Воронеж. 25.02.2020. ABIREG.RU – Расследование – Джон Рокфеллер, как известно, мог отчитаться, как заработал каждый из тысячи своих миллионов долларов, кроме первого. В 2011 году 30-летний инженер-программист из Боброва Сергей Гончаров взялся за строительство 30-квартирной пятиэтажки на малой родине. Это был его первый опыт в качестве застройщика. До этого молодой человек пробовал себя в создании сайтов, наружной рекламе и даже поставлял унитазы другим застройщикам. На запуск стройки, по словам Гончарова, требовалось 30-50 млн рублей, которые он скопил «ну, годами, потихонечку, по копеечке». Спустя девять лет Сергей Гончаров, побывав кандидатом в губернаторы от «Патриотов России» и депутатом облдумы от «Единой России», утвердился в статусе строителя №2 в Воронежской области. Группа компаний «Развитие» (в штате – более 200 сотрудников), единственным учредителем и бенефициаром которой он является, в настоящее время строит 196 тыс. кв. метров жилья. Впереди – «ДСК» (433 тыс.), позади – «Выбор» (177 тыс.) и «ВДК» (153 тыс.). Корреспондент «Абирега» безуспешно пытался найти следы первого миллиона Сергея Гончарова, а также его покровителей.
С официальной биографией господина Гончарова читатели могут ознакомиться на его персональном сайте. Очевидно, что сайт был заточен во времена, когда наш герой баллотировался в губернаторы в 2014 году, но по неизвестной причине заброшен еще в 2015 году, сразу после избрания в областную Думу. Будем опираться на указанные в нем сведения, по возможности дополняя их.
От тайги до немецких морей
Итак, Сергей Гончаров родился 22 мая 1981 года в Уссурийске (76 км от Владивостока), где служил его отец, уроженец села Тройня Бобровского района. По удивительному совпадению Уссурийск в конце 19 века был основан переселенцами из Воронежской губернии. Спустя некоторое время отца перевели в Западную группу войск, в город Нойштерлитц, где был расквартирована 2-я танковая армия и где в 1987 году у нашего героя родилась младшая сестра Наталья. Еще одна сестра – Алена родилась уже на Украине, в Раве-Русской, куда семья ненадолго перебралась из Германии. Ныне все упомянутые родственники, кроме младшей сестры, участвуют в строительном бизнесе. На отца и сестру Наталью оформлены несколько второстепенных юридических лиц, входящих в ГК «Развитие». Во всех юрлицах, имеющих обязательства перед дольщиками, единоличным учредителем является сам Сергей Гончаров.
Глава семейства, Виктор Иванович, занимался обеспечением войск, позже был штабным ревизором. ЗГВ – элита Советской армии. В свое время эта элита по доброй русской традиции тащила из побежденной Германии домой все, что могла, особенно «Мерседесы». А выводивший войска из Германии министр обороны так и остался в народной памяти как Паша «Мерседес».
Виктор Гончаров до больших чинов не дослужился, вышел в отставку в звании майора и вернулся в Бобров, где сначала попал на службу в УФСИН, но быстро переключился на мелкий бизнес. Держал в райцентре три продуктовых магазинчика. Сейчас на пенсии, перебрался в Воронеж.
Наш герой закончил бобровскую школу и в 1999 году поступил в Воронежский политех на факультет «Вычислительные машины, комплексы, системы и сети» на дневное отделение. Жил в районе ипподрома, там, где сейчас находится гипермаркет «Окей». Так сказать, получал первые навыки строителя, прямо из окна наблюдая, как растут близлежащие жилые кварталы.
ITехнолог
Согласно официальной биографии, «будучи студентом второго курса, Сергей Викторович предпринял первые самостоятельные попытки создания интернет-сайтов («с нуля», без связей, с минимумом капитальных вложений), стоит отметить, что все IT-технологии изучались самостоятельно при крайне минимальных количествах информационно-образовательных изданий. И это был первый экспериментальный проект, в котором Гончаров получил опыт реализации своего потенциала в сфере предпринимательской деятельности». Этот период (2001–2002 годы) в жизни Гончарова официально (и смело) определен как «Экспериментальные проекты в области IT-технологий».
Сам Сергей Гончаров вспоминает, что в 2001 году лично сделал первый сайт на заказ за 20 долларов и положил деньги на счет, следующий сайт – за 50 долларов, и снова деньги на счет. Долго работал в одиночку, занимаясь «холодным» обзвоном руководителей предприятий по обычному телефонному справочнику. Теперь удивительно, но в то время с директорами соединяли легко. Труднее было доказать, что ты действительно можешь быть чем-то полезен. «Сайт? А что это? Реклама в интернете? Молодой человек, да у нас покупатели с машинами по двое суток стоят, ждут отгрузки, продукции не хватает». Но заказы потихоньку шли. Когда на счете набралось полторы тысячи долларов, Гончаров нанял двух программистов и открыл первый офис. И только потом купил свой первый автомобиль – ВАЗ-2107.
В 2003 году, одновременно с окончанием вуза, Сергей Викторович регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, начинает «зарабатывать копеечку». Год спустя ипэшник Гончаров регистрирует два юрлица – ООО «Веб-студия «Юнона», занимающееся разработкой сайтов (выручка в 2018 году – 4 млн рублей, годом ранее – 5,1 млн рублей), и ООО «Интернетмедиа», специализирующееся на программном обеспечении (выручка в 2018 году – 859 тыс. рублей, годом ранее – 3,1 млн рублей). Оба юрлица были зарегистрированы в селе Никольское, в квартире дома по улице Глинки.
Первоначально единоличным владельцем обоих юрлиц был сам Гончаров, но впоследствии отдал 10% «Юноны» ее генеральному директору Роману Дуракову и с той поры в этот бизнес не вмешивается от слова «совсем». Сегодня в «Юноне» около 25 человек. В официальной биографии подчеркивается, что «Интернетмедиа» создало аж четыре филиала – в Волгограде, Старом Осколе и Липецке, а веб-студия «Юнона» называется «одной из самых успешных и профессиональных команд Воронежа». Судя по бухотчетности, успех «Юноны» измеряется не в деньгах, ведь чистая прибыль составила всего 81 тыс. рублей (годом ранее – 42 тыс.). По словам самого Гончарова, он бросил заниматься «Юноной» и IT-бизнесом еще в 2007 году, поскольку переключился на наружную рекламу. При этом Гончаров до сих пор лично руководит «Интернетмедиа» в качестве гендиректора, а в «Юноне» был гендиром вплоть до 2014 года. Любопытно, что первые портфолио «Юноны» датируются именно 2014 годом – до этого периода следов деятельности на ее официальном сайте нет. У «Интернетмедиа» сайта вовсе нет. Такой вот виртуальный – даже слишком – бизнес. У Гончарова было еще одно IT-юрлицо – ООО «Студия «Веб-сервис» (последние два года выручка по 3,3 млн рублей), но в 2015 году было продано некоей Елене Серегиной, мелькающей в качестве учредителя или гендира в еще нескольких юрлицах, связанных с гончаровским «Развитием».
