Воронеж. 20.11.2019. ABIREG.RU – Эксклюзив – Последний год одной из самых обсуждаемых тем строительного рынка стало введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены подстраиваться под соответствующие изменения и думать о перспективах дальнейшего развития, а иногда даже о выживании. «Абирег» решил разобраться, как чувствуют себя белгородские застройщики в новых для отрасли реалиях, и поговорил с генеральным директором АО «ДСК» Максимом Егоровым о скором упадке рынка, недобросовестных строителях и возможностях реновации ветхого жилья.
– Максим Евгеньевич, за счет чего вам удается из года в год сохранять относительно стабильные финансовые показатели и есть ли предпосылки к росту в 2019-м?
– Нашей компании 45 лет. У нас отличный коллектив, устоявшиеся отношения, в том числе с подрядными организациями и нашими покупателями. Нам остается только подстраиваться под экономическую ситуацию, чтобы либо увеличивать темпы строительства жилья, либо вовремя их сокращать. В этом году, скорее всего, финансовый результат будет держаться приблизительно на том же уровне за счет того, что все застройщики продолжают сдавать старые объекты. В будущем мы ожидаем, что он будет меняться в худшую сторону. Из-за системы эскроу-счетов количество возводимых объектов не только нами, но в целом в строительной отрасли упадет в разы.
– Как переход на эскроу-счета затронул лично вашу компанию? Вы уже ощутили какие-то колебания?
– Застройщики, безусловно, уже ощутили этот процесс. Многие заканчивают дома, которые начали строить еще до изменений. В рамках строительства новых объектов мы уже работаем с банками по системе эскроу-счетов. Это очень длительный и сложный процесс в части работы с банками, особенно для региональных застройщиков, так как все решения принимаются на федеральном уровне. Работники строительной компании перестраиваются на совершенно новые взаимоотношения, учатся работать с новой документацией.
– Какие минусы вы бы выделили в связи с переходом на систему эскроу-счетов?
– Возведение любого объекта автоматически стало дороже на 10-15% из-за банковского финансирования. Все хорошо, но кредиты нужно отдавать, причем с процентами. Ряд региональных проектов изначально уже убыточны или «нулевые». Из-за этого многие застройщики не будут заниматься строительством. Мы ожидаем, что через год-полтора предложение жилья резко упадет. При этом в каждом регионе цена продаж уже предельная, повысить ее не удастся, несмотря на то, что предложение уменьшится, а спрос увеличится. Здесь законы экономики не сработают, потому что покупательская способность не увеличится: в объеме желающих приобрести жилья – да, в финансовом плане – нет. Увеличивать цены застройщики не имеют возможности, поэтому, как я уже сказал, ряд проектов нерентабельны, ими никто заниматься не будет.
– Неоднократно слышала мнение, что мелкие застройщики могут навсегда покинуть рынок из-за этого нововведения.
– Я бы не рассматривал этот вопрос в контексте мелких или крупных застройщиков. Крупные игроки с большим запасом финансов могут задуматься, стоит ли им заходить в проект с рентабельностью 10-15% при условии, что деньги вернутся через полтора года. При этом у них будет куча хлопот с властями, банками, разрешительной документацией. Тем более, всегда есть альтернатива просто положить свои деньги в банк под 7% годовых и ничего не делать. Многие, в том числе финансово состоятельные игроки, будут покидать рынок в ожидании изменений.
– А что должно измениться?
– Из-за падения строительной отрасли экономику ждет колоссальный спад. Чтобы региональные проекты вновь стали рентабельными, застройщиков необходимо освободить от подключения сетей, подведения дорог и строительства социальной инфраструктуры, которую во многих регионах реализуют сами компании. Дело в том, что все это закладывается в стоимость квадратного метра. Я думаю, появятся регионы, которые сориентируются в этом направлении. Тогда в удачные для стройки регионы придут не только компании вместе с покупателями, но и производства, которые на месте будут выпускать цемент, кирпич и другие материалы. А там, где есть стройка, бурлит жизнь.
