителя. Понятно, что это направление будет неуклонно развиваться. IT-составляющая входит в нашу жизнь все сильнее. Порог входа в этот сегмент бизнеса снижается, а поле деятельности – расширяется. Торговля уходит в онлайн-пространство не только потому, что это удобно. Это еще и снижение издержек. Для интернет-магазина не нужны дорогостоящие залы в торговых центрах. А аренда в Light Industrial обойдется им в 2-3 раза дешевле. При покупке, допустим бытовой техники, разница в цене в 10%  – это очень серьезная мотивация, чтобы сделать покупку в интернет-магазине. Интернет-торговля стремительно меняется. Представители fashion-индустрии выводят ее на новый уровень сервиса. Вам привезут на выбор пять рубашек, дадут померять дома, вы выберете ту, которая нужна, и даже если ничего не выберете – вам не предъявят никаких претензий. Растет торговля продуктами питания через интернет. Эти процессы необратимы, они будут развиваться сильнее и сильнее.

– А насколько серьезными конкурентами для формата Light Industrial являются индустриальные парки?

– Основное отличие Light Industrial и нашего проекта Smart Blocks в частности – в том, что мы формируем готовый объект под ведение бизнеса, и передаем его потребителю уже со всеми функциональными качествами. Когда резидент сюда приходит, ему требуется минимум затрат, чтобы развивать бизнес. Финансовая модель индустриальных парков в основном связана с тем, чтобы предоставлять площадки с определенной инфраструктурой. При этом они, ориентированы больше не на малый, а на средний  и крупный бизнес. Задачи по строительству при этом лежат на самих резидентах, что приводит к большим затратам и длительным срокам реализации проектов. Да, сейчас ряд ИП, в том числе «Масловский» заявили о строительстве площадок для МСП. Интересно посмотреть, что это будет за предложение, какой окажется стоимость аренды, уровень готовности инфраструктуры для бизнеса. Но в любом случае наш проект не является прямым конкурентом ИП. Это разные локации, а, следовательно, и разные клиенты.

На правах рекламы

19 сентября 2019, 16:37:22
Торгово-развлекательных комплексов настроили уже выше крыши. Пора действительно и что-то полезное начинать строить. Но учитывая, что покупатель выбирает интернет-магазины о чем тут говорилось, может статься ,что ТЦ станут и не очень нужны. И придется владельцам их перепрофилировать под цеха или склады.
Впередсмотрящий
20 сентября 2019, 13:06:34
Алексей Юрьевич знает свое дело. Я его еще по работе в ДСК помню, если делает - то делает грамотно. В общем, не сомневаюсь, что его проект выстрелит
Дмитрий
20 сентября 2019, 19:32:23
А когда проект? Везде чет про него слышно.
Пол
Добавить комментарий на Abireg.ru
 
Абирег реализует для своих читателей политику только интересных, адекватных и здравомыслящих комментариев. Спасибо за понимание
Ваш комментарий *
Ваше имя *
Ваш E-mail
 


Добавьте «Абирег» в свои избранные источники
СВЕЖИЕ НОВОСТИ НА ПОЧТУ

ZHD

Русфонд Воронеж

Система Orphus

Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU)
Воронеж т.ф.+7 (473) 212-02-88
Липецк т. (4742) 90-06-85, Курск т. (4712) 36-00-87
Орел т. (4862) 78-12-64, Тамбов т. (4752) 43-54-61
Белгород т. (4722) 50-05-84,  Москва т. (495) 560-48-82
info@abireg.ru

Картотека
Группа Абирег использует систему проверки контрагентов Картотека.ru
Создание сайта - "Алекс"

Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU)
Воронеж т.ф.+7 (473) 212-02-88
Липецк т. (4742) 90-06-85, Курск т. (4712) 36-00-87
Орел т. (4862) 78-12-64, Тамбов т. (4752) 43-54-61
Белгород т. (4722) 50-05-84,  Москва т. (495) 560-48-82
info@abireg.ru

Яндекс.Метрика