Флагштоки, унитазы и компенсационный фонд
Официальная биография Гончарова за 2005 год отмечает два события. Он становится подрядчиком при строительстве ТРЦ «Московский проспект», который строили знаменитые воронежские бизнесмены Евгений Хамин и Николай Послухаев. Также Сергей Викторович занялся наружной рекламой, купив 49% ООО «Экспоком» (прекратило существование в 2017 году). Это была рекламно-производственная деятельность – делали входные группы и вентилируемые фасады. Разовый заказ не превышал полумиллиона рублей. В фирме была своя производственная база, на которой работало около 40 человек, половина из которых сварщики. Доля досталась Сергею Викторовичу сравнительно дешево – около 1 млн рублей («Экспоком» в тот момент был сильно закредитован и были проблемы с выплатой зарплаты). Гончаров говорит, что достаточно быстро разочаровался, увидев потолок в рекламной деятельности. Базы данных уточняют, что Гончаров в феврале 2008 года не купил, а зарегистрировал при первичной регистрации не 49, а 50% компании «Экспоком» в пополаме с Алексеем Плохим, а уже через три месяца продал свою долю Алексею Швецову. Фактически основателем бизнеса был Алексей Плохой, с которым Гончаров познакомился случайно на одной из выставок и согласился войти в долю. Опыт работы в наружной рекламе Гончаров вспоминает, когда говорит, как «по копеечке» собирал на первую свою стройку. В наружке он проработал один год.
Эти два события – «МП» и наружка – были связаны между собой. Гончаров с партнером выиграли 22-миллионный тендер «Московского проспекта» на оформление фасада торгового центра, рекламные конструкции внутри. Флагштоки и призматроны через дорогу от ТЦ – тоже Гончарова работа. Любопытно, что с самим Хаминым Гончаров на том тендере якобы так и не пересекся ни разу, а познакомился несколько лет спустя, когда оба стали депутатами облдумы.
Заказчики были придирчивы и заставляли подрядчиков несколько раз переделывать работу, а за полтора месяца до официального открытия случился аврал: ничего не было смонтировано. В конце концов успели. Тогда же Гончаров, по его словам, понял, что его будущее в строительстве, и с наружкой завязал. Конечно, сам факт, что победу в тендере на такую крупную сумму был отдан новой, не известной на рынке структуре, о чем-то да говорит. Гончаров объясняет победу в тендере так: «Произошло чудо».
Можно предположить, что «чудо» произошло благодаря жадности. Как такового «тендера» не было. Был объем работ, который постоянно уточнялся. Главный соперник – известная рекламная фирма «Интегра» – запросила 30 млн рублей. «Экспоком» упал до 22-х при рентабельности 25%. Представители Хамина приехали на базу и, убедившись, что перед ними не пустышка, подписали договор, после выполнения которого «копеечки» стали первыми миллионами.
Двигаемся по персональному сайту: в 2007 году (это как только завязал с IT) Гончарова как будто прорвало – он начинает двигаться сразу в нескольких направлениях. Вчерашний айтишник-ипэшник в возрасте 26 лет за один год заканчивает курсы антикризисных управляющих (правда, побывать в шкуре арбитражного управляющего ему так и не довелось). Далее, в этот же год «инициировал, основал, а также был избран генеральным директором некоммерческих партнерств «Региональное объединение строителей «Развитие», «Объединение проектировщиков «Развитие». Открыл и возглавил Автономную некоммерческую образовательную организацию Региональный инженерный учебный центр «Эксперт». Основным видом деятельности является обучение в образовательных учреждениях дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) для специалистов, имеющих среднее профессиональное образование».
С лета 2008 года вступил в силу федеральный закон, отменивший лицензирование строительной деятельности. Вся полнота власти в отрасли переходила самим строителям. Сначала это были «некоммерческие партнерства», которые к 2010 году были преобразованы в саморегулируемые организации (СРО), без участия в которых теперь невозможно заниматься строительством.
Гончаров рассказывает, что идея организовать некоммерческое партнерство возникла у него, когда он учился на арбитражного управляющего. У них СРО были уже давно. «В какой-то момент я оказался единственным в своем кругу связанных со строительством людей, кто понимал, как это действует». Спустя три месяца с момента опубликования закона Гончаров зарегистрировал свое «некоммерческое партнерство» (будущее СРО).
Важным организационным моментом является то, что СРО собирают со своих членов взносы в компенсационный фонд. Если строительная организация выходит из СРО, деньги она вернуть не может, фондом распоряжается сама СРО. Со временем компенсационный фонд (точнее, нехватка средств в нем) станет большой проблемой для Гончарова, в 2016 году СРО «Развитие» войдет в топ-9 самых проблемных строительных СРО в РФ. На персональном сайте Гончарова гордо резюмируется, что СРО «Развитие» объединяет немного-немало 700 строительных организаций (на момент 2016 года). Гончаров в одном из интервью вскользь касается темы учреждения СРО. Говорит, рассчитывали набрать не более ста членов и «получить более серьезный статус в глазах органов власти, поскольку СРО – это что-то вроде лицензионного центра». Удивительно: «лицензии» на строительство собирается выдавать тот, кто сам еще ни одного не то что дома – сарая не построил. В результате общее число строительных организаций в СРО «Развитие» за десять лет ее существования достигло 1,2 тыс. единиц. Вот как они все попали к Гончарову? По чьей протекции? Не знаем, является ли это общероссийским рекордом, но, видимо, близко к этому.
СРО «Развитие» было очень близко к закрытию, но сумело решить все свои проблемы. Справедливости ради скажем, что проблемы с нехваткой денег в компенсационном фонде были не у одного Гончарова. Минстрой утвердил норму, чтобы все взносы в компенсационный фонд учитывались по «историческому максимуму», то есть должны сохраняться на счету вне зависимости от того, вышла компания из СРО или нет. В случае «Развития», оно должно было предъявить на своем счету взносы всех 1,2 тыс. организаций. Как из этой ситуации сумел выкрутиться Гончаров, неизвестно, но выкрутился. СРО «Развитие» действует по сей день, в трех гончаровских СРО почти тысяча действующих членов (633 строительных организации, 242 проектировочных и 28 в энергоаудите).
Резюмируем: или Гончаров – Юлий Цезарь, или такая экспансия не вытекает из логики его предыдущей жизни и деятельности. Не отпускает ощущение, что за молодым человеком все-таки кто-то стоит, кто-то очень серьезный, с большими деньгами и наполеоновскими планами. В Воронеже таких нет. Удивительно, но нашего айтишника, ставшего Юлием Цезарем, СМИ на тот момент вообще не замечают, как будто его не существует.
На этот же 2008 год приходится опыт работы Гончарова подрядчиком у Фонда капитального ремонта. Работали в родном Боброве, подряды были на фасады, отопление и сантехнические работы. Все, кроме кровли. Выиграли тендер на ремонт семи домов благодаря низкой цене. Умение находить самые «экономные» решения, видимо, возникло именно тогда.
Параллельно с ремонтом Сергей Викторович занимался расширением сферы деятельности своих СРО – на энергоаудит и теперь может выдавать энергетические паспорта. И снова он в русле нововведений в законодательстве. Энергопаспорта стали обязательными в ноябре 2009 года, и уже через несколько месяцев Гончаров готов их выдавать. Похоже, что подвязки у 28-летнего бывшего айтишника есть не только в Минстрое, но и в Минэнерго. Мастер на все руки, Гончаров даже в сфере пожарной охраны некоммерческое партнерство успел открыть.
Пока он мечется от одного вида бизнеса к другому, как юная разведчица, в Воронеже сменился губернатор. Гордеев – президентский назначенец, но через пять лет законодательство в очередной раз сделает кульбит – теперь в пользу губернаторских выборов. Тут наш герой и пригодится.