– О каких проблемах с властями вы вскользь упомянули?
– Не то чтобы это проблемы. Любые взаимоотношения бизнеса с властью никому не приносят радости. Всегда нужно кому-то что-то доказывать и обосновывать. Я не знаю случаев, когда власти радостно принимали бы инвесторов и носили их на руках.
– Ваша компания первая в Белгороде начала использовать механизм долевого строительства. За время работы с дольщиками были ли у вас проблемы?
– Мы столкнулись с проблемами после первого финансового кризиса, когда у нас «полетели» контракты, особенно в долларах и евро. На ряде объектов мы переносили сроки сдачи, но все же догоняли. За 45 лет особенных случаев у нас с покупателями не было, они у нас в большинстве своем постоянные – разные поколения одних и тех же семей.
Что касается самого механизма долевого строительства, в свое время он стал спасением для рынка. Тогда у людей не было денег, ни о какой ипотеке речи не было. Сама финансовая схема и бухгалтерия «долевки» была открыта для всех участников. Все понимали, что при поступлении новых денег строительство продолжается.
– Механизм понятен, но как случилось, что у нас в стране появились тысячи обманутых дольщиков? Это недобросовестность застройщика?
– Безусловно. ФЗ № 214 («Об участии в долевом строительстве» – прим. ред.) четко регулирует действия застройщиков на законодательном уровне. У компаний, которые соблюдали его, не появилось проблем с дольщиками. На мой взгляд, обманутые дольщики появляются тогда, когда компания изначально не собирается достраивать дома. К этому приводят финансово-правовая неграмотность наших граждан и, зачастую, невнимательность властей, которые выдавали и выдают разрешения на строительство подобным компаниям. Более того, застройщики много лет участвуют в обязательном страховании в случае недостроя. Теоретически с 2004 года не должно было появиться ни одного обманутого дольщика. Плюс в последние годы частные страховые компании сменились на государственный страховой фонд, куда застройщики также перечисляли все деньги. Что произошло с этими средствами и страховыми компаниями, это дело правоохранительных органов. А речь идет об огромных деньгах, порядка 54 млрд рублей, на которые можно было бы достроить дома.
– Какова емкость рынка долевого строительства?
– В годовом эквиваленте приблизительно 5,5-7,5 трлн рублей.
– Мы ранее коснулись темы ввода жилья. В Воронеже бытует мнение, что множество новостроек может превратиться в гетто. Как вы считаете, такой исход вообще возможен или это лишь домыслы диванных критиков?
– Если в городе будет процветать безработица, не будет социальных объектов, условий труда и нормальной жизни, он будет приходить в какой-то упадок, который выльется в миграцию жителей. Но со строительной отраслью это никак не связано.
– Какова доля построенного вашей компанией жилья в регионе?
– В усредненном подсчете наша доля рынка по Белгороду составляет приблизительно 20-25%.
– Кто ваши основные конкуренты на рынке?
– Это около пяти добросовестных застройщиков.
– Какой вариант застройки в Белгороде предпочтителен – точечная или комплексная?
– Я могу сказать за нашу компанию. Мы не занимаемся точечной застройкой, мы комплексно осваиваем микрорайоны. У нас не приветствуется точечная застройка, ее практически нет, лишь единичные случаи.
– Опишите в нескольких словах строительный рынок региона.
– В Белгородской области строительный рынок работает в направлении индивидуального жилищного строительства. Многоэтажное строительство не приветствуется. Это связано с многолетней политикой властей, которые пропагандируют строительство индивидуальных жилых домов с землей, в отличие от других регионов, делающих ставки на многоквартирное жилье. Мы считаем, что у человека должен быть выбор – жить на своем участке или в квартире. Белгородская область вводит 1,1-1,2 млн кв. м жилья в год, из которых на МКД приходится 25-30%, все остальное – это ИЖС.
– Как, по вашему мнению, должно выглядеть идеальное жилье?
