Up

WorldClass

Вы читаете новости региона:
Абирег Воронеж
USD EURO

Богдаша

Главная Эксклюзив Генеральный директор белгородской Домостроительной компании Максим Егоров: «Из-за эскроу-счетов цена строительства выросла на 10-15%»

20.11.2019, 14:20

Генеральный директор белгородской Домостроительной компании Максим Егоров: «Из-за эскроу-счетов цена строительства выросла на 10-15%»

Генеральный директор белгородской Домостроительной компании Максим Егоров: «Из-за эскроу-счетов цена строительства выросла на 10-15%»

Воронеж. 20.11.2019. ABIREG.RU – Эксклюзив – Последний год одной из самых обсуждаемых тем строительного рынка стало введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены подстраиваться под соответствующие изменения и думать о перспективах дальнейшего развития, а иногда даже о выживании. «Абирег» решил разобраться, как чувствуют себя белгородские застройщики в новых для отрасли реалиях, и поговорил с генеральным директором АО «ДСК» Максимом Егоровым о скором упадке рынка, недобросовестных строителях и возможностях реновации ветхого жилья.

– Максим Евгеньевич, за счет чего вам удается из года в год сохранять относительно стабильные финансовые показатели и есть ли предпосылки к росту в 2019-м?

– Нашей компании 45 лет. У нас отличный коллектив, устоявшиеся отношения, в том числе с подрядными организациями и нашими покупателями. Нам остается только подстраиваться под экономическую ситуацию, чтобы либо увеличивать темпы строительства жилья, либо вовремя их сокращать. В этом году, скорее всего, финансовый результат будет держаться приблизительно на том же уровне за счет того, что все застройщики продолжают сдавать старые объекты. В будущем мы ожидаем, что он будет меняться в худшую сторону. Из-за системы эскроу-счетов количество возводимых объектов не только нами, но в целом в строительной отрасли упадет в разы.

– Как переход на эскроу-счета затронул лично вашу компанию? Вы уже ощутили какие-то колебания?

– Застройщики, безусловно, уже ощутили этот процесс. Многие заканчивают дома, которые начали строить еще до изменений. В рамках строительства новых объектов мы уже работаем с банками по системе эскроу-счетов. Это очень длительный и сложный процесс в части работы с банками, особенно для региональных застройщиков, так как все решения принимаются на федеральном уровне. Работники строительной компании перестраиваются на совершенно новые взаимоотношения, учатся работать с новой документацией.

– Какие минусы вы бы выделили в связи с переходом на систему эскроу-счетов?

– Возведение любого объекта автоматически стало дороже на 10-15% из-за банковского финансирования. Все хорошо, но кредиты нужно отдавать, причем с процентами. Ряд региональных проектов изначально уже убыточны или «нулевые». Из-за этого многие застройщики не будут заниматься строительством. Мы ожидаем, что через год-полтора предложение жилья резко упадет. При этом в каждом регионе цена продаж уже предельная, повысить ее не удастся, несмотря на то, что предложение уменьшится, а спрос увеличится. Здесь законы экономики не сработают, потому что покупательская способность не увеличится: в объеме желающих приобрести жилья – да, в финансовом плане – нет. Увеличивать цены застройщики не имеют возможности, поэтому, как я уже сказал, ряд проектов нерентабельны, ими никто заниматься не будет.

– Неоднократно слышала мнение, что мелкие застройщики могут навсегда покинуть рынок из-за этого нововведения.

– Я бы не рассматривал этот вопрос в контексте мелких или крупных застройщиков. Крупные игроки с большим запасом финансов могут задуматься, стоит ли им заходить в проект с рентабельностью 10-15% при условии, что деньги вернутся через полтора года. При этом у них будет куча хлопот с властями, банками, разрешительной документацией. Тем более, всегда есть альтернатива просто положить свои деньги в банк под 7% годовых и ничего не делать. Многие, в том числе финансово состоятельные игроки, будут покидать рынок в ожидании изменений.

– А что должно измениться?

– Из-за падения строительной отрасли экономику ждет колоссальный спад. Чтобы региональные проекты вновь стали рентабельными, застройщиков необходимо освободить от подключения сетей, подведения дорог и строительства социальной инфраструктуры, которую во многих регионах реализуют сами компании. Дело в том, что все это закладывается в стоимость квадратного метра. Я думаю, появятся регионы, которые сориентируются в этом направлении. Тогда в удачные для стройки регионы придут не только компании вместе с покупателями, но и производства, которые на месте будут выпускать цемент, кирпич и другие материалы. А там, где есть стройка, бурлит жизнь.

– О каких проблемах с властями вы вскользь упомянули?

– Не то чтобы это проблемы. Любые взаимоотношения бизнеса с властью никому не приносят радости. Всегда нужно кому-то что-то доказывать и обосновывать. Я не знаю случаев, когда власти радостно принимали бы инвесторов и носили их на руках.

– Ваша компания первая в Белгороде начала использовать механизм долевого строительства. За время работы с дольщиками были ли у вас проблемы?