Обманутый дольщик и связь с «Градославом»
Впервые Сергей Гончаров появляется в поле зрения региональных деловых СМИ в мае 2011 года, в совсем необычном качестве – рядового обманутого дольщика, обратившегося в арбитраж с требованием банкротства совсем не рядового застройщика – ООО «Строймонтаж 2004». По его предложению суд назначил временного управляющего, воронежца Алексея Ничкова, который за пару лет распродал имущество и завершил процедуру.
Ясно, что Гончаров со своим иском возник не случайно. Но вот возник ли он на стороне того, кого банкротят, или наоборот – попросили недоброжелатели «Строймонтажа»? Первый вариант представляется даже более вероятным, да и процедурой контролируемого банкротства у нас никого не удивишь. Может быть, именно в «Строймонтаже» следует искать настоящих покровителей Гончарова? Или, по крайней мере, у них один и тот же покровитель?
«Строймонтаж 2004» – это «Градослав», теперь уже давно позабытый мегапроект кулаковской эпохи. Город-спутник Воронежа в Каширском районе на 4 млн кв. метров и 100-150 тыс. жителей средне- и малоэтажной застройки рядом с будущей промзоной (прообраз нынешней воронежской ОЭЗ) должен был быть построен к 2024 году. Общий объем обещанных инвестиций – 110 млрд рублей. Строительство, под которое было выделено 1 тыс. га земли, так и не началось. Но сам «Стройград 2004», входивший в подмосковную ГК «Дружба-Инвест» («Дружба-Монолит»), пустышкой точно не был. Компания успела начать строительство 17-этажного дома на бульваре Победы, 42. Того самого, где купил себе долевку Сергей Викторович. Основным действующим лицом «Градослава» был 70%-ный совладелец «Дружбы-инвест» (обанкрочено в 2017 году) и гендиректор и владелец «Строймонтажа 2004» (обанкрочено в 2013 году) ныне покойный Игорь Резников. 30% «Дружбы-инвеста» принадлежало Анатолию Шияну. Контрольный пакет группы, точнее, головного предприятия «Дружба-монолит» (сейчас в стадии банкротства), принадлежал семье Гингольдов.
Попытка искать его покровителей через «Градослав» вызывает у Гончарова лишь улыбку. Говорит, даже с самим Резниковым не был знаком, не говоря уж о его партнерах. Для дома по бульвару Победы «Строймонтажа» Гончаров полностью смонтировал все инженерные коммуникации, включая системы канализации, отопления и ливневку. Заказчик расплатился пятью квартирами. Почуяв неладное с застройщиком, Гончаров успел скинуть две квартиры за полцены – и остался с тремя. Всего в доме было около двухсот дольщиков, с которыми, по словам Гончарова, он и сумел скооперироваться в банкротном деле. Версия Гончарова по поводу банкротства «Строймонтажа» выглядит так. Гончаров каким-то образом узнал, что некое московское ООО обратилось в арбитраж с банкротным иском из-за вексельного «долга» в 260 млн рублей. Ясно, что если бы банкротство ушло в другой регион, дольщикам мало бы что светило. А так – квартиры (и себе, и соседям) Гончарову удалось получить.
О том, что Гончаров строит «не на свои» (или, по крайней мере, строил), «Абирегу» рассказали несколько разных, никак не связанных между собой источников. Впрочем, никакой конкретики в наших поисках это не добавляет. Сам Сергей Викторович теорию «чужих» денег и тайных покровителей его бизнеса категорически отвергает. Говорит, что основная причина успеха не деньги, а правильно настроенные бизнес-процессы.
Послушаем самого Гончарова: «Часто нам задают вопрос, откуда у вас столько объектов, где вы взяли на них кучу денег, кто вам их привез? Наши объекты очень часто приобретаются путем соинвестирования. Приведу пример: участок под строительство стоит на рынке 30-50 млн за гектар, но если к нам приходит владелец этой земли, мы даем ему или проценты, или квартиры. В результате он зарабатывает в два раза больше, а мы так откладываем расчет по земле. Другой пример: стоит вопрос о банковском кредите для закупки арматуры на сезон (зимой она может стоить в полтора раза дешевле). Допустим, нам надо 10 млн. Я сажусь с финансистами и спрашиваю: если мы сделаем сейчас скидку 5 или 7%, неужели нам люди эти 10 млн не принесут? Мне отвечают: «Принесут». Зачем же мне тратить два-три месяца на подготовку документов на кредит, не выгоднее ли сделать людям приятное? Если использовать гибкую политику с покупателями квартир – давать скидки, рассрочки, идти на уступки, в общем подстраиваться под население, то, в принципе, у застройщика проблем с деньгами вообще не должно быть при условии, что объект расположен нормально, а не в полях, куда людей не затащишь».
Оставим за читателем право верить или не верить в историю «по копеечке» и про чудодейственный маркетинг. А теперь внимание – синонимы. В 2011 году Гончаров регистрирует свою первую строительную компанию и называется она – «Град». «Град» и «Градослав» – близнецы-братья? В «Граде» засветились ближайшие родственницы Сергея Викторовича. Сначала им на 100% владела жена – Антонина Георгиевна Гончарова, затем она передала все доли Наталье Викторовне Гончаровой, которая успела за время владения выйти замуж и сменить фамилию, а затем передать всю компанию брату. Чтобы завершить тему родственников, скажем, что отец Виктор Иванович выступает учредителем следующих юрлиц: ООО ГК «Развитие» (100%), ООО «Рунекс» (100%), ООО «Развитие-Отделка и строительство» (100%). Кроме того, Виктор Иванович владел 10% рамонского «Комбината строительных материалов», где его партнером был политтехнолог воронежского «Едра» и депутат облдумы Роман Жогов, которого Гончаров называет своим приятелем. Но самым интересным было ныне проданное бобровское ООО «Резон», где у Гончарова-старшего было в разные периоды 90 и 100%. Именно «Резон» выступал учредителем всех многочисленных некоммерческих партнерств и СРО.
Свою первую и очень скромную стройку «Град» начинает в родном Боброве. Поэтому другая версия происхождения капиталов Гончарова – бобровские родственники, сделавшие карьеру в Москве. Гончаров и эту версию отвергает с усмешкой: «Если бы у меня были такие родственники, стал бы я заниматься какой-то пятиэтажкой на 30 квартир».
Самый первый гончаровский объект уже был недостроем. Сергей Викторович забрал стройплощадку с готовым нулевым циклом и разрешением на строительство. Хотел даже построить девятиэтажку, но в районе не захотели заморачиваться с содержанием лифтовой службы и согласовали лишь пять этажей. Дом был сдан в установленные сроки в декабре 2012 года, но при этом не были выполнены обязательства перед районной администрацией по передаче двух квартир. Путь на малую родину Гончаров закрыл себе сам. Гончаров не особо скрывает, что с администрацией района вышел неприятный спор, но объясняет это тем, что в районе ему не помогали с прохождением разрешительной документации, а также якобы не выполнили обещания выкупить треть квартир в доме.
Застройщиком пятиэтажки было бобровское ООО «Ритм», в котором доля Гончарова составляла 90%. Миноритариями были местные предприниматели Лариса Рудакова и Александр Жданов. Гендиректором предприятия с 2010 года и до его закрытия в 2019 году был бобровец Владимир Ромасев, так что есть подозрения, что оперативного участия в своей первой стройке Гончаров не принимал. А был инвестором того, что «скопил по копеечке». Или распорядителем и контролером за чужими финансовыми потоками. И заодно, конечно, учился. Основным контролером за бобровской стройкой был отец. Продажи шли не очень – за время строительства удалось продать всего половину квартир. «С этого момента я понял, что в районах строить бесперспективно».
