Воронеж. 08.12.2021. ABIREG.RU – Аналитика – В Воронежской области сейчас готовится ряд важнейших для застройки документов. В ближайшей повестке – это конечно, принятие новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а на долгосрочную перспективу – реализация программы комплексного развития территорий. «Абирег» встретился с председателем Союза строителей Воронежской области Владимиром Астаниным, чтобы обсудить нововведения в градостроительном секторе и вектор развития воронежской застройки. Господин Астанин рассказал, почему не существует идеального генплана и ПЗЗ, как возможно преодолеть разногласия застройщиков и управления по охране объектов культнаследия и зачем необходимо пытаться наладить конструктивный диалог с властью.
– Начнем с самого актуального на данный момент. Как застройщики пережили нерабочие дни? Повлиял ли локдаун на технологические процессы и сроки сдачи важных объектов в Воронежской области?
– Могу сказать, что в целом строительный комплекс пережил локдаун без серьезных потрясений. Наверное, потому что у нас состоялся нормальный диалог с губернатором и правительством. Нам удалось объяснить отличия строительных процессов от ряда других, в связи с чем остановку работ нельзя было произвести одномоментно. В итоге застройщикам дали определенный срок, чтобы завершить сложные технологические процессы. С этим строители справились, но тем не менее пришлось «свернуться» на праздничные дни.
– На неделю?
– Да. Насколько я знаю, основная масса застройщиков смогла не отстать от графиков, в частности по государственным и муниципальным контрактам. Обязательства перед дольщиками и банками не были нарушены.
– Еще один актуальный вопрос на повестке – комплексное развитие территорий (КРТ). Губернатор ранее подписал документ, регламентирующий процессы. Насколько реален план реновации ветхих территорий?
– Сегодня эта тема находится только в начальной стадии проработки. Пока ни одного проекта комплексного развития территорий у нас не реализуется, мы к этому готовимся. На данный момент наши застройщики работают по договорам, заключенным по итогам аукционов на право развития застроенных территорий.
В идеале тема, безусловно, интересна для застройщиков. КРТ позволяет более активно выходить на застроенные территории, а также исключить «потребительский терроризм», тормозящий реализацию проектов. Мы на заседаниях союза будем анализировать, что может помешать реновации. Нам совместно с застройщиками и профильными департаментами, отвечающими за КРТ, еще предстоит дать анализ ситуации, чтобы попытаться найти решение проблем, которые могут возникать при реализации пилотных проектов.
– Сейчас проходит проектная мастерская по комплексному развитию территорий. Есть ли уже какие-то участки, которые определены хотя бы потенциально для реновации?
– Да, городская администрация такие территории обозначила. В основном это участки, входящие в перечень постановления городской администрации «О реконструкции ветхого и аварийного жилого фонда», по которым не были приняты решения о развитии. Естественно, они дополнятся определенными территориями, обозначенными в генплане для комплексного развития. Их надо еще формировать и вычленять. Это действительно большая работа.
– Вы упомянули ветхие территории. А промышленные площадки тоже предполагаются?
– Конечно. Под комплексное развитие подпадают и жилые территории, и территории промплощадок, и незастроенные территории. КРТ накрывает гораздо более широкий круг объектов.
– Что касается промышленных площадок, с развитием территории экскаваторного завода еще не появилось понимание?
– Это очень масштабная и сложная тема. Столько лет к территории не могут подступиться из-за ее раздробленности.
– Как будет работать механизм выселения жителей кварталов, подлежащих сносу в рамках КРТ? Застройщик должен будет предоставить на этом же месте жилье в новом построенном комплексе?
– Не обязательно, так как в конкретном случае могут быть индивидуальные договоренности. Бытует мнение, что всех непременно переселят в тмутаракань. Уже есть практика строительства стартового дома, что уже изначально убирает потенциальный конфликт, если люди не хотят переезжать. Гораздо дешевле застройщику обходится предоставление жилья в том же районе. Крупные девелоперы могут предоставить жилье в других своих ЖК, расположенных неподалеку. Главное в этой ситуации, что насильно никто никого не может выселить – всё происходит по согласованию сторон.