– Мы столкнулись с проблемами после первого финансового кризиса, когда у нас «полетели» контракты, особенно в долларах и евро. На ряде объектов мы переносили сроки сдачи, но все же догоняли. За 45 лет особенных случаев у нас с покупателями не было, они у нас в большинстве своем постоянные – разные поколения одних и тех же семей.

Что касается самого механизма долевого строительства, в свое время он стал спасением для рынка. Тогда у людей не было денег, ни о какой ипотеке речи не было. Сама финансовая схема и бухгалтерия «долевки» была открыта для всех участников. Все понимали, что при поступлении новых денег строительство продолжается.

– Механизм понятен, но как случилось, что у нас в стране появились тысячи обманутых дольщиков? Это недобросовестность застройщика?

– Безусловно. ФЗ № 214 («Об участии в долевом строительстве» – прим. ред.) четко регулирует действия застройщиков на законодательном уровне. У компаний, которые соблюдали его, не появилось проблем с дольщиками. На мой взгляд, обманутые дольщики появляются тогда, когда компания изначально не собирается достраивать дома. К этому приводят финансово-правовая неграмотность наших граждан и, зачастую, невнимательность властей, которые выдавали и выдают разрешения на строительство подобным компаниям. Более того, застройщики много лет участвуют в обязательном страховании в случае недостроя. Теоретически с 2004 года не должно было появиться ни одного обманутого дольщика. Плюс в последние годы частные страховые компании сменились на государственный страховой фонд, куда застройщики также перечисляли все деньги. Что произошло с этими средствами и страховыми компаниями, это дело правоохранительных органов. А речь идет об огромных деньгах, порядка 54 млрд рублей, на которые можно было бы достроить дома.

– Какова емкость рынка долевого строительства?

– В годовом эквиваленте приблизительно 5,5-7,5 трлн рублей.

– Мы ранее коснулись темы ввода жилья. В Воронеже бытует мнение, что множество новостроек может превратиться в гетто. Как вы считаете, такой исход вообще возможен или это лишь домыслы диванных критиков?

– Если в городе будет процветать безработица, не будет социальных объектов, условий труда и нормальной жизни, он будет приходить в какой-то упадок, который выльется в миграцию жителей. Но со строительной отраслью это никак не связано.

– Какова доля построенного вашей компанией жилья в регионе?

– В усредненном подсчете наша доля рынка по Белгороду составляет приблизительно 20-25%.

– Кто ваши основные конкуренты на рынке?

– Это около пяти добросовестных застройщиков.

– Какой вариант застройки в Белгороде предпочтителен – точечная или комплексная?

– Я могу сказать за нашу компанию. Мы не занимаемся точечной застройкой, мы комплексно осваиваем микрорайоны. У нас не приветствуется точечная застройка, ее практически нет, лишь единичные случаи.

– Опишите в нескольких словах строительный рынок региона.

– В Белгородской области строительный рынок работает в направлении индивидуального жилищного строительства. Многоэтажное строительство не приветствуется. Это связано с многолетней политикой властей, которые пропагандируют строительство индивидуальных жилых домов с землей, в отличие от других регионов, делающих ставки на многоквартирное жилье. Мы считаем, что у человека должен быть выбор – жить на своем участке или в квартире. Белгородская область вводит 1,1-1,2 млн кв. м жилья в год, из которых на МКД приходится 25-30%, все остальное – это ИЖС.

– Как, по вашему мнению, должно выглядеть идеальное жилье?

– Жизнь в застраиваемых территориях или микрорайонах выдвигает абсолютно небольшое количество критериев, которые необходимы человеку. Это социальная инфраструктура, которая должна находиться в шаговой доступности, это транспортная доступность в виде общественного транспорта и места для парковки личного автомобиля. И, безусловно, само качество исполнения жилья – то, которое человек требует и заслуживает. Рынок сам все покажет, поэтому необходимо каждый год отслеживать потребительские запросы. Мы стараемся в этом плане быть очень гибкими.

– Обязаны ли белгородские застройщики согласовывать архитектурный облик будущего здания с властями, как в Воронеже?

– На строительном форуме с коллегами мы обсуждали этот вопрос. У нас эта процедура гораздо более сложная. Необходимо соблюсти все региональные требования по отношению к фасадам, этажности, условиям для маломобильных групп населения. Также в Белгороде важный пункт, на который обращают внимание, – это количество парковочных мест к возводимому жилью. Если во многих городах есть недобор, то у нас перебор. В Белгороде у каждого нового дома должно быть 100% парковочных мест по отношению к квартирам, плюс 50% гостевых и 30% на 30 кв. м нежилого помещения. Без этого вы не согласуете архоблик и не получите разрешение на строительство.

– В начале беседы мы затронули тему регионов. Вы только в Белгороде работаете или в других регионах у вас тоже есть какие-то проекты?

– Мы сейчас сосредоточены на Белгородском регионе, потому что нам нужно закончить несколько проектов. А в целом ранее мы работали в разных регионах и точно планируем вернуться.

– Становится тесно на областном рынке?