Год спустя был заложен следующий дом, застройщиком выступил «Град» – поближе к областному центру, в Новой Усмани. Уже девять этажей, уже четыре секции в доме, но тоже ничего особенного. Кроме того, что стройка пришлась на разгар кризиса. В нужный момент включился маркетинг, дому дали персональное название – «Южный». В отзовиках отражены не очень лестные отзывы о месторасположении и качестве строительства, но необходимый минимальный строительный опыт был накоплен, пришла пора штурмовать новые высоты.
Ну, какие у вас тут возможности в провинции?
Свой бизнес-путь пройдя до половины, Гончаров очутился в избирательном бюллетене. Да в каком! Когда и почему (или скорее с чьей подачи) Алексей Васильевич обратил свое внимание на Сергея Викторовича, мы не знаем. А он ведь не только обратил внимание, но и оказал ему милость стать спарринг-партнером на губернаторских выборах. Думаю, для этой роли его просветили рентгеном со всех сторон и ничего предосудительного в его биографии не нашли. Наверняка решающую роль сыграла молодость будущего кандидата в кандидаты. Выборы должны смотреться – и процесс (явка – 57%), и результат (у Гордеева в итоге – 89%), и чтобы на игру в поддавки было не слишком похоже. Всех своих соперников Гордеев отбирал лично, за исключением, пожалуй, обиженного отставного санэпидемврача-казака Михаила Чубирко, так тот и занял последнее место. Гончаров, прикомандированный к партии «Патриоты России», играл роль технического кандидата при губернаторе (но личного знакомства с Гордеевым, по словам Гончарова, ни до, ни вовремя выборов не было) и обогнал Чубирко на несколько сотен голосов – у них около одного процента голосов на двоих. Но если смотреть гончаровскими глазами – у него «почетное» 4-е место. 9,8 тыс. голосов из 1,9 млн избирателей. Главная победа – в самом участии.
Волей-неволей нашему герою во время выборов и после них пришлось общаться с прессой. Эти скромные контакты выдают в нем пока еще очень неопытного политика: «Лично я доволен этим результатом, потому что ориентировочно на такой результат я и рассчитывал», – комментирует Гончаров. Он отметил огромный процентный отрыв Алексея Гордеева от остальных претендентов: «Я хотел бы попросить его продолжать созидательную политику в нашем регионе. Он не потеряет доверия граждан, если будет и дальше продолжать так же работать». Верноподданничество – вековая основа российской политики, но должно же быть хоть какое-то самоуважение. Доволен своим процентиком – помолчи, не порть спектакль. Он потом приноровится давать интервью, но в глаза частенько бросается подхихикивание самому себе или интервьюеру («Ну, как? По копеечке») и полное непонимание о чем говорить, если тема уходит за пределы строительства («Единая Россия» – это наше государство»). Гончаров вспоминает, что потом ему за это интервью «влетело» по линии «Единой России».
В качестве кандидата в губернаторы наш герой впервые предъявил декларацию о доходах. Приведем почти без купюр (будет с чем потом сравнить): «Доходы Сергея Гончарова составили 4,5 млн руб. В собственности находятся три земельных участка в Липецкой и Воронежской областях (1,5 тыс. кв. м, 55,5 тыс. кв. м, 921 кв. м), два жилых дома в Липецкой (44,1 кв. м) и Воронежской (331,7 кв. м) областях, квартира в Воронеже (75,2 кв. м), нежилое помещение (155,4 кв. м), автомобиль Volvo. На счетах Сергея Гончарова находится 7 млн руб. Супруга Антонина Гончарова получила доход в 417,6 тыс. руб., в ее собственности находится квартира в Воронеже (42,3 кв. м), автомобиль Audi Q3, на счетах — 515,6 тыс. руб.».
На вопросы о губернаторских выборах Сергей Викторович отвечает неохотно и осторожно: «Решил себя попробовать, а что тут такого». «Подписи муниципальных депутатов помогала собирать партия «Патриоты России», которая меня выдвинула. Собрали 300 подписей. С Сергеем Кочетовым, региональным лидером «Партиотов», я познакомился как-то случайно. Он предложил мне выдвинуться в губернаторы, сейчас мы не общаемся. Мое выдвижение не носило формальный характер, тогда я не был сторонником ни одного избирательного объединения. Предвыборную кампанию вели в основном своими силами. Нанимали ли политтехнологов? Не помню».
Как «Интурист» и «Авиатор» «Ракетой» в «Гагаринскую» «Галактику» отправились
Дальнейшую бизнес-биографию нашего героя было бы сподручнее описывать в таблицах Excel: по вертикали названия жилых комплексов – «Ракетный», «Авиатор», «Гагаринский», «Галактика», «Интурист», «Розмарин», «Аквамарин», «Мандарин», «Парк Горького», «Дом философа», «Ньютон» (везде – монолитное строительство); по горизонтали – у кого и когда куплен недострой (или участок с готовым проектом), какие проблемы были с жителями, какие – с надзорными и контролирующими органами, как они были успешно решены, начало строительства, окончание строительства, количество этажей, квартир, квадратных метров, сумма собственных инвестиций, процент договоров с долевым участием, маржа. Назвал бы я эту таблицу – «завоевание Воронежа в результате строительного блиц-крига».
Блиц-криг начался с автовокзала. Через две недели после инаугурации был куплен скандальный недострой по переулку Ракетный у скандальных братьев Мороговских (коттеджный поселок «Малиновка», ЖК «Берег», обанкроченный с обманутыми дольщиками «Монолитстрой»). Участок с недостроенным 24-этажным домом (готовность 11%) сначала лишился разрешения на строительство – из-за высотки разошелся по шву соседний ветхий дом, потом простаивал лет десять, за это время сменил де-юре нескольких хозяев, но никому возобновить перспективную стройку не удалось. Президенту Медведеву даже пришлось вмешиваться, чтобы убрали со стройки башенный кран.
И вот появляется наш строительный вундеркинд, берет и строит. За какие-то два года объект стоимостью 800 млн рублей сдан. Конечно, после Боброва деньжата водились, но еще идет полным ходом стройка в Новой Усмани, которая требует ежедневных вложений. Да и на обоих этих объектах квартиры уходят со скрипом. В общем, хотим мы или не хотим, но начало работы Гончарова в Воронеже снова наводит на мысль о «чужих» деньгах.
А дальше произошло еще одно «чудо». Когда весной 2017 года первый «ракетный» дом (25 тыс. кв. метров) был в стадии 96%-ной готовности, а нераспроданными в нем оказались аккурат 40 квартир, мэрия Воронежа решила провести конкурс на реновацию ветхого квартала 3,9 га вокруг гончаровской стройки. Победителю предстояло снести 14 тыс. квадратов ветхого жилья и расселить оставшихся в квартале жильцов (на самом деле половина домов уже была расселена по федеральной программе). На конкурс были допущены только две структуры – «гончаровское» ООО «Трансцентрстрой» и генподрядчик «Развития» ООО «Крит система» (учредителями последнего успели побывать и жена, и сестра Гончарова). Некое московское ООО «А-строй» к конкурсу не допустили, местные на него почему-то не заявлялись. Хотя скромная стартовая цена – всего-то 4,5 млн и 11 лет, отведенные на реализацию проекта, могли бы заставить рискнуть хоть одного воронежского строителя, которые так любят поплакаться на отсутствие земли. 390 соток почти в центре города по 11,5 тыс. рублей за сотку. Нет желающих. Правда, в процессе реализации проекта необходимо было расселить жителей за свой счет. По словам Гончарова, на это ушло уже 100 млн рублей. Весь квартал может обойтись в 300-400 млн.
