Воронеж. 19.02.2020. ABIREG.RU – Аналитика – Пока власти рапортуют об успешной реализации нацпроектов и усилении порядка в строительстве на фоне введения эскроу-счетов, воронежские строители бьют тревогу по поводу возможного срыва показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» из-за деталей в законодательстве и произвола распорядителей естественных монополий. О рисках, существующих в достижении целевых показателей, «Абирегу» рассказали сенатор от Воронежской области Сергей Лукин и глава воронежского Союза строителей Владимир Астанин.
Основной вопрос касается финансового бремени по строительству инженерной инфраструктуры. Дело в том, что с введением запрета на использование средств дольщиков застройщики могут получить в банках средства под проектное финансирование своих объектов только в определенных границах. А подведение коммуникаций к территории объектов им приходится обеспечивать за собственный счет либо в рамках отдельного кредита под более высокий процент. При этом суммы, в которые ресурсоснабжающие организации оценивают такие услуги, кажутся застройщикам завышенными или как минимум непрозрачными. Например, по данным господина Астанина, при реализации проекта развития застроенных территорий на пересечении улиц Ленинградская, Брусилова и Ленинского проспекта обеспечение электроснабжением за счет застройщиков было оценено в 73,5 млн рублей, что примерно в три раза выше суммы, предусмотренной бюджетом в рамках нацпроекта.
«Мы зачастую не можем понять, откуда берутся такие расценки. Они (ресурсоснабжающие организации – прим. ред.) закрыты для обсуждения этой темы. В ряде случаев в стоимость договора на технологическое присоединение закладываются избыточные мероприятия, которые силами застройщика помогают естественным монополиям улучшать состояние энергосистемы не конкретно у этого объекта, а в целом. Это перекладывание на застройщиков части финансирования, которое должно идти в рамках инвестпрограммы. Я не утверждаю, что всегда так происходит, но чем более закрытой будет эта работа, тем больше будет сомнений, – пояснил «Абирегу» Владимир Астанин. – Мы предложили создать какой-то межведомственный орган, который будет либо рассматривать спорные вопросы, либо проверять, как формируются и насколько обоснованы миллионы и сотни миллионов за техподключение при строительстве крупных объектов».
Глава регионального Союза строителей считает необеспеченность земельных участков инженерной инфраструктурой решающим фактором, не позволяющим осуществлять комплексную жилую застройку территорий. В частности, утвержденные указом губернатора Воронежской области от 26 апреля 2019 года № 204-у схемы и программы перспективного развития электроэнергетики области на 2020-2024 годы предусматривают размещение и строительство на территории поселения за счет средств инвестпрограммы сетевой организации центра питания 110 кВ. Однако при осуществлении комплексной жилой застройки Отрадного энергетики выдали застройщику договор со стоимостью техприсоединения в 266,3 млн рублей, стоимость подключения к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения была рассчитана «РВК-Воронеж» в размере 228 млн рублей плюс внеплощадочный газопровод за 128 млн рублей. Общий объем затрат на строительство внешних сетей и услуги по присоединению объектов застройки составил 922,3 млн рублей. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию застройщик должен изыскать средства на обеспечение территории инженерной инфраструктурой в объеме больше половины стоимости строительства первой очереди строительства.
«Особенно эта проблема касается развития застроенных территорий, которые заняты ветхим и аварийным жильем. Оно, безусловно, требует комплексного подхода, иначе эта программа будет буксовать. [А с учетом того], что в Воронеже свободных территорий для застройки совсем немного, тренд на развитие города с помощью территорий ветхого и аварийного жилья – это правильно. Но это намного сложнее технически, организационно. Это длинный путь, и застройщик, который на него становится, понимает, что вложенные деньги вернутся в лучшем случае через 4-5 лет. А кто на это способен? Получается, что мы сегодня постепенно двигаемся к монополии, а это неправильно. Надо обеспечивать возможность состязательности. Сейчас только крупнейшие застройщики на такое способны, ведь в некоторых проектах речь идет о миллиардах», – рассказал Владимир Астанин.
Аналогичная картина наблюдается при застройке 117 га на улице Изыскателей, которой занимаются ДСК, ВМУ-2 и «Еврострой». Здесь совокупные затраты на обеспечение территорий застройки инженерной и транспортной внешней инфраструктурой могут составить порядка 1,9 млрд рублей.
Господин Астанин считает целесообразным обеспечить прямое бюджетное финансирование мероприятий по строительству внешних инженерных сетей, а также сооружений для присоединения и обеспечения технической возможности подключения объектов комплексного строительства и развития территорий с отсрочкой на 2-3 года обязательств застройщика по вводу жилья.
По мнению Сергея Лукина, субъекты естественных монополий недостаточно расширяют объемы мощностей и строят новые объекты инфраструктуры за свой счет, то есть на средства, которые они получают из инвестиционной составляющей в тарифе на оказание услуг населению. Сенатор считает, что таким образом ресурсоснабжающие организации стремятся переложить обязанности по финансированию инвестпрограмм и строительство новых объектов инфраструктуры на застройщиков – в рамках платы за технологическое присоединение.
Владимир Астанин пояснил, что не все мероприятия могут финансироваться за счет инвестпрограмм. Последние есть у энергетиков, газовиков; у водоканала есть специализированная надбавка к тарифу. Но объем инвестпрограмм сегодня таков, что заложить туда достаточное количество средств невозможно. Какие-то вещи правильно было бы делать за счет бюджетных средств. «Я знаю, что инвестпрограммы очень загружены и многое используется для реконструкции существующих сетей. А для строительства новых – почти нет. И застройщики не идут, потому что понимают, сколько денег нужно потратить на инфраструктуру и что такую экономику они просто не выдержат», – отметил он.
В качестве иллюстрации приведем пример с инвестпрограммой «РВК-Воронеж». По первоначальным планам, ООО «РВК-Воронеж», получившее на безальтернативной основе активы водоканального хозяйства города в 2012 году, должно было за три года вложить в них 2 млрд рублей. В итоге сумма вложений инвестора за шесть лет составила 2,5 млрд рублей. За эти годы инвестиционная программа, отмеченная конфликтами с бизнесом и постоянными авариями, несколько раз привлекала внимание контролирующих органов. Так, два года назад Контрольно-счетная палата Воронежа отмечала некачественную подготовку концессионного соглашения и «перекос» в сторону компании «РВК-Воронеж», не исполнившей за четыре года множество предусмотренных соглашением мероприятий. В 2018 году областная прокуратура заявила, что в установленные сроки инвестор не выполнил работы по реконструкции участка главного Левобережного коллектора, а также по разработке проектно-сметной документации и производству инженерных изысканий для строительства ВПС.
Покупательная способность населения не позволяет закладывать затраты на инфраструктуру в стоимость квадратного метра. И профессиональное сообщество видит два способа решения этой проблемы. Либо исключение из тарифов на техприсоединение мероприятий по созданию соответствующей технической возможности и их оплату за счет средств федерального бюджета, либо ужесточение требований по отношению к держателям естественных монополий. Чтобы уменьшить стоимость строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей, Сергей Лукин предлагает дополнительно рассмотреть возможность освобождения тарифов на технологическое присоединение от налога на прибыль и НДС.
«Абирег» уже освещал обратную сторону нацпроектов. Вот и с «Жильем и городской средой», видимо, хотели как лучше, а получилось предусмотреть на стимулирование программ развития жилищного строительства лишь 184 млрд рублей – притом что одна только потребность для инженерной инфраструктуры оценивается на рынке в 679 млрд рублей.