– Тесно становится на любом рынке. Для этого и существует конкуренция, нужно свой продукт продвигать, чтобы он устраивал потребителей. Поэтому выход в другие регионы не подразумевает под собой поисков лучшего, он влечет за собой поиск расширения возможностей и бизнеса. Но если мы, допустим, придем к вам, в Воронеж, нас здесь никто не будет ждать с распростертыми объятиями, уровень конкуренции у вас очень высокий. Когда мы в другой регион идем, мы анализируем, насколько конкурентоспособны и что необходимо сделать, чтобы покупатель предпочел наш продукт.

– Воронежские власти часто говорят о реновации ветхих кварталов. Заинтересованы ли белгородские застройщики в развитии таких территорий в городе?

– Мы участвуем в освоении двух микрорайонов по ветхому жилью и застраиваемым территориям. В любом случае себестоимость реализации такого проекта значительно дороже, чем строительство микрорайона на пустом месте. Зачастую ситуация зависит от желания властей того или иного региона реанимировать территорию.

Наверное, по-хорошему властям нужно этим вопросом заниматься и не ждать, когда люди останутся без жилья. В некоторых регионах есть двухэтажные дома, где даже туалеты на улице. Я считаю, что нужно улучшать жилищные условия в соотношении метр к метру. Если выселили человека из квартиры в 30 квадратов, значит и заселить его нужно в те же 30 квадратов, только новые. Однако застройщику должно быть это интересно в плане рентабельности.

– Что власти могут предложить застройщикам, чтобы заинтересовать их в этих проектах?

– Возможно, властям нужно оказывать им помощь в виде льготной аренды земли, подключения к сетям. Сейчас на законодательном уровне рассматриваются различные варианты, как заинтересовать инвесторов в процессах реновации, так как бюджету тяжело это потянуть. Один из вариантов – возмещение 25% затрат застройщику. Отмечу, что развивать надо не только ветхие территории, но и старые промзоны, где страшно появляться. В Европе очищением этих территорий занимается муниципалитет, после чего территорию выставляют для застройщиков на торги. А у нас власти хотят решить все проблемы за счет инвестора.

– На сайте говорится, что ваша ДСК инициировала ряд нововведений в строительной сфере региона. О чем именно идет речь?

– Например, наша компания первая в стране перешла на поквартирное теплоснабжение. Мы отказались от прокладки тепловых сетей. Люди, которые проживают в наших квартирах, не знают, что такое отключение горячей или холодной воды.

– Сейчас какие-то новаторские идеи возможны?

– Конечно, возможны. Вопрос только в рентабельности и целесообразности их применения.

Анастасия Кочкина
(473) 212-02-88
Комментарии на Facebook.com
Добавьте «Абирег» в свои избранные источники
Вопрос недели
Какой из «экзотических» бизнесов, на ваш взгляд, наиболее эффективен в Черноземье?
Зимние клубничные теплицы (Тамбов)
Ювелирный завод (Белгород)
Завод по обжарке кофе (Липецк)
Страусиная ферма (Тамбов)
Производство колоколов (Воронеж)
Оленья ферма (Тамбов)
Кожевенная фабрика (Воронеж)
Осетровая ферма (Тамбов, Воронеж)
Завод по разведению, выращиванию и переработке личинок мух (Белгород)
 3823 
Защита: Введите код c картинки
Результаты
Комментарии к публикациям
У города есть шанс заработать на штрафах за два месяца...
Виталий, 18.02.2020, 21:06:58
Дай Бог!
Василий, 18.02.2020, 21:04:53
Зачем делали парковки? Зачем амнистия? Почему одни платят, другие нет? Может пусть пофигисты заплатят за 2 месяца и запомнят это на всю жизнь!
Роман, 18.02.2020, 20:57:45
Игорь, а реально ли вообще оспорить решение налоговой? Знакомы ли вам ситуации, когда это удавалось?
Юлия , 18.02.2020, 17:32:54
почему так происходит?
интерсующийся, 18.02.2020, 15:49:20
скажите, а законно ли вообще дробить бизнес? если да - то каким образом?
Док, 18.02.2020, 15:45:54
Так все храмы так самовольно и строятся. Храм в Первомайском саду - не исключение. Его вообще умудрились построить прямо сверху канализационного колл...
вася, 18.02.2020, 15:28:23
СВЕЖИЕ НОВОСТИ НА ПОЧТУ

ZHD

Русфонд Воронеж

Orphus

Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU)
Воронеж т.ф.+7 (473) 212-02-88
Липецк т. (4742) 90-06-85, Курск т. (4712) 36-00-87
Орел т. (4862) 78-12-64, Тамбов т. (4752) 43-54-61
Белгород т. (4722) 50-05-84,  Москва т. (495) 560-48-82
info@abireg.ru

IOS Android
Картотека
Группа Абирег использует систему проверки контрагентов Картотека.ru
Создание сайта - "Алекс"

Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU)
Воронеж т.ф.+7 (473) 212-02-88
Липецк т. (4742) 90-06-85, Курск т. (4712) 36-00-87
Орел т. (4862) 78-12-64, Тамбов т. (4752) 43-54-61
Белгород т. (4722) 50-05-84,  Москва т. (495) 560-48-82
info@abireg.ru