Выиграло конкурс, добавив к стартовой цене полмиллиона, ООО «Трансцентрстрой Развитие» (уставный капитал 80 млн рублей, выручка в 2018 году – 12,2 млн, годом ранее – 14,5 млн), которое вообще-то существовало с 2001 года, регулярно меняя владельцев, пока в 2014 не стало принадлежать нашему герою (среди номинальных владельцев снова мелькнула Елена Серегина, видно, ей можно доверять). При всей скромности выручки «ТЦС Развитие» дважды, в 2016 и 2018 годах, показывало очень большую валюту баланса – свыше 700 млн и свыше 500 млн соответственно.
Сейчас на площадке переулка Славы Гончаров достраивает двухсекционный 17-этажный дом «Ньютон» на 278 квартир по 50-60 тыс. за кв. метр. Освоил полгектара, осталось еще 3,4 га. В разделе «проекты» на сайте «Развития» этот квартал, судя по картинке, должен вместить еще шесть домов. По некоторым репликам Гончарова можно понять, что с расселением ветхого жилья у него здесь возникали трудности, но пока ничего критического. Зато снова накоплен бесценный опыт. Теперь Гончаров понимает, сколько в сносимом квартале должно быть аварийного жилья (это принудительное расселение) и просто ветхого (добровольное). Не менее 90% сносимого жилья должно быть признано аварийным. А пока Гончаров посчитал бесперспективным ввязываться в реновацию квартала на Ваях (пер. Отличников) и конкурс был сорван – формально состоялся, но выполнять его условия победитель не стал. Без принудительного расселения реновации не будет.
А вот как описывает эту историю сам Гончаров в интервью «Абирегу»: «Когда мы взялись за «Ракетный», все подумали, что мы не реализуем проект. Мы брали этот недостроенный, погрязший в судах комплекс в 2013 году. Все разложили для себя по полочкам, подключили юристов, проработали карту проблемных моментов и буквально за несколько месяцев вышли на разрешение. Все оказалось решаемо. Я лично встречался с людьми этого дома, договаривался об условиях. Некоторые сначала отказывались, потом по одному приходили и получали предложенные им квартиры». В итоге переселенцев набралось целых полтора подъезда.
На квартале напротив автовокзала наш герой впервые испытал на себе материнскую заботу родной прокуратуры. Стоило «Водоканалу» отказать гончаровской структуре в техприсоединении, как тут же прокуроры выписали водопроводчикам штраф и проблема решилась сама собой. В дальнейшем прокуроры будут как-то подозрительно часто вмешиваться в конфликтные ситуации на объектах «Развития» и в подавляющем большинстве случаев будут на их стороне.
Интересно, что именно в 2016 году Воронежская область вышла в лидеры в РФ по расселению аварийного и ветхого жилья, которое курирует Фонд содействия реформированию ЖКХ (председатель наблюдательного Совета – Сергей Степашин). Гончаров – в тренде, государственные, понимаешь, задачи решает. Сергея Викторовича стали часто приглашать на разные круглые столы по проблемам расселения. И он как-то даже неожиданно стал главным воронежским спецом по этой теме, но почему-то за проекты, связанные с расселением, больше не брался. Стали находиться гораздо более интересные проекты. Проекты, которые начинали другие застройщики, но в силу разных причин с ними не справлялись. Теперь Гончарову все административные барьеры стали по плечу. С чего бы вдруг?
Новые районы – дома как коробкИ
Следующим объектом стал ЖК «Авиатор», втиснутый в угол улиц Туполева и Баррикадной «на Ваях». Еще в 2003 году мэрия передала этот участок авиазаводу под строительство детского садика – садика не случилось, а земля перекочевала к Гончарову. В этот раз застройщиком стало ООО «Ремонтно-строительное управление «Развитие» (основано в 2008 году, 100%-ный владелец и гендиректор – Сергей Гончаров, выручка в 2018 году – 12 млн, годом ранее – 31 млн). Были ли здесь возмущенные жители или нет – уже и не вспомнишь. Журналистка «Обозревателя VRN» Татьяна Омельченко, делавшая в 2017 году обзор всех противостояний Гончарова с местными жителями, эту удаленную стройку не упоминает. Единственной неприятностью (если это не была намеренная арбитражная игра в поддавки) был иск территориального управления Федерального имущества с требованием расторгнуть договор аренды, а построенное на 65% здание снести. Суд встал на сторону застройщика, пояснив федералам, что со своим иском они очень сильно опоздали. К осени 2017 года этот семисекционный 17-этажный дом-гигант на 720 квартир был сдан. Мы как-то все не ввернем в наше повествование слово «кризис». Это в мире и стране он есть, а у Гончарова – какой может быть кризис во время блиц-крига? Именно на «Авиаторе» воронежское жилье в новостройке впервые за много лет упало ниже психологической отметки в один миллион рублей. Нижний предел за однушку в «Авиаторе» – 820 тыс. рублей. То ли еще будет.
До осени 2016 года Гончаров избегал публичности и жизнь его пока не трепала, да и СМИ тоже. Все изменилось, когда «Развитие» затеяло «гибридную» стройку в сегменте «сверх-сверх-сверхэконом». В основе – правовая коллизия, может или не может частник строить общежития. «Я пришел в мэрию и сказал, что буду строить и общежитие, и, наверное, это будет самое дешевое жилье в России», – вспоминает Гончаров, возражений не последовало.
ЖК «Интурист» на Машмете, – 2 дома, 4 секции на 1139 квартир, – снаружи довольно симпатичен. Гончаров как у Хамина увлекся фасадами, так и не может остановиться: терракотовые, молочные, салатовые... Внутри «Интурист» с его бесконечными коридорами похож на следственный изолятор. Хата – 16 кв. метров, включая санузел. Не хватает только решеток на окнах и двухъярусных шконок. Зато можно купить на материнский капитал. Маткапитал – это когда второй ребенок, напоминаю. То есть по мысли великого зодчего сюда должна вселиться семья из четырех человек. Ценник в районе полумиллиона, нижний предел – 453 тысячи. Дешевле только воздушные замки. Разумеется, вся эта красота ни в какие СанПиНы для жилья не влезает (вообще-то рекомендуемый ГОСТ для однушки – 28-38 кв. метров, но местные власти вправе его менять). Поэтому в разрешении на строительство была придумана формулировка: «Общежитие квартирного типа». Но общежитие – это временное жилье. Кстати, сам Гончаров, рекламируя «Интурист», напирал на то, что такое жилье – это все равно что небольшой гостиничный номер. В любом случае было бы несправедливо осуждать застройщика за сверхмалые метражи. «В Москве сейчас и по семь метров квартиры строят». Может быть, кому-то эти метры принесли счастье. Но, скорее всего, этот дом будет жить жизнью гетто, и в нем, быть может, вырастет новое поколение машметовских гопников. «Я живу на Ваях, мне, поверь, не ведом страх!» Они уже подрастают и про них еще сложат отдельную песню.