– Насколько перспектива реновации экономически выгодна застройщикам? Ведь расселение людей – наиболее затратный процесс.
– Понимаете, по большому счету серьезной альтернативы инструменту КРТ нет. Свободных территорий в границах городского округа совсем немного. Развивать город и дальше окраинами совершенно неправильно. Сегодня подавляющее большинство застройщиков понимает, что надо заходить и развивать застройку в центральной части города. Интерес к территориям, которые ближе к центру, очень велик. Это жилье востребовано, оно раскупается. Но существует, конечно, целый ряд вопросов.
Проекты в центре более длительны по срокам, у них маржинальность меньше, а рисков больше. Поэтому заходить на такие территории могут только либо крупные застройщики, которые в состоянии привлечь необходимые ресурсы на длительный срок, либо консорциумы, которые объединили свои усилия. Однозначно для небольших, малых и средних предприятий это неподъемно. С другой стороны, городские территории, которые сегодня находятся в плачевном, депрессивном состоянии, безусловно, будут поэтапно замещаться более комфортабельным и современным жильем. Здесь необходимо наладить диалог власти и бизнеса, потому что главная проблема – в состоянии инженерных сетей. Сегодня власть должна четко обозначить, в каких районах города есть возможность решить инфраструктурные вопросы. Инвесторы будут двигаться в эти районы.
Второй момент – это согласование параметров. Экономика инвесторов должна соотноситься с регламентами, чтобы мы не получили нереально плотную застройку, которая будет отрицательно влиять на городскую среду. Мне кажется, на сегодняшний день пройден больший отрезок пути в части взаимоотношений власти и бизнеса и нахождения каких-то компромиссов, в том числе и при разработке наших основных документов, таких как Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
– Как документ КРТ соотносится с принятым генеральным планом? В генплане уже были заложены возможности для реновации каких-то участков?
– Оба документа на сегодняшний день не были сориентированы. Дело в том, что после принятия закона «О КРТ» то, что было ранее принято о развитии застроенных территорий, утратило силу. В новых документах территориального планирования проект КРТ уже адаптирован.
– По вашему мнению, с какой территории лучше начать, какая просится первой на реновацию?
– По сути, ДСК уже начал серьезную работу по реновации территории на левом берегу. А в целом потенциальных территорий – масса. Это зона в районе ул. 9 Января с послевоенной застройкой, кварталы в районе улиц Ростовская – Менделеева. Интересная зона в районе улицы Транспортная – «квартал мойщиков», – а также ряд территорий, прилегающих к 45-й Стрелковой Дивизии и проспекту Труда. Как вы уже сказали, ряд промышленных территорий, в том числе и бывший экскаваторный завод. Есть и более локальные участки.
– В следующем году будет понимание по конкретным участкам для реновации?
– Безусловно.
– Но застройщики пока не изъявляли интереса к тому или иному участку после подписания закона?
– Многие застройщики успели еще поучаствовать в аукционах по развитию застроенных территорий в рамках старого закона. Но есть уже ряд территорий, которые интересны застройщикам в рамках нового.
– В общем работа с этими застройщиками будет продолжаться примерно по такому же сценарию, как и по старому закону?
– Мы очень надеемся, потому что без поддержки власти развивать город в его центральной части практически невозможно. Чем активнее будет включен ресурс государства, тем быстрее будет всё продвигаться.
– Может ли застройщик, который осваивает эти территории, претендовать на какие-то меры государственной поддержки?
– Можно воспользоваться инфраструктурными кредитами. Но опять-таки, главное – это активное участие региональной власти в процессах, взятие на себя определенных обязательств. Здесь мы находимся еще в начале пути.
– То есть без поддержки власти застройщики не проявят интереса к центру?
