С начала кризиса прошло уже больше года. В Воронежской области он сильнее всего затронул строительную отрасль. Удалось ли решить наиболее острые проблемы, возникшие на этом рынке, и чего строители ждут от будущего?
Что происходит сегодня на строительном рынке Воронежа, и как преодолеть негативные последствия кризиса? Об этом «Воронежскому Бизнес-журналу» рассказал заместитель главы города по градостроительной политике Юрий Гайдай.
1,5 млн недостроенных метров
— Юрий Федосиевич, последствия кризиса для строительной отрасли известны: основные источники финансирования — кредитование плюс средства граждан — по понятным причинам иссякли, в результате многие объекты остались недостроенными. Куда сегодня брошены основные силы: на достраивание начатых ранее объектов или на возведение новых?
— Безусловно, прежде всего — на «недострои», сегодня это — приоритетная задача строителей. Эта тенденция прослеживается и на общероссийском уровне. В настоящее время в Воронеже 1,5 млн квадратных метров недостроенного жилья, и это фактически замороженные средства.
— А ведь на общероссийском уровне наблюдается рост объемов строительства — на 6,8% за 2009 год. Получается, что в Воронеже ситуация хуже, чем в целом по России?
— Эта цифра, скорее, свидетельствует о реализации жилья за счет интервенции, а не о росте строительства как таковом. Например, в 2009 году государство приобрело на аукционах большие объемы жилья для военнослужащих. В Воронеже ситуация такова, что по сравнению с 2008 годом в 2009-м было сдано на 15% меньше объектов жилой недвижимости — с 800 тысяч квадратных метров мы спустились до 627. Такое же снижение произошло и в других российских регионах. И в этом году, к сожалению, оно продолжится. Хотя надо отметить, что по сравнению с другими городами в Воронеже ситуация более оптимистичная — в некоторых регионах за год сдано не более 300 тысяч метров жилья.
Загородным курсом
— В скором времени в Воронеже будут сданы в эксплуатацию три крупных объекта коммерческой недвижимости («Град», «Арена», «Максимир»), Каковы перспективы этого сегмента рынка в дальнейшем?
— Сдача этих объектов связана, прежде всего, с тем, что застройщикам были продлены кредитные линии. Тем не менее, по нашим данным, множество объектов коммерческой недвижимости было все же «заморожено». В основном сегодня ведется реконструкция и перепрофилирование существующих промышленных предприятий. Нового строительства коммерческих площадей, по крайней мере, в ближайшее время не предвидится.
— А что происходит сегодня в сегменте жилой недвижимости?
— Рынок первичной жилой недвижимости — инерционный. Спрос немного оживился, но остается слабо выраженным. В 2009 году было получено 39 разрешений на строительство — это крайне мало — и эти же объекты будут сдаваться в 2011-2012 годах.
Между тем, спрос будет стагнировать, по оценкам, еще два-три года. Произошло серьезное падение спроса на малоэтажное жилье, а это, в свою очередь, привело к тому, что многие бизнес-структуры стали переориентироваться на индивидуальное строительство. Однако проблема в том, что свободных участков под эти цели в городе нет. Сегодня мы ставим задачу строить микрожилзоны на 300-400 домов примерно в 15 км за чертой города. Но предварительно необходимо создать там инфраструктуру за счет бюджета, чтобы частично компенсировать расходы застройщика. В качестве пилотного проекта мы уже подготовили 27 га в микрорайоне Шилово. Там планируется построить 160 домов. На все сети потребуется примерно 150 млн рублей.
— Какова сегодня себестоимость строительства жилых домов массового спроса?
— Примерно 22-24 тысячи рублей за квадратный метр. Сегодня появилась тенденция к выравниванию рыночной стоимости и себестоимости. Рыночная цена составляет 28-30 тысяч рублей — так распорядилось областное правительство. Так что теперь суперприбыли и спекулятивной цены у строителей не будет.
— Не приведет ли это к тому, что многие игроки вынуждены будут уйти с рынка?
— К сожалению, так, скорее всего, и произойдет. К тому же банки боятся финансировать строительство жилья из-за высоких рисков.
— Получается, что строителям остается рассчитывать только на государственные программы?
— Я думаю, что те строительные компании, которые имеют собственную производственную базу и постоянные коллективы, будут успешно развиваться. А на государственные программы надеяться не приходится: государство не сможет в таких объемах финансировать строительство. К тому же давно ходят разговоры о том, что государству выгоднее строить, нежели покупать.