Областное управление Росреестра категорически отказывалось регистрировать договоры долевого участия на общаги – противостояние с упрямой руководительницей управления Еленой Перегудовой длилось два года. Некоторые дольщики судились – и успешно – с Росреестром за регистрацию своих договоров, но в основном «Интурист» «Развитие» строило в то время на свои. Застройщиком выступило новое юрлицо – «Развитие-М». Изначально в 2014 году оно было зарегистрировано отцом, Виктором Гончаровым, с уставным капиталом в 10 тыс. рублей, но год спустя 100% долей выкупил сын, увеличив уставной капитал сначала до 80, а затем и до 150 млн рублей. К лету 2016 года Гончаровы (или их высокие покровители) нашли подходы к федеральному Росреестру. Перегудова подписала акт о безоговорочной капитуляции. Пока шли разборки с Росреестром, закончилось пятилетнее разрешение на строительство, но ДИЗО без проблем его продлило. «Интурист» – первый и последний случай, когда Гончаров срывал сроки сдачи объекта.
Видимо, «Интурист» так и останется единственным гибридным домом в масштабах РФ. На второй такой подвиг Гончаров, по его же словам, больше не решится. Но проект оказался коммерчески успешным – нераспроданными остаются всего 11 «квартир» от 16,75 до 19 кв. метров по цене от 519 до 830 тыс. рублей. К тому же несколько десятков квартир ушли в мэрию для расселения. Интересно было бы посмотреть на финпоказатели «Развития-М», но есть данные только по итогам 2018 года: основные средства – 1,1 млрд рублей, выручка – 55,5 млн рублей при себестоимости продаж в 26 млн рублей. Сам Гончаров в интервью «Вестям» оценивает маржу на этом доме в 15-20%, но, как все строители, сразу начинает жаловаться, что точно маржу невозможно подсчитать из-за удорожания стройматериалов.
И еще одна цитата из интервью Гончарова «Абирегу», где он «просчитывает» экономику строительного бизнеса по состоянию на июнь 2018 года: «Не так давно застройщики вкладывали в строительство 1 кв. метра жилья примерно 20 тыс. рублей, а продавали за 40 тыс. рублей. Причем речь идет не о собственных средствах, а о деньгах дольщиков. Такая экономика существовала примерно до 2012 года, когда наблюдался определенный дефицит жилья. Затем произошло насыщение рынка и пришлось бороться за клиентов. Все просто: сейчас себестоимость 1 кв. м из-за подорожания материалов доходит до 30 тыс. рублей. Однако мы продаем по 37 тыс. рублей, то есть с «накруткой» не в 100%, а в 20%. Для компании заработать за счет средств дольщиков 7 тыс. рублей с 1 кв. м – вполне справедливо». Что ж, пожалуй, Гончаров – первый, кто говорит (пусть и в прошедшем времени) о стопроцентных накрутках при строительстве жилья. С такой откровенностью друзей в строительном лобби заводить сложновато.
«Чайка» в клетке
В 2011 году четыре звезды воронежского шоу (зачеркнуто) бизнеса Борис Прасолов, Владислав Курносов и братья Диоминские решили обзавестись гаражами, создали гаражный кооператив «Реверс» и получили под него землю на козырном углу Солнечной и Хользунова. Потом получили от мэрии задание на проектирование планировки территории, запроектировали здесь 18-этажный дом (гаражи оказались подземным паркингом) и 25 мая 2016 года через суд получили разрешение на строительство. Еще в 2014 году, при проектировании квартала, проводились публичные слушания, но почему-то судьба будущего дома никого не интересовала. По соседству в двадцати-тридцати метрах располагалась заправка «Воронежской топливной компании» (основной бенефициар – Павел Паринов), крупнейшего регионального игрока на рынке нефтепродуктов. Вряд ли в «ВТК» ничего не знали о планах Прасолова и Ко, но почему-то на этом этапе никак не вмешивались в происходящее. Кстати, Прасолов и Диоминские тоже занимались бензиновым бизнесом. Может быть, в этом разгадка.
Все изменилось, когда площадку вместе с проектом приобрел Сергей Гончаров. Механизм покупки и цена сторонами никогда не озвучивалась. Гончаров уточнил, что недострой приобретался у Александра Бубнова (как и когда он стал владельцем – непонятно), родного брата известного «мецената» Владимира Бубнова. В «Коммерсанте» со ссылкой на самого Гончарова лишь появилась информация, что «Развитие» получило площадку «в качестве отступного». Застройщиком дома, названного «Чайкой», стало ООО «Развитие и Партнеры». Впервые после бобровской пятиэтажки на строительной площадке Гончарова появились партнеры, которые не являются его родственниками.
Любопытны метаморфозы, происходившие с «Развитием и партнерами». Это ООО было зарегистрировано в августе 2016 года, то есть спустя примерно три месяца после судебного разрешения на строительство. 100%-ной владелицей общества стала Людмила Коровникова, она же гендиректор ныне ликвидируемого вследствие банкротства ООО «Воронежбетон» (фактический владелец – Владимир Бубнов). Год спустя «Воронежбетон» всплывет в другом гончаровском объекте – расположенном в водоохранной зоне ЖК «Аквамарин». Там тоже будет покупка объекта с готовым проектом и разрешительной документацией. Скорее всего, истории «Чайки» и «Аквамарина» связаны между собой напрямую. Создается впечатление, что кто-то очень зоркий проинвентаризировал все перспективные, но проблемные строительные объекты, довел их до ума, то есть до разрешения на строительство, и передал в оч.умелые ручки.
Коровникова владела «Развитием и партнерами» меньше месяца и в сентябре продала его (скорее всего, здесь и имела место быть переуступка) Гончарову и некоему Сергею Земскому (ранее ничего не учреждавшему и нигде не директорствовавшему), по 50% каждому. После чего началось строительство «Чайки» (476 квартир). Спустя еще три месяца, в декабре 2012 года, «Развитие и партнеры» осталось без партнеров – 100%-ным владельцем общества стал Сергей Гончаров и за год довел валюту баланса общества до 500 млн рублей.
Дальнейшая история «Чайки» известна благодаря многочисленным публикациям в СМИ. Иногда – объективным, но частенько заказным: «Очередная стройка депутата Гончарова может обернуться тысячами человеческих жертв». Владельцы заправки требовали с застройщика либо 30 млн на реконструкцию, либо выкупить всю заправку за 90 млн. Подключались многочисленные возмущенные общественники. Теперь они будут преследовать Гончарова везде.
Нашего героя террор общественников не смущает: «Это нормальная ситуация: чем плотнее место, где идет стройка, тем агрессивнее она воспринимается соседями и общественностью. У нас чиновники зачастую достаточно болезненно воспринимают эти жалобы, начинают подыгрывать жалобщикам, а те получают какую-то иллюзию, что могут стройку остановить».
Моськи лаяли, но куда им против «слона»: перелом в битве за «Чайку» наступил в летом 2017 года, когда сначала Госстройнадзор, а затем городская прокуратура не нашли на объекте нарушений санитарных норм. «Чайка» была сдана в эксплуатацию даже раньше срока – в октябре 2018 года. Маленькие квартирки (теперь от 21 кв. метра) по-прежнему составляли большинство. Все жилье в нависающем над заправкой доме уже распродано. У особенно изощренных жильцов может появиться забава – попасть бычком в резервуар во время заливки топлива из бензовоза.
В бизнес-сообществе история противостояния Паринова и Гончарова вызвала большой интерес (вообще-то бенефициар «ВТК» вместо себя выставлял биться некоего Сергея Зюзина, но всем все было понятно). Все-таки Паринов – серьезный игрок, прошедший битвы 90-х, а Гончарова в тот момент почти никто еще всерьез не воспринимал. Ну, завел себе бобровский пацан депутатскую корочку – дальше что? Почти на всех объектах Гончарову досаждали недовольные жители или ручные общественники, нереализованные прежними застройщиками объекты. Везде был суперэкономкласс. Но после «Чайки» с застройщиком Гончаровым уже будут считаться.
