Ситуация – реновация: как в Черноземье начали комплексно развивать территории

Воронеж. 02.11.2021. ABIREG.RU – Аналитика – Закон о комплексном развитии территорий, или как его называют – закон о всероссийской реновации, действует в стране почти год. При этом, не все регионы одинаково энергично занялись его реализацией. Как заявил первый замминистра строительства и ЖКХ России Александр Ломакин, в каждом субъекте до конца 2021 года должен появиться хотя бы один проект комплексного развития территории. Какие возможности и риски несет новшество, и насколько активно оно внедряется в Черноземье, «Абирег» выяснил у экспертов.

Новая надежда: почему именно КРТ?

Предназначение закона – дать регионам возможность самим утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов и развивать территории с учетом задач по социальному, инженерному и транспортному направлениям. И это весьма актуально: около 44% многоквартирного жилья в России старше 50 лет, а центральные улицы многих городов хаотично застроены ветхими частными домами.

К выводу о том, что ремонтировать устаревший физически и морально жилой фонд прошлого века нецелесообразно, ранее пришли в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому в столичных регионах запустили реновацию объектов, не являющихся ветхими и аварийными. Теперь такой механизм предлагается к реализации в масштабах страны.

О необходимости комплексной застройки и развития окружающих территорий в России говорили давно. По словам президента «Национального объединения строителей» Антона Глушкова, законодательные инструменты для этого были, но массового применения они не нашли. Глава ассоциации убежден, что закон о комплексном развитии территорий (КРТ) призван решить назревшие вопросы. В частности, он позволит улучшить жилищные условия и достичь показателей нацпроекта «Жилье и городская среда». Президент России, напомним, поручил обеспечить ежегодный ввод в масштабах страны 120 млн кв. метров жилья.

Эксперты отрасли возлагают надежды именно на КРТ, и причин этому несколько.

Во-первых, ранее, до закона о КРТ, даже один житель дома мог проголосовать «против» перемен и тем самым заблокировать инициативу о расселении. В Черноземье известны случаи, когда такие владельцы вымогали у застройщиков выкуп за недвижимость в несколько раз выше рыночной стоимости жилья. Новый закон даст защиту инвестору и остальным собственникам жилья от недобросовестно «предприимчивого» соседа, так как для включения дома или участка в проект КРТ достаточно согласия двух третей участников общего собрания жильцов.

Во-вторых, новый документ наделяет регионы полномочиями по определению технических характеристик домов для включения в проекты КРТ. При расселении собственники смогут выбрать денежную компенсацию или равноценное жилье. Компенсация должна включать рыночную стоимость жилья, общего имущества, земельного участка и затрат на переселение. Тем, кто проживает в квартирах по договору соцнайма, взамен освобождаемого помещения полагается равноценное жилье. А если наниматель стоит в очереди на получения жилья, то место в ней сохранится.

И, наконец, новый закон фактически объединил в себе несколько направлений развития территорий: по инициативе правообладателей, жилой и нежилой застройки, а также незастроенной территории.

Господдержка любит смелых

Регионы получили право утверждать адресные программы сноса и реконструкции домов, но в активной фазе реализации закона находятся пока не все субъекты РФ. По аналогии с эпохой пандемии, когда местные власти должны уметь брать на себя ответственность за ограничительные меры, в эпоху реновации также нужна определенная решимость.

«Во многих регионах отмечаются сложности в части определения критериев для изъятия ИЖС в целях КРТ, – рассказывает член правления Российского Союза строителей Максим Федорченко. – Регионы боятся брать на себя ответственность в этом вопросе. Здесь, наверное, нужно менять федеральное законодательство и давать какие-то рекомендации регионам».