– Жизнь в застраиваемых территориях или микрорайонах выдвигает абсолютно небольшое количество критериев, которые необходимы человеку. Это социальная инфраструктура, которая должна находиться в шаговой доступности, это транспортная доступность в виде общественного транспорта и места для парковки личного автомобиля. И, безусловно, само качество исполнения жилья – то, которое человек требует и заслуживает. Рынок сам все покажет, поэтому необходимо каждый год отслеживать потребительские запросы. Мы стараемся в этом плане быть очень гибкими.
– Обязаны ли белгородские застройщики согласовывать архитектурный облик будущего здания с властями, как в Воронеже?
– На строительном форуме с коллегами мы обсуждали этот вопрос. У нас эта процедура гораздо более сложная. Необходимо соблюсти все региональные требования по отношению к фасадам, этажности, условиям для маломобильных групп населения. Также в Белгороде важный пункт, на который обращают внимание, – это количество парковочных мест к возводимому жилью. Если во многих городах есть недобор, то у нас перебор. В Белгороде у каждого нового дома должно быть 100% парковочных мест по отношению к квартирам, плюс 50% гостевых и 30% на 30 кв. м нежилого помещения. Без этого вы не согласуете архоблик и не получите разрешение на строительство.
– В начале беседы мы затронули тему регионов. Вы только в Белгороде работаете или в других регионах у вас тоже есть какие-то проекты?
– Мы сейчас сосредоточены на Белгородском регионе, потому что нам нужно закончить несколько проектов. А в целом ранее мы работали в разных регионах и точно планируем вернуться.
– Становится тесно на областном рынке?
– Тесно становится на любом рынке. Для этого и существует конкуренция, нужно свой продукт продвигать, чтобы он устраивал потребителей. Поэтому выход в другие регионы не подразумевает под собой поисков лучшего, он влечет за собой поиск расширения возможностей и бизнеса. Но если мы, допустим, придем к вам, в Воронеж, нас здесь никто не будет ждать с распростертыми объятиями, уровень конкуренции у вас очень высокий. Когда мы в другой регион идем, мы анализируем, насколько конкурентоспособны и что необходимо сделать, чтобы покупатель предпочел наш продукт.
– Воронежские власти часто говорят о реновации ветхих кварталов. Заинтересованы ли белгородские застройщики в развитии таких территорий в городе?
– Мы участвуем в освоении двух микрорайонов по ветхому жилью и застраиваемым территориям. В любом случае себестоимость реализации такого проекта значительно дороже, чем строительство микрорайона на пустом месте. Зачастую ситуация зависит от желания властей того или иного региона реанимировать территорию.
Наверное, по-хорошему властям нужно этим вопросом заниматься и не ждать, когда люди останутся без жилья. В некоторых регионах есть двухэтажные дома, где даже туалеты на улице. Я считаю, что нужно улучшать жилищные условия в соотношении метр к метру. Если выселили человека из квартиры в 30 квадратов, значит и заселить его нужно в те же 30 квадратов, только новые. Однако застройщику должно быть это интересно в плане рентабельности.
– Что власти могут предложить застройщикам, чтобы заинтересовать их в этих проектах?
– Возможно, властям нужно оказывать им помощь в виде льготной аренды земли, подключения к сетям. Сейчас на законодательном уровне рассматриваются различные варианты, как заинтересовать инвесторов в процессах реновации, так как бюджету тяжело это потянуть. Один из вариантов – возмещение 25% затрат застройщику. Отмечу, что развивать надо не только ветхие территории, но и старые промзоны, где страшно появляться. В Европе очищением этих территорий занимается муниципалитет, после чего территорию выставляют для застройщиков на торги. А у нас власти хотят решить все проблемы за счет инвестора.
– На сайте говорится, что ваша ДСК инициировала ряд нововведений в строительной сфере региона. О чем именно идет речь?
– Например, наша компания первая в стране перешла на поквартирное теплоснабжение. Мы отказались от прокладки тепловых сетей. Люди, которые проживают в наших квартирах, не знают, что такое отключение горячей или холодной воды.
– Сейчас какие-то новаторские идеи возможны?
– Конечно, возможны. Вопрос только в рентабельности и целесообразности их применения.