Истории «Аквамарина» (Артамонова, 4) мы чуть коснулись: два 17-этажных дома, 384 квартиры, на отрожкинском диком пляже. Прежний застройщик – Владимир Бубнов. Еще в 2013 году, при старом застройщике, местным жителям удалось остановить стройку, но лишь на несколько лет, пока объект не выкупил Гончаров. Любопытно, что, несмотря на длительную приостановку стройки, разрешение на строительство было действующим (по закону оно выдается на срок не более пяти лет).
Гончаров отвергает обвинения в том, что его ЖК построен с нарушением Водного кодекса: «Запрещено строительство в береговой полосе – это 20 метров. Водоохранная зона – это до 200 метров. В этом случае проект надо согласовывать с управлением Росрыболовства, там смотрят, чтобы было нормальное водоотведение, ливневка и чтобы все это в реку не сбрасывалось. Обычно на согласование уходит около двух месяцев. Стоит копейки. Никакой проблемы нет. В «Аквамарине» проблема была в другом: мы своим строительством перекрывали вид на водохранилище для одной пятиэтажки. Там была такая активная жительница Фокина, она писала везде где только можно, у губернатора на приеме была. Нас проверяли все кто только мог – все законно».
Дальше все как под копирку: ЖК «Парк Горького» (562 квартиры) на набережной Максима Горького, прежний застройщик – экс-депутат Госдумы от ЛДПР Сергей Журавлев (ФК «Аксиома»). Вскользь заметим, что против «Чайки» внезапно бунтовали активисты местных «жириновцев» – хотя, конечно, может и совпадение. Плановый срок сдачи в эксплуатацию «Парка Горького» значится на сайте как 2019 год, однако пока работы продолжаются. По словам заместителя гендиректора «Развития» Виктории Анохиной, главная сложность на этом объекте была техническая. Под зданием было вбито 1,2 тысячи свай. Процесс занял полтора года.
«Дом философа» (ул. Чернышевского), прежний застройщик – экс-мэр Геннадий Чернушкин сумел возвести объект лишь на 20%. Это 10-этажный дом в историческом центре, 64 квартиры комфорт-класса – и это очередная война с местными жителями одноэтажных халуп, которых почему-то никто не спрашивал о возможном соседстве. Жители пишут во всевозможные инстанции, но ни Путин, ни Медведев, ни Гордеев с «архитектурным бандитом» Гончаровым пока почему-то не борются. Меж тем, в текущем году ожидается сдача объекта. К слову, на «Доме философа» также работала схема продажи готового юрлица-застройщика («ЛТДМ Воронеж»), а Чернушкин получал участок по судебному решению об урегулировании долгового спора – то есть по отступному (см. выше случай с «Чайкой»).
На Чижовке мне не помог большой авторитет
Еще одна история с проблемным объектом – семиэтажный дом на Чижовке. Первоначальный застройщик имел 15 дольщиков в недострое, вывел лишь первый этаж. При этом в задаче в качестве дополнительных условий было дано: увеличенная площадь застраиваемого участка (разрешение было на одну площадь, потом площадь удвоилась из-за кадастровой «ошибки») и дополнительное «освоение» 47 квадратных метров ничейной земли. В 2017 году объект оказался в центре внимания одновременно прокурора области Николая Шишкина (предупреждал о новых обманутых дольщиках) и руководителя ДИЗО Сергея Юсупова (инициировал судебный процесс, но настаивал на досудебном разрешении спора). В итоге недострой в марте 2017 года перешел в ООО «Развитие-2», к уже примелькавшейся нам Елене Серегиной (без денег, на условиях передачи предыдущему застройщику 30% квартир в будущем доме), но спустя год «Развитие» из проекта вышло. Официальная причина – просроченное разрешение на строительство не позволяет утрясти отношения с общественниками. Как-то странно – взяли, через год вернули. Мутные теневые игры? Как это все юридически оформлялось, хотелось бы знать, с учетом прав дольщиков.
«Из всех наших объектов этот был единственный по-настоящему проблемный, – поясняет Гончаров. – Из мэрии до сих пор звонят: «Может, все-таки достроите». Нет, говорю, это вопрос кармы».
Бывший главный архитектор области Леонид Яновский в шутку называет «Развитие» санитарами леса. И действительно, большинство проблемных недостроев было завершено благодаря «Развитию». Случайно ли – или благодаря высокому покровительству?
Есть еще большое количество строящихся или сданных объектов, которые «Развитие» реализует без видимых проблем. Два бизнес-центра в Коминтерновском районе, один из которых целиком заняло само «Развитие», сданы в 2018 и 2019 годах.
В 2017 году началось строительство пятисекционного, 18-этажного ЖК «Галактика» на 1700 квартир, расположенного в воронежском «замкадье», то есть за окружной улицей Антонова-Овсеенко. Застройщик – ООО «Развитие Север». Планируется сдавать по одной секции в год, до 2022-го включительно. Всего будет построено 50 тыс. кв. метров, инвестиции составят 1,5 млрд рублей. Любопытно, что участок в 3 га был приобретен «Развитием» еще в 2012 году, когда Гончаров строил свою первую, бобровскую пятиэтажку. Видно, уже тогда был уверен в геометрической прогрессии своего развития.
В 2018 году были запущены стройки: 1) разноэтажный (6-9) дом «Розмарин», 226 квартир, неподалеку от еврейского кладбища, на сайте рекламируется как «тихий центр», сдача – 2020-й; 2) здесь же, по соседству, дом «Гагаринский» (ул. Колесниченко), 17 этажей, 504 квартиры, сдача – 2020-й. Любопытно, что еще в конце 2017 года администрация города дала поручение «Развитию» подготовить планировку проекта квартала, ограниченного улицами Колесниченко и Ворошилова (то есть за ДК 50 лет Октября), но в постановлении мэрии речь вообще о 13 га. Так что «Розмарин» – это только первый подснежник. Те, кто стоят за Гончаровым, думают очень масштабно и на очень долгую перспективу. Полная реновация этого квартала сможет затмить все предыдущие стройки «Развития». И недаром буквально 19 февраля по решению гордумы «Развитию» под реновацию отошли еще 3,2 местных гектара.
В 2019 году началось строительство ЖК «Мандарин» (10 секций, 9-13 этажей) в районе Левобережных очистных сооружений («с прекрасным видом на водохранилище»), участок в 2 га «ЦТС Развитие» выиграло на конкурсе еще в 2016 году. С окончанием строительства не торопятся – по плану 2023 год. Видно, надеются, что к этому времени власти сумеют победить зловоние. Но если и не победят, Гончаров все равно уверен в успехе: «Если мы будем продавать тысяч по тридцать пять за метр, покупатели найдутся. Главное – победить свою жадность».
Все свои объекты Гончаров строит по старому «долевому» закону и, по его же словам, не загадывает, что будет дальше, чем через 2-3 года – на этот период ему хватит работы на строящихся объектах. Последние разрешения на «Розмарин», «Ньютон» и «Гагаринский» были получены в конце июня 2018 года – в последнюю неделю действия старого закона. Планируемый объем инвестиций в эти три объекта – 1 млрд рублей, но это будут как деньги «Развития», так и деньги дольщиков. Вообще, спустя некоторое время «долевки» могут остаться только у «Развития». И это тоже будет конкурентным преимуществом.