Новые технологии, которых нет
— Если рыночная стоимость жилья строго регламентируется правительством, значит, надо искать пути снижения себестоимости?
— Ниже 22 тысяч за «квадрат» себестоимость опускаться не может, ведь цены на стройматериалы не снижаются и снижаться не будут. Сейчас идет лоббирование новых технологий малоэтажного строительства, но все это — возврат к прошлому. Это технологии, подразумевающие устройство ограждающих конструкций с применением современных материалов — древесно-стружечных плит с заполнением эффективного утеплителя, но при этом все почему-то забывают об особенностях нашего климата. Стоит вспомнить о финских домах, которые строили раньше, — их срок службы не превышал 15-20 лет. На самом деле новых технологий в строительстве нет. Можно построить очень дешевое жилье, но оно простоит недолго.
— Повторное применение типовых проектов может снизить себестоимость?
— Может, но не существенно. Проектные работы даже нового индивидуального жилого дома составляют примерно 1,5-2% от его себестоимости.
Земли хватит всем
— На федеральном уровне планируется рассмотреть поправки в Земельный кодекс, касающиеся перехода от точечной застройки к комплексному освоению территорий. Может ли такая инициатива быть реализована на территории Воронежа?
— Понятие комплексного освоения территории подразумевает, что есть свободные от инженерии площадки, такие как, к примеру, земли ВГАУ, на которые наложено эмбарго. Фонд содействия развитию жилищного строительства Бравермана либо передаст в область для последующей реализации, либо сам непосредственно проведет аукционы по продаже права на использование земель, а после этого начнется комплексное освоение территории. Подразумевается, что до утверждения планировочной структуры новых кварталов и проектов межевания никаких работ производиться не будет. В Воронеже при наличии генплана, правил землепользования и застройки, которые отражают так называемый градостроительный регламент, это вполне возможно, и это уже находится в правовом поле. Но у нас есть одна серьезная проблема, связанная с развитием застроенных территорий. В городе достаточно много площадей, на которых располагается ветхий жилой фонд. И в Земельном, и в Градостроительном кодексах эта проблема уже четко расписана. Необходимо определиться с участниками этой программы (строителями), провести публичные слушания, затем проработать вопросы развития застроенных территорий, провести аукционы и закрепить крупные строительные организации города за определенными участками. В других городах эта система уже отработана.
— Для этого необходимо принять соответствующий документ?
— Прежде чем заниматься развитием застроенных территорий, необходимо иметь ясную картину хотя бы по кварталу. То есть нужен проект планировки территории, который должен пройти публичные слушания, утвержденный на уровне муниципальной власти. У нас есть договоренность с крупным проектным, институтом. А сегодня уже нужна инициатива снизу, иначе можно провести несколько аукционов и не найти никого. Строитель же, который зайдет сюда с точечной застройкой, в свою очередь, должен видеть свою выгоду. А она такова, что,
зайдя со стартовым домом, можно планировать свою работу на ближайшие пять-шесть лет и не бегать по чиновникам с просьбами выдать участок.
25 процентов допобязательств
— Но к этому участку придется взять на себя еще и строительство инфраструктуры. Во сколько она обойдется?
— Любая планировка должна предусматривать развитие инфраструктуры инженерной и социальной. В себестоимости строительства любого жилого объекта, как правило, инфраструктура составляет примерно 25 процентов. Само здание — около 60%. Кстати, в вопросе инфраструктуры не последнюю роль играют тарифы на подключение к инженерным сетям. Суммарно все тарифы должны иметь критерий доступности, одинаковый для всего города. Этот критерий должен быть равен примерно 10 процентам от стоимости самого дома. В настоящий момент технические условия подключения любого объекта разбиты на две части: ту, которая связана непосредственно с домом, и — с дополнительным обременением. Этот критерий — десять процентов — необходимо утвердить, как это уже сделано в других городах. Сама инфраструктура, согласно существующему законодательству, должна строиться за счет нескольких источников: производственной программы эксплуатирующей организации, которая подразумевает определенную небольшую надбавку к тарифу на энергоноситель, покрывающую так или иначе расходы строителей, второй источник — тарифы на подключение создаваемых объектов, третий — бюджетная составляющая — средства федерального и регионального бюджетов. И при таком подходе мы могли бы собирать дополнительные средства примерно в 500 тысяч рублей в год только на воду, что позволило бы переложить коммуникации и полностью решить вопрос водоснабжения.