– Как раз-таки интерес есть. Но им сложно будет выстроить экономику для получения прибыли. Поскольку огромные затраты будут направлены на инженерию и снос. Застройщики могут построить и 25 этажей, но не факт, что это жилье будет активно продаваться. Ведь в центре пользуется спросом жилье комфорт-класса, которое, как правило, не ассоциируется с высокоэтажными домами. Найти золотую середину – это большая серьезная задача.
Нельзя также забывать, что сейчас построить высотку в центре практически невозможно из-за ограничений по этажности. Но каждый проект будет рассматриваться в контексте конкретных участков. Что касается территорий без ограничений, не вижу ничего плохого в создании некоего градостроительного акцента. Я абсолютно нормально представляю на территории экскаваторного завода высотные здания по типу «Москва-Сити». На мой взгляд, это было бы новое лицо города.
– Получается, вы видите перспективу роста Воронежа вверх, а не вширь?
– Конечно. Плотность – нормальное явление для городской среды. Чаще молодые экономически активные люди выбирают жилье по принципу «всё рядом». Но многие выбирают и более спокойную зеленую среду. Поэтому должно быть разумное сочетание, чтобы люди смогли подобрать для себя наиболее подходящий вариант.
– В городе всё чаще говорят о комплексной застройке. От точечной Воронеж уходит?
– Сегодня у компаний разные приоритеты – ДСК и «Выбор», например, ушли уже к исключительно комплексной застройке. Они строят жилые микрорайоны с социальной инфраструктурой. «Развитие» же специализируется на точечных жилых комплексах. В целом бывают спорные ситуации, но если грамотно подготовлена территория и плотность застройки не увеличена до беспредельности, то удачные в архитектурном плане проекты город украшают, становятся визуальными ориентирами, по которым Воронеж будет узнаваться.
– Сейчас подходит к концу формирование документа Правил земелепользования и застройки. Недавно мэр продлил период обсуждения проекта. Какие замечания поступили на первом этапе?
– На сайт «Активного гражданина» поступило более 500 замечаний. Их нужно структурировать и проанализировать, так как многие однотипные и точечные. Есть абсолютно декларативные вещи, что всё неправильно, должно быть лучше, без конкретных предложений. Есть серьезные проработанные грамотные предложения, которые касаются уже больших территорий или регламентов, которые требуют доработки.
Что касается ПЗЗ в целом, я считаю, что идеальный Генплан или идеальные ПЗЗ сегодня никто не разработает: ни варяги, ни земляки. Кто бы его не разрабатывал, документ будет содержать элементы субъективного подхода. И в любом случае найдется сторона, которая скажет, что нужно было делать иначе. Для этого и проводятся общественные обсуждения, чтобы каждый желающий мог высказаться. А когда на завершающей стадии выскакивают люди с негативными комментариями, возникает вопрос: а где вы раньше были? (Интервью состоялось за несколько дней до того, как Вадим Кстенин принял решение продлить обсуждение ПЗЗ – прим. ред.).
Я считаю, что город уже логически подошел к принятию документа. Если каждый раз будут рождаться новые апологеты радикальных мер, мы вообще никогда не получим ПЗЗ. Все знают, что ПЗЗ – живой документ, а не догма. В него можно вносить изменения. Мое мнение – надо максимально приблизиться к компромиссному варианту, а дальше работать над изменениями. У нас сегодня многие инвесторы не реализуют проекты, потому что они ждут новые правила. После принятия генплана ПЗЗ разрабатывали целый год, а это приличный срок.
– Власти рассчитывают принять документ к Новому году?
– Сообщество строителей на это рассчитывало. Союз строителей в начале года тоже ратовал за то, чтобы принимать документ без спешки, с проработкой всех вопросов. Сейчас мы уже подошли к его принятию. Но с другой стороны, «родить» безукоризненный документ при масштабном объеме территориальных зон сложно.
