Воронеж. 24.03.2021. ABIREG.RU – Аналитика – Развитие жилищного строительства обсудили в рамках Российской строительной недели. Встреча состоялась под председательством главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина, в ней также принял участие зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин. Свои предложения о том, как сделать жилье в России энергоэффективным и доступным большинству населения, в режиме видеоконференции озвучил основатель корпорации «ЖБК-1» Юрий Селиванов.
Жилищный накопительный кооператив – альтернативный вариант ипотеке?
Доклад об успешной практике жилищного накопительного кооператива «ЖБК-1» спикер начал с обращения к заместителю председателя правительства РФ по строительству и к главе Минстроя РФ.
«Я хочу поделиться опытом, как вовлечь огромные собственные сбережения населения (по разным оценкам 50-60 трлн рублей) в реальный сектор экономики через строительство жилья, которого в нашей стране очень не хватает. По проведенному в 2020 году Фондом общественного мнения опросу, у 57% есть потребность в улучшении жилищных условий, при этом у большинства желающих купить жилье недостаточно средств. Для многих недоступна и ипотека, так как не позволяют официальные доходы. Но жилье покупать надо. Накапливать тоже невыгодно – «съедают» инфляция и рост цен на недвижимость».
Юрий Селиванов сообщил, что действенный способ накопить деньги на покупку квартиры, сохранив их от инфляции, и обойтись без процентов за кредиты – это жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Механизм регулируется законом 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Работа кооператива подконтрольна Центральному банку РФ.
Основатель корпорации «ЖБК-1» осветил основные принципы работы ЖНК. Во-первых, пайщики вносят ежемесячные взносы, посильные для своего бюджета. Далее на эти взносы кооператив приобретает готовые квартиры, которые становятся общепаевой собственностью. Каждому пайщику начисляется количество квадратных метров пропорционально вложенным им деньгам по цене на момент взноса. Если цены на жилье повышаются, что неизбежно вследствие инфляции, то пайщик ничего не теряет, так как его квадратные метры повышаются в рыночной стоимости. Выкупленные квартиры заселяют пайщики. Если пайщик оплатил квартиру не полностью, то он платит в кооператив аренду за невыкупленные квадратные метры. Это около 5% в год от стоимости невыкупленной части квартиры. Соответственно, пайщики, которые не заселились в квартиры, получают еще и 5% годовых дохода на свои выкупленные квадратные метры. После полного выкупа занимаемой пайщиком квартиры общество передает жилье ему в собственность.
«При организации такого кооператива мы использовали богатый опыт, который до этого наработали в молодежных, жилищно-строительных и кредитно-потребительских кооперативах. За 12 лет со всей России в кооператив «ЖБК-1» вступили около 8 тыс. человек. Привлечено более 6 млрд рублей. Приобретено и заселено свыше 2 тыс. квартир», – подчеркнул Юрий Селиванов.
Гарантии безопасности
«Чтобы пайщики не боялись доверить кооперативу свои деньги (взносы), по моей просьбе было подготовлено распоряжение бывшего губернатора Белгородской области Евгения Савченко о контроле со стороны администрации области, – сообщил Юрий Селиванов. – Это очень важно для населения, так как если власть официально подтверждает надежность этого метода, да еще и контролирует, то это становится дополнительной гарантией».
По словам докладчика, надежность метода продаж квартир по квадратным метрам была проверена еще в 2013 году Счетной палатой РФ и лично ее председателем Сергеем Степашиным. Кроме того, идея развития ЖНК была поддержана и Агентством стратегических инициатив. Юрий Селиванов сообщил, что в течение последних 12 лет обращался с предложением распространить по всей стране опыт ЖНК к действующим в те годы министрам строительства и направлял соответствующее письмо в адрес президента России. Однако успешная практика накопительного кооператива «ЖБК-1» так и не получила дальнейшего развития на федеральном уровне.