— Известно, что на российском строительном рынке наблюдается дефицит земельных участков. Есть ли такая проблема в Воронеже?
— В городе такой проблемы нет. А если учесть падение объемов строительства и наличие больших участков, подлежащих восстановлению, в ближайшем будущем она и не появится.
— В России существует Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Известно, что Фонд планирует финансировать «недострои» с готовностью 30-50 процентов при условии, что в регионе имеется стабильный спрос на жилье экономкласса, а местные банки готовы кредитовать «недострои». Как ведется взаимодействие с этим Фондом на местном уровне?
— Фонд планировал финансировать «недострои» в Воронеже, но с готовностью не 30-50, а 70 процентов. То есть только дома высокой степени готовности. А второе условие Фонда — наличие потребности в жилье для федеральных структур. Однако у нас эти условия сегодня соблюсти невозможно. К тому же местные банки не готовы кредитовать недостроенные объекты.
Деятельность СРО и функции власти
— С января 2010 года лицензии в строительной сфере перестали действовать. Как изменился разрешительный механизм?
— С 1 января 2010 года вместо лицензий действуют только допуски СРО. И никаких проблем в связи с этим строители не ощутили. Организации, успешно работающие, уже зарегистрированы в СРО и могут свободно получать их допуски. Допуск СРО необходим, когда организация участвует в торгах, конкурсах. На строительство объектов обязательная выдача лицензий не предусмотрена в Градостроительном Кодексе. Более никаких изменений не предвидится.
— Оправдает ли себя идея создания СРО, станет ли она рычагом воздействия власти на строительную отрасль, перекроет ли возможность участвовать и побеждать в тендерах компаниям, не имеющим ни специалистов, ни техники?
— Это будет зависеть от самой политики СРО. Не секрет ведь, что, к примеру, в 2006-2008 годах появились организации, которые успешно выигрывали торги и так же успешно впоследствии заваливали объекты. Увы, мы сегодня столкнулись с таким явлением, как фиктивные СРО, и пресечь их появление очень сложно. Официально на сегодняшний день у нас три СРО: при областном союзе строителей, городском и СРО на проектно-изыскательные работы.
— Станет ли СРО рычагом, при помощи которого можно вернуть доверие к долевому строительству? Как изменились контрольные функции власти с появлением саморегулируемых организаций?
— Я думаю, что впоследствии СРО станет преградой для таких негативных явлений на рынке, как фантомы строительных организаций. Как раз из-за подобных фирм возникло такое явление, как отложенный спрос, сильно пошатнувшее рынок. На нем появились обманутые соинвесторы, и доверие к долевому строительству было утрачено. Процесс этот будет длительным, но благодаря СРО доверие должно вернуться.
Сейчас уже вырабатываются критерии надежности организации. Это выражается в наличии необходимой квалифицированной рабочей силы, основных средств финансовой устойчивости, опыта работы и отзывов по ранее выполненным объектам. Всего разработано примерно 20 таких критериев.
— Не так давно обсуждалась инициатива по созданию надотраслевых саморегулируемых организаций. Например, СРО по малоэтажному строительству с головной структурой в Москве. Как вы считаете, СРО должна быть все-таки региональной структурой?
— Я считаю, что должны быть выработаны единые подходы к выдаче допусков, оценке строительных организаций между всеми СРО. Такой диалог, конечно, нужен. Но выстраивать строгую иерархию ни к чему. СРО должна быть региональной структурой, прежде всего, чтобы избежать мошенничества на рынке. Если головной офис СРО будет в другом городе, проконтролировать ее, выяснить, насколько она надежна, будет практически невозможно.
— Как будет развиваться строительный рынок Воронежа в 2010-2011 годах?
— Я думаю, это будет период осмысления произошедшего. Конечно, большого роста в эти годы не будет. Падения цен на квадратные метры до 15 тысяч рублей, как многие прогнозируют сегодня, тоже не стоит ожидать. А в целом проблем в городе много, и предстоит большая работа, в том числе и в правовом поле.
Людмила Стряпцева
Воронежский Бизнес-журнал, апрель № 04, 2010