– В этом году масштабной проблемой для застройщиков стали разногласия с управлением по охране объектов наследия: истории с улицей Чапаева, хлебозаводом и «полтинником». Почему случаются такие коллизии, когда культнаследие «вырисовывается» уже после сделок и аукционов?
– У нас принято всегда во всем винить застройщиков, мол, они такие супостаты, которые обязательно хотят что-то разрушить. Но когда человек приобретает земельный участок, ему должны рассказать обо всех обременениях. Когда эти проблемы возникают уже после того, как сделка совершена, тот тут явно просматриваются интересы конкурентов или политиков. Я считаю, что это не совсем правильно. Конечно, здесь важна именно регулирующая роль власти. Перед крупными сделками необходим двусторонний диалог. Например, перед продажей Дворца культуры должна была состояться встреча руководства КБХА с региональными властями, чтобы обсудить все нюансы. А даже если проблема и вскрывается по итогу, нужно понимать, что есть возможности для компромисса. Я всегда говорю, что у нас застройщики – нормальные, адекватные люди. Часто власти прямолинейно действуют. Причиной этому служат недостаточность диалога и, возможно, нехватка квалификации у отдельных специалистов.
– Обращались ли к вам застройщики с просьбой помочь в решении проблем по культурному наследию?
– Да. Мы с застройщиками анализировали административные регламенты, которые препятствуют быстрому прохождению всех процедур, которые требуются для получения разрешения на строительство. Сегодня всё, что связано с объектами культурного наследия, очень сильно тормозит реализацию проектов в части времени. Я не говорю, что эти объекты мешают. Объекты есть, с ними надо считаться, но процедура согласований толком не регламентирована. У нас сегодня есть не утвержденный на федеральном уровне объект культурного наследия – культурный слой города в центре, который расположен на территории примерно в 600 га. И куда бы там ни заходил застройщик, он обязан провести археологические исследования на предмет наличия каких-то артефактов. Это не только может затянуть процесс на полгода или год, но и приводит к образованию дополнительных затрат у застройщиков.
– Пару месяцев назад губернатор отмечал, что регион приближается к рекордной отметке в 2 млн кв. м введенного жилья. Почему регионы соревнуются в количестве метров, а не качестве жилья? Понятно, что качественные характеристики сложнее привести к той или иной статистике, но всё же.
– Сразу отмечу, что это не соревнование между регионами, а выполнение указа президента о 120 млн кв. м за год по всей России. Сейчас мы строим только 85 млн кв. м в год. Уровень обеспеченности жильем в России почти в два раза ниже, чем в Европе. Но большой вопрос в том, насколько это задание для регионов учитывает рыночную ситуацию и реальные доходы населения. На мой взгляд, не учитывает. Сегодня локомотивом, конечно, является льготная ипотека. Она позволила этот год продержаться, ипотечные продукты пользуются спросом. Но в целом планы по метрам очень напряженные, учитывая, что половина жилья приходится на ИЖС.
Что касается качества, тут на самом деле негласное соревнование есть, оно просто не афишируется. Застройщики поняли, что качественное жилье лучше продается. Увеличился сегмент комфорт-жилья в продажах. Если раньше строили чисто эконом и без отделки, то сегодня увеличиваются доля жилья комфорт-класса и количество квартир с полной отделкой. Застройщики подстраиваются под смену запросов потребителей. Всё больше молодых семей хотят получить всё готовое, еще и со встроенной мебелью. Они предпочитают свободное время тратить на зарабатывание денег, а не на ремонт собственными руками.
Улучшение качества жилья сегодня заметно не только непосредственно по квартирам, но и по обустройству подъездов, ландшафта во дворе и озеленению. Застройщики начали уделять внимание созданию среды, поскольку у потребителей появился такой запрос. Я думаю, что качество обязательно будет расти. Не могу сказать за всех покупателей в России, а воронежский потребитель очень требовательный. Наш рынок, слава богу, не монополизирован, на нем есть множество предложений от разных игроков. Поэтому выбор есть всегда.