Экономический и социальный потенциал ЖНК
В своем выступлении спикер привел интересные цифры: если бы в каждой области на государственном уровне стали развивать механизм ЖНК, то вовлечение в строительную отрасль в год только 10% накоплений населения (около 6 трлн рублей) и активизация еще до 10 смежных отраслей увеличили бы объем капиталовложений в экономику на 60 трлн рублей, также удвоились бы поступления налогов в бюджет. По прогнозам Юрия Селиванова, жилищный вопрос был бы решен у 20-30% населения.
«Метод ЖНК раскрывает новые шлюзы в социальной и экономической сферах: арендное и доходное жилье, работа с государственными сертификатами как метод дополнительного накопления, снижение безработицы, рост зарплаты и реального сектора экономики», – отметил председатель совета директоров АО «Завод ЖБК-1».
Юрий Селиванов заявил, что развитие ЖНК на государственном уровне помогло бы справиться не только с проблемой недоступности жилья, но и способствовало бы выведению из застоя смежных со строительством отраслей.
«Если бы государство вместо субсидирования банковских ипотек просубсидировало пайщиков на 15-25%, то сотни тысяч людей вступили бы в кооперативы, бум от вложений денег в строительство жилья был бы просто непредсказуемым, а субсидии вернулись бы уже в первом полугодии многократно в виде налогов со строительного комплекса и налогов смежных 8-10 отраслей. Эти отрасли оживут и не потребуют денег на реанимацию, а сегодня они загружены всего на 50-60% мощностей», – рассказал Юрий Селиванов.
Основатель корпорации «ЖБК-1» также добавил, что до 30% первых взносов в кооператив вкладываются из средств, которые хранились дома, то есть они, по сути, были «заморожены» и не работали на экономику. Механизм ЖНК позволил бы ввести эти деньги в экономику страны.
В подтверждение своей идеи о необходимости распространения практики ЖНК по всей стране Юрий Селиванов привел конкретный пример из истории.
«Благодаря организующей роли царского правительства в России в канун 1917 года страна занимала по развитию кооперативов первое место в мире. Число кооперативов всех типов было около 50 тысяч, они объединяли 14 млн человек. В Москве больше половины жилья в 1920 году строилось кооперативами», – отметил господин Селиванов.
Также спикер рассказал о многолетнем опыте ЖНК в Германии, где каждый третий приобретает квартиру через кооперативы. Так, после разгрома в войне 1941-1945 гг. жилой фонд удалось восстановить кооперативным путем всего за пять лет.
«Будущее России – в кооперативах, в коллективном методе оказания поддержки друг другу, в том числе и в строительстве жилья. И государственной власти необходимо выполнить здесь организующую роль», – заключил Юрий Селиванов.
Энергоэффективные дома в России: что тормозит распространение технологии?
Второй темой доклада Юрия Селиванова стал вопрос внедрения энергоэффективных технологий домостроительства в России. Главные преимущества такого жилья: отсутствие сырости, плесени, а также низкие расходы на отопление. По сути, нормативная база для внедрения строительных технологий, повышающих энергоэффективность, есть, но на практике оказывается, что закон работает против добросовестных застройщиков. А это влияет как на качество жилья, так и на развитие отрасли в целом.
«Согласно закону «Об изменениях в градостроительном комплексе», объекты капитального строительства должны соответствовать определенному классу энергоэффективности не по расчетным (проектным) данным, а по фактическим, инструментальным замерам, экспертизам и испытаниям, – рассказал Юрий Селиванов. – Известно, что главные и трудно определимые без измерительного инструмента потери тепла возникают в конструкциях теплового контура. Поэтому на всех стадиях его создания должен быть жесткий контроль, и на этом должно быть заострено законодательство. Однако на протяжении 10 лет после принятия закона были различные, возможно даже лоббистские, изменения законодательства в сторону отмены обязательных фактических инструментальных замеров сопротивления теплопередачи конструкций теплового контура после завершения строительства или капитального ремонта зданий».