Еще одна проблема – дефицит кадров в строительной сфере. По мнению президента «Национального объединения строителей» Антона Глушкова, причина – в отсутствии системной работы по подготовке специалистов на всех уровнях. А с некоторых пор дефицит кадров усугубил корона вирус. «На время пандемии из-за закрытия границ рынок лишился дополнительного трудового ресурса. Эту проблему испытывает вся строительная отрасль. Так, и наша компания, и другие застройщики остро нуждаются в профессиональных каменщиках», – сообщил гендиректор тамбовской «Строительной компании Жупиков» Антон Карганов.

Однако в целях реализации КРТ государство все же предусмотрело инструменты поддержки. В начале октября зампредседателя правительства России Марат Хуснуллин сообщил, что заявки на получение инфраструктурных бюджетных кредитов одобрены 83 регионам. Средства будут направлены на создание инженерных сетей и коммуникаций и возведение различных соцобъектов. Также предусмотрены облигации, низкомаржинальные проекты, программа стимулирования жилья, сообщают «Ведомости» со ссылкой на Минстрой России. По мнению сразу нескольких экспертов отрасли, останавливаться на этих мерах нельзя, программа господдержки застройщиков должна развиваться и дальше.

А что в столице Черноземья?

В октябре представители Минстроя России заявили, что свыше 50% регионов полностью приняли необходимую для КРТ нормативно-правовую базу. Однако Черноземье, увы, не в лидерах. Первыми по принятию указов и постановлений стали регионы Уральского федерального округа.

Справедливо отметить, что в столице Черноземья еще до закона о КРТ был принят новый генплан Воронежа. Согласно документу, развитие города планируется как раз за счет реновации, реконструкции и комплексного обновления кварталов с ветхой, аварийной, морально и технически устаревшей застройкой.

В начале сентября губернатор Воронежской области Александр Гусев принял указ о комплексном развитии территорий. В составе рабочей группы по разработке документации были застройщики «ЖБИ2-Инвест», «Выбор» и «ДСК». Согласно указу, многоэтажки, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для включения в проект КРТ должны соответствовать хотя бы одному критерию из перечня. Так, в здании должно отсутствовать отопление, холодное водоснабжение либо канализация или же износ дома должен быть 65% и больше. КРТ в регионе может проходить по инициативе областного департамента строительной политики, органов местного самоуправления или заинтересованных юрлиц. Окончательное решение о КРТ – за областным правительством и главами муниципалитетов.

Планируемые территории под комплексное развитие отображены на картах проекта «Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж», сообщили «Абирегу» в областном правительстве. Воронежцы могут ознакомиться с проектом и принять участие в обсуждении на портале «Активный электронный гражданин» до 16 ноября. В департаменте подчеркнули, что в ближайшей перспективе не планируется вовлечение в проекты реновации неаварийных объектов.

КРТ как импульс обновления города – опыт Тамбова

Исторический центр Тамбова – это около 125 гектар, которые в течение многих лет застраивались разнонаправленно. В результате сейчас здесь множество аварийных и ветхих домов, как многоквартирных, так и частных. Есть среди них и объекты культурного наследия, которые без должного ухода и инвестиций медленно разрушаются.

Как признаются в управлении градостроительства и архитектуры Тамбовской области, закон о КРТ в ведомстве восприняли с энтузиазмом. «Абирегу» пояснили, что комплексное развитие территории – единственно возможный механизм, благодаря которому она будет развиваться предсказуемо, а городская среда станет максимально комфортной. Также, считают в управлении, закон о КРТ в совокупности с региональным законодательством повлияет на улучшение жилищных условий тамбовчан.

На вопрос о конкретных территориях под комплексное развитие в ведомстве точного ответа не дали, ограничившись пояснением, что это две площадки незастроенной земли и еще три по инициативе правообладателей.

По мнению и.о. начальника управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области Александра Борзых, сложностей с расселением людей из домов, включенных в программы КРТ, возникнуть не должно. Предполагается, что закон надежно защитит права собственников жилья и инвесторов.