Декларация холостяка
В профайле избранника Гончарова на официальном сайте облдумы за четыре года депутатства числится четыре приема граждан, он трижды выступал на различных комитетах и организовал два праздника для детей. На самом деле активности на округе было много, поясняет депутат Гончаров, почти все обращения не оставались без внимания. Попросили спроектировать церковь – спроектировали, потом проект водопровода сделали. А недавно Гончаров даже выдал женщине из глубинки, оставшейся без жилья, однушку из фонда «Развития». Отсутствие информации о своих достижениях на сайте Думы депутат объясняет тем, что не склонен к самопиару. Да и вообще в депутаты больше баллотироваться не будет ни под каким соусом. Хватит.
Разумеется, наш избранник сдал четыре декларации о доходах. Мы оставили перспективного кандидата в губернаторы в 2014 году со скромными 4,5 млн рублей, женой Антониной, несовершеннолетней дочкой и машиной Volvo. Каково же было наше удивление, когда в первой же депутатской декларации – за 2015 год – мы не увидели ни жены, ни машины. Денег правда прибавилось – 59 млн рублей, как и недвижимости – три участка, два дома (44 и 331 кв. м) и две квартиры (75 и 256 кв.м). В завидных холостяках Сергей Викторович проходил пешком весь 2016 год, сохранив старую недвижимость и увеличив доходы до 81 млн рублей. В 2017 году новая жена все-таки появилась и сразу появился второй ребенок. В декларации не указано, но мы знаем, что это сын. За женой в декларации добавилась квартира (39 м) и 43 тыс. годового дохода и автомобиль Lexus NX. Семья требует больших расходов, поэтому в декларации главы семейства уже 132 млн рублей, а также появился садовый домик площадью 123 кв. м. В 2018 году все осталось без изменений, лишь деньжат чуть-чуть прибавилось – теперь 139 млн рублей.
Осетрина не первой свежести и рыба-фишка
Мы начали наш рассказ с того, что Сергей Гончаров почти достиг цифры 200 тыс. кв. метров строящегося жилья. Но темпы ввода жилья в эксплуатацию сильно отстают – «лишь» 26 тыс. квадратных метров за 2018 год. По соотношению строящегося и вводимого жилья Гончаров серьезно уступает не только ДСК и «Выбору», но и менее крупным застройщикам. Впрочем, пока остановок стройки нет – это не говорит ни о чем другом, кроме масштабов экспансии. Но если что-то забуксует, если, например, перестанет помогать административный ресурс, или кто-то, кто за всем этим стоит, решит вывести деньги в другие, более надежные виды бизнеса, или разразится очередной кризис, то вся эта махина строек схлопнется как карточный домик.
Казалось бы, необходимо сосредотачиваться на завершении начатого, но и после изменений в «долевом» законодательстве Гончаров продолжает искать перспективные площадки. В 2019 году его структуры участвовали в конкурсе по выкупу отдельно стоящего здания на Колесниченко, но конкурс по непонятным причинам был сорван. В нем, кстати, засветилась еще одна «дама сердца» Гончарова – Элла Жегульская, индивидуальный предприниматель и учредитель нескольких юрлиц, расположенных в одних офисах с «Развитием». Также «Развитие» выкупило площадку в 2,3 га у Воронежского опытно-механического завода – планы на 40 тыс. кв. метров жилья (Гончаров все ближе подбирается к еврейскому кладбищу, скоро и его расселит) и здание закрытого после гибели ребенка аквапарка «Фишка» у Северного моста, здесь будут офисы и магазины. «Фишка», в которую было вложено 400 млн, была приобретена всего за 100 млн рублей. Уже готовы две площадки под строительство жилых комплексов на улице Херсонской и 9 Января, 233. Они будут строиться по новому законодательству, без дольщиков, но через проектное финансирование. Так что экспансия продолжается.
Став суперстроителем, Гончаров дважды пытался диверсифицировать свой бизнес – и оба раза неудачно. В конце 2016 года было объявлено о старте крупнейшего осетрового проекта в Подгоренском районе, где Гончаров является депутатом-списочником от «Единой России». ООО «Форт» собиралось вложить 400 млн рублей и выращивать в год 350 тонн стерляди и 2 тонны черной икры. Выйти на проектную мощность собирались за пять лет. «Форт» выиграл тендер Росрыболовства на право аренды речного участка. Гончарову в «Форте» принадлежит 66,6%. Младшим партнером стал экс-представитель правительства Астраханской области в Москве Анатолий Володин. Однако через некоторое время от проекта отказались без каких-то внятных объяснений.
Второй – «электросетевой» – проект даже не анонсировали. Просто вовремя зарегистрировали юрлицо с нужным названием. В марте 2019 года появилось ООО «Развитие-Горэлектросеть» с уставным капиталом в 10 тыс. рублей, совладельцами которого в равных долях стали Сергей Гончаров и Денис Гриднев. Весь 2019 год проходил под знаком продажи самого лакомого муниципального объекта всех времен – «Воронежской горэлектросети». Список звезд воронежского бизнеса, которые пытались прибрать к рукам городское электросетевое хозяйство, известен. Но – иных уж нет, а те далече. Главным претендентом на последнем этапе были федеральные «Россети» (компания с преобладающим госучастием). Сенсации не произошло. «Россети» в ноябре выиграли конкурс и выкупили «Горэлектросеть» за 1,5 млрд рублей. Конкурс, правда, несколько раз откладывали. Не исключено, чтобы сделать федералов более сговорчивыми. Играл ли Гончаров роль своеобразного пугала? Скорее всего, да. Но на такие роли просто так не назначают. И кукловоды тут явно не местные.
Сам Сергей Викторович в очередной раз объясняет учреждение «Горэлектросети» простым совпадением. Дескать, решили просто оптимизировать бизнес-процессы. А Гриднев – это давний деловой партнер, занимающийся энергообеспечением объектов «Развития». Просто решили вывести это направление в отдельное юрлицо.
Выводы и результаты
Подавляющее большинство воронежских строителей (их часто называют кланом) сформировалось в советскую эпоху, когда государство обеспечивало отрасль стройматериалами «по фондам», а квартиры выдавало гражданам по очереди. По санитарной норме не менее 8 метров на члена семьи. Они строили дома квадратно-гнездовым методом. Или квартально-гнездовым, не знаю. В какой-то мере их рационалистское мышление так и осталось квартально-гнездовым. Дай им чисто поле – расчертят под крестики-нолики.
Потом в стройку пришли авантюристы или просто мошенники. Разбогатевшие на кидалове в девяностых, в начале нулевых они создали проблему обманутых дольщиков. Авантюристов смыло, как смывает пену. Старая советская гвардия выстояла.
Теперь приходит третье поколение строителей. У них может не быть профессионального образования, они точно не начинали карьеру, ночуя в строительных вагончиках. Но у них другое мышление. Представитель этого третьего поколения строителей Сергей Гончаров часто повторяет фразу про «побороть свою жадность». Еще одна характерная фраза: «Если рынок потребует от меня строить землянки, буду строить землянки». Но остается один, может быть, самый главный вопрос: а кто их пустил на этот рынок?
Стремительная история бизнес-пути Гончарова похожа на волшебную сказку, а сказка, как известно, – ложь. Мы честно пытались найти фею, которая машет палочкой за спиной нашего героя. Никакого точного ответа мы не нашли. Кажется, наша фея спряталась где-то очень высоко. Где-то на высоте карточного домика.