Юрий Селиванов также подверг критике недавнее Постановление Правительства № 2035, которое утверждает правила установления требований энергетической эффективности для зданий и определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов. По мнению спикера, этот документ не содержит жестких директив по повышению энергоэффективности.
«Так как класс энергоэффективности здесь определяется из сравнения проектного и нормативного показателей удельной величины расхода ресурсов, что практически одно и то же, он не отражает главных ошибок: качества работ проектировщика, качества утеплителя и работ по монтажу теплового контура», – отметил Юрий Селиванов.
Получается, что добросовестным строительным компаниям весьма непросто конкурировать с теми, кто соблюдает нормативы лишь «на бумаге», ведь себестоимость жилья у таких фирм гораздо ниже.
«Инновации в строительстве требуют единственной поддержки – законодательной»
«Я считаю, что замеры теплового потока нужно производить в удобное климатическое время, когда на улице минусовая температура, не дожидаясь завершения строительства (часто это происходит летом, когда замеры проводить нельзя). Выборочно, подготовив типовые помещения, – отметил Юрий Селиванов. – В «ЖБК-1» мы пошли своим путем и создали 10 лет назад свою лабораторию по энергоаудиту и по тепловому неразрушающему контролю. Главным стал уникальный экспериментальный участок для испытаний материалов и конструкций теплового контура на открытом воздухе в естественных условиях. Здесь мы создаем макет дома из материалов проектируемого здания. И проводим датчиками необходимые замеры теплового потока. Наши эксперименты показали, что фактическое (по замерам) сопротивление теплопередачи конструкций теплового контура ниже расчетного сопротивления, принятого проектом, на 30-50% и более. С учетом этого стали корректировать проекты и жестко контролировать строительство многоквартирных домов».
Спикер признал, что из-за введения жесткого контроля качества утеплителя и монтажных работ потребовались дополнительные финансовые расходы.
«Безусловно, повысилась себестоимость и снизилась значительно рентабельность, но, в конце концов, покупатели оценили наше качество. То, что не болеют дети и снижаются
расходы на отопление, окупается с лихвой, – подчеркнул основатель «ЖБК-1». – С тех пор у нас отсутствуют жалобы покупателей на плесень, конденсат, промерзание стен. За последние восемь лет ни одного судебного иска к компании не было».
По мнению Юрия Селиванова, для реального и повсеместного распространения технологии энергоэффективного домостроительства необходимо выполнение двух условий: «Во-первых, издать закон с требованием соответствия фактических, то есть по инструментальным замерам, параметров теплового контура готового здания и проектных расчетных параметров, которые даны проектной организации. Во-вторых, при отсутствии этого соответствия виновные должны нести материальные затраты по устранению брака. Ими могут оказаться как проектировщик, сэкономивший на утеплителе, так и изготовитель некачественного утеплителя или непосредственно производитель работ, который выполнил некачественную укладку. Определить виновных должны сертифицированные лаборатории».
Завершая выступление, Юрий Селиванов пришел к выводу, что в первую очередь помощь добросовестным застройщикам должна оказываться на законодательном уровне: «В регионах есть кому строить качественное жилье, и таких застройщиков необходимо поддерживать в их инновациях. В чем должна выражаться помощь добросовестному застройщику? Только в одном: в создании простой и понятной нормативной базы в государстве, не для бизнеса, а для наших людей. Необходимо требовать и контролировать, чтобы строили качественно в нашей холодной северной державе. Профессионалы-строители заинтересованы в этом, а вот законодатель и контролирующие органы заняли, непонятно почему, выжидательную позицию. Это приводит к тому, что мы обречены на бесконечную волокиту и коррупцию в результате двоякого толкования закона и в конечном счете – на бесконечное отставание от технологически развитых стран. При этом добросовестный застройщик будет нести и дальше гораздо большие затраты, нежели «временщик от строительства», обычно аффилированный с теми, кто «разрешает и тормозит», находя и на то, и на другое массу аргументов в запутанной нормативной базе, в которых они действительно поднаторели».