Своим мнением по поводу перспектив КРТ в Тамбове поделился гендиректор «Строительной компании Жупиков» Антон Карганов: «Это крайне важный закон, у людей появится реальная возможность улучшить жилищные условия. В Тамбове центральная часть города не развивается уже порядка 20 лет. Если что-то и строится, то точечно – без сопутствующей инфраструктуры. Чтобы изменить ситуацию, нужен комплексный подход. При этом, мастер-план должен приниматься коллегиально и получить общественное одобрение». По словам застройщика, такой документ позволит учесть потребности города в жилой, социальной и коммерческой недвижимости, также в нем будут перечислены все памятники истории и охранные зоны.

Господин Карганов также добавил, что компания совместно с региональным управлением градостроительства и архитектуры недавно презентовала концепцию комплексного развития исторического центра Тамбова на всероссийском форуме «Дни лидеров муниципального управления», посвященном теме КРТ. Концепция получила положительную оценку федеральных экспертов.

Липецкую и Курскую области поддержат инфраструктурными облигациями

В Липецке для проведения КРТ уже обозначены 6 конкретных участков общей площадью около 21 гектара. Наибольший из них – в районе квартала улиц Интернациональная-Ленина-Гагарина. Сейчас ведется разработка мастер-плана территорий. Как и в других регионах, застройщик будет определен по результатам аукциона. Липецкие власти намерены уделить особое внимание обратной связи с горожанами по теме КРТ. В частности, запланированы встречи с жителями и проведение фокус-групп.

«Комплексное обновление городских территорий направлено, прежде всего, на улучшение качества жизни населения. Липецкая область вошла в число пилотных регионов по реализации механизма инфраструктурных облигаций. Этот инструмент позволит нивелировать расходы регионального бюджета на строительство или реконструкцию инфраструктуры на участках застройки по программе комплексного развития территорий», – сказал губернатор региона Игорь Артамонов.

В Курской области механизм КРТ планируется применить в Железногорске, Курчатове и Курске, в том числе с применением инфраструктурных облигаций. В частности, договор на комплексное развитие территории площадью свыше 26 гектар уже заключен с «Курским заводом крупнопанельного домостроения. Помимо этого проекта, в Курске запланировано КРТ еще четырех участков общей площадью 60 гектар. Об этом «Абирегу» сообщил главный архитектор Курской области Сергей Чернов.

Недавно регион с рабочим визитом посетил премьер-министр РФ Михаил Мишустин. Он ознакомился с проектом нового жилого района «Северный» и оценил подход местных властей к развитию Курской области. «Я осведомлен о деталях инфраструктурного кредита, который вы получили. Решением комиссии вам выделено 3,6 млрд рублей. Это на два детских сада, водовод, автодорогу и школу, на 29 жилых домов. Комфортное жилье и создание условий для людей – одна из национальных целей развития. Радуюсь, что вы так системно и комплексно к этому подошли», – сказал премьер-министр в беседе с губернатором региона Романом Старовойтом.

В Белгороде надеются на снижение стоимости недвижимости

В Белгородской области также определились с участками КРТ – пока их 6. Насколько будет эффективной практика реализации закона спрогнозировать сложно, пояснили «Абирегу» в региональном правительстве. Однако, считают чиновники, в перспективе КРТ позволит увеличить объемы ввода жилья, а это приведет к снижению цены за квадратный метр.

«Если простым языком объяснить суть закона, то он даёт возможности более оперативно расселять людей из ветхого и аварийного жилья. Вводится единый механизм сноса и расселения, при этом есть возможность учитывать региональную специфику. По сути – это реновация в масштабах всей страны», – пояснила особенности закона председатель Белгородской областной Думы Ольга Павлова.

Результаты реализации закона о комплексном развитии территорий должны быть представлены в ближайшие четыре года. Такой срок обозначили в Минстрое России. Сейчас же наступает фаза согласования пилотных проектов КРТ и их старта по всей стране. Действительно ли этот механизм поможет, наконец, изменить к лучшему архитектурные облики городов – покажет